KRISTIANSAND TINGRETT

Transkript

1 KRISTIANSAND TINGRETT Avsagt: Saksnr.: i Kristiansand tingrett, Kristiansand S TVI-KISA/02 Dommer: Tingrettsdommer Per O. Refsalen Saken gjelder: Taksering av eiendommen gnr. 15 bnr. 35 i Lillesand kommune Trygve Lorentz Larsen Advokat Oddleif Olsen mot Lillesand kommune Advokat Tove Lene Mannes

2 Det ble avsagt slik d o m : Saken gjelder: Saken gjelder gyldigheten av vedtak om eiendomskattetakst for fritidseiendom i Lillesand kommune. Om sakens faktiske sider: Sakens parter er på den ene side Trygve Lorents Larsen, heretter omtalt som Larsen eller saksøkeren, og på den annen side Lillesand kommune, heretter omtalt som kommunen eller saksøkte. Opptakten til partenes tvist er Lillesand bystyres vedtak i sak 187/07 om å innføre eiendomsskatt på alle eiendommer i kommunen med virkning fra Kommunen organiserte prosessen med innføring av eiendomskatt iht. reglene i eiendomsskattelovens, jf. byskattelovens 4-5. Kommunen engasjerte konsulentfirmaet Verditaksering Kjell Larsen a.s. til å gjennomføre besiktigelsen av alle eiendommene som skulle eiendomsbeskattes. Det ble videre oppnevnt en sakkyndig nemnd til å fastsette den enkelte eiendoms eiendomskattegrunnlag, og en sakkyndig ankenemnd til å behandle klager over vedtak fattet av den sakkyndige nemnda. Medlemmene i begge nemndene er lokalpolitikere slik loven forutsetter. Kommunen informerte innbyggerne om denne takseringsprosessen i brev av Når det gjelder saksøkerens bebygde fritidseiendom gnr. 15, bnr. 35, ble denne, etter besiktigelse den , foreslått verdsatt til kr ,- av besiktigelsesmannen fra konsulentfirmaet Verditaksering Kjell Larsen a.s. Saksøkeren deltok på besiktigelsen. Den sakkyndige nemnda sluttet seg til forslaget, og fastsatte taksten på gnr. 15, bnr. 35 til kr ,-. Nemndas vedtak ble meddelt Larsen i dokumentet skatteseddel for I et svarbrev datert den fra kommunen til Larsen, her det: Svar på spørsmål om takst. Eiendommen er besiktiget i forbindelse med takseringen og takstmannen har ved besiktigelsen vurdert eiendommen. Hva angår trafikk over eiendommen, kan det opplyses at besiktigelsen fant sted den ( feilskrift 09) og at det er registrert at eier var til stede ved besiktigelsen. De momenter som fremkom under besiktigelsen, vil normalt være tatt med i vurderingen av eiendommen TVI-KISA/02

3 Larsen påklaget takstvedtaket ved brev av med slik begrunnelse: Eiendommen ble taksert av DIN EIENDOM Takstbeløpet da var kr ,-., dette inkludert verdien av hytta. For 3 år siden fikk jeg en takst fra eiendomsmegler Sædberg. Den gangen var taksten kr ,- også inkludert hytte. På forespørsel til samme firma fikk jeg opplyst at takst i dag ville være ca 10 % høyere pr år.(..) Jeg sendte også en forespørsel den 23 ds om hvorvidt visse minussider ved eiendommen var tatt med i takstvurderingen. Dette har jeg ikke fått fyldestgjørende svar på. Ut fra ovennevnte takster har jeg satt en pris på kr ,- for salg av eiendommen til familien. Da i betraktning av at jeg har full bruksrett til hytta. (.) I et brev av fra kommunen til Larsen het det: Vedrørende klage på eiendomsskatt Taksten, jf. tidligere tilsendt skatteseddel, som danner grunnlaget for eiendomskatt fra og med 2009 er på nytt gjennomgått av sakkyndig nemnd. Nemnda har ikke funnet grunnlag for å endre taksten. Klagen går til ankenemnda for behandling. Taksten kan bli høyere eller lavere enn oppgitt. Ankenemnda fastsetter den endelige taksten. Denne kan ikke påklages. Sakkyndig ankenemnd fattet slik vedtak den : Endelig fastsetting av eiendomsskatt. Sakkyndig ankenemnd har, etter besiktigelse og klagebehandling av gnr. 15 bnr. 35 konkludert med følgende: Klagen tas ikke til følge fastsatt takst for beregning av skattegrunnlag for ovenfor nevnte eiendom forblir uendret. Begrunnelse for vedtak: Ved befaring fant ankenemnda at verdivurderingen for eiendommen er riktig. Det er foretatt en helhetsvurdering der bl.a. hyttas alder, størrelse og beliggenhet er tatt med i vurderingen. Også eierrepresentantens opplysninger ved befaring er vurdert. Eiendommen er blitt taksert på grunnlag av status pr , og speiler antatt markedsverdi. Eier/eierrepresentant var til stede ved befaringen. Konklusjon: Sakkyndig ankenemnd har ikke funnet grunnlag for å endre den fastsatt taksten. Vedtaket i sakkyndig ankenemnd avslutter dermed klagebehandlingen TVI-KISA/02

4 Larsen sendte et nytt brev til sakkyndig ankenemnd den med bl.a. slikt innhold: Andre klage vedrørende skattetakst ifm beregning av eiendomskatt gnr. 15/bnr. 35 (Fjelldal). ( ) Jeg mener fremdeles at skattetaksten er satt alt for høyt, og begrunner dette med at svært viktig informasjon ikke er tatt til følge ifm det skjønn som er utøvet ved verdifastsettelsen. Herunder følger: Strandlinjen på min eiendom må være feilvurdert mht beregning av takstverdi. De faktiske forhold er nemlig slik at tomtegrensen går innenfor almenningbryggen i en lengde på 50 meter fra bryggens ytterkant. Terrenget, steinbryggen og deler av bukta tilhører faktisk ikke eiendommen. Dette gjelder også delvis opparbeidet brygge og båthus. (.) De beskrevne forhold vil i en evt overdragelsesprosess måtte oppgis som en vesentlig mangel/heft ved eiendommen, og anses således som en meget viktig faktor for vurdering av eiendommens verdi. For å få en mulig reell salgsverdi frem, er det på ny foretatt 2 uavhengige takseringer av eiendommen hvor disse faktorer også er vektlagt. Verdianslagene for disse takstene ligger vesentlig lavere enn hva tilfellet er fra Lillesand kommunes side. Takstene er foretatt av Meglerhuset Sædberg som ofte benyttes av skatteetaten for etterprøving av eiendomstakster. Taksten fra Sædberg lyder på 4.0 millioner. Den andre taksten er fra Din Eiendom som har justert verdianslaget til 4.5 millioner etter den tilleggsinformasjonen som er gitt. Andre faktorer som ikke anses belyst i takstgrunnlaget: Veiretten benyttes også av oppsittere i området (..) og dette medfører ofte trafikk over egen eiendom ut til allmenningsbryggen, friluftsområdene og de lokale badeplassene hvilket selvfølgelig er veldig sjenerende. Hytta forsynes pr dag dato med vann fra egen brønn, hvilket i seg selv er en dårlig og gammeldags løsning ( ). ( ) I kommunens svarbrev, datert den , het det: Svar på brev datert den : Det henvises til sakkyndig ankenemnds behandling av klage på eiendomstaksten på gnr. 15 bnr. 35. Svar på klagen som er datert den vises det til vedtaket hvor sakkyndig ankenemnd bemerker at eierrepresentantens opplysninger i forhold til nevnte eiendom. I ditt brev datert er det ikke kommet frem andre momenter enn de som allerede var gjort kjent før klagebehandlingen TVI-KISA/02

5 Klager har fått tilsendt resultatet av klagebehandlingen, og denne er derved avsluttet. Det ble i brevet også opplyst om søksmålsadgangen. Om den rettslige prosessen: Larsen v/ adv. Olsen har i stevning av brakt sakkyndig ankenemnds vedtak om fastsettelse av eiendomskattegrunnlaget for gnr. 15 bnr. 35 inn for Kristiansand tingrett med krav om at dette skal oppheves. Kommunen v/ adv. Mannes, tilsatt i Kommunesektorens interesse og arbeidsgiverorganisasjon, har i tilsvar av tatt rettidig til gjenmæle. Prosessvarsel var ikke sendt på forhånd. Partene har utvekslet prosesskrift. Partene har fått tilbud om rettsmekling, men dette ble av partene ikke anses som hensiktsmessig pga sakens art. Hovedforhandling i saken ble holdt i Kristiansand tingretts lokaler den Partene med sine prosessfullmektiger møtte. Retten mottok forklaring fra partene samt fra fem vitner. Dokumentbevis ble gjennomgått slik dette fremgår av rettsboken. Saksøkeren har nedlagt slik endelig påstand: 1. Vedtak om fastsettelse av grunnlag for eiendomsskatt for gnr. 15 bnr. 35 i Lillesand kommune oppheves. 2. Saksøker tilkjennes sakens omkostninger. Saksøkte har nedlagt slik endelig påstand: 1. Lillesand kommune frifinnes. 2. Trygve Lorents Larsen dømmes til å erstatte Lillesand kommunes omkostninger i forbindelse med saken TVI-KISA/02

