Postboks 166 1112 Oslo 95774181 Verdi- og lånetakst over andel i Lohøgda Borettslag Orgnr. 850 429 162 Erlends vei 40 0669 OSLO Gårdsnr. 140 Bruksnr. 37 Leilighet nr. 150 Andelsnr.: 99 OSLO KOMMUNE Utført av: Tore Lund Takstmann MNTF Oppdrag 20096424 Befaringsdato: 22.01.2009
Verdi- og lånetakst over andel i Lohøgda Borettslag Orgnr. 850 429 162 Erlends vei 40 0669 OSLO Gårdsnr. 140 Bruksnr. 37 Leilighet nr. 150 Andelsnr.: 99 OSLO KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Romslig 1-roms leilighet i etablert barnevennlig boligområde på Tveita. Adkomst fra Erlends vei via intern vei og felles oppgang. Kort vei til Tveita senter med et variert service tilbud med over 70 forretninger, post, bank, tannlege, lege, apotek m.m. Barnehager, skoler, leke/friarealer og idrettsanlegg ligger i nærheten. Gode offentlige kommunikasjons muligheter med buss i nærmiljøet og T-bane ved Tveita senter. Gangvei til randsonen av Østmarka med fine rekreasjonsområder sommer og vinter med turstier, skogsveier, lysløyper, fiske og badevann. Flere større senter innen kort reisevei. Borettslaget har garasje-, parkeringsplasser som leies ut etter interne regler. Ellers parkering i gate etter gjeldende bestemmelser. Gjesteparkering på oppmerkedeplasser, med synlige gyldige parkeringskort utstedt av Lohøgda Borettslag. Eiendommen er opparbeidet med gressplener dels naturtomt, beplantning, lekearealer, sittegrupper, asfalterte veier/plasser m.m. Meget barnevennlig med store oversiktlige fellesarealer. Solrikt beliggende i skrånende terreng og området fremstår som lyst og luftig. Boligområde med lavblokkbebyggelse. Bygningen er planmessig vedlikeholdt og borettslaget har foretatt flere rehabiliteringsarbeider, som etterisolering og nye fasader. Veldrevet borettslag med god økonomi. Det er i styremøte 18.09.2008 diskutert utskifting av tak sommeren 2009 eller 2010. Felleskostnadene kan øke om dette gjennomføres. Markeds- og låneverdi Takstverdien gir uttrykk for hva som kan forventes oppnådd i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 950 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 810 000 07.02.2009..................................... Tore Lund Takstmann MNTF 20096424 22.01.2009 2 av 8
Oppdrag og forutsetninger - Rekvirenten har bedt om å få vurdert boligens markedsverdi. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Egne forutsetninger Det er i verdivurderingen forutsatt at boligen er ledig til bruk for en eventuell kjøper uten at det foreligger boretter, leieavtaler eller andre avtaler om beboelse, bruk og utleie som er begrensende og hemmende i forbindelse med salg. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert, med mindre det er angitt. Eiendommen er verdivurdert slik den fremsto på befaringstidspunktet. Vedlikeholdet er vurdert ut i fra bygningens alder. Besiktigelsen er foretatt med de begrensninger som følger av at boligen er møblert. Møbler, innredninger, løsøre o.l er ikke flyttet på. I forbindelse med takstoppdraget er det ikke foretatt gjennomsyn av Bygningskontrollens arkiver. Takstobjektet/bygningen vil kunne ha mangler og skader som takstrapporten ikke omtaler pga. presisjonsnivået i en ordinær takstrapport, men dette er likevel hensyntatt i selve vurderingen. Takstrapporten er avholdt på oppdrag for Advokatfirmaet Furre DA. Eier er følgelig ikke takstmannens oppdragsgiver. Hvis taksten brukes av eier eller andre i forbindelse med salg og/eller belåning, kan dette ikke gjøres med ansvar for takstmannen. Takstmannens ansvar i forbindelse med vurderinger og opplysninger i denne takstrapporten er begrenset til hans forhold til oppdragsgiver. Verdivurderingen baserer seg på opplysninger gitt i takstrapporten. Skulle det være forhold som ikke er nevnt, men som normalt ville være spesifisert hvis disse opplysningene var