Dato: Sist revidert (dato): i tråd med delegert vedtak om utlegging til offentlig ettersyn

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR NESBYEN GOLF OG AKTIVITETSPARK gnr. 56 bnr. 865, Nes kommune Planid: Dato: Sist revidert (dato): i tråd med delegert vedtak om utlegging til offentlig ettersyn Tilhørende plankart datert: GENERELT. 1.1 Innenfor plangrensen gjelder følgende reguleringsformål og hensynssoner: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, nr. 1) Fritidsbebyggelse frittliggende Fritidsbebyggelse - konsentrert Golfbane Energianlegg Avløpsanlegg Kombinert bebyggelse og anleggsformål Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, nr. 2) Veg Annen veggrunn grøntareal Grønnstruktur (PBL 12-5, nr. 3) Grønnstruktur Turdrag Hensynssoner (PBL 12-6) Faresone Høyspenningsanlegg Båndlegging etter kulturminnelova Kulturminner og kulturmiljø Side 1 av 12

2 2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav. Det kan ikke gis igangsettingstillatelse på bygninger i området før det foreligger godkjent tilknytning til offentlig ledningsnett og renseanlegg. Det må dokumenteres tilstrekkelig vannforsyning inklusiv brannvann før det gis tillatelse til oppføring av bebyggelse i områdene BFK1, BKB1 og BKB2. Det kan ikke gis brukstillatelse eller ferdigattest før veg, vann, avløp og strøm er ferdig utbygd frem til tomten. Det skal opparbeides plass til mellomlagring av masser før igangsettingstillatelse for bygg/tomter gis. Før igangsettingstillatelse kan gis skal det være tegnet sanitærabonnement for den aktuelle tomten Det kan maksimum gis igangsettingstillatelse til 60 enheter før kapasitetsøkende tiltak er utført på avløpsanlegget. Det kan gis maksimalt gis igangsettingstillatelse til 60 nye enheter før det må foretas ny kapasitetsvurdering og iverksettes nye tiltak på vannforsyningsanlegget. For kryss rv. 7 x fv. 214/213 og kryss rv. 7 x Alfarvegen sør for Nesbyen sentrum skal det foretas ny trafikkanalyse når 2900 hytter (eksisterende og nye) benytter disse to kryssene som en avkjøring av og på rv. 7. For kryss fv. 214 ved Grasdokk og privat veg (Trondrudvegen) skal det foretas ny trafikkanalyse når det er gitt igangsettingstillatelse til 1000 nye hytter som benytter dette krysset som sin hovedadkomst til hytta. Trafikkanalysene skal inneholde en vurdering av kryssløsninger og en eventuell beskrivelse av avbøtende tiltak. 2.2 Automatisk freda kulturminner Dersom det fremkommer automatisk fredede kulturminner ved anleggsarbeidet må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i Buskerud fylkeskommune varsles, jf. Kulturminneloven Byggesøknad. I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak skal det vedlegges situasjonsplan i m 1:500 som viser plassering av bygninger det søkes tiltak for, samt framtidige bygg og hvordan den ubebygde delen av tomta skal planeres og utnyttes. Eksisterende terreng skal profileres, og legges inn på snitt-/fasadetegninger sammen med nye terrenglinjer. For områdene BFK1, BKB1 og BKB2 skal det for det enkelte område utarbeides situasjonsplan/utenomhusplan som viser hvordan bebyggelse, internveger, parkering, grønnstruktur mv blir løst for hele området før rammesøknad/igangsettingssøknad blir Side 2 av 12