6 Om partenes påstandsgrunnlag: Saksøkeren har begrunnet sitt krav om at takstvedtaket skal oppheves med at den skjønnsmessige vurderingen som har ledet frem til en takst på kr ,-, er beheftet med en rekke feil, både av faktisk og rettslig art. Saksøkeren har for det første anført at det faktiske grunnlaget som taksten er basert på, er beheftet med en rekke faktiske feil. I denne sammenheng vises det til innledningsvis at forslaget til takst ble utarbeidet av en ung uerfaren person uten formell utdannelse i taksering av eiendommer. Det hevdes således på generelt grunnlag at taksten bærer preg av det kun er vektlagt positive egenskaper ( sol/utsikt) og overhodet ikke hensyntatt negative egenskaper ved eiendommen. Saksøkeren anfører i denne sammenheng at det feilaktig er lagt til grunn i takseringen at eiendommen har et stort bryggeanlegg med tilhørende strandlinje. Det er således overhodet ikke hensyntatt at eiendomsgrensen til gnr. 15 bnr. 35 ikke følger strandlinjen, men tvert er lagt i bratt fjellvegg bak allmenningsbryggen. Det er heller ikke hensyntatt at en vesentlig del av det opparbeidede bryggeanlegget i realiteten er en del av allmenningsbryggen. Det er heller ikke hensyntatt i taksten at en rekke bakenforliggende eiendommer har adkomstrett over gnr. 15 bnr. 35 til hhv allmenningsbryggen og de utenforliggende sjøarealer. Slik atkomstrett skaper en generende trafikk over eiendommen. Det er heller ikke hensyntatt at sjøbunnen utenfor eiendommen består av mudder som vanskeliggjør både atkomst og bademuligheter. Saksøkeren anfører for det andre at ankevedtaket er basert på feil lovforståelse. Det vises til at kommunen har lagt til grunn at iht. byskattelovens 5 skal det i takseringen ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser. Det hevdes at det er feil lovforståelse når det overhodet ikke er hensyntatt negative konsekvenser av slike privatrettslige forpliktelser, som for eksempel atkomstrett som virker sjenerende og derfor vil ha direkte innvirkning på eiendommens verdi. Kommunen har heller ikke tatt hensyn til lovgivers forutsetning om at ved taksering iht. eiendomsskatteloven skal det ikke legges til grunn høyest mulig oppnåelige verdier, men snarere en forsiktig takst. Saksøkeren anfører for det tredje at ankevedtaket er beheftet med saksbehandlingsfeil som må føre til ugyldighet. Det vises til at ankevedtaket er mangelfullt begrunnet. Det vises til at klagerens anførsler og påpekninger av faktiske forhold, herunder fremlegging av to nye takster verken er kommentert konkret eller fulgt opp med nærmere undersøkelser, men er blitt avvist i generelle vendinger. Saksøkeren har anført at begrunnelsen er så knapp at det ikke er mulig TVI-KISA/02