fremlagt for eller registrert av takstmannen, vil dette kunne få betydning for verdivurderingen. Det vises til borettslagets vedtekter, husordensregler samt årsberetning med regnskap og protokoll. Dokumentene kan inneholde relevante opplysninger for eventuell kjøper. Det er avholdt forenklet befaring uten eier til stede. Takstmannen har videre hatt begrenset tid til rådighet for gjennomføring av befaringen. Med bakgrunn i dette oppfordres intresenter i forbindelse med salg av eiendommen til å undersøke objektet spesielt grundig sammen med en bygningskyndig person eller foretak. Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/birgitte Marie Formo 20096424 22.01.2009 3 av 8
Besiktigelse, tilstede Dato: 22.01.2009 - Birgitte Marie Formo Advokatfullmektig - Tore Lund Takstmann Tlf.: 95 77 41 81 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Grunnbokutskrift Utskrift av 2.11.2007. Hjemmel dagbokført 14.12.2006 nr. 450705. Brukstillat./ferdigatt. Ferdigattest 3.11.1972. Ferdigattest fasade endring 7.3.2008. Ferdigattest kledning gavl 16.4.1982 Tidligere takst 26.03.2008 Per Egil Ilsaas. Årsberetning/regnskap for 2007 EDR Opplysninger om hjemmelshaver, Gnr., Bnr., tomtestørrelse og bygge år. Andre dok./kilder: Forretningsfører Dato 15.01.2009 Opplysninger vedrørende formue, gjeld, husleie, eier av adkomstdokumentene er oppgitt av foretningsfører. Eiendomsdata Leilighet nr.: Eier adkomstdok.: Selskap/borettslag: Leilighetstype: Andelsnr.: 99 Leilighet nr. 150 Etasje U Geir Bjelkarøy Lohøgda Borettslag Orgnr. 850 429 162 Andelsleilighet Felleskostn. pr. mnd.: Kr 2 412 Kommentar: Tomt: Adkomst: Årsregnskap Inkludert kommunale avgifter, á konto strøm (800.-), balkongtillegg (220.-), vedlikehold, fellesforsikring, vaktmestertjenester, kabel-tv (100.-) og trappevask (75.-). Eiet tomt. Areal 100 020 m² I følge opplysninger hentet fra årsberetningen. Offentlig og privat Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning tlf 22 86 59 99 Regnskapsår: 2007 Årsregnskap: Samlet andelskapital: 77 700 Samlet obligasjons-/innskuddskapital: 9 841 800 Omløpsmidler: 9 010 120 Kortsiktig gjeld: 4 686 887 Sum disponible midler: 4 323 233 Langsiktig gjeld (eks. innskuddskapital): 56 667 044 Andel av langsiktig fellesgjeld: 68 000 Andre opplysninger: Fellesgjeld pr 31.12..2008 i følge opplysninger gitt av forretningsfører 20096424 22.01.2009 4 av 8
Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Hammersborg Forsikring. Avtalenummer: 100 000 543 Ligningstakst Ligningstakst: Kr 140 858 År 2008 Opplyst av forretningsfører. Bygninger på eiendommen Andelsleilighet - Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. Byggeår: Anvendelse: Arealer og anvendelse 1965. Første innflytting i borettslaget i følge årsberetning Borettslaget består av 777 andelsleiligheter, fordelt på 15 bygninger. AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Andelsleilighet - Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. - arealer Etasje Kjeller. Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Anvendelse Felles sykkelbod. U. etasje 47 43 41 2 Kjøkken, sovealkove, entré, bad, stue og bod. Adkomst til balkong fra stue. Fellesvaskeri og skapplass i kjølerom på etasjeplanet. BTA/BRA av boder og fellesrom adskilt fra primærdel er ikke oppmålt og inngår ikke i arealene. Arealet er omtrentlig og er målt innvendig med Leica DISTO lasermåler. Bruttoarealet fremkommer ved en skjønnsmessig vurdering av antatt veggkonstruksjon. Bod. 20096424 22.01.2009 5 av 8