3 behandlet. For området BKB2 skal endelig plassering av kommunal hovedledning vises med en byggegrense på 5 meter til hver side. 2.4 Bygningers plassering. Fyllinger og skjæringer skal enten tildekkes med matjord, torv eller tilsås så snart som mulig etter avsluttet byggearbeid. Adkomst inn på den enkelte tomt er vist med adkomstpil. Pilen viser ikke eksakt plassering av adkomsten, bare fra hvilken veg. 2.5 Ubebygd areal. Ved utbygging i området skal inngrepene i naturen gjøres så skånsomt som mulig. Eksisterende vegetasjon skal bevares så langt det lar seg gjøre. Grøfter for tekniske anlegg, vegskråninger og annet areal som blir berørt, skal pusses til, og enten dekkes med matjord, torv eller tilsås. Det tillates inngjerding av det samlede planområdet for å holde beitedyr utenfor golfanlegg og byggeområder. Inngjerdingen skal fortrinnsvis utføres i naturmateriale, som skigard eller annet gjerde i ubehandlet tre. På mindre eksponerte strekninger kan det velges sauegjerde. Ved oppføring av gjerde må tilfredsstillende ferdselsforbindelser sikres for kjørende, gående, og skiløpere ut / inn av området. Det er ikke tillatt med inngjerding av mindre områder / de enkelte byggeområdene. Innenfor feltet K1 (K1-1 til K1-34) er det ikke lov med inngjerding av mindre områder (deler av tomt/ hele tomten)/ de enkelte byggeområdene med unntak av sikkerhetsgjerde ut mot bratt skrent sør-vest i planområdet. 2.6 Parkering. Det skal opparbeides 2 parkeringsplasser pr. fritidstomt. Enheter med BYA over 250 m2: min. 3 parkeringsplasser. Leilighetsbygg: 1,0 p-plass pr. leilighet med < 4 senger. 1,5 p-plass pr. leilighet >4 senger. Overnattingsbedrift/hotell: 1 parkeringsplass pr. 3. seng. 1 p-plass pr. 50 m2 nytt næringsareal Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal med 18 m2 pr. plass. Parkeringsplass under terreng medregnes ikke i bebygd areal. Carport/garasje regnes som parkeringsplass. 2.7 Strøm/vann/avløp/overvann. Ny bebyggelse i områdene skal ha høy sanitær standard. Alle typer kabler skal legges i bakken. Overvann skal håndteres på den enkelte tomt. Drensvann og takvann skal ikke tilknyttes spillvannsanlegg. Alle bekkegjennomføringer/ stikkrenner skal dimensjoneres for vannføringer tilsvarende minst 50 års flom. Side 3 av 12

4 2.8 Anleggstrafikk Tyngre anleggstrafikk/virksomhet tillates hverdager (mandag-fredag) mellom kl og 19.00, men ikke i høytider (inkludert jul/nyttår/påskeferie) og på offentlige fridager. Bestemmelsene gjelder ikke varelevering. 2.9 Mellomlagring av masse Mellomlagring av masse i anleggsperioder kan skje på områder avsatt til byggeområder og kombinert formål. Områder som er benyttet til mellomlagring skal etterbehandles i samsvar med områdets formål og funksjon Universell utforming Ved utbygging og utforming av anlegg skal det sikres god tilgjengelighet for alle (jf. rundskriv T-5/99 fra MD). Bygninger og anlegg skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig, jf. TEK kapittel 8 og BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Fritidsbebyggelse frittliggende K1 (K1-1 til K1-34) Utnyttingsgrad og byggehøyde a. Områdene kan bygges ut med maksimalt bebygd areal pr. tomt etter følgende rammer: - Tomt K1-1 til K1-9, K1-31, K1-34 til K1-35: Maks 156 m 2 BYA (inkl. parkering) - Tomt K1-10 til K1-30 til K1 32-K1-33: Maks 136 m 2 BYA (inkl. parkering) b. For hoveddelen av hver bygning er maksimal gesimshøyde 3,5 m og maksimal mønehøyde 5,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det tillates i tillegg bygging av oppløft/ ramloft med maksimal mønehøyde 6,5 m i 1/3 av bygningen. For anneks/uthus/garasje er maksimal mønehøyde 3,5 m. c. Tomt K1-23 til K1-31 tillates ikke bebygd med oppstugu. d. Oppstugu trekkes inn 1 m fra endevegg og bygges ut 1 meter i front utover byggets veggliv. e. Det er kun tillatt med en boenhet pr. tomt. I tillegg til hver hytte kan det settes opp anneks/uthus/garasje på maks 40 m 2. f. Synlig grunnmur over gjennomsnittlig ferdig planert terreng skal ikke overskride 0,7 m. For grunnmur og pilarer til terrasse skal høyden ikke overskride 1,0 m. g. For hytter med maks BYA 156 m 2 kan det bebygges terrasse med inntil 50 m 2. For hytter med maks BYA 136 m 2 kan det bebygges terrasse med inntil 35 m 2. h. Platting på bakkenivå begrenses til maks 40 m 2. Side 4 av 12