7 å få etterkontrollert de forhold og de vurderinger som har ledet frem til en verdsetting på kr ,-. Saksøkeren anfører for det fjerde at skjønnsutøvelsen som ankevedtaket er basert på, er preget av så betydelig feil og mangler at dette må føre til ugyldighet. Det vises her til at to eiendomsmeklere- uavhengige av hverandre -, har kommet frem til verdier som er betydelige lavere enn ankenemnda, hhv på kr ,- og kr ,-. Disse verdisettingene er gjort av personer som har som profesjon og som har lang erfaring med eiendomsverdsetting, også i dette konkrete området av Lillesand kommune. Disse to takstene står i skarp kontrast til den skjønnsmessige verdsettingen på kr ,- som er gjort av hhv en uerfaren besiktigelsesmann og av nemndsmedlemmer som verken har formell eller reell kompetanse i å verdsette eiendommer. Disse to takstene er en sterk indikasjon på at det overhodet ikke er mulig å få solgt gnr. 15 bnr. 35 for kr ,-, og dette er nok til at taksten fra ankenemnda må settes til side som vilkårlig/urimelig. Saksøkeren anfører også at ankenemndas skjønnsmessige vurdering er basert på usaklig forskjellbehandling. Det vises her til at den tilstøtende fritidseiendommen, som på alle måter fremstår som mer attraktiv både når det gjelder tomtens beskaffenhet og bygningsmassens standard enn gnr. 15, bnr. 35, er verdsatt kr ,- lavere. Det er overhodet ikke grunnlag for en slik forskjellsbehandling. Saksøkte har begrunnet sitt frifinnelseskrav med at det ikke er noen feil ved takstvedtaket som sakkyndig ankenemnd fattet den Saksøkte har for det første anført at takstvedtaket er basert på riktig lovforståelse av byskattelovens 5. Saksøkerens eiendom er verdsatt til verdi den ville ha ved fritt salg, og uten at det er tatt hensyn til privatrettslige rettigheter og forpliktelser som måtte ligge til gnr. 15 bnr. 35. Atkomstrettigheter for andre oppsittere, bruksrett til hytta, allmenningsbrygge lagt på eller i tilknytning til eiendommen mv er alt anse som privatrettslige forhold som ikke skal hensyntas i taksten; uansett hvilke ulemper dette måtte representere for eiendommen. Saksøkte har for det andre anført at takstvedtaket er basert på en riktig oppfatning av de faktiske forhold ved gnr. 15 bnr. 35. Taksten er basert på at gnr. 15 bnr. 35 har et opparbeidet bryggeanlegg. Uklarheten om omfanget av allmenningsbryggen i forhold til det opparbeidede bryggeanlegget, kom opp først under saksøkerens partsforklaring under hovedforhandlingen, og var ikke et tema verken da sakkyndig ankenemnd fattet sitt klagevedtak eller under saksforberedelsen av denne tvisten. Slik etterfølgende uklarheter om eiendommens beskaffenhet kan ikke hensyntas i den rettslige prøvingen av ankevedtaket. Denne type uklarheter må løses ved omtaksering TVI-KISA/02

8 Saksøkte har for det tredje bestridt at ankenemndas skjønnsutøvelse er beheftet med feil. Saksøkte har anført at taksering er en utpreget skjønnsmessig virksomhet. I forbindelse med eiendomskattetaksering som omfatter et stort antall eiendommer, er det akseptert at skjønnsutøvelsen skal være grovkornet. Saksøkte har anført at det er et slikt skjønn som er utøvd i denne saken, og det at skjønnet er grovkornet, medfører ikke at dette skal karakteriseres som vilkårlig eller urimelig. Det vises her til at de skjønnsmessige vurderingene som førte frem til en takst på kr ,-, har utøvd tre ganger av forskjellige personer, først av besiktigelsemannen og deretter er hans skjønn etterprøvd av to uavhengig nemnder sammensatt iht. loven av personer med stor innsikt i lokale forhold. Det vises også til at før besiktigelsen ble påbegynt hadde firmaet Verditaksering Kjell Larsen a.s. foretatt et omfattende analysearbeid om verdiene på eiendommene i forskjellige deler av kommunen. Saksøkte bestrider at takstene til de to meklerfirmaene på en bedre eller riktigere måte gir uttrykk for verdien av gnr. 15 bnr. 35. I tillegg anføres at det ved disse to takstene er det tatt hensyn til forhold ved gnr. 15 bnr. 35 som ikke er relevant ved eiendomsskatetaksering, nemlig privatrettslige forpliktelser. Saksøkte bestrider videre at skjønnet er preget av usaklig forskjellsbehandling. Det vises til at gnr. 15 bnr. 35 og den tilstøtende eiendommen ikke er sammenlignbare. Eiendommene har forskjellige kvaliteter både når det gjelder tomtens og bygningsmassens beskaffenhet. Saksøkte har, på subsidiært grunnlag anført, at usaklig forskjellsbehandling er i alle fall ikke er blitt dokumentert på en tilfredstillende måte. Saksøkte har for det fjerde bestridt at vedtaket til sakkyndig ankenemnd er beheftet med saksbehandlingsfeil. Det anføres at forvaltningslovens regler om begrunnelsesplikt ikke gjelder for denne type takstvedtak, og at det i rettspraksis er fastslått at takstvedtak skal begrunnes på en kortfattet måte. Det anføres at den begrunnelsen som er gjort av vedtaket av , fullt ut tilfredstiller disse kravene. Det vises til at begrunnelsen omfatter en henvisning til lovens takstprinsipper, klagerens anførsler er omtalt ved at klagen er gjengitt i sin helhet og hovedelementene som har vært viktig for skjønnsutøvelsen, er omtalt. Saksøkte har videre, rent subsidiært anført, at dersom begrunnelsen i vedtaket anses mangelfullt, har det ingen betydning for vedtakets gyldighet. De forholdene som ikke er omtalt, er de privatrettslige forhold som er knyttet til eiendommen. Det minnes om at dette er forhold som iht. 5 ikke er relevant i denne type takseringer TVI-KISA/02

9 Rettens merknader: Partene har ikke gjennomført lovbestemt mekling forut for saksanlegget fordi de begge, på dette tidspunktet, var representert med prosessfullmektiger. Retten bemerker at partenes tvist reguleres av eiendomsskatteloven av 1975, dens overgangsbestemmelser i 33 hvor tidligere byskattelovs 4 og 5 fortsatt er gjort gjeldende. I byskattelovens 4 har lovgiveren fastsatt hvorledes arbeidet med taksering av eiendommer - i forbindelse med innføring av eiendomsskatt - skal organiseres. Lovgiveren har forutsatt at takseringsarbeidet skal organiseres ved at ansatte besiktigelsemenn utarbeider forslag til sakkyndig nemnd som fastsetter skatteverdien. Disse takstvedtakene kan påklages til en sakkyndig ankenemnd som treffer vedtak med endelig virkning. Lovgiveren har forutsatt at både besiktigelsesmenn og sakkyndige ankenemnd skal besiktige eiendommen. Det er videre lagt opp til at ankenemndas vedtak kan domstolsprøves. I byskattelovens 5 er det fastsatt hvilke takseringsprinsipper som skal legges til grunn, nemlig: Ved takseringen ansættes eiendommens takstværdi til det beløp som eiendommen etter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg I juridisk teori ( Kommentarutgave- 2. utgave) er det påpekt at loven legger opp til at det er eiendommens omsetningsverdi som skal fastlegges. Videre er det i juridisk teori fremholdt at begrepet omsetningsverdi i denne sammenheng, hvor det er eiendommen som skatteobjekt som er det sentrale, skal forstås slik at det er dens verdi i seg selv som skal fastlegges. Det skal derfor ses vekk i fra privatrettslige rettigheter som ville kunne ha representert verdiøkning eller forpliktelser som kunne ha representert en verdireduksjon. På den annen side skal det i verdsettingen hensyntas offentligrettslige rammebetingelser som har betydningen for utnyttingen av eiendommen. Retten bemerker at den salgsverdi som byskattelovens 5 henviser til, er således ikke den pris nåværende eier kan oppnå ved et frivillig salg, men en tenkt pris som fremkommer når det ses bort i fra særlige forhold av privatrettslig art knyttet til den enkelte eiers utnyttelse av eiendommen. Det er videre i juridisk teori fremhevet lovgiverens krav om at de eiendomsskattepliktige skal behandles likt. Dette innebærer at det er de samme verdsettelsesprinsipper som skal legges til grunn, dvs. at likeartede eiendommer beliggende i forskjellige deler av kommunen skal behandles likt TVI-KISA/02

10 Det er videre i teorien fremholdt at i tilfeller hvor det har vært en mer eller mindre stabil prisvekst, og takstenes varighet har et tidsperspektiv på 10 år, bør takstene legges i nedre del av det markedet antas å ville gi for eiendommen. Retten bemerker at disse takseringsprinsippene er fulgt opp i en rekke rettsavgjørelser. Retten går deretter over til å drøfte gyldigheten av sakkyndig ankenemnds vedtak av hvor taksten ble satt til kr ,-. Det skal her aller først kort bemerkes at kommunens svarbrev til saksøkeren, datert den , ikke er gjenstand for etterprøving. Dette brevet var utformet av en administrativt tilsatt person, og ikke av den sakkyndige ankenemnda. Det vises også til at etter lovens ordning er sakkyndig ankenemnds vedtak det endelig vedtaket som ikke kan påklages videre. Når det så gjelder det vedtaket som skal overprøves, nemlig sakkyndig ankenemnds vedtak av , bemerkes at dette vedtaket om eiendomsskattetaksten for gnr. 15 bnr. 35, i rettslig sammenheng karakteriseres som en skjønnsmessig avgjørelse. Domstolens overprøvingsrett av slike skjønnsmessige forvaltingsvedtak er begrenset. Domstolen kan etterprøve om forvaltningsorganet, i dette tilfellet sakkyndig ankenemnd, har basert sin skjønnsutøvelse på korrekte faktiske opplysninger og lovforståelse. Ankenemndas saksbehandling kan også etterprøves. Ankenemndas skjønnsmessige vurderinger som har ledet frem til takstbeløpet, kan imidlertid ikke etterprøves med mindre dens skjønnsutøvelse er preget av det som i juridisk terminologi karakteriseres som myndighetsmisbruk, nemlig vilkårlighet, usaklig forskjellsbehandling eller sterk urimelighet. Retten kan på bakgrunn av bevisførselen ikke se at sakkyndig ankenemnd har lagt til grunn uriktig faktum når det gjelder gnr. 15, bnr. 35. Retten bemerker at etter bevisførselen legges det til grunn at eiendommen er taksert som en bebygd fritidseiendom. Fremlagte dokumentbevis viser at det er lagt til grunn korrekt areal både når det gjelder eiendommens og bygningsmassens størrelse. Garasjens/ carportens beskaffenhet er klarlagt under besiktigelsen både av besiktigelsespersonen og av sakkyndig ankenemnd. Beskaffenheten av den tilstøtende bukten ( mudderbunn) og manglende badestrand er også iakttatt. Det er videre lagt til grunn at kun halvdelen av båthuset tilhører gnr. 15 bnr. 35. Retten vil i denne sammenheng spesielt få bemerke at saksøkeren deltok både under befaringen til besiktigelsespersonen og til sakkyndig ankenemnd, og hadde således god anledning til å korrigere eventuelle feiloppfatninger om faktiske forhold ved eiendommen TVI-KISA/02

11 Retten bemerker at under rettsforhandlingene oppsto det noe uklarhet rundt bryggeanlegget på eiendommen i forhold til allmenningsbryggen som er anlagt på naboeiendommen. Retten bemerker at i taksten er det lagt til grunn at gnr. 15, bnr. 35 hadde et opparbeidet bryggeanlegg i tilknytning til båthuset. Etter bevisførselen er dette korrekt. Det hefter imidlertid usikkerhet om hvor mye av dette bryggeanlegget som tilhører eiendommen og hva som er en del av allmenningsbryggen. Etter rettens oppfatning er det saksøkeren selv som har skapt denne usikkerheten. Saksøkeren har nemlig opparbeidet en del av allmenningsbryggen som ikke tilhører hans eiendom, og videre ble det opparbeidede bryggeanleggets utstrekning først et tema under rettsforhandlingene. Retten er her enig med saksøkte i at denne usikkerheten må det bringes klarhet i ved at det i ettertid avholdes kart- og oppmålingsforretning, og deretter en eventuell omtaksering. Retten konkluderer med at ankenemndens takstvedtak er basert på korrekt faktum. Når det så gjelder ankenemndens lovforståelse, har retten heller ingen merknader til denne. Retten bemerker først, for orden skyld, at eiendomsskattelovens 8 som fastsetter at ved taksering av eiendommer i eiendomsskattøyemed, skal det legges til grunn dens ligningsverdi, fortsatt ikke er trådt i kraft. Det takseringsprinsippet som skal legges til grunn i denne saken, er altså omsetningsverdien, jf. byskattelovens 5. Retten bemerker at etter bevisføringen er det ingen tvil om at takseringsarbeidet utført både av besiktigelsespersonen og av de to ankenemndene har vært basert på å finne frem til den objektiviserte omsetningsverdien av denne eiendommen og av de andre eiendommene. Det vises her til vitneforklaringene til hhv besiktigelsespersonen, Magerøy samt eieren av takseringsfirmaet Verditaksering Kjell Larsen a.s. Det vises videre til vitneforklaringen til nestleder av sakkyndig ankenemnd Granli og som alle redegjorde for en korrekt oppfatning av innholdet i begrepet objektivisert omsetningsverdi. Retten bemerker at når sakkyndig ankenemnd i sin taksering ikke har hensyntatt at gnr. 15, bnr. 35 har ferdselsrettigheter over sin eiendom til tilstøtende badeområder og allmenningsbryggen, er dette korrekt lovforståelse av lovens 5. Det samme gjelder boretter til hytta. Dette er etter rettens skjønn helt klare privatrettslige forpliktelser som, selv om slik rettigheter vil kunne virke reduserende på eiendommens verdi ved et ordinært salg, likevel ikke skal hensyntas ved taksering som ledd i innføring av eiendomsskatt TVI-KISA/02

12 Retten konkluderer altså med at takstvedtaket på kr ,- er fastsatt på bakgrunn av riktig lovforståelse av byskattelovens 5. Når det så gjelder ankenemndas saksbehandling knyttet til taksten av gnr. 15 bnr. 35, kan retten heller ikke her se at det gjør seg gjeldende forhold som skulle kunne begrunne ugyldighet. Retten bemerker at kommunen har organisert prosessen knyttet til takseringen av de skattepliktige eiendommene i samsvar med lovgiverens krav i 4. Dette har det for øvrig ikke vært noen uenighet om mellom partene. Når det gjelder prosessen knyttet til takseringen av denne eiendommen, har også denne vært iht. de rutiner som kommunen har fastsatt ovenfor. Det er således på det rene at besiktigelsespersonen befarte eiendommen før han utarbeidet forslag til takst til sakkyndig nemnd. Sakkyndig ankenemnd befarte eiendommen før den fattet sitt vedtak. Det skal i denne sammenhengen bemerkes at sammensetningen av begge takseringsnemndene, både sakkyndig takstnemnd og sakkyndig ankenemnd, er iht. loven, nemlig lokalpolitikere. Sammensetningen av nemndene er derfor ikke et argument som taler for at klagevedtaket skal settes til side. Retten finner det videre bevist at de faktaopplysningene som besiktigelsesmannen og nemndene har bygd sine vedtak på, er nedfelt skriftlig og er blitt fremlagt i retten. De premissene/ opplysningene som lå til grunn for at taksten ble satt til kr ,-, er derfor mulig å etterprøve. Retten har heller ikke noe å bemerke til takstvedtakets begrunnelse. Det skal her bemerkes at ved vurderingen av om begrunnelsen er tilstrekkelig, må det hensyntas at ved taksering av eiendommer ved innføring av eiendomskatt, må det fattes et stort antall vedtak. Det samme gjelder antall klagevedtak. Begrunnelsen må tilpasses dette. Det er på det rene at forvaltingslovens regler om begrunnelse ikke kommer til anvendelse ved denne type vedtak. Begrunnelsespliktens omfang er imidlertid trukket opp i rettspraksis hvor det er blitt akseptert at det gis en kortfattet begrunnelse for taksten. I en avgjørelse av Høyesterett, inntatt i Rt 1987 side 1290, er det slått fast at begrunnelsen må omfatte så mye opplysninger at det kan etterprøves om det ved fastsettelsen er lagt til grunn riktige vurderingsprinsipper. Retten bemerker at sakkyndig ankenemnds begrunnelse tilfredstiller dette kravet. Ankenemnda har i sitt vedtak omtalt takseringsprinsippet som er lagt til grunn og hvilke forhold ved eiendommen som er tillagt vekt, herunder saksøkerens egne opplysninger om eiendommen TVI-KISA/02