Sum bygning 47 43 41 2 Andelsleilighet Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller. Bod U. etasje Kjøkken, sovealkove, entré, bad, stue Bod KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Andelsleilighet - Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. Lokalisering Andelsleilighet - Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning generelt For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatt levetid se Byggforskseriens blad 620.015. Påkostninger: 1983 Isolering og forblending av gavlvegger. 1987-88 Vindus utskifting. 1989-92 Oppussing av oppganger, vaskerier og lydemping av oppgang. 1994 Nytt TV-anlegg. 1995 Nye inngangspartier og dørcalling anlegg. 1996 Nye hovedtavler med jordfeilvarsler. 1997-98 Balkongrehabilitering og brannsikring av tak. 2000-1 Oppgradert TV-anlegg og malt grunnmur. 2003 Oppgradert grøntområdet og rehabilitert inngangsdører. 2004 Skiftet 3 gavlvegger. 2005 Skiftet 10 kaldruller. 2006-7 Fasaderehabilitering med etter isolering. Opplysningene er hentet fra årsregnskapet. 210 Grunn og fundamenter Støpte fundamenter på grunn som ikke er dokumentert for takstmann. Antatt fjell. 230 Yttervegger Grunnmur i støpt betong. Bærekonstruksjoner i betong. Leilighetskiller i mur og betong. Yttervegger i mur som er etterisolert og platekledt. Gavlveggene er etterisolert og teglforblendet. Felter med panel ved balkonger. 233 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre/metall. Brann og lydklassifisert entredør. 250 Dekker Støpte dekker. 260 Yttertak Flatt tak antatt tekket med folie. 20096424 22.01.2009 6 av 8
U. etasje 200 Bygning generelt I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrollmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS3420, for denne boligen kan det forekomme avvik ut over toleransekravet. 240 Innervegger 254 Dekker - Gulv og overflate 255 Dekker - himling og overflater Rom Gulv Vegger Himling Kjøkken belegg malt malt Sovea belegg malt/panel panel Bod teppe malt malt Stue parkett malt strie/panel malt Entre belegg malt strie malt Bad belegg malt strie panel Vedlikehold ol: Det er foretatt elektromagnetisk måling på vegg i badet uten utslag på befaringstidspunktet. Baderommets sluk er opprinnelig det tilråes derfor at dusjing direkte på vegg/gulv unngåes. Generelt anbefales det bruk av dusjkabinett i våtrom da det erfaringsmessig er varierende kvalitet på utførte tetningsarbeider på gulv og vegg. 243 Vinduer, dører i innervegg Finerte dører. 262 Balkonger Balkong på ca 8 m², adkomst fra stue. 271 Kjøkkeninnredning Original kjøkkeninnredning med noen ny dører, 2 dører med frostet glass, laminat benkeplate, opplegg for oppvaskmaskin, ventilator i stål og rustfri oppvaskkum. Varmtvannsbereder i benk. Brannslange i benk. 272 Garderobe Garderobeskap i stue. Skyvedørsgarderobe i entre. 315 Sanitær - Utstyr Bad: Dusjkabinett, underskap, overskap med speil, servant, håndkleskap og toalett med noen skader. 400 Elkraft Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde. Felles sikringsskap med skrusikringer, plassert i felles oppgang. 442 Belysningsutstyr Dimmer til takspott i stue. 450 Elvarme, generelt Elektrisk oppvarming med panelovner. Strålovn i bad. 540 Alarm- og signalanlegg Kabel-tv med mulighet for tilknytning til bredbånd og telefoni. Dørtelefon med åpner. Alarmanlegg. 900 Annet Brannslange i benk. Ingen røykvarsler. 20096424 22.01.2009 7 av 8
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Felleskostnader pr. år Kr: 28 944 Korrigert for fyring Kr: -4 000 Ansatte vedlikeholdskostn.: 3 000 Sum kostnader Kr: 27 944 Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Andelsleilighet Lavblokk 3 et. med underetasje og kjeller. 1 130 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 300 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 830 000 Tillegg for normal tomteverdi: 220 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 050 000 - Andel fellesgjeld: 68 000 Verdi adkomstdok.: Adkomstdokumentenes normalverdi: 982 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 950 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 810 000 20096424 22.01.2009 8 av 8