5 Terrengtilpasning a. Inngrep i terrenget skal begrenses slik at omkringliggende terreng/ naturtomt bevares. Bygg skal plasseres ut fra tomtens beskaffenhet og tilliggende bebyggelse. b. Veger og andre inngrep skal i størst mulig grad følge terrenget på en naturlig måte. Rør og kabler skal framføres i grøfter som legges i vegbane så langt dette er praktisk mulig. c. Skråninger og skjæringer etter terrenginngrep skal planeres og tilsås med en skråningsgrad som hindrer senere utglidninger, og gis en tiltalende utforming. d. Tilsåing skal skje senest sesong etter at hovedhytte er tatt i bruk. e. For områder med gjennomsnittlig bratthet mellom 1:4 og 1:6, kreves spesielt tilpassede bygg. f. Forholdet mellom skjæring og fylling skal være 60/ 40. g. Fyllinger skal ikke overskride 2 meter og ikke strekke seg lenger enn 2,5 meter fra byggets veggliv Byggets utforming, farge og materialvalg a. Byggene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 30 grader. b. Møneretning bør følge byggets lengderetning, tilnærmet parallell med, eller alternativt vinkelrett på terrengets høydekoter. c. Bebyggelsen skal oppføres i tre og kles med stående eller liggende panel eller utføres i tømmer. Deler av fasaden kan være naturstein. Eventuelt grunnmur over 1 m skal utføres som tørrmur eller forblendes med stein. På underetasjer skal fasader kles med tre, ev. partier med forblendet steinmur. Store ubrutte vindusflater tillates ikke. d. Alle hovedtakflater skal kles med torvtak eller tretak i mørkbeiset overflate. e. Bygninger på samme tomt skal males/ beises i samme farge. Det skal brukes mørke tjærefarger eller matte jordfarger som finnes naturlig i terrenget, og som bidrar til å gi bygningene en avdempet virkning i omgivelsene Skilt, flaggstenger, antenner mm a. Spir, spir/klokketårn, antennemaster samt parabolantenner og lignende over mønet tillates ikke. b. Oppsetting av reklameskilt er kun tillatt i områder avsatt til formålet. Midlertidige firmaskilt inntil 1,5 m 2 tillates oppført på byggets fasade mot adkomstvegen i byggeperioden K2 (K2-1 til K2-57) Utnyttingsgrad og byggehøyde a. Områdene kan bygges ut med maksimalt bebygd areal pr. tomt etter følgende rammer: Side 5 av 12

6 - Tomt K2-11 til K2-49: Maks 117,1 m 2 BYA (inkl. parkering) - Tomt K2-51 til K2-57: Maks 149,5 m 2 BYA (inkl. parkering) b. For hoveddelen av hver bygning er maksimal gesimshøyde 3,6 m og maksimal mønehøyde 5,6 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det tillates i tillegg bygging av oppløft/ ramloft med maksimal mønehøyde 7,0 m i 1/3 av bygningen Terrengtilpasning Inngrep i terrenget skal begrenses slik at omkringliggende terreng/naturtomt bevares. Bygg skal plasseres ut fra tomtens beskaffenhet og tilliggende bebyggelse. Veger og andre inngrep skal i størst mulig grad følge terrenget på en naturlig måte. Rør og kabler skal framføres i grøfter som legges i veibane så langt dette er praktisk mulig. Skråninger og skjæringer etter terrenginngrep skal planeres og tilsås med en skråningsgrad som hindrer senere utglidninger, og gis en tiltalende utforming Byggets utforming, farge og materialvalg Byggene skal ha saltak med takvinkel mellom 22 og 30 grader. Møneretning bør følge byggets lengderetning, tilnærmet parallelt med, eller alternativt vinkelrett på terrengets høydekoter. Bebyggelsen skal føres opp i tre, og kles med stående eller liggende panel eller utføres i tømmer. Deler av fasadene kan være naturstein. Eventuell grunnmur over 1m skal utføres som tørrmur av stein eller forblendes med stein. På underetasjer skal fasader kles med tre, ev partier med forblendet steinmur. Store ubrutte vindusflater tillates ikke Alle hovedtakflater skal kles med torv, tretak eller skiferstein. Bygninger på samme tomt skal males/beises i samme farge. Det skal brukes mørke tjærefarger eller matte jordfarger som finnes naturlig i terrenget, og som bidrar til å gi bygningene en avdempet virkning i omgivelsene Skilt, flaggstenger og gjerder Oppføring av skilt, flaggstenger, parabolantenner og gjerder er ikke tillatt K3 (K3-1 til K3-57) Utnyttingsgrad og byggehøyde Side 6 av 12

7 Utnyttelse pr. tomt inntil 800 m 2. Maks. BYA = 171 m 2 pr. tomt inkl. 36 m 2 parkering. Det tillates ikke anneks. Frittstående bod/uthus maks. BYA 15 m 2. Utnyttelse pr. tomt fra 801 m2. Maks. BYA = 211 m 2 pr. tomt inkl. 36 m 2 parkering. Anneks/garasje/ uthus: Maks. BYA= 40 m 2 (totalt). Maks mønehøyde 6 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det er tillatt med én hytteenhet pr. tomt. Anneks regnes ikke som egen enhet. Rom for varig opphold tillates kun i hovedhytte og anneks. Anneks/uthus/garasje skal ha maks. mønehøyde 3,5 m Terrengtilpasning Områder med gjennomsnittlig bratthet større enn 1:2,5 tillates ikke bebygd. For områder med større gjennomsnittlig bratthet enn 1:4, kreves spesielt tilpassede bygg. Bygg skal plasseres i balanse mellom skjæring og fylling, og ha god tilpasning til landskapet Byggets utforming, farge og materialvalg I bratt terreng skal hyttas lengderetning følge høydekotene. Hovedmøneretningen på alle bygg skal følge byggets lengderetning. Bygninger skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Taktekking skal være torv, mørkbeiset bord, skifer/stein eller shingel. Tak skal gis en matt og ikke lysreflekterende overflate. Fasader skal utføres med mørke jordfarger. Synlig grunnmur over gjennomsnittlig ferdig planert terreng: maks. 0,7 m. Grunnmur og pilar er til terrasse: maks. 1,0 m høy Skilt, flaggstenger, antenner mm Spir, spir/klokketårn, antennemaster samt parabolantenner og lignende over mønet tillates ikke. Oppsetting av reklameskilt er kun tillatt i områder avsatt til formålet. Midlertidige firmaskilt inntil 1,5 m 2 tillates oppført på byggets fasade mot adkomstvegen i byggeperioden. 3.2 Fritidsbebyggelse konsentrert BFK Utnyttingsgrad og byggehøyde Side 7 av 12

8 I området kan det bygges frittstående fritidsboliger og/eller leilighetsbygg. Maks tillatt %-BYA= 40% inklusiv parkering. Maks mønehøyde 6 m over gjennomsnittlig planert terreng. Eventuelle anneks/uthus/garasje skal ha maks. mønehøyde 3,5 m Terrengtilpasning Områder med gjennomsnittlig bratthet større enn 1:2,5 tillates ikke bebygd. For områder med større gjennomsnittlig bratthet enn 1:4, kreves spesielt tilpassede bygg. Bygg skal plasseres i balanse mellom skjæring og fylling, og ha god tilpasning til landskapet Byggets utforming, farge og materialvalg I bratt terreng skal byggets lengderetning følge høydekotene. Hovedmøneretningen på alle bygg skal følge byggets lengderetning. Bygninger skal ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Taktekking skal være torv, mørkbeiset bord, skifer/stein eller shingel. Tak skal gis en matt og ikke lysreflekterende overflate. Fasader skal utføres med mørke jordfarger. Synlig grunnmur over gjennomsnittlig ferdig planert terreng: maks. 0,7 m. Grunnmur og pilar er til terrasse: maks. 1,0 m høy Skilt, flaggstenger, antenner mm Spir, spir/klokketårn, antennemaster samt parabolantenner og lignende over mønet tillates ikke. Oppsetting av reklameskilt er kun tillatt i områder avsatt til formålet. Midlertidige firmaskilt inntil 1,5 m 2 tillates oppført på byggets fasade mot adkomstvegen i byggeperioden. 3.3 Kombinert bebyggelse og anleggsformål BKB1 I området tillates det fritidsbebyggelse (konsentrert og blokk), fritids- og turistformål, næring/service/butikk, golf og aktiviteter Utnyttingsgrad og byggehøyder Maksimal utnyttelse (BYA) skal ikke overstige 40 % av regulert byggeområde. Maksimal mønehøyde er 11,0 m over gjennomsnittlig planert terreng Terrengtilpasning Områder med gjennomsnittlig bratthet større enn 1:2,5 tillates ikke bebygd. Side 8 av 12

9 For områder med større gjennomsnittlig bratthet enn 1:4, kreves spesielt tilpassede bygg. Bygg skal plasseres i balanse mellom skjæring og fylling, og ha god tilpasning til landskapet Byggets utforming, farge og materialvalg Bygninger skal i hovedsak ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Det tillates flate tak på deler av bygningene. Taktekking skal være torv, bord, skifer/stein eller shingel. Fasader skal utformes med tre, naturstein/betong og glass. Kledning skal ha mørke farger. Bebyggelsen skal deles opp, eller avtrappes med sprang og forskyvninger slik at maksimal sammenhengende fasadelengde ikke overstiger 25 m Skilt, flaggstenger, antenner mm Spir, spir/klokketårn, antennemaster samt parabolantenner og lignende over mønet tillates ikke. Oppsetting av reklameskilt er kun tillatt i områder avsatt til formålet. Midlertidige firmaskilt inntil 1,5 m 2 tillates oppført på byggets fasade mot adkomstvegen i byggeperioden Parkering Innenfor området skal det etableres parkering for dagsbesøkende til golf- og aktivitetsanlegget. Parkering kan etableres under bebyggelsen eller på bakkeplan. Det skal etableres 20 parkeringsplasser for dagsbesøkende BKB2 I området tillates det Fritidsbebyggelse konsentrert, fritidsenheter i leilighetsbygg og leilighetsbygg for fritids- og turistformål Utnyttingsgrad og byggehøyder Maksimal utnyttelse (BYA) skal ikke overstige 40 % av regulert byggeområde. Maksimal mønehøyde er 11,0 m over gjennomsnittlig planert terreng Terrengtilpasning Områder med gjennomsnittlig bratthet større enn 1:2,5 tillates ikke bebygd. For områder med større gjennomsnittlig bratthet enn 1:4, kreves spesielt tilpassede bygg. Bygg skal plasseres i balanse mellom skjæring og fylling, og ha god tilpasning til landskapet Byggets utforming, farge og materialvalg Side 9 av 12

10 Bygninger skal i hovedsak ha saltak med vinkel mellom 22 og 35 grader. Taktekking skal være torv, mørkbeiset bord, skifer/stein eller shingel. Tak skal gis en matt og ikke lysreflekterende overflate. Fasader skal utformes med tre, naturstein/betong og glass. Kledning skal ha mørke farger Skilt, flaggstenger, antenner mm Spir, spir/klokketårn, antennemaster samt parabolantenner og lignende over mønet tillates ikke. Oppsetting av reklameskilt er kun tillatt i områder avsatt til formålet. Midlertidige firmaskilt inntil 1,5 m 2 tillates oppført på byggets fasade mot adkomstvegen i byggeperioden. 3.4 Golfbane Innenfor området skal det opparbeides bane- og øvingsområde for golf. Banene skal legges i terrenget på en slik måte at tilstøtende områder i størst mulig grad beholder sitt naturpreg. I tidsrommet til kan fairwayer benyttes til andre aktiviteter under forutsetning av at det er frost og snødekke med dybde min 0,2 m. Mest mulig eksisterende vegetasjon i området skal bevares. Ved etablering av bane nær vassdrag skal det gjøres tiltak for å redusere faren for erosjon av jord. Innenfor området kan det tilrettelegges for ulike aktiviteter forutsatt at de tar hensyn til golfanleggets drift. Dette kan eksempelvis være: Hoppbakker for barn Akebakker og sklibakker for snowracer og gummiringer Langrennsløyper Løype for sykkel og rulleski Terrengpark for sykkel og tråbiler Terreng- /hinderløyper 3.5 Energianlegg (E) Areal for trafokiosker. Innenfor området kan det føres opp tekniske installasjoner og bygning som har tilknytning til energianlegg. 3.6 Avløpsanlegg (AA) Innenfor dette området tillates plassering av pumpestasjon for avløpsvann. 4. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Generelt. Innenfor dette arealet tillates opparbeidet privat kjøreveg inkl. grøfter og nødvendig terrengtilpasning (skjæring/fylling). Sideareal skal tilsås som grasbakke med en frøblanding lokalt tilpasset stedet (arter normalt forekommende i området). Side 10 av 12

11 4.2 SV5-SV7 Er regulert med bredde 7 meter inklusiv skulder og grøftebredde. Kjørebanen er 4 meter inklusiv skulder. 4.2 SV7 SV7 er en driftsveg for golfbanen og adkomst til pumpestasjon AA2 og er ikke åpen for allmenn ferdsel. 5. GRØNNSTRUKTUR 5.1 Grønnstruktur I friluftsområdet skal trær i størst mulig grad bevares. Det kan ryddes trær og vegetasjon for å bedre framkommeligheten for turbruk, hindre gjengroing og tilrettelegge for aktiviteter. Område for allmenn ferdsel. Tekniske anlegg som trafoer, fordelingsskap, brønner, ledningstraseer osv. kan etableres innenfor området. Innenfor områdene kan det tilrettelegges for ulike aktiviteter. Dette kan eksempelvis være: Hoppbakker for barn Akebakker og sklibakker for snowracer og gummiringer Langrennsløyper Løype for sykkel og rulleski Terrengpark for sykkel og tråbiler Terreng- /hinderløype 5.2 Turdrag Innenfor turdrag (TU) tillates etablert nødvendig infrastruktur (VA og EL) og felles sti-system ut til omkringliggende friluftsområder. 6. HENSYNSSONER I REGULERINGSPLAN (PBL 12-6) 6.1 Faresone høyspentanlegg Tiltak i strid med installasjon med sikkerhetssone tillates ikke. Evt. tiltak innenfor sikkerhetssone må avklares med netteier. 6.2 Hensynssone, båndlegging etter kulturminneloven, H730_1- H730_3 Hensynssoner for et jernvinneanlegg og to kullgroper som er automatisk fredede kulturminner fra jernalder og middelalder ( e. kr.), areal båndlagt etter kulturminneloven. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme det Side 11 av 12

12 automatisk fredete kulturminnet eller framkalle fare for at dette kan skje. Dette gjelder kulturminnet og en sikringssone på 5 m utenfor kulturminnets synlige yttergrense. 6.3 Hensynssone kulturminner og kulturmiljø, H570_1 Hensynssonene H570_1 omfatter en gammel setervoll med tufter etter seterhus og et jernvinneanlegg fra eldre jernalder ( e.kr.) som er et automatisk fredet kulturminne, jf kulturminneloven. Innenfor området er det ikke lov å kjøre med tunge kjøretøy, lagre anleggsutstyr eller byggematerialer, eller gjøre inngrep i grunnen. Skogsdrift skal utføres skånsomt, slik at markdekket og grunnen ikke tar skade. Hensynssonens grense mot golfbanen skal respekteres. Side 12 av 12