13 Avslutningsvis må retten ta stilling til om ankenemndas skjønnsutøvelse er beheftet med feil som kan lede til ugyldighet slik saksøkeren har anført. Retten bemerker her først at selve den skjønnsmessige fastsettingen av taksten til kr ,- ikke kan etterprøves med mindre nemnda har gjort seg skyldig i myndighetsmisbruk. Retten kan, på bakgrunn av bevisføringen, ikke se at det gjør seg gjeldende forhold som faller inn under begrepet myndighetsmisbruk. Retten finner, basert på bevisførselen, at skjønnsutøvelsen som ledet frem til taksten på kr ,000,-, har vært basert på en konkret vurdering av forholdene ved eiendommen. De forholdene som har vært vektlagt, har vært både relevante og saklige for takstarbeidet, og har vært knyttet til eiendommens beskaffenhet, anvendelse og beliggenhet. Retten kan heller ikke se at det har foregått usakelig forskjellsbehandling slik saksøkeren har anført. Retten bemerker at det er på det rene at nabofritidseiendommen har blitt taksert til et lavere beløp enn saksøkerens eiendom ( kr ,-lavere). Retten har imidlertid på bakgrunn av bevisføringen kommet til at selv om disse eiendommene er tilstøtende til hverandre, gjør det seg likevel gjeldende faktiske forskjeller, og videre at disse forskjellene har hatt betydning i takseringen. Forskjellene mellom de to eiendommene er bl.a. knyttet til størrelsen på eiendommene, tomtenes beskaffenhet, bademuligheter, flomutsatthet mv Retten har vurdert, men kan heller ikke se at taksten på kr ,000,- er sterkt urimelig. Det vises her til at denne verdien er fastholdt av tre instanser, først i besiktigelsespersonens forslag og deretter i de to takstnemndene. Det er altså en rekke personer som har vært involvert i verdifastsettingen, og som har kommet til samme resultat. Retten vil spesielt få påpeke at selv om nemndsmedlemmene ikke har verdifastsetting som profesjon, har de likevel hver for seg og under ett en betydelig lokalkunnskap om kommunen og prisnivået i de forskjellige delene av kommunen. Dette gjelder også det området av Lillesand kommune som denne eiendommen ligger i. Retten vil til slutt i denne sammenheng få bemerke at det er forståelig at saksøkeren i utgangspunktet stiller spørsmålstegn ved taksten på kr ,- når han selv har fremskaffet to takster/ verdifastsettinger med langt lavere beløp, og dette er utført av eiendomsmeklere som har som profesjon å takste eiendommer. Retten bemerker likevel at denne verdidifferansen ikke er tilstrekkelig til å sette sakkyndig ankenemnds takstvedtak til side TVI-KISA/02

14 Retten bemerker for det første at begge taksttypene er skjønnsmessige beregninger av eiendommens verdi, og det er ikke gitt at den ene taksttypen er mer riktig enn den andre. For det andre må verdidifferansen også ses i lys av at dette er to forskjellige taksttyper. Eiendomsmeklernes takster hensyntar rettigheter og forpliktelser som tilligger eiendommen. Eiendomsskattetaksten skal ikke hensynta slike privatrettslige forpliktelser. Retten konkluderer etter dette med at sakkyndig ankenemnds vedtak av skal stadfestes. Om sakskostnadsansvaret: Saksøkeren har tapt saken fullstendig, og skal derfor iht. tv ( 2) erstatte motpartens sakskostnader. Retten har vurdert, men kan ikke se at unntaksbestemmelsene i tv (3) om at den tapende part likevel ikke skal idømmes sakskostnader, kommer til anvendelse i denne saken. Det vises til at ingen av vilkårene i lovens alternativer anses oppfylt. Saksøktes prosessfullmektig har krevd dekket totalt kr. 74,427,- hvorav kr ,- er knyttet til salær for prosessfullmektigen, kr ,- i diverse reiseutgifter og kr ,- i vitnegodtgjørelse. Det skal her bemerkes at salærkravet er rettidig fremsatt under hovedforhandlingen, dog slik at begge prosessfullmektigene har fått anledning til i ettertid å supplere de allerede innleverte sakskostnadsoppgavene med faktiske utgifter til vitner, reisekostnader. Saksøkerens prosessfullmektig har i e- post av protestert mot å måtte erstatte kostnader på kr ,- som er knyttet til vitnene Magerøy og Larsen. Protesten er dels begrunnet med at vitnet Larsen ikke bidro til sakens opplysning, dels fordi det tilligger kommunen i denne type skattesaker å sikre sakens opplysning, og dels fordi kostnadskravet er for sent fremsatt. Saksøktes prosessfullmektig har i e-post av imøtegått saksøkerens protester, og fastholdt kravet. Retten har ikke merknader verken til prosessfullmektigens salærkrav eller de kostnader som kreves dekket. Retten påpeker at de kostnader som kreves dekket, anses relevante og nødvendig for å få denne sakens faktiske og rettslige sider tilfredstillende belyst for den dømmende rett. Retten kan ikke at saksøkte har overtrådt preklusive frister. Retten konkluderer med at saksøkeren skal erstatte saksøktes sakskostnader med kr ,-. Beløpet forfaller iht. lovens ordning to uker etter forkynnelsestidspunktet TVI-KISA/02

15 D o m s s l u t n i n g : 1. Lillesand kommune frifinnes. 2. Trygve Lorents Larsen dømmes til å erstatte Lillesand kommunes omkostninger i forbindelse med saken med kr ,-. Retten hevet Per O. Refsalen Dommen forkynnes for partene v/ deres prosessfullmektiger. Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges TVI-KISA/02