Bustadpolitisk plan for Balestrand kommune

Transkript

1 Bustadpolitisk plan for Balestrand kommune

2 INNHOLD Innleiing Bakgrunn og situasjonsbeskriving Bakgrunn Situasjonsbeskriving og forankring i planar Kommunale planar Regionale og statlege prosjekt Samfunnsutviklingsprosjekt Statistisk materiale... 6 Kommentar til Situasjonsbeskrivinga Kommunen sine verkemiddel Startlån Bustøtte Tilskott til bustadbygging Gratis tomter Rådgjeving Strategiarog mål Mål Strategiar Tiltak Marknadsføring Arealforvaltning Anna

3 INNLEIING Balestrand kommune har i sin planstrategi peika ut tre hovudsatsingsområde for planmessig utvikling av kommunen, desse er ; - Bustadtilrettelegging - Næringsutvikling - styrking av omdømet og merkevare. Balestrand kommune er også med i satsinga Boligetablering i distriktene i regi av Kommunal og regionaldepartementet og Husbanken. Gjennom utprøving av tilskottsordning og erfaringsutveksling vert deltakarkommunane motivert til å arbeide målretta med bustadetablering. Eit av elementa i satsinga er utarbeiding av ein bustadpolitisk plan. Tiltaksdelen av planen skal evaluerast årleg. Planen skal rullerast kvart 4 år. 1BAKGRUNN OG SITUASJONSBESKRIVING 1.1 BAKGRUNN Bakgrunnen for å arbeide med bustadutvikling i Balestrand er at bustadmarknaden generelt har låg temperatur- sjølv om hus som blir lagt ut for sal er lette å selje. Byggekostnader er høgare enn omsetningsverdi i etterkant, dette fører til at få vel å investere i å bygge nytt i området. Marknaden både for bustad til sals og bustad til leige er for lite variert - det som er til sal er oftast einebustader- medan bustadar til leige oftast er 2 og 3 roms leiligheiter. Det er også for liten variasjon i kva type tomter og bustadar som er tilgjengelege. Arbeidspendling blir vanskeleggjort av usikre vegar og skjeldne ferjeavgangar. Desse faktorane kan føre til at det er, eller i alle fall kan verke vanskelegare for tilflyttarar eller heimflyttarar å starte etableringsprosessen. 1.2 SITUASJONSBESKRIVING OG FORANKRING I PLANAR Både kommuneplanen og Næringsplanen seier at det skal satsast på bustadutvikling; KOMMUNALE PLANAR I BALESTRAND SIN KOMMUNEPLAN STÅR DET UNDER PKT : Gode buområde og annan tilrettelegging for tilflytting På same måte som arbeidsplassar er det stort behov for å tilrettelegge for at det er attraktivt å kome til Balestrand og bu her. Det er vidare naudsynt å sikre at regelverket ikkje er til hinder for 3

4 ynskt utvviking. Måla under pkt , 3.1.8, , og må ha fokus. Sentrale stikkord er: - Gjennomgangsbustadar og godt opplegg for å ta i mot folk som kjem hit på ein god måte - Attraktive buområde - Endra praksis i høve til buplikt I BALESTRAND SIN NÆRINGSPLAN STÅR DET SOM PKT 5 Utvikle og vedlikehalde Balestrand som ein attraktiv stad å bu. - Utvikle bu -areala i Balestrand kommune - Utvikle aktivitetstilbod for å betre oppvekstvilkår samt å utvide tilbodet for tilreisande - Vedlikehalde og skape nye trivselsfaktorar for bufaste og tilreisande. - Arbeide med samferdsels utfordringar VEDTEKEN SAK I FORMANNSKAPET Formannskapet har i sak 12/883 i møte i desember 12 drøfta bustadpolitisk plan og gjort slikt vedtak: Skisserte rammer og framdriftsplan for arbeidet med bustadpolitisk plan vert godkjent. Administrasjonen opprettar ei referansegruppe der ressurspersonar vert inviterte til å delta i arbeidet. Det finnast fleire satsingar på meir og betre bustadutvikling i små kommunar/distrikta både på fylkes og nasjonalt nivå REGIONALE OG STATLEGE PROSJEKT HUSBANKEN Husbanken ble opprettet i 1946 for å bygge opp igjen landet etter krigen. Husbanken startet opp som en bank for boligforsyning, men i dag er Husbanken en velferdsetat Regjeringens visjon for boligpolitikken er at alle skal kunne bo trygt og godt. Husbanken er statens sentrale organ for gjennomføring av politikken. 4

5 Mål for 2013; SAMFUNNSUTVIKLINGSPROSJEKT Balestrand kommune er saman med Hornindal valt ut av fylkeskommunen til å få del i dei som fylkeskommunen har fått tildelt frå KRD til å gje mindre kommunar i distrikta større kapasitet til å utvikle lokalsamfunna. Målet med satsinga er å gjere kommunane meir attraktive både for innