Detaljregulering Kvartal 9 Vestbyen PLANBESKRIVELSE 17 03 2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 1 Innhold 1 Bakgrunn... 3 1.1 Hensikten med planen... 3 1.2 Om forslagsstiller... 3 2 Planområdet... 3 2.1 Oversiktskart... 3 2.2 Planområdets beliggenhet... 4 2.3 Planstatus og rammebetingelser... 4 2.3.1 Gjeldende regulering... 4 2.4 Eiendomsforhold... 4 2.4.1 Eiendomskart/grunneiere... 4 3 Planforslaget... 5 3.1 Plankart... 5 3.2 Planens intensjon... 6 3.3 Arealbruk vertikalnivå 1... 15 3.4 Arealbruk vertikalnivå 2... 15 3.5 Reguleringsformål... 18 3.5.1 Hensynsone (PBL 12-6) H370 a2, fare, høyspenningsanlegg 18 3.5.2 Hensynsone (PBL 12-6) H560 c, bevaring kulturmiljø 18 3.5.3 Område for parkeringsanlegg (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) 18 3.5.4 Område for innkjøring P-hus/forretning/kontor/tjenesteyting (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) 18 3.5.5 Område for kontor Lager (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) 18 3.5.6 Område for forretning/kontor/tjenesteyting (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) 18 3.5.7 Område for gårdsplass (PBL. 12-5, 3. ledd) 18 3.5.8 Område for kjøreveg (PBL. 12-5, 2. ledd nr. 2) 3.5.9 Område for fortau. (PBL. 12-5, 2. ledd nr. 2) 19 19 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 2 4 Konsekvenser av planforslaget... 25 4.1 Konsekvensutredning... 25 4.2 Natur og miljøforhold... 25 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet.... 25 4.4 Universell utforming... 25 4.5 Barns interesser... 25 4.6 Verneverdier... 26 4.7 Miljøvennlig energiforsyning... 26 4.8 Infrastruktur... 26 4.9 Støy... 26 4.10 Konsekvensutredning/ ROS-analyse... 28 5 Planprosessen... 28 5.1 Om planprosessen... 28 5.2 Innkomne innspill... 28 a) Fylkesmannen i Hedmark... 28 b) Hedmark fylkeskommune... 29 c) Statens vegvesen... 29 d) Borettslagene Bryggeriet 4, 5 og 6... 30 6 Vedlegg... 31 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 3 1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for næringsvirksomhet i form av et Bioteknologisenter. Senteret skal huse flere leietakere med virksomhet innen bioteknologi. Senteret vil bestå av kontor, laboratorier, undervisningsrom og, i tilknytning til dette, lagerarealer. I tillegg forutsettes etablering av parkeringsanlegg for dekning av eget parkeringsbehov. På området er det en bygning, det såkalte Tvillinghuset, som er regulert til bevaring. Denne bygningen skal bestå og innlemmes som en del av anlegget. Øvrige bygninger forutsettes revet. Sangenvegen åpnes i hele gateløpet. Torggata skal gjenåpnes med full bredde med samme høyde hele gateløpet. Bryggerigata gjenåpnes med redusert veibredde og fortau på en side. 1.2 Om forslagsstiller Reguleringsforslaget for Kvartal 9, med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som privat forslag om detaljregulering (PBL 12-3). Forslagsstiller er Storhamargata 53 as. Planen er utarbeidet av STUDIONSW as, Postboks 13, 2301 Hamar 2 Planområdet 2.1 Oversiktskart 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 4 2.2 Planområdets beliggenhet Planområdet utgjør ca.8,05 daa. Reguleringen omfatter kvartal 9 med tilstøtende gater i Hamar sentrum. 2.3 Planstatus og rammebetingelser 2.3.1 Gjeldende regulering For området gjelder Områdeplan for Vestbyen 2 2.4 Eiendomsforhold 2.4.1 Eiendomskart/grunneiere Reguleringen berører 5 grunneiere. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. Kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen.. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 5 3 P lanforslaget 3.1 Plankart Vertikalnivå 1 (kjeller + P1) Vertikalnivå 2 (1.-5.et) 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 6 Snitt 3.2 Planens intensjon Tvillinghusene skal bevares. All øvrig bebyggelse forutsettes revet. Sangenvegen åpnes i hele gateløpet. Torggata gjenåpnes med full bredde og i samme høyde i hele gateløpet. Bryggerigata gjenåpnes med fortau på begge sider med unntak av strekningen med kjørerampe ned til garasjeanlegg for kvartalene 5,6 og 8. Kjørebanen i Bryggerigata benyttes dels til adkomst til garasjeanlegg i kvartal 6, 8 og 9. Bryggerigata får således ikke full bredde mellom Torggata og Storhamargata. Områdereguleringen gir detaljert grunnlag for detaljregulering. Detaljreguleringen er innenfor hovedreglene i områdeplanen. Som viktige elementer viser planen inntrekk av bygninger langs Sangenvegen og Torggata. Knyttet til bevaring av Tvillinghuset viser planen en åpen plass foran dette huset både mot Storhamargata og Bryggerigata. Mot Storhamargata viser planen at ny bygning avsluttes med inntrukket hjørne og fortsetter med fasadeliv skrånende innover i kvartalet langs Storhamargata. Dette for å styrke inntrykket av åpenhet og skape fri sikt mot den verneverdige bebyggelsen i kvartal 6. Dette grepet er gjort på bakgrunn av ønsket om åpen plass mot Tvillinghuset slik det anbefales i henhold til kulturminnevurdering for kvartalene 9,10,12,16 og 17, og slik områdeplanen sier at skal vurderes. Kvartalets åpning mot Storhamargaten er vurdert som svært vesentlig for hele kvartalsbebyggelsen, med betydning for bedre solinnfall inn i kvartalet. Samtidig elimineres følelsen av tunellvirkningen av gateløpet mellom kvartal 9 og 10. I henhold til formingsbestemmelsene for kvartal 9 skal alle hjørner være brutt eller inntrukket i 5 meters høyde. Detaljreguleringen legger til rette for dette prinsippet. Planer og fasader viser 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 7 inntrukne hjørner som spiller opp mot den nye bebyggelsen i kvartal 8. Hjørnet Storhamargata/Sangenvegen er tilbaketrukket i 5 meters høyde. Inntrukne hjørner gir rom for varierte bygningsvolum med materialer med forskjellig karakter. Områdeplanen setter detaljerte krav til høyder, volumutforming og materialbruk. Planen åpner for inntrukket øverste etasje over hoved-gesims. Planlagt inntrukket etasje er i tråd med bestemmelsene. Total etasjehøyde over regulert hoved-gesims oppstår ved inntrukket etasje for ventilasjonsanlegg. Intensjoner i detaljregulering mht. høyder og avtrapping er grundig dokumentert ved snitt og fasadeoppriss. Planen forutsetter universell utforming av uteområder og bygninger ihht. lover og forskrifter. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 8 SOL- / SKYGGEDIAGRAM 21.mars kl.11 00 21.mars kl. 14 00 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 9 21. juni kl. 12.00 21. juni kl. 1800 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 10 21. juli kl 12.00 21. juli kl 18.00 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 11 21. september kl 11.00 21. september kl 14.00 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 12 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 13 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 14 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 15 3.3 Arealbruk vertikalnivå 1 Arealregnskap: Område for kontor/lager 0,75 daa Område for parkeringsanlegg 1,15 daa Sum 1,90 da 3.4 Arealbruk vertikalnivå 2 Arealregnskap: Område for kontor/forretning/tjenesteyting 2,45 daa Område for innkjøring P-hus/forretning/kontor/tjenesteyting Område for gårdsplass Område for offentlig kjøreveg Område for offentlig fortau Område for felles innkjøring 0,18 daa 1,19 daa 2,56 daa 1.26 daa 0,41 daa Sum 8,05 daa 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 16 Storhamargata / Bryggerigata Storhamargata inn mot Gårdsrom Storhamargata / Sangenveien 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 17 Fra Kvartal 14 Torggata / Sangenvegen Torggata / Bryggerigata 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 18 3.5 Reguleringsformål Reguleringsplanen er vist 2 nivåer. Dette er gjort for å synliggjøre formål for parkeringsetasje og øvrige etasjer. I tillegg vises regulerte høyder på snitt og fasadeoppriss. 3.5.1 Hensynsone (PBL 12-6) H370 a2, fare, høyspenningsanlegg Formålet gjelder nettstasjon plassert i kjeller med tilgang fra offentlig fortau. Formålet gjelder både vertikalnivå 1 og 2. 3.5.2 Hensynsone (PBL 12-6) H560 c, bevaring kulturmiljø Formålet er gitt tvillinghusene i henhold til områdereguleringen og har som hensikt å bevare bebyggelse som er karakteristisk fra den første bebyggelsen fra da området ble bygd opp som et industriområde. Formålet gjelder vertikalnivå 2. Det er i områdeplanen avsatt hensynssone i forbindelse med tvillinghusene. Denne er overholdt ved at ny bygningsmasse har avstand på minimum 8 meter til tvillinghusene. Imidlertid er det behov for forbindelse mellom tvillinghusene og øvrig bebyggelse. Dette er løst med et mellombygg på en etasje som tangerer Tvillinghusene på nordøstre hjørne. 3.5.3 Område for parkeringsanlegg (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) Formålet er vist på vertikalnivå 1. Adkomst fra Bryggerigata via gårdsplass og plan P 1 og med adkomst fra Sangenvegen til plan P2. Anlegget har til hensikt å dekke parkeringskravet innenfor planområdet (80 p-plasser). 3.5.4 Område for innkjøring P-hus/forretning/kontor/tjenesteyting (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) Formålet er vist på vertikalnivå 2. Innkjøring til p-hus, plan P2, fra Sangenvegen. Formålet er i samsvar med områdeplanens forutsetning 1 adkomst per kvartal, og er utformet slik at krav om god sikt til kryssende trafikk på fortau er ivaretatt. 3.5.5 Område for kontor Lager (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) Formålet er vist på vertikalnivå 1. Området skal dekke behov for lager og arkivarealer. 3.5.6 Område for forretning/kontor/tjenesteyting (PBL. 12-5, 1. ledd nr.1) Formålet er vist på vertikalnivå 2. Formålet er i samsvar med områdeplanens forutsetning om virksomhet med atkomst fra gatenivå. Bebyggelsen er planlagt iht. områdeplanens intensjoner mht. fasadeutforming og materialbruk, og er grundig dokumentert. Hovedmateriale i fasader vil være tegl. 3.5.7 Område for gårdsplass (PBL. 12-5, 3. ledd) Formålet er vist på vertikalnivå 2. Området skal være uteoppholdsareal /adkomstareal/økonomigård, og vil bli opparbeidet etter prinsipp som illustrert. Området skal 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 19 utføres og tilrettelegges slik at det er mulig å snu lastebil / renovasjonsbil inne på området. Plan 1/P1 viser hvordan denne muligheten er tenkt. 3.5.8 Område for kjøreveg (PBL. 12-5, 2. ledd nr. 2) Sangenvegen, Bryggerigata og Torggata skal opparbeides og gjenåpnes som del av gatemønsteret i kvartalsstrukturen iht. forutsetninger i områdeplanen. 3.5.9 Område for fortau. (PBL. 12-5, 2. ledd nr. 2) Fortau skal opparbeides på begges sider av Sangenvegen og Torggata og på begge sider av Bryggerigata, med unntak av stekningen med nedkjøringsrampe til kvartal 5,6 og 8. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 17.03.2014 20
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 17.03.2014 21
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 22 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 23 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 24 Utomhusplan Utomhusplanen inneholder detaljer for hvordan oppholdsplassene skal utformes. Dette innebærer beplantning, belegg, overvannshåndtering, møblering, sykkelparkering, kunstnerisk utsmykning og belysning. Materialer skal være estetiske, robuste og spille på lag med både den moderne arkitekturen og de historiske omgivelsene. Gårdsrommet skal opparbeides slik at intern trafikk organiseres på en god måte for alle brukergrupper. Fotgjengere og motorisert ferdsel skilles og forbindelseslinjer klargjøres. Variasjon i materialer på harde flater skal tydelig vise skiller og det skal legges opp til god kvalitet i løsninger og materialbruk. Universell utforming skal ligge til grunn for alle løsninger. Parkmessig opparbeidelse med trær og annen vegetasjon vil supplere de harde beleggsflatene og skape et gårdsrom med god menneskelig målestokk og positive kvaliteter. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 25 4 Konsekvenser av planforslaget 4.1 Konsekvensutredning Forslaget er vurdert etter plan og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger. Reguleringen er foreslått innenfor rammen av overordnet områdeplan, og detaljplanen anses ikke å utløse krav om konsekvensutredning. 4.2 Natur og miljøforhold Kvartalet har nærhet til store friområder langs Mjøsa, Bryggeriparken og ny park på Vestre torg. Deler av gårdsplass opparbeides med parkmessige kvaliteter. På tak over 3.etasje mot Storhamargata etableres det takterrasse. For nybygg skal grunnforhold dokumenteres mht. radon. 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet. Det er ikke påvist forurensning i grunnen eller forhold som skulle tilsi dette. Det kan likevel kreves dokumentasjon av grunnen dersom det etter rivning av eksisterende bygningsmasse oppstår tvil om dette. 4.4 Universell utforming Adkomstforhold fra tilstøtende gater mot innganger og gårdsrom er ivaretatt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsareal er plassert i 2 u-etasjer med heisforbindelse til alle etasjer. Stigningsforhold i gater vil være iht. fastlagte høyder i kvartalsstrukturen. Prinsipper for universell utforming tilpasset mennesker med bevegelses, orienterings og miljøhemning skal ligge til grunn for utforming av arealer ute og inne. Plantesortimentet skal ikke inneholde planter som er allergifremkallende. 4.5 Barns interesser Uteområdet med inngangsparti utformes ut fra hensynet til at barn kan være besøkende til utstillings- og informasjonsområder i anlegget. Likeledes at barn kan oppholde seg på uteområdet uten å komme i konflikt med kjørearealer. Utearealet skal tilføres kunstneriske elementer som kan knyttes til anleggets virksomhet og som kan inspirere barn. Utbygger eier en skulptur, laget av Skule Waksvik, som forestiller en grisemor med unger. Denne er tenkt plassert på uteområdet slik det er vist på planen. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 26 4.6 Verneverdier Eksisterende bygningsmasse som skal rives består av lager og påbygg av senere dato. Ingen av disse bygningene er sefrak-registrert eller ansett som bevaringsverdige. Tvillinghusene, som er vernet, vil bli istandsatt og rehabilitert. Etter rivning av tilstøtende senere tilbygg vil det bli utarbeidet en tilstandsrapport som skal danne grunnlag for det videre arbeidet med istandsetting av bygningen. 4.7 Miljøvennlig energiforsyning Bygninger skal planlegges med sikte på lite energibruk. Området skal tilknyttes kommunalt fjernvarmeanlegg. 4.8 Infrastruktur Kvartal 9 er del av kvartalsstrukturen i Hamar sentrum. Tilgrensende gater er omtalt i trafikkplan for sentrum. Områdeplanen bekrefter definisjon av gatestruktur: Storhamargate er definert som offentlig hovedgate med dimensjonerende hastighet 30 km/t. Torggata og Sangenveien er offentlige atkomstgater. Atkomst til parkeringsanlegg i plan P1 og gårdsplass er fra Bryggerigata. Adkomst til parkeringsarealer i plan P2 er fra Sangenveien. Fortau og fotgjengeroverganger i alle kryss skal sikre gående i området. 4.9 Støy Det er gjort støyberegninger for trafikkstøy av Ingeniør Gert Berg Knudsen. Planlagte bygninger vil bli fasadeisolert iht. støyrapport der dette er nødvendig. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 27 Kartene viser støysoner for vegtrafikkstøy i henholdsvis 4 m og 1,5 m s høyde over terreng.: Ekvivalent lydnivå fra vegtrafikk Støysoner i 4 m høyde STØYSONEKART Rød støysone Gul støysone Område: Kvartal 9 Nytt bygg Veg Kommune: Hamar Eks. bygning Høydekoter Utarbeidet: 07.01.2014 Kart 1. Trafikkstøy vegtrafikkstøy (ekvivalent lydnivå.lden) Ekvivalent lydnivå fra vegtrafikk Støysoner i 1,5 m høyde STØYSONEKART Rød støysone Gul støysone Område: Kvartal 9 Nytt bygg Veg Kommune: Hamar Eks. bygning Høydekoter Utarbeidet: 07.01.2014 Kart 2. Trafikkstøy vegtrafikkstøy (ekvivalent lydnivå.lden) 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 28 4.10 Konsekvensutredning/ ROS-analyse ROS-analyse er foretatt i henhold til sjekkliste. Se vedlegg. 5 Planprosessen 5.1 Om planprosessen Varsel om igangsatt regulering ble annonsert 15.10.2013. Det har vært flere møter med berørte grunneier og Hamar kommune. 5.2 Innkomne innspill I forbindelse med kunngjøring av reguleringsplanen foreligger følgende høringsuttalelser (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader): a) Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen forutsetter at det legges til rette for universell utforming av uteareal og bygninger, og at det legges til rette trygg ferdsel for gående og syklende i gatene som skal reetableres. Det forutsettes videre at det etableres gode parkeringsmuligheter for sykkel. Viser til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fastsatt i Kongelig resolusjon 24. 06 2011 og forutsetter at forventningene her følges opp i det videre arbeidet med planen. Videre minnes det om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det det gjelder: o Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen, jf. Plan- og bygningsloven o Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energibruk o Krav til risiko og sårbarhetsanalyse av planforslaget o Utbygging godt tilpasset landskapet, jfr. Den europeiske landskapskonvensjonen o Vurdering av virkning av naturmangfold jf.. den europeiske landskapskonvensjonen o Vurderingen av støyforholdene, jf. T- 1442/2012 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Videre forutsettes det det at kart utformes i samsvar gjeldene nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende utvekslingsformat for SOSI Plan. Ett eksemplar av SOSI-fil og pdf-fil planer som sendes på høring oversendes Statens kartverk Hamar for kontroll. Kommentar Vektlegging av universell utforming og hensyn til trygg ferdsel for gående og syklende samt sykkelparkering anses ivaretatt. Støyvurdering er utført og rapporten viser at lydkrav i T-1442 og NS8175 kan oppfylles ved bygningsmessige tiltak i fasader. Støyskjerming mot uteoppholdsrom er ivaretatt. Bygninger vil bli tilknyttet kommunalt fjernvarmeanlegg. ROS-analyse følger som 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 29 vedlegg til planbeskrivelsen. Utbyggingen som foreslås baserer seg på bestemmelser og føringer i områdereguleringsplanen som har bestemmelser vedrørende tilpasninger til bestående miljø. Det anses som lite trolig at det oppdages automatisk fredede kulturminner i området. Området har ingen spesielle verneverdier utover bygningsmasse som i områdeplanen er regulert til bevaring. Kart og bestemmelser utføres i samsvar gjeldende krav og regler. Medvirkning i planprosessen er ivaretatt gjennom varsling, merknader til planen og møter med planmyndighet og naboer. b) Hedmark fylkeskommune Fylkesdirektøren ser det som viktig at områdeplan i sin helhet legges til grunn for detaljreguleringen. Vektlegger betydningen av tverrgater reetableres og gjenåpnes for ferdsel, og at kvartalstrukturen i området på denne måten blir styrket/tydeliggjort. Detaljreguleringen for dette kvartalet må ta hensyn til kulturmiljøet i området og hensynssonen som omfatter eksisterende teglbygg. Det er ikke registrert bevaringsverdige bygninger innenfor kvartalene 13 og 14. Hedmark Fylkeskommune minner om varslingsplikt for funn av automatisk freda kulturminner ihht kulturminneloven. Kommentar Detaljplanen følger i hovedsak alle bestemmelser i områdeplanen med krav knyttet til utforming av bygningsmassen og gater. Varslingsplikt i forbindelse med funn av automatisk fredete kulturminner tas med i planbestemmelsene. c) Statens vegvesen Påpeker at Storhamargata, Fylkesvei 74, på strekningen fra Stortorget til rundkjøringen ved bryggeriundergangen er klassifisert som lokal hovedvei, funksjonsklasse C. I rammeplan for avkjørsler har veger i denne funksjonsklassen en streng holdning til avkjørsler, og på bakgrunn av dette forutsettes det at adkomst til parkeringsanlegg i kvartal 9 legges til en av de kommunale kjøreveiene. Videre at Storhamargata planlegges som viktig rute for kollektivtrafikken med tre bybusser og høy frekvens forbi planområdet. Kvartalet som inngår i planområdet er meget aktuelt for bussholdeplass i form av kantstopp og tilhørende lehus. Det henstilles om at kollektivløsningen avklares i planprosessen. 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 30 Kommentar Adkomst til parkeringsanlegg i kvartal 9 løses gjennom adkomst fra de kommunale kjørevegene Sangenveien og Bryggerigata. Nedre P-plan fra Bryggerigata via intern kjøreveg/gårdsplass. Øvre P-plan fra Sangenveien. Økonomiadkomst fra Bryggerigata. Eventuell kantstopp for buss løses innenfor det arealet som er regulert til offentlig vei og fortau. d) Borettslagene Bryggeriet 4, 5 og 6 Henviser til at det ikke vil bli gitt samtykke til bruk av fortau eller gate som ligger over deres parkeringskjeller og innkjøring. Heller ikke nedkjøringsrampe til garasjeanlegget i kvartal 8 som eies av borettslagene i kvartalet. Det såes tvil om at dekket over kjellere er dimensjonert for laster som er nødvendig i forbindelse med gate. Det blir hevdet at det ikke er behov for åpning av Torggata og at de vil motsette seg at dette skjer. Videre at byggehøyde i kvartal 9 mot Torggata skal regnes fra eksisterende høyde, men at det ikke bør bygges langs Torggata i det hele tatt. Det vises til at det er problemer med ut og innkjøring i forbindelse med garasjeanlegget i kvartal 8. Ytterligere belastning i form av flere biler må begrenses. Det anmodes om at Bryggerigata mellom Storhamargata og Torggata ikke åpnes. Byggehøyder bør ikke bli mer enn tre etasjer og slik at ventilasjonsrom på tak blir så små at de ikke i realiteten blir en 4. etasje. Kommentar I vedtatt områdeplan for Vestbyen er det regulert gate oppå arealer som har underliggende kjellere. Detaljplanen følger disse bestemmelsene. Henviser også i denne sammenheng til tinglyst bruksrettsavtale av 22. august 2007, pkt. 5 hvor det fremgår at: Hamar kommune skal ha vederlagsfri stedvarig evigvarende bruksrett til de deler av de aktuelle arealene som blir deler av henholdsvis Torggata og Bryggerigata som offentlig veigrunn og som blir liggende på de enkelte eiendommer tilhørende byggetrinn IV,V og VI. Dette gjelder gategrunnen. Den offentlige veigrunn skal benyttes, forvaltes og driftes etter gjeldende reguleringsplan, lover og forskrifter. En eventuell konflikt mellom kommunalt ledningsnett etc. ivaretas av eier uten kostnader for kommunen. Utbygger forutsettes å foreta nødvendig opparbeidelse og eventuell omlegging av kommunalt ledningsnett i tilknytning til utbyggingen og opparbeidelse av gatenett skjer til kommunal standard, Etter ferdig opparbeidelse av de 17.03.2014
Reguleringsplan kvartal 9 - Planbeskrivelse 31 respektive gater i samsvar med ovennevnte forutsetninger, overtas av Hamar kommune det fremtidige vedlikeholdet også for så vidt gjelder de to aktuelle strekninger i Bryggerigata og Torggata, enten det ligger på de respektive sameier/borettslagsarealer med bruksrett eller blir kommunal grunn. Dekket over parkeringskjellere er dimensjonert for en nyttelast på 2000 kg.pr m2, og er således tilstrekkelig dimensjonert for tyngre kjøretøy. Det bemerkes i denne sammenhengen at Bryggerigata som er gjenåpnet mellom Torggata og Grønnegata ligger over samme kjeller. Nedkjøringsrampe er i henhold til bebyggelsesplan for Hamar Bryggeri regulert til felles avkjørsel for kvartalene 5,6 og 8. Gjenåpning av Torggata er forutsatt i henhold til vedtatt områdeplan. Detaljplanen følger disse bestemmelsene. Det åpnes for bebyggelse langs Torggata med gesimshøyde 13 meter fra tilstøtende gate. Detaljplanen følger disse bestemmelsene. Vi regner med at høyder i denne forbindelse regnes fra ferdig opparbeidet gate slik tilfellet har vært for kvartalene 5 og 8. Byggehøyden forholder seg til bestemmelsene i områdeplanen, også i forhold til takoppbygg som ikke vil bli bygget større enn nødvendig for ventilasjonsanlegg og kjølemaskiner. Det vil bli satt krav i reguleringsbestemmelsene med hensyn til støy. 6 Vedlegg Støyrapport ROS-analyse Merknader i fm. varsling av planarbeidet 17.03.2014
AKUSTIKK-NOTAT Nytt kontorbygg på kvartal 9, Hamar Prosjekt: Vedrørende: Lydforhold i kontorer Utarbeidet av: siv.ing. Gert Berg Knudsen Dato: 07.01.2014 Det er foretatt vurdering av lydforholdene i forbindelse med nybygget Kvartal 9, Hamar. Lydforholdene er planlagt å skulle tilfredsstille kravene i NS8175:2012 lydklasse C. I tabell 1under er det vist en oppsummering av alle lydkravene. Tabell 1 Side 1 av 11
Byggets plassering er vist på perspektivtegning under: Perspektiv I plan 1 og 2 blir det dels garasjeanlegg for ansatte mot Grønnegata og dels kontorlokaler mot Storhamargata. I 3-5 etasje blir det kontorlokaler. I 6 etasje blir det kantine med takterrasse samt tekniske rom. Snitt Side 2 av 11
1. LYDISOLASJON: Byggene oppføres med utgangspunkt i betong- og platekledde stendervegger samt etasjeskiller av hulldekker. Vegger: Vegger bygger hovedsakelig som platekledde stendervegger samt enkelte bærende betongvegger. Lydkravene til lydisolasjon fremgår av tabell 1. Alle flankekonstruksjoner (topp/bunn- og sideflanke) må være i samsvar med godkjente løsninger i byggdetaljer eller leverandørhåndbøker. Det samme gjelder gjennomføringer av rør, kanaler, elinstallasjoner og tilsvarende. Etasjeskiller: Etasjeskillerne blir 350-400 mm hulldekker. Disse dekkene har en lydisolasjon på R w = 58-60 db og tilfredsstiller følgelig alle krav til vertikal lydisolasjon med god margin. Vinduer: Vinduene mot gatene er vurdert i avsnitt 5 angående trafikkstøy. Side 3 av 11
2. TRINNLYDNIVÅ: Som nevnt i forrige avsnitt består etasjeskillerne av 350-400 mm hulldekke. Dette vil gi et trinnlydnivå på L n,w = 72-74 db. Strengeste krav til trinnlyd er mot møterom der kravet er L n,w = 58 db og dette blir følgelig nødvendig med trinnlyddempende belegg i med trinnlyddemping ΔL n,w = 14-16 db avhengig av hvilken tykkelse hulldekket får Tabellen under viser eksempler på ulike typer belegg og overgolv og tilsvarende trinnlyddemping: Side 4 av 11
Trappene blir enten prefabrikkerte betongtrapper eller plasstøpte trapper. Hoved- og mellomreposer må vibrasjonsisoleres fra trapperommets vegger. Trappeløpene må ikke ha kontakt med veggene. Skissene under viser prinsipper for dette (se byggdetalj 532.241). Prefab trapp 3. AKUSTISK DEMPING: Det er relativt store krav til akustisk demping i kontorlokaler der kravet etterklangstiden avhenger av rommets takhøyde. I i kontorer, møterom og fellesgang kan dette løses med systemhimling i hele taket. I trapperom kan dette løses med opplimte mineralullabsorbenter som f.eks. 20 mm Rockfon Sonar med B-kant. Disse må monteres under hoved- og mellomreposer samt i taket øverst i trapperommet (dekningsgrad ca. 50%). 4. STØY FRA TEKNISKE INSTALLASJONER: Det vil bli montert balansert ventilasjon i bygget. Ventilasjonsrom blir på taket og det blir da behov for å montere ventilasjonsaggregater og annet vibrerende utstyr på vibrasjonsdempere (f. eks. maskinsko). Det er relativt store krav til demping av støy fra tekniske installasjoner som det fremgår av tabell 1. Side 5 av 11
5. STØY FRA UTENDØRS LYDKILDER: Bygget blir eksponert for utendørs støy fra vegtrafikk. Dette medfører krav til fasadeisolasjon og til skjerming av utearealer. Det er utført en vurdering av utendørs trafikkstøy fra Storhamargata.Beregningene er foretatt ut fra Nordisk beregningsmetode for støy med beregningsprogrammet NoMes 4.5 ut fra følgende grunnlag: Opplysninger om dagens trafikkmengde for Jernbanegata er hentet fra Nasjonal Vegdatabase fra Statens Vegvesen (se vedlagte trafikkart) Trafikktallene er framdatert 10 år til 2024 med 2% økning pr. år. Trafikkmengde og hastig er lav i Bryggetigata er liten, slik at de ikke er tatt med i beregningen. VEGSTREKNING ÅDT ÅDT Hastighet Tunge 2014 2024 kjøretøy Storhamargata 9800 11946 30 km/h 10 % Digitalt kart er utarbeidet av Hamar Kommune. Det forutsettes at ovennevnte grunnlag er korrekt. Beregningshøyde for støykotene er satt til 4 m over bakkenivå i henhold til Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/12). Grenseverdiene for støysonene skal angis i måleenheten L den. Nedre grense for de to støysonene blir da uttrykt som: o Rød sone: Nedre grense: L den = 65 dba og L 5AF = 80 db o Gul sone: Nedre grense: L den = 55 dba og L 5AF = 70 db Måleenheter: Ekvivalentnivå L den : A-veid ekvivalent støynivå for dag-kveld-natt (day-evening-night) med 10/5 db ekstra tillegg på natt/kveld. Verdien gjelder som et årsgjennomsnitt. Maksimalnivå L 5AF : A-veid støynivå målt med tidskonstant Fast som overskrides i 5 % av hendelsene (bil/togpassasjer) i løpet av en nærmere angitt periode (natt: 23-07), dvs et statistisk maksimalnivå i forhold til antall hendelser. Side 6 av 11
5 FORSKRIFTER OG RETNINGSLINJER: Ifølge Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) gjelder følgende restriksjoner for utendørs støynivå angående arealbruk i gul og rød sone: Gul sone: Bygging av boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager bør i utgangspunktet bare tillates, dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdiene tilsvarende nedre grense for gul sone. Rød sone: I rød sone bør det ikke bygges boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager. Det bør også vises varsomhet ved annen ny bebyggelse eller arealbruk med støyfølsomt bruksformål. For innendørs- og utendørs støynivå fra utendørs støykilder gjelder krav i Plan- og bygningsloven av 1997. Tallsatte krav er angitt i NS8175:2012 kap. 11 for Kontorer og er angitt i tabell 1. I kontorer og møterom er kravet L A,ekv = 35 dba Måleenheter: Ekvivalentnivå L A,ekv,24h : A-veid ekvivalent støynivå målt over et døgn, 24 timer. Side 7 av 11
5.2 BEREGNINGER: Beregningen under er foretatt med støykoter beregnet i høyden 4 m og 1,5 m over bakkenivå. Støysonene er markert med rød og gul farge: Kart 2 og 3 viser støysoner for vegtrafikkstøy i henholdsvis 4 m og 1,5 m s høyde over terreng.: Ekvivalent lydnivå fra vegtrafikk Støysoner i 4 m høyde STØYSONEKART Rød støysone Gul støysone Område: Kvartal 9 Nytt bygg Veg Kommune: Hamar Eks. bygning Høydekoter Utarbeidet: 07.01.2014 Kart 1. Trafikkstøy vegtrafikkstøy (ekvivalent lydnivå.l den ) Som det fremgår av kart 2 vil bygget langs Storhamargata ligge på grensen til rød støysone. T-1442 er følgelig ikke oppfylt og det må derfor utredes nødvendige støydempingstiltak mht. vegtrafikkstøyen. Tilsvarende støysonekart er beregnet for uteområdene på bakkenivå. Her er støysonene beregnet i en høyde på 1,5 m over bakken: Side 8 av 11
Ekvivalent lydnivå fra vegtrafikk Støysoner i 1,5 m høyde STØYSONEKART Rød støysone Gul støysone Område: Kvartal 9 Nytt bygg Veg Kommune: Hamar Eks. bygning Høydekoter Utarbeidet: 07.01.2014 Kart 2. Trafikkstøy vegtrafikkstøy (ekvivalent lydnivå.l den ) Som det fremgår av kart 3 vil uteområdet på bakkenivå utenfor bygget ligge i gul støysone. Det er imidlertid ikke krav til skjermet uteområde for kontorbygg i T-1442. Side 9 av 11
5.3 STØYDEMPENDE TILTAK: For å tilfredsstille NS8175 må det gjennomføres tiltak for å tilfredsstille kravene gitt i tabell 1. Dette gjelder både krav til innendørs og utendørs lydnivå. Krav til innendørs lydnivå: er dette kravet L A,ekv,24h 35. Kravene til innendørs lydnivå fremgår av tabell 1 og i kontorer og møterom Lydnivåene for disse kravene er i andre måleenheter enn for kravene i T-1442. Beregningene i forrige avsnitt er basert på måleenhetene L den og L 5AF. For å vurdere innendørs lydnivå er det måleenhetene L A,ekv,24 og L A,max som er bestemmende. Normalt ligger disse ca. 2-3 dba lavere en de beregnede verdiene i enhetene L den. Kart 3 under viser lydnivået L A,ekv,24 utenfor fasaden nærmest Storhamargata. Ekvivalent lydnivå fra vegtrafikk L A,ekv,24h Kart 3. Trafikkstøy vegtrafikk (ekvivalent lydnivå.l A,ekv,24h ) Side 10 av 11
Sjekklisten er gjennomgått i forbindelse med følgende areal-, reguleringseller bebyggelsesplan: REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 9, HAMAR NATUR- OG MILJØFORHOLD Forhold/ uønsket hendelse Ja / Nei Vurderinger Jord- / leire-/ løsmasseskred Nei Kvikkleire, ustædige grunnforhold Nei Steinras, steinsprang Nei Is-, snøskred Nei Kjente historiske skred, utbredelse Nei Flomrisiko Ja Flomsikring/golvnivå Flomsonekart, historiske flomnivå JA Vind- / ekstremnedbør Nei Radon Ja Radonfelle Skog- og lyngbrann Nei Annet Nei DRIKKEVANN O.A. BIOLOGISKE RESSURSER Forhold/ uønsket hendelse Ja / Nei Vurderinger Utbyggingsplaner, næring/ infrastruktur etc.) i nærheten av: - Drikkevannskilder Nei - Nedbørsfelt, grunnvann Nei - Landbruksareal Nei - Vurdere nødvendige tiltak, båndlegging etc. Nei 1
DRIKKEVANN O.A. BIOLOGISKE RESSURSER Forhold/ uønsket hendelse Ja / Nei Vurderinger Brann / eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp o.a. forurensning Lagringsplass for farlige stoffer, f.eks. Nei industrianlegg, bensinstasjoner, radioaktiv lagring Høyspentledninger Nei Anlegg for deponering og destruksjon Nei av farlig avfall Strålingsrisiko fra div. installasjoner Nei Gamle fyllplasser Ja Ukjent risiko Forurenset grunn, endret bruk av Ja Ukjent risiko gamle industritomter Militære og sivile skytefelt Nei Dumpeområder i vann Nei Nei Nei INFRASTRUKTUR Forhold/ uønsket hendelse Ja / Nei Vurderinger Vil utilsiktede / ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? - Hendelser på veg Ja Storhamargata - Hendelser på jernbane Ja Normal risiko - Hendelser på vann Nei - Hendelser i luften Nei Veger med transport av farlig Nei gods Ulykkesbelastede veger Nei Støysoner ved infrastruktur Ja Egen støyrapport Utrykningstid nødetater Ja Kort tid Vanntrykksoner / Ja Normal tilgang Slukkevannskapasitet 2
STRATEGI / SÅRBARE OBJEKTER Forhold/ uønsket hendelse Ja / Nei Vurderinger Sykehus / helseinstitusjon Sykehjem / omsorgsinstitusjon Skole / barnehage Flyplass Nei Nei Nei Nei Viktig veg / jernbane Ja Normal sikring av Jernbaneverket Ev. kryssningstiltak v/hamar kommune Jernbanestasjon / bussterminal Vannverk / kraftverk Undervannsledninger / kabler Broer, tunneler Informasjons- og kommunikasjonsinstallasjoner Viktige offentlige bygninger El-forsyning Nei Nei Nei Nei Nei Nei Nei Hamar, 05.02.2014 3
Som det fremgår av kart 3 blir høyeste lydnivå nærmest Storhamargata på L A,ekv,24h = 68,4 dba mens det blir 4-5 db lavere ved fasadene vinkelrett på Storhamargata. Ved fasaden mot vegen blir det følgelig et krav til fasadeisoalsjon 1) på R w +C tr = (68,4-35)= 33,4 db. Med en yttervegg som skal tilfredsstille TEK10 mht. varmeisolasjon vil fasadeisolasjonen bli ca. R w +C tr = 35 db. Det blir følgelig ikke behov for ekstra tiltak for fasadeisolasjon utover er standard yttervegg. Fasadeisolasjon: R w +C tr = Lydnivå ute Lydnivå inne,c tr er en korreksjon for at trafikkstøy har en annen frekvenssammensetning enn vanlig støy. I en fasade er det ofte 3 ulike fasadeelementer (vegg, vindu og ventil) og fasadeisolasjonen er den totale lydisolasjon av disse tre elementene. 5.4 KONKLUSJON: Det er foretatt beregning av trafikkstøy fra veg og jernbane for planlagte bygg på Kvartal 14 i Hamar. Det blir ingen krav til skjerming av uteområder og ingen krav til økt fasadeisolasjon utover vanli standard. Hamar 07.01.2014 Gert Berg Knudsen Gert Berg Knudsen Side 11 av 11
ASH arkitekter v/turid Sørlie Postboks 13 2301 HAMAR Hamar, 12.12.2013 Deres ref: Vår ref: Sak. nr. 13/12575-2 Saksbeh. /Magne Kvam/Ove Holseng/Elise Bringslid Varsel om oppstart av detaljregulering for Kvartal 9 i Vestbyen - Hamar kommune Viser til deres oversendelse datert 17.10.2013 med svarfrist 05.11.2013. Vi beklager at fristen er oversittet. Merknader Plan og nyere tids kulturminner Områdereguleringsplanen er litt over et år gammel og Fylkesdirektøren ser det som viktig at denne i sin helhet legges til grunn for detaljreguleringen. Vi merker oss positivt at kvartalstrukturen i området skal styrkes/tydeliggjøres ved at flere tverrgater reetableres og åpnes for ferdsel. Hensynssonen i kvartalet omfatter eksisterende teglbygning og områder på vest og sydsiden. Detaljreguleringen for dette ene kvartalet må ta hensyn til at kulturmiljøet i området også ligger i tilstøtende kvartal 6 og 10. Kvartal 9 omfattes av områdereguleringsbestemmelsene generelt, men er spesielt omtalt side 5 og side 8. Automatisk freda kulturminner I henhold til våre arkivopplysninger er det ikke kjente automatisk fredete kulturminner innenfor det aktuelle området. På grunn av at området allerede er utbygd anses det som lite sannsynlig at det finnes bevarte automatisk fredete kulturspor som vil kunne komme
i konflikt med tiltak. På grunnlag av ovennevnte vurderes det ikke som nødvendig å foreta arkeologisk registrering i saken. Fylkesdirektøren må likevel ta forbehold om eventuelle ikke registrerte kulturminner, derav kulturminner under markoverflaten. Det må derfor vises til varslingsplikt etter kulturminnelovens 8, andre ledd i planens fellesbestemmelser. Følgende tekst anbefales: Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes Hedmark fylkeskommunes kulturminneavdeling, jf. lov om kulturminner 8, annet ledd. Konklusjon Med bakgrunn i opplysninger gitt i varslet har vi ingen ytterligere merknader nå. Vi legger til grunn at Fylkesdirektøren også skal uttale seg til planforslaget når det legges ut til offentlig ettersyn. Med vennlig hilsen Anders Paulsen fylkessjef Samferdsel, kulturminner og plan Elisabeth Seip kulturvernleder Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Kopi til: Hamar kommune Fylkesmannen i Hedmark
FYLKESMANNEN I HEDMARK 13 5485-2 1,1II Vår dato Vår referanse 29.10.2013 2013/7045 (bes oppgitt ved svar) Saksbehandler, innvalgstelefon Arkivnr. Deres referanse Se sist i brevet 421.4 :::.----1 ASH arkiteerr, v/ Turid S hit k,_,,i,, fj(.1\+,dui CL. - Postboks 1 2301 HAMAR InnspiII Vestbyen - Hamar kommune detaljregulering for Kvartal 9 i Vi viser til oversendelse datert 15.10.2013 med varsel om oppstart av arbeid med detaljregulering for Kvartal 9 i Vestbyen i Hamar kommune. Formålet med planen er å legge til rette for kontorer, laboratorier, møte- og undervisningsrom, samt parkering i underetasje/kjeller. Bryggerigata, Sangenvegen og Torggata skal reetableres. Området er i kommuneplanens arealdel satt av til sentrumsformål. Fylkesmannen forutsetter at det legges til rette for universell utforming av uteareal og bygninger, og at det legges til rette trygg ferdsel for gående og syklende i gatene som skal reetableres. Det forutsettes videre at det etableres gode parkeringsmuligheter for sykkel. Vi viser til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fastsatt i Kongelig resolusjon 24.06.2011, og forutsetter at forventningene her følges opp i det videre arbeidet med planen. Videre minner vi om at planforslaget må ta hensyn til nasjonale mål og føringer når det gjelder: Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen, jf. 5-1 i plan- og bygningsloven. Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energibruk Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget Utbygging godt tilpasset landskapet, jf. den europeiske landskapskonvensjonen Vurdering av virkninger for naturmangfold jf. 8 12 i naturmangfoldloven Vurdering av støyforholdene, jf. 1-1442/2012 Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging Videre forutsetter vi at bestemmelser og kart utformes i samsvar gjeldende nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister, samt gjeldende utvekslingsformat for SOSI Plan. Vi ber om at ett eksemplar av SOSI-fil og pdf-fil til alle arealplaner som sendes på høring, oversendes Statens kartverk Hamar for kontroll. Dersom det er behov for mer informasjon om hva som ligger i de nasjonale målene og føringene se www. lanle in.no, eller ta kontakt med saksbehandlere hos Fylkesmannen i Hedmark, jf. liste under. Vi viser ellers til veileder til utarbeiding av reguleringsplaner på www. lanle in.no under Veiledning til plan og bygningsloven og forskrifter. Postadresse: Kontoradresse: Telefon: Telefaks: Org.nr.: 974 761 645 Postboks 4034 Statens hus 62 55 10 00 62 55 10 31 Banknr. 7694.05.01675 2306 Hamar Parkgt 36, 2317 Hamar E- post: fmhe ost Ikesmannen no Internett: ymntr.fyikesmannen no Sidel av 2
Fylkesmannen har ut over det ovenstående ingen vesentlige merknader til oppstartsmeldingen, men legger til grunn at vi får anledning til å uttale oss til et eventuelt planforslag når det er utlagt til offentlig ettersyn. Med hilsen Jørn G. Berg e.f. Bjørn Murvold direktør seniorrådgiver Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes ut uten signatur. Saksbehandlere: Kjell Erik Kristiansen, beredskapsavdelingen, tlf. 62 55 11 07 Inger Nes, miljøvernavdelingen, tlf. 62 55 11 84 Bjørn Murvold, landbruksavdelingen, tlf. 62 55 12 08 Kopimottakere: Hamar kommune Postboks 4063 2306 Hamar Hedmark fylkeskommune Pb 4404 Bedriftssenteret 2325 Hamar Side 2 av 2