AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET

AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr: 2008/364 Den 28. januar 2009 ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken. Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler. Saken gjelder: Til stede: Klager: Prosessfullmektig: Innklaget: Prosessfullmektig: Spørsmål om gyldigheten av leietakers oppsigelse, husleiens størrelse og skyldig leie. Saksleder Lindy Ulltveit-Moe og utvalgsmedlemmene Bente Bendixen og Ola Fæhn A Forenede Advokater Johansen og Unhjem Johansen AS v/ advokat Per Einar Johansen B Advokat Reidun Grodås Sakens bakgrunn: Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage datert 28. oktober 2008. Klagen ble lovlig forkynt for innklagede 3. november 2008. Tilsvar innkom i brev av 17. november 2008. I tillegg har begge parter i etterkant sendt inn flere prosesskriv. Den 17. desember 2008 ble det avholdt møte mellom partene i sakens anledning, men forlik ble ikke inngått. Saken avgjøres derfor i henhold til midlertidig forskrift av 28. september 2000 nr. 1020 om husleietvistutvalg for Oslo og Akershus 8. Det er foretatt skifte av saksleder. Det er fremlagt kopi av kontrakt ( Leiekontrakt for bolig utarbeidet av Huseiernes Landsforbund) som bekrefter leieforholdet. Leiekontrakten mellom klager som utleier og innklagede som leietaker ble inngått 11. oktober 2007. Leieforholdet var i henhold til kontrakten tidsbestemt med oppstart 11. oktober 2007 og løp til opphør uten oppsigelse den 23. juni 2009, og det var i kontrakten avtalt husleie på kr. 20.000,- per måned. Det var videre inngått en avtale, datert 10. oktober 2007, hvoretter Leier forplikter seg til å betale fellesutgifter, pt. 4.900,- per kvartal. I tillegg skal det betales 1,1 % av samlet forsikringssum (pt. 323,- per år) som følge av det nye tilbygget. Ovennevnte beløp innbetales sameiets kontonr. Depositumet var på kr. 60.000,-. Innklagede flyttet ut 31. desember 2008 og nøkler ble samme dag sendt rekommandert til klagers advokat. Klager har i det vesentlige anført: Saken gjelder misligholdt betaling av husleie og utgifter samt urettmessig oppsigelse av leieforholdet. På bakgrunn av at klager skulle flytte for et to-årig arbeidsforhold i utlandet, ble deres bolig annonsert for utleie i et fast tidsrom fordi klager senere skulle flytte tilbake til boligen. Utleieobjektet ble annonsert på Internett. Boligen ble annonsert med følgende hovedinnhold: 1) Attraktivt og romslig rekkehus på [ ], 4 soverom barnevennlig. 1

2) Leiesum per måned kr. 25.000,- (senere redusert til kr. 22.000,-). 3) Depositum: 3 måneders leie som depositum. 4) Leieperiode 07.07.2007-23.06.2009 (ca. 2 år). 5) Utleies i hovedsak umøblert, men med hvitevarer samt noen møbler i henhold til avtale. Klager tok i månedsskiftet september/oktober 2007 kontakt med innklagede etter å ha sett deres annonse på Internett hvor de søkte etter bolig i et område i nærheten der utleieobjektet ligger. På dette tidspunkt lå boligen ikke på Internett, og klager hadde flyttet til utlandet. Før klager reiste hjem til Norge for å skrive kontrakt med innklagede, understreket klager at en forutsetning for å velge innklagede som leietaker var at innklagede måtte leie boligen helt frem til 23. juni 2009 uten oppsigelsesadgang i leieperioden. En annen forutsetning var en var en husleie på kr. 22.000,- per måned. Innklagede aksepterte disse forutsetningene etter noe betenkningstid. Klager hadde på dette tidspunktet en annen leietaker som ønsket å inngå leiekontrakt på ovennevnte betingelser, men valgte å leie ut til innklagede for å hjelpe dem etter brann i en tidligere bolig. Da klager kom hjem for å skrive kontrakt (vedlagt som bilag 1 leiekontrakt for bolig datert 11.10. 2007), ønsket innklagede at husleien ble anført til kr. 20.000,- i husleiekontrakten (maks. utbetaling fra forsikringsselskapet?) og at man skrev en separat avtale hvor det resterende beløpet på kr. 2.000,- ble utlignet ved at innklagede betalte felleskostnadene til sameiet som utgjorde kr. 4.900,- i kvartalet (hvorav kr. 27,- per måned er merkostnad forsikring etter påbygg i 2005). Husleien ble da redusert til kr. 21.633,- + kr. 27,-, dvs. 21.660,-. For å gjøre det enkelt ble partene enige om at innklagede selv skulle betale fellesutgiftene direkte til sameiet (vedlagt som bilag 2 avtale vedrørende fellesutgifter datert 10.10.2007) samtidig som den øvrige del av husleien kr. 20.000,- skulle betales direkte til klager. En stund etter innflytting hevdet innklagede at det var noe galt med strømmen. Klager hadde ikke tidligere hatt problemer med strømmen. Av hensyn til innklagede valgte klager likevel å engasjere et elektrikerfirma for å foreta El- sjekk av hele boligen. De forhold som er påpekt i Elrapporten av 3. mars 2008, ble raskt utbedret av elektrikerfirmaet. Av hensyn til innklagede ble det endog installert overspenningsvern, selv om dette kun var nevnt som en anbefaling i Elrapporten. I april 2008 hevdet innklagede at det var noe galt med vannet. Dette resulterte i at innklagede fikk installert ny varmtvannsbereder. I tillegg ble det klaget på at en terrassedør ikke gikk skikkelig igjen, og flere mindre forhold. Klager etterkom alle krav og utgifter som til sammen utgjorde kr. 32.305,- (vedlagt som bilag 3 brev til innklagedes prosessfullmektig fra klagers prosessfullmektig datert 02.09.08). Innklagede ved sin prosessfullmektig søkte plutselig om å få fremleie boligen, jf. vedlagt som bilag 4 e-post av 02.09.2008. Innklagede har således uten samtykke fra klageren annonsert boligen for utleie og hevder å ha mottatt tilbud om fremleie. Klager har ikke tidligere samtykket i verken å legge ut boligen for utleie eller forhåndssamtykket til fremleie. Fremleie er avslått da det ikke har forankring verken i avtalen eller muntlig, se brev til innklagedes prosessfullmektig fra klagers prosessfullmektig datert 01.09.08 (vedlagt som bilag 5) og telefaks til Finn Kundesenter fra klager datert 02.09.2008 (vedlagt som bilag 6). Da dette ikke nyttet har innklagedes prosessfullmektig på innklagedes vegne valgt å gå til oppsigelse av leieforholdet. Retten til å gå til oppsigelse hevdes å være foranket i husleieloven 9-6, se brev til klagers prosessfullmektig fra innklagedes prosessfullmektig datert 12.09.2008 (vedlagt som bilag 7). 2

Oppsigelsen aksepteres ikke og det vises til at utleier og leietaker har inngått en leiekontrakt med det forsett at leieforholdet opphører uten oppsigelse 23.06.2009. Utleier har innrettet seg etter dette. Det vises til inngått leiekontrakt pkt. 5A der partene har presisert oppstart av leieforholdet og avslutning av leieforholdet. Leieforholdet er fast og opphører 23.06.2009. I tillegg vises til pkt. 5 i Veiledning til utfylling av Husleiernes Landsforbunds leiekontrakt for bolig. Det vises også til husleieloven 9-3a. Leieavtalen er ikke inngått i strid med bestemmelsen i 9-3. Oppsigelsesfristen som anføres fra klagemotparten i 9-6 kan da ikke gjøres gjeldende, se brev til innklagedes side fra klagers prosessfullmektig datert 12. september 2008 (vedlagt som bilag 8). I tillegg til at klageren hevder at oppsigelsen er ugyldig, så påberoper innklagede seg at de er i sin fulle rett til ikke å betale avtalt husleie, se brev av 8. oktober 2008 fra innklagedes prosessfullmektig (vedlagt som bilag 9). I handling gjennomfører de mislighold av husleiebetalingen ved å foreslå at husleien dekkes av depositumskontoen. Depositumskontoen skal stå urørt til leieforholdet er avsluttet, dvs. til 23.06.2009 og innklagede hevdes å være ansvarlig for betaling av husleie frem til dette tidspunkt. Misligholdet kvalifiserer således til at husleien skal betales som avtalt per måned. I tillegg foreligger antisipert mislighold vedr. betaling av husleie fra 01.01.2009 t.o.m. 23.06.2009. Totalbeløpet utgjør kr. 21.660,- x 5 måneder = kr. 108.000,- m/ tillegg av forholdsmessig leie for juni tilsvarende kr. 16.606,-, til sammen kr. 124.906,-. Dette beløpet vil bli krevd betalt i forbindelse med denne tvisten. Så gjelder det spørsmålet om klager er forpliktet til å avhjelpe innklagedes ønsker med fremleie. Dette er avvist. Imidlertid kan klager kanskje gå med på å leie ut boligen til andre fra 01.01.2009 eller fra tidligere tidspunkt såfremt tilfredsstillende leietakere kan fremskaffes. Det ligger imidlertid ingen innrømmelse i noen som helst plikt for klager til å gjennomføre dette. I skriv av 10. desember 2008 har klagers side som svar på innklagedes tilsvar av 17. november 2008 anført følgende: På bakgrunn av tilsvaret synes det å være noen feilaktige opplysninger eller misforståelser når det gjelder prisforlangende mht. leiesum per måned. På bakgrunn av utleieoppgaven fra utleiemegleren fremgår at leiesummen skulle utgjøre kr. 25.000,- per måned. Leietaksten var fastsatt til dette, se prospekt fra utleiemegleren (vedlagt som bilag 10). Da boligen ikke var leiet ut i løpet av noen sommermåneder valgte klageren å sette leiesummen ned til kr. 22.000,- per måned, se utdrag fra annonse på Finn skrevet ut 12.09.2007 (vedlagt som bilag 11). Når det gjelder spørsmålet om fremleie i leietiden er det korrekt at fremleie ble nektet ved første forespørsel fordi det ble opplyst at leietakeren skulle bestå av et kollektiv. Synspunktet var da selvfølgelig at godkjenning ble nektet på grunn av fremleierens forhold. Senere har imidlertid klageren samtykket i fremleieforhold og klageren har også på eget initiativ søkt etter annen leietaker for å hjelpe innklagede. Innklagede har imidlertid ikke fremskaffet andre potensielle fremleietakere. Betingelsene i husleieloven 7-5, jf. 9-6 er således ikke tilfredsstillet for at innklagede skal kunne si opp leieforholdet. 3

Klageren har høsten 2008 annonsert jevnlig på Finn.no, men potensielle leietakere har ikke bestemt seg, se e-poster (4 e-poster vedlagt som bilagene 12, 13, 14 og 15 av hhv. 22.10.2008 (e-post fra potensiell leietaker), 02.11.2008 (e-post fra kundesenteret til Finn.no AS), 22.11.2008 (e-post fra potensiell leietaker) og 04.12.2008 (bestilling av ny annonse)). Når det gjelder spørsmålet om gyldigheten av å inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn 3 år, vises det til leiekontrakten punkt 5 der det klart er anført at leieforholdet opphører uten oppsigelse den 23/06 2009. Klageren har iht 9-3 saklig grunn for tidsavgrensningen og dette er også en del av leiekontrakten da boligen etter utløpet av leiekontrakten skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører husstanden til. 9-3 siste ledd mht. skriftlighet er også tilfredsstilt da tidsbegrensningen klart fremgår av leiekontrakten. Innklagede ønsket på et tidlig tidspunkt å forsøke å fri seg fra leieforholdet. Dette fremgår av forskjellige e-postsendinger og avslutningsvis i e-post av 26. mars 2008 fra innklagede fremgår at Vi har en leilighet vi kan få leie på [ ] det er ikke i nærheten av huset deres størrelsesmessig, men jeg tror vi vil slappe av bedre der. Dette viser at innklagede har et ønske om å komme seg fri fra avtalen og at denne er økonomisk motivert. Dernest fremgår det tydelig av e-post datert 31. mars 2008 fra klager at de skjønner at de er forpliktet av avtalen til å bli boende, men at de håper på at vi likevel vil la dem slippe ut, se e- poster datert 27. 03.2008 og 03.04.2008 med flg. (vedlagt som bilag 16 og 17). For øvrig fremgår det av e-post datert 14.04.2008 at innklagede begynner å klage på leiesummen kr. 22.000,- ved å hevde at Det er heller ikke akseptabelt å betale kr. 22.000,- inkludert fellesutgifter for et hus med mangler, se e-post fra innklagede datert 16.04.2008 (vedlagt som bilag 18). Av prosesskriv datert 9. januar 2009 er følgende anført: Årsak til leieforholdet I forbindelse med en av klagernes arbeidsforhold påtok han seg et to-årig opphold i utlandet. Klager ønsket å leie ut boligen til 23. juni 2009 som er tidspunktet for hjemkomst. Klager ville sikre seg en leietaker frem til dette tidspunkt og var selektiv mht. valg av leietaker. Prisforlangende var kr. 25.000,- iht. egne annonser, senere nedsatt til kr. 22.000,-. Innklagede annonserte etter bolig og klager besvarte da de bodde i utlandet. Klager reiste fra utlandet til Norge for å skrive kontrakt. Partene ble enige om leiesum ca. 22.000,- og delte leiesummen i kr. 20.000,- og i stedet for at klager skulle betale fellesutgiftene påtok innklagede seg av praktiske hensyn å betale disse samt forsikringskostnadene. Leieforholdets varighet ble vurdert av innklagede som ønsket betenkningstid hvilket de fikk. Deretter gjennomgikk partene nøye punkt 5 i leiekontrakten samt veiledningen til punkt 5. Fast leietid ble akseptert. Den faste leietiden ble begrenset fordi, jf. pkt. 5 boligen skal brukes som bolig av utleier selv. Leieforholdet og fremleie Avtalt husleie kr. 20.000,- + kr. 1.660,- dvs. kr. 21.660,- ble korrekt betalt tom. juli 2008. Det oppstod uregelmessigheter med vann og strøm, men klager reparerte dette til kostnad ca. kr. 32.000,-. Innklagede betalte husleie og fellesutgifter korrekt iht. husleiekontrakten inntil innklagede kontaktet advokat. Det ble fremsatt krav om fremleie til 4 personer i kollektiv den 02.09.2008 og pga. kollektiv ble denne fremleien avvist den 04.09.2006, jf. bilag 4 til klagen. 4

Boligen er bare egnet for barnefamilier pga beliggenhet mv. Klager har ikke fått kjennskap til andre fremleietakere og har selv annonsert etter leietakere (e-post vedlagt som bilag 13). Leieinnbetalingen Leiebetalingen er misligholdt. a) Innklagede skylder, prinsipalt a1) Oktober, november, desember á kr. 21.660,- kr. 64.980,- a2) September (kr. 21.660,- - betalt kr. 20.000,-) kr. 1.660,- a3) August (kr. 21.660,- - betalt kr. 4.977) kr. 16.683,- a4) Januar 2009 kr. 21.660,- a5) Februar, mars, april, mai 2009 kr. 86.640,- a6) 1.-23- juni 2009 kr. 16.606,- kr. 208.229,- b) Innklagede skylder, subsidiært (dvs. kr. 20.000,- per måned) b1) Oktober, november, desember 2008 kr. 60.000,- b2) Januar 2009 kr. 20.000,- b3) Februar, mars, april, mai 2009 kr. 80.000,- b4) 1.-23. juni 2009 kr. 15.333,- kr. 175.333,- c) Innklagede skylder, atter subsidiært (dvs. leieforholdet opphørte 31.12.2008 med leiesum kr. 21.660,-) c1) Oktober, november, desember 2008 á kr. 21.660,-) kr. 64.980,- c2) September (kr. 21.660,- - betalt kr. 20.000,-) kr. 1.660,- c3) August (kr. 21.660,- - betalt kr. 4.977,-) kr. 16.683,- kr. 83.323,- d) Innklagede skylder, atter subsidiært (dvs. leieforholdet opphørte 31.12.2008 med leiesum kr.20.000,-) d1) Oktober, november, desember 2008 kr. 60.000,- Forsinkelsesrenter fra forfallstid for hver enkelt betaling kreves, jf. 2 og 3 i forsinkelsesrenteloven av 17.12.76 nr. 100. Depositumsbeløpet kr. 60.000,- skal dekke mangler, skader mv. og manglende husleieinnbetaling ved leieforholdets opphør. Innklagede har ikke rett til å kreve frigivelse av beløpet verken delvis eller helt for betaling av husleie. Klageren krever at depositumsbeløpet skal bli stående til leieforholdet er opphørt. Juridisk begrunnelse Leiesummens størrelse, husleiel. 3-1 3-1 bestemt beløp. Dette betyr at beløpet skal være bestemt på forhånd, dvs. i leiekontrakten. Om beløpet er bestemt i et tillegg til, eller i en særskilt linje i kontrakten gjør ingen forskjell. Poenget er at leietaker skal ha kjennskap til det faste beløpet han skal betale hver måned. Fellesutgiftene og forsikringen er faste og bestemte beløp og er således en del av den faste bestemte husleien som utgjør kr. 21.660,-. Leietaker dvs. innklagede er således bundet av denne husleieinnbetalingen. 5

Norsk Lovkommentar utgave 2005 presiserer i note 156 (utdrag vedlagt) at leieavtalen gjerne kan pålegge leieren plikter utover å betale leie, eller til å betale leie i tillegg, men leien skal da settes til et bestemt beløp. Kravet er tilfredsstillet for klageren i denne saken, jf. bilag 19. Leiekontraktens gyldighet husleiel. 9-3 Innklagede hevder at leiekontrakten mangler begrunnelse for at leietiden er under 3 år og at dette er en ugyldighetsgrunn, jf. tilsvaret punkt 6. Kravet og begrunnelsen avvises. Uten at det er nevnt så mener nok innklagedes advokat å henvise til husleiel. 9-3. I korthet presiseres at innklagedes leietid fra 11.10.2007 til 23.06.2009 er lovlig og korrekt iht. 9-3 punkt a og 9-3, 2. ledd fordi det i punkt 5A er tatt inn at boligen etter leietidens utløp skal benyttes av utleieren selv. Kravene i 9-3 og leieforholdets opphør 23.06.2009 er da tilfredsstillet. Se note 569 vedrørende det forhold at partene har vært kjent med at utleier etter endt arbeidsforhold i utlandet skal flytte inn i boligen igjen. Note 572 viser to vilkår for tidsbestemt leieavtale under 3 år og det ene fremgår av pkt. 5 i leiekontrakten og det andre vedrører det forhold at utleier skal flytte tilbake til Norge, jf. bilag 20. Om nektelse av fremleie betinger rett til oppsigelse av leieforholdet? Forholdet reguleres av husleiel. 7-5 jf. 9-6 Innklagede har bare rett til oppsigelse dersom godkjenning er nektet uten at hans og fremleietagerens forhold gir saklig grunn for det. Dette spørsmålet må derfor først avgjøres. Innklagede har valgt å fremleie i strid med klagerens intensjon for nettopp å leie ut til innklagede som er en barnefamilie. Da innklagede vil leie ut til et kollektiv bestående av 4 personer er dette et forhold som avviker vesentlig fra innklagede som leietaker og dette fremleieforholdet aksepteres ikke. Årsaken er også at klageren snart skal gjeninntre sitt boforhold med sine naboer og vil fortsette sitt gode naboforhold. Det er et typisk naboforhold med barn og er ikke egnet for kollektive beboere da det også er mangel på parkeringsplasser. Det er bare dette fremleieforholdet som klageren nektet, ikke andre, snarere tvert imot har klageren også annonsert for å få leietaker frem til 23.06.09, jf. bilag 12 flg. Nekting av fremleie pga saklig grunn er gjenstand for tolkning. Noen føringer fremgår av note 400 til 7-5, jf. bilag 21 og Ot.prp. 82 side 83, jf. bilag 22. Overbefolkning kan likestilles med bokollektiv når boligen er beregnet for familiebolig. Leieforholdet kan da ikke sies opp med 3 måneders oppsigelse iht. 9-6. Konklusjonen er da at fremleie til 4 kollektivpersoner er nektet med saklig grunn og oppsigelsen er da ikke gyldig. Som svar på innklagedes prosesskriv av henholdsvis 8., 12. og 20. januar 2009 har klager i brev av 22. januar 2009 anført: Innholdet i prosesskrift datert 8. januar 2009 benektes. Når det gjelder prosesskriv datert 20. januar 2009 er det korrekt at nøkler uoppfordret ble sendt klagers advokat. Nøkler er tilsendt og boligen er fraflyttet på innklagedes risiko og ansvar. Leieforholdet består fortsatt. Når det gjelder prosesskriv av 8. januar 2009 er det bl.a. uenighet om når leiekontrakten og tilleggsavtalen ble underskrevet, men dette har ingen avgjørende betydning m.h.t. det avtalte husleievederlaget. Når det gjelder søknad om fremleie så er det korrekt at klageren ikke så på dette som ønskelig, men det ville bl.a. være avhengig av hvem som ble fremleietaker. De eneste fremleietakerne som klageren ble presentert for var 4 enkeltpersoner. Fremleiekontrakt ble ikke inngått, heller 6

ikke noen som helst avtale med forbehold om samtykke fra huseierne. Det er imidlertid korrekt at klagerne ikke aksepterte fremleie til disse 4 personene (bokollektiv) fordi klageren ønsket utleie til familie med barn. Dette var vesentlig for klageren. Klageren har således ikke bestemt nektet fremleie, men ikke akseptert fremleie til bokollektiv. Andre fremleietakere er ikke blitt presentert. Klageren har også selv annonsert på Finn.no etter fremleietakere, jf. tidligere prosesskrift. Klager har i prosesskriv av 9. januar 2009 nedlagt slik Påstand: 1. Prinsipalt: Leieforholdet består til 23. juni 2009 med leiesum kr. 21.660,- - til sammen kr. 208.229,- og innklagede dømmes til å betale forsinkelsesrenter iht. lov av 17.12.1976 nr. 1000 til betaling skjer. Subsidiært: Leieforholdet består til 23. juni 2009 med leiesum kr. 20.000,- - Til sammen kr. 175.333,- og innklagede dømmes til å betale forsinkelsesrenter iht. lov av 17.12.1976 nr. 1000 til betaling skjer. Atter subsidiært: Leieforholdet består til 31. desember 2008 med leiesum kr. 21.660,- - til sammen kr. 83.323,- og innklagede dømmes til å betale forsinkelsesrenter iht. lov av 17.12.1976 nr. 100 til betaling skjer. Atter subsidiært igjen: Leieforholdet består til 31. desember 2008 med leiesum kr. 20.000,- - til sammen kr. 60.000,- og innklagede dømmes til å betale forsinkelsesrenter iht. lov av 17.12.1976 nr. 100 til betaling skjer. 2. Tilkjennelse av saksomkostninger: Klageren tilkjennes saksomkostninger med gebyret kr. 860,- til Husleietvistutvalget samt iht. fremlagte fakturaer. Innlagede har i det vesentlige anført: Klager anfører at saken gjelder misligholdt betaling av husleie samt urettmessig oppsigelse av leieforholdet. Dette bestrides av innklagede. Saken er følgende: Når det gjelder inngåelse av leieforholdet og husleiens størrelse bestrides klagers redegjørelse av faktum. Følgende er opplyst fra de innklagede: 1. Klager anfører at leiesummen ved annonsering på Internett var satt til kr. 25.000,- per måned (senere redusert til kr.22.000,-) Dette bestrides. Innklagede var på utkikk etter leiebolig, dette var etter den 17. september 2008. Klager ringte til innklagede i uke 40 da familien var på høstferie i utlandet. Klager hadde sett innklagedes annonse på Finn.no hvor det stod at de var husløse på grunn av brann og ønsket å leie bolig opptil kr. 20.000,- per måned. Klager fortalte i telefonen at de også hadde en annonse på Finn.no hvor innklagede kunne gå inn og se på bildene. Klagers annonse tilknyttet utleieeiendommen stor oppført med en leiesum på kr. 20.000,- på det aktuelle tidspunktet, se annonse på Finn.no, en kopi rekvirert fra Finn.no (vedlagt som bilag 1). I leiekontrakten fremkommer at den månedlige husleien er kr. 20.000,-, jf. klagens bilag 1. 7

2. Klager anfører at leietaker selv foreslo at partene skrev en avtale om at leietaker dekket felleskostnadene til sameiet Innklagede stiller seg helt uforstående til dette. Det var først ved kontraktsinngåelsen at klager tok opp dette med fellesutgifter og da hadde klager fløyet fra utlandet for å skrive avtale med innklagede. Klager hadde på dette tidspunktet en annen familie som var interessert og derfor følte innklagede seg presset til å gå med på å betale fellesutgiftene i redsel for at utleier heller ville leie ut til den andre familien. Formuleringen i den håndskrevne avtalen om fellesutgifter leier forplikter seg til motstrider at dette var noe innklagede ønsket. Klager hadde dessuten opplyst i sin annonse som var utgangspunktet for innklagedes henvendelse at de ønsket å leie bolig opptil kr. 20.000,-. Innklagede er dessuten kjent med at den andre familien som ønsket å leie bare skulle være i 1 år i Oslo, så de er allerede flyttet tilbake til sitt hjemsted. 3. Leietiden Når det gjelder klagers anførsel om at forutsetningen for valget av innklagede som leietaker var at de måtte leie helt frem til 23. juni 2009 uten oppsigelsesadgang, bestrides dette av innklagede. Innklagede har kun oppfattet at det ble opplyst at utleieperioden var frem til 23. juni 2009 uten at det ble diskutert noe utover dette. 4. Brev til klager datert 2. juli 2008 Det vises til innklagedes prosessfullmektiges brev datert 2. juli 2008 etter at oppdraget for innklagede startet. I dette brevet er foreliggende leiekontrakt gjennomgått og diverse feil og lovstridige forhold er kommentert. Spesielt ble det i dette brevet bl.a. påpekt følgende forhold: 4.1. Husleien, jf. leieavtalens punkt 6 I leiesum er avtalt kr. 20.000,- per måned. Dette beløpet er fast. Det er ikke tillatt å kreve noe tillegg til leien utover eventuelle utgifter utleier har til strøm og brensel tilknyttet utleieobjektet. Når det i tillegg til den avtalte leien på kr. 20.000,- kreves pr. måned ca. kr. 2.000,-, utgjør dette et tillegg på 10 % utover avtalt leie. Denne innkrevingen av ekstra leie er lovstridig og må tilbakebetales. Det varsles herved om at ytterligere tilleggsleie ikke blir betalt. 4.2. Leieavtalens punkt 14 Dette punktet har bl.a. følgende ordlyd: Fremleie er ikke tillatt uten utleiers skriftlige samtykke, med mindre annet er avtalt eller følger av husleieloven. Innklagede har i leieperioden flere ganger anmodet om å få samtykke til fremleie leieobjektet. Dette er avslått av utleier med den begrunnelse at det ikke var tillatt. Innklagede tok dette opp første gang før påske. Dette ble igjen gjentatt da utleier var på besøk rundt påsketider. Utleier avviste dette og viste til leieavtalen. Etter husleielovens regler har en leier rett til å si opp leieavtalen forutsatt at utleier uten saklig grunn nekter å godkjenne en fremleietaker, jf. husleielovens 7-5. Se bilag 2, brev datert 2. juli 2008 fra innklagedes prosessfullmektig. Dette brevet ble avsluttet med et forslag til minnelig løsning som ble avslått av klager. 5. Forholdene tilknyttet husleieinnkrevingen og fremleie ble på ny klart beskrevet i brev til klagernes advokat i brev av 22. august 2008 Se bilag 3, brev datert 22.08.2008. I dette brevet ble det dessuten varslet om at innklagede ville forsøke å finne en fremleietaker. Det ble ikke mottatt noen bemerkninger fra klager tilknyttet dette forhold. 8

Ved annonsering på Finn.no meldte det seg flere aktuelle fremleiere. Noen var også på befaring på eiendommen. Det ble oversendt en søknad til klager for godkjennelse av den ene fremleiesøkeren. Denne aktuelle fremleiesøkeren kunne starte leieforholdet 15. september 2008. Klager nektet å godkjenne fremleien. Husleielovens 7-5 er helt klar på at Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leieperioden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i 9-6 I det fremleien ble nektet ble leieforholdet sagt opp, jf. klagens bilag 7. Innklagede anfører at de hele tiden har fulgt husleielovens regler. Det virker som klager ikke kjenner innholdet i disse reglene, dette til tross for at opplysninger om rettsreglene ved diverse anledninger både er referert og forklart tilknyttet de enkelte anførsler. 5. Leiekontrakten mangler begrunnelse for hvorfor leieforholdet er kortere enn 3 år Innklagede anfører at leiekontrakten mangler begrunnelse for hvorfor den er kortere enn 3 år, dette er også påpekt i innklagede prosessfullmektiges brev av 2. juli 2008, jf. vedlagte bilag 2. En ugyldighetsgrunn kan medføre at leieavtalen er ugyldig og i disse tilfellene er det husleielovens regler som regulerer leieforholdet. Når det gjelder nærværende leieforhold med diverse lovstridige forhold, ulovlig husleieinnkreving samt manglende begrunnelse for hvorfor leietiden er kortere enn 3 år, kan det opplyses at en av klagerne er jurist, vedkommende har dessuten arbeidet [ ]. Kravet til aktsomhet er derfor vesentlig strengere til vedkommende enn andre uten dennes kompetanse. I prosesskriv av 8. januar 2009 har innklagedes side ytterligere framført: Innklagede har følgende anførsler, opplysninger og presiseringer tilknyttet denne saken: 1. Undertegning av leiekontrakt og tilleggsavtale Innklagede opplyser at de den 11. oktober 2007 møtte klager i utleieboligen for å skrive leiekontrakt. Det var nokså mørkt i huset da mange pærer hadde gått. Terrassedøren til uteplassen lot seg ikke åpne. Det eneste møbelet i 1. etasje var et kjøkkenbord (og en innebygget sittebenk på kjøkkenet). De satt på kjøkkenet og det var kaldt i huset. Klager fylte ut Husleiernes Standardkontrakt med den avtalte leiesummen kr. 20.000,-, denne avtalen ble undertegnet. Videre skrev klager en inventarliste over de få tingene som var i huset. Ingen mangler ble påpekt utover at terrassedøren ikke lot seg åpne. (Etter at innklagede hadde flyttet inn oppdaget de en del mangler som ble listet opp i en e-post og sendt til klager. Det dukket opp flere ting etter hvert). Innklagede opplyser at først etter at standardkontrakten og inventarlisten var ferdige, så skrev klager den håndskrevne kontrakten hvor det står Leietaker forplikter seg til å betale fellesutgiftene. Den håndskrevne kontrakten er datert den 10. oktober. Dette er feil, den ble undertegnet den 11. oktober 2007, like etter at hovedleiekontrakten var undertegnet. 9

Innklagede anfører at denne ekstra husleiebetalingen gjeldende fellesutgiftene til sameiet ble tatt opp av klager. Denne utgiften var verken opplyst eller avtalt på forhånd og innklagede følte seg presset til å inngå denne avtalen, i det en annen familie også var interessert i å leie denne eiendommen, jf. tilsvaret under punkt 2. Innklagede har heller ikke skjønt hvorfor ikke denne utgiften ble inkludert i hovedleieavtalen, men det er vel relatert til at klager selv tok kontakt med innklagede og tilbød utleie. På det tidspunktet stod denne eiendommen annonsert til utleie for kr. 20.000,- pr. måned, jf. bilag 1 til tilsvaret. Innklagede var overhodet ikke kjent med at klager hadde denne utgiften før klager tok dette opp på møtet. Da alle disse avtalene var ferdig underskrevet reiste en av de innklagede og klager til byen for å opprette depositumskonto i banken. Den andre innklagede reiste tilbake med barna. Innklagede opplyser at de traff klager kun denne ene dagen og reagerer nå i ettertid på at både leiekontrakt og depositumskontrakt er datert den 11. mens den håndskrevne kontrakten er datert den 10. Det har de innklagede ikke registrert tidligere, og det er ikke korrekt. Alle avtalene ble underskrevet samme dag. Vedrørende overtakelsen av nøklene spurte innklagede om det var mulig om en nabo kunne få nøklene slik at nøklene kunne hentes der når depositumspengene var kommet inn på kontoen. Dette gikk ikke klager med på og innklagede måtte dra til byen til banken for å få utlevert nøkler. Så vidt innklagede forstod kom klager fra utlandet for å ordne med leiekontrakten, og hadde derfor ikke selv muligheten til å møte innklagede utover det ene møtet i utleieboligen den 11. oktober 2007. Klager har i sitt prosesskrift datert 10.12.2008 opplyst at denne eiendommen på Finn.no først var annonsert til kr. 25.000,- per måned, senere ble månedsleien satt ned til kr. 22.000,-. Innklagede har opplyst at eiendommen var fremlagt på Finn.no for kr. 20.000,- på det tidspunktet de ble kontaktet av klager og inngikk avtale. Hvilke leiesummer klager hadde i sin annonse på Finn.no på de forskjellige tidspunkt, anses imidlertid irrelevant i saken, så lenge partene ble enige om leiesum på kr. 20.000,-, jf. leiekontrakten som er lagt frem i klagens bilag 1. 2. Søknad om fremleie Innklagede opplyser at fremleie er tatt opp med klager ved flere henvendelser. Ved hver henvendelse er innklagede direkte avvist med at fremleie tillates ikke. Forespørsler og søknad om fremleie ble reist ved følgende henvendelser: - Innklagede forespurte klager allerede om fremleie i mars 2008. - Det ble tatt opp på nytt da klager var på besøk rundt påsketider. Ved begge disse henvendelsene ble fremleie avvist av klager med den begrunnelse at det ikke var tillatt. Da den ene klageren er jurist og har jobbet [ ], stolte innklagede på at vedkommende kjente loven. - Innklagedes prosessfullmektig tok saken opp med brev til klager den 2. juni 2008 (bilag 2 til tilsvaret) der leiekontrakten ble gjennomgått og diverse feil i kontrakten ble påpekt. Spesielt ble det orientert om leieavtale punkt 14 fremleie og husleielovens 7-5, jf. tilsvarets bilag 2, side 3 nederst under leieavtalens punkt 14. I dette brevet er det fremsatt forslag til minnelig forlik. Dette ble avvist av klager. - Saken ble tatt opp på nytt i brev datert 22.08.2008, jf. tilsvarets bilag 3. Dette ble sendt til klagers advokat. I dette brevet ble det på nytt redegjort for hele saken. I dette brevet ble det dessuten varslet om at innklagede ville finne en egnet fremleier for den leieperiode som gjenstår, se brevets siste avsnitt. 10

- Innklagede annonserte eiendommen for fremleie på Finn.no og fikk diverse henvendelser. Innklagede fant at flere av søkerne kunne være aktuelle. Etter visning og samtaler ble det søkt om fremleie den 02.09.2008, se vedlegg 4 til klagen (vedlegg 4 inneholder både undertegnedes e-post av 02.09.2008 og i tillegg klagers prosessfullmektiges e-post datert 04.09.2008 øverst på siden). Fremleiesøknaden gjaldt for et søskenpar som ønsket å leie leiligheten sammen med en venn. Disse var hyggelige og virket fornuftige og de ønsket å overta leieforholdet den 15.09.2008. De skrev litt om seg selv og hva de arbeidet med og dette ble videresendt til klager inkludert fremleiesøknaden. Søknaden ble nektet, avslaget er formulert med følgende ordlyd: Som tidligere presisert: Fremleie tillates ikke., jf. e-post av 04.09.2008, begjæringens vedlegg 4. Det anføres at det ikke er en saklig grunn tilknyttet fremleiers forhold. Dette er et generelt avslag. Hadde klager gitt en saklig begrunnelse for sitt avslag tilknyttet fremleiers forhold, kunne innklagede eventuelt funnet en ny fremleietaker der eventuelle føringer fra klager kunne vært hensyntatt. I tillegg sørget klager for at innklagedes bestilte annonse på Finn.no ble slettet, jf. klagens bilag 6. Husleieloven er helt klar på at hvis en fremleier ikke blir godkjent, uten at det foreligger saklig grunn tilknyttet fremleiers forhold, kan leieforholdet sies opp. Leieforholdet ble derfor oppsagt med oppsigelsesbrev datert den 12.09.2008, jf. klagens vedlegg 7. Det anføres dessuten at det ikke foreligger noe krav om at en leiers oppsigelse av leieforholdet skal være begrunnet. Imidlertid kan det opplyses at innklagede er svært opptatt av sine barn og ser at de mister en del av sitt sosiale nettverk ved å bo for langt unna skole og venner. 3. Avregning av innbetalt husleie tilknyttet sameiets fellesutgift mot husleien Innklagede opplyser at innbetaling av husleie tilknyttet sameiets fellesutgift til sameiet er avregnet i husleien på følgende måte: Husleie tilknyttet sameiets fellesutgift betalt oktober 2007: kr. 4.900,-. Husleie tilknyttet sameiets fellesutgift betalt januar 2008: kr. 5.223,- (Denne er høyere pga. tillegg for høyere forsikringspremie pga. påbygg). Husleie tilknyttet sameiets fellesutgift betalt april 2008: kr. 4.900,-. Sum totalt innbetalte husleie tilknyttet fellesutgifter: kr. 15.023,-. Husleien for august 2008 ble dermed avregnet og innbetalt med: kr. 4.977,- (kr. 20.000,- minus kr. 15.023,-). I skriv av 12. januar 2009 har innklagede, som svar på klagers prosesskriv av 9. januar 2009, fremført følgende: Det protesteres herved på størrelsene på de fremlagte saksomkostningene. Til Husleietvistutvalgets orientering kan det opplyses at det er påløpt i saksomkostninger for innklagede kr. 33.000,- + 25 % mva kr. 8.250,- = kr. 41.250,-. I ytterligere skriv av 20. januar 2009 fremgår: Det kan bekreftes at innklagede fraflyttet eiendommen i romjulen. Deretter var rengjøringsfirma der og rengjorde og nøkler ble sendt rekommandert til klagers advokat den 31.12.2008, se vedlagt postkvittering for rekommandert sending 31.12.2008. Partene møttes 15.01.2009 for en gjennomgang. Klager klaget bl.a. på noe rengjøring. Innklagede har opplyst at dette utføres nå. Innklagede har i skriv av 12. januar 2009 lagt ned slik Påstand: 1. Oppsigelsen datert 12.09.2008 der leieforholdet avsluttes 31.12.2008 er gyldig. 11

2. Månedlig husleie for hele leieperioden frem til leieopphør er kr. 20.000,-. 3. Klagerne er hver for seg solidarisk ansvarlige for å dekke de innklagedes saksomkostninger, fastsatt etter Husleietvistutvalgets skjønn, opptil kr. 41.250,- inkl. mva., med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven) og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Det er fremlagt leiekontrakt datert 11. oktober 2007, Avtale datert 10. oktober 2007, diverse brev og e-postkorrespondanse mellom partene i sakens anledning, telefaks fra klager datert 2. september til Finn Kundesenter med overskriften Krav om omgående fjerning av annonse fra Finn.no, kopi av annonser på Finn.no, Erklæring om at planlegging/utførelse av installasjoner er i samsvar med sikkerhetskravene i forskrift om elektriske installasjoner datert 30. mai 2005, brev datert 3. mars 2008 fra elektrikerfirma med overskriften Rapport fra kontroll av elektrisk anlegg, brev datert 9. april 2009 fra elektrikerfirma med overskriften Utbedring av feil funnet ved El-sjekk, utleieoppgave fra utleiemegler, samt brev av 9. januar 2009 fra klagers prosessfullmektig vedlagt fakturaer vedrørende salær for advokatbistand. Av meklingsprotokoll fra møte i Husleietvistutvalget 17. desember 2008, underskrevet av begge parter, fremkommer det at det er enighet om følgende forhold: - Det ble betalt kr. 21.660,- i månedlig husleie fra leieforholdets oppstart og til og med juli 2008 - I august 2008 betalte leier kr. 4.977,- - I september 2008 ble det betalt husleie med kr. 20.000,- - Deretter er det ikke betalt husleie Leier fremholder at leiebetalingen på kr. 4.977,- i august 2008 innebærer at det fra leieforholdets oppstart til og med 31. august 2008 er betalt en månedlig husleie på kr. 20.000,-. Regnestykke som viser dette tas med i prosesskriv fra leietakersiden. Leier anfører at leieforholdet opphører 31.12.2008 og at fraflytting vil skje i henhold til dette og nøkler vil bli sendt rekommandert til advokat [ ]. Utleier bestrider opphør og overlevering av boligen. Det avtales en gjennomgang av eiendommens tilstand torsdag 15. januar [ ]. Oppsigelsen Klager mener at innklagede urettmessig har sagt opp leieforholdet og har prinsipalt lagt ned påstand om at leieforholdet består til 23. juni 2009. Innklagede har lagt ned påstand om at oppsigelsen datert 12. september 2008 der leieforholdet er avsluttes 31. desember 2008 er gyldig. Leieforholdet er i følge leiekontrakten punkt 5 tidsbestemt med oppstart 11. oktober 2007 og løper til opphør uten oppsigelse den 23. juni 2009. Hva gjelder adgangen til fremleie fremgår følgende av leiekontrakten punkt 14: 12

Fremleie er ikke tillatt uten utleiers skriftlige samtykke, med mindre annet er avtalt eller følger av husleieloven. Samtykke til, og eventuelle vilkår for avtalt fremleie/husstandsfellesskap, skal påføres denne kontrakten. Husleieloven 7-5 regulerer adgangen til fremleie av tidsbestemte leieavtaler. Bestemmelsen er ufravikelig, jf. husl. 1-2, dvs. at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsen. Av husll. 7-5 med overskriften Framleie ved tidsbestemte leieavtaler følger det: Er leieavtalen inngått for en bestemt tid, kan leieren framleie for resten av leietiden med godkjenning fra utleieren. Blir godkjenning nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp med varsel som nevnt i 9-6. Utvalget legger ut fra de foreliggende opplysninger i saken til grunn at klagerne før aktuelle fremleietakere i e-post av 2. september 2008 fra innklagedes side ble presentert med søknad om fremleie, avviste at fremleie ville komme på tale. Det kan vises til brev av 1. september 2009 fra klagers prosessfullmektig hvor det blant annet står: Det er ikke gitt verken forhåndssamtykke eller inngått avtale på noen som helst måte vedr. fremleie i.h.t. pkt. 14 i leiekontrakten. Tillatelse til fremleie vil ikke bli gitt. Også før dette tidspunktet, allerede ved påsketider 2008, ytret innklagede ønske om å få avslutte leieforholdet og tilbød seg i den forbindelse å skaffe nye leietakere. Dette ble besvart fra klagers side med at leieforholdet var uoppsigelig. I e-post av 4. september 2008 fra klagers prosessfullmektig ble søknaden om fremleie fra innklagedes side besvart: Som tidligere presisert: Fremleie tillates ikke. En slik generell avvisning må etter utvalgets oppfatning likestilles med at fremleie er nektet uten at framleierens forhold gir saklig grunn det slik at bestemmelsen i 7-5 annet punktum får anvendelse. Klagers utsagn på dette tidspunktet var naturlig å oppfatte slik at ingen aktuelle fremleiere som innklagede eventuelt hadde søkt godkjent for fremleie, ville blitt godkjent av klager. Utvalget finner det derfor ikke nødvendig å vurdere om klager hadde saklig grunn til å nekte aktuell fremleietaker som innklagede søkte godkjent i brevet av 2. september 2008. Det hjelper etter utvalgets oppfatning heller ikke at utleier, etter først å ha nektet fremleie generelt, på et senere tidspunkt og etter at leietaker som følge av nekting av fremleie har sagt opp leieforholdet gir uttrykk for vilje til å kunne godta fremleie. Det er således etter dette utvalgets oppfatning at de innklagede med hjemmel i husll. 7-5 annet punktum, jf. 9-6, hadde rett til å si opp leieforholdet. Leieforholdet ble sagt opp i brev av 12. september 2008, hvor det - i samsvar med husll. 9-6 - er vist til at oppsigelsestiden er tre måneder regnet fra utløpet av kalendermåneden slik at oppsigelsestiden utløp 31. desember 2008. Husleietvistutvalget gir etter dette innklagede medhold i at oppsigelsen av 12. september 2008 med opphør av leieforholdet 31. desember 2008 er gyldig. Husleien størrelse Klager mener innklagede plikter å betale husleie på kr. 21.660,- per måned, mens innklagede mener at den månedlige leiesummen som skal betales er kr. 20.000,-, jf. leieavtalens punkt 6, og at innkreving av leie utover dette er lovstridig. Av den fremlagte husleiekontrakten datert 11. oktober 2007 fremgår det av punkt 6 at leiesummen er på kr. 20.000,- per måned og av punkt 7 er det avtalt at leier tegner eget strømabonnement. I tillegg er det fremlagt et skriv datert 10. oktober 2007 med overskriften Avtale (heretter kalt tilleggsavtalen ) hvor følgende fremgår: 13

Leier forplikter seg til å betale fellesutgifter, pt. 4.900,- per kvartal. I tillegg skal det betales 1,1 % av samlet forsikringssum (pt. 323,- per år) som følge av det nye tilbygget. Ovennevnte beløp innbetales sameiets kontonr. Av husll. 3-7 første ledd fremgår det at det ikke kan avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i 3-1 og 3-4 til 3-6. Husleieloven 3-1 første ledd første punktum slår fast at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Et unntak fra denne hovedregelen fremgår av bestemmelsens første ledd annet punktum, hvoretter det likevel kan avtales at utleierens månedlige utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen i samsvar med lovens 3-4. Utvalget vil vise til uttalelsen i spesialmerknadene til 3-1 i forarbeidene til husleieloven (Ot. prp. nr. 82 (1997-98) på side 168: Bestemmelsen svarer til utvalgets forslag til 3-1. Departementet viser derfor til utvalgets spesielle merknader, jf. NOU 1993:4 side 122: Det framgår av første ledd første punktum at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Med leie menes det pengebeløp leieren skal betale som vederlag for sin bruksrett til husrommet. Det kan som hovedregel ikke avtales at leieren utenom leien skal dekke (en andel i) de utgifter utleieren pådrar seg ved eiendommens forvaltning eller drift. Bestemmelsen representerer således en ikke ubetydelig innskrenkning i avtalefriheten. Videre viser utvalget til uttalelsene i NOU 1993:4 på side 40 under punkt 2.3.7: Bakgrunnen for de foreslåtte begrensningene i avtalefriheten i boligleieforhold, er hensynet til leierens interesse. Uten effektive verneregler kunne en oppleve at utleiersiden ville avkreve leierne ytelser som ikke har noen tilknytning til leieforholdet. Slike krav ville leierne ofte hatt små muligheter for å motsettes seg. Husleien er i leiekontrakten bestemt til kr. 20.000,- per måned. Dette er et bestemt beløp. Tilleggsavtalen hvor det fremgår at leieren forplikter seg til å betale fellesutgifter og andel av forsikringssum kan tolkes slik at disse utgiftene er inkludert i husleien på kr. 20.000,-, men at leietaker påtar seg å betale deler av husleien på kr. 20.000,- direkte til sameiet, altså en oppgjørsmåte som reguleres av husll. 3-4. Imidlertid er det på det rene ut fra partenes anførsler og påstander at det strides om fellesutgiftene og andel av forsikringssum kan kreves i tillegg til de kr. 20.000,- som er fastsatt i leiekontrakten. Etter utvalgets oppfatning er beløpene som fremgår av tilleggsavtalen ikke et bestemt beløp i lovens forstand, i motsetning til beløpet i leiekontrakten punkt 6. At det fremgår av tilleggsavtalen at det skal betales fellesutgifter og andel av forsikringssum p.t. støtter også dette syn; fellesutgiftene og forsikringssummen kan således variere. Innkreving av fellesutgiftene og andel forsikringssum, i tillegg til det bestemte beløp i leiekontrakten punkt 6, er etter utvalgets oppfatning midt i kjerneområdet av det husll. 3-1 første ledd første punktum tar sikte på å forby, og må anses lovstridig, jf. husll. 3-7. Leiesummens størrelse per måned er således, i samsvar med hva som er bestemt i leiekontrakten punkt 6, kr. 20.000,- ekskl. strøm. Virkningen av en slik avtale fremgår av 3-7 annet og tredje ledd; den som har betalt beløp i strid med første ledd, alltid kan kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd. Dette innebærer at leier ikke har plikt til å betale lovstridig innkrevd beløp, og har han det, kan dette kreves betalt tilbake. Av bestemmelsens tredje ledd følger det kravet forrentes etter forsinkelsesloven 3 fra den dag beløpet ble betalt, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. 14

Det er på det rene ut fra faktum i saken at de innklagede for deler av leieperioden betalte fellesutgifter og forsikring i tillegg til husleien etter leiekontrakten punkt 6, for så å motregne beløpene som var innbetalt i husleien fastsatt i leiekontrakten. Selv om husll. 3-7 taler om at tilbakebetaling kan kreves, må motregning i samsvar med alminnelig motregningslære kunne benyttes. Skyldig husleie Klager og innklagede er enige om at det ikke er betalt husleie for månedene oktober, november og desember 2008, jf. meklingsprotokollen underskrevet av begge parter den 17. desember 2008. Innklagede har anført at dette kan trekkes fra depositumskontoen. Husleietvistutvalget er i vurderingen i punktene over kommet til oppsigelsen er gyldig og at leieforholdet opphører 31.12.2008, og videre at husleiens månedlige størrelse er kr. 20.000,-. Det foreligger således et betalingsmislighold for månedene oktober, november og desember 2008, til sammen på kr. 60.000,-, som innklagede tilpliktes å betale til klager. Klager har krevd renter av beløpet. Etter utvalgets oppfatning kan ikke et ønske om frigivelse av beløp på depositumskonto mens leieforholdet løper avhjelpe et krav om forsinkelsesrenter. Det vises i denne sammenheng til husll. 3-5 tredje ledd hvoretter det fremgår at ingen av partene kan disponere over det deponerte beløp så lenge leieforholdet varer. Utvalget gir etter dette klager medhold i renter av det tilkjente beløp i samsvar med lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling med mer (forsinkelsesrenteloven) 3 med den til enhver tid gjeldende rentesats fra forfall av den enkelte misligholdte leietermin og til betaling skjer. Husleietvistutvalget tar ikke stilling til hvordan oppgjøret finner sted, herunder oppgjør av depositumskontoen. Saksomkostninger Klager og innklagede har krevd dekket saksomkostninger med tillegg av forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven. For klager er i tillegg til juridisk bistand krevd erstattet gebyret for behandling av saken i Husleietvistutvalget på kr. 860,- med tillegg av forsinkelsesrenter. Klager har vedlagt fakturaer for juridisk bistand i tillegg til gebyret på til sammen kr. 78.875,- inkl. mva. Innklagede opplyser i skriv av 12. januar 2009 at påløpte saksomkostninger utgjør kr. 41.250,- inkl. mva. Etter midlertidig forskrift om husleietvistutvalg fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære saksomkostningene. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvistemålsloven 172 til 178/tvisteloven kapittel 20. Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne frem. Advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader, dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Klager har i det vesentlige tapt saken, og må selv erstatte saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget på kr 860,-. Utvalget finner ikke øvrige kostnader strengt nødvendige, og pålegger ikke sakskostnader til noen av partene. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for Oslo tingrett innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt. * * * * * 15

Det ble truffet avgjørelse med slik Slutning: 1. Oppsigelsen datert 12.09.2008 der leieforholdet avsluttes 31.12.2008 er gyldig. 2. Månedlig husleie for hele leieperioden frem til leieopphør er kr. 20.000,-. 3. B tilpliktes å betale til A kr. 60.000,- i skyldig husleie for oktober, november og desember 2008 med tillegg av forsinkelsesrenter med den til enhver tid gjeldende rentesats etter 3 i forsinkelsesrenteloven fra forfall av den enkelte misligholdte leietermin og til betaling skjer. 4. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Oppfyllelsesfristen er 14 dager. Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig. Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av 10 i midlertidig forskrift om husleietvistutvalg for Oslo og Akershus, fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet 28.09.2000 med hjemmel i lov av 26. mars 1999 nr. 26 om husleieavtaler 12-5, bringes inn for Oslo tingrett innen én måned. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 28. januar 2009 Bente Bendixen Lindy Ulltveit-Moe Ola Fæhn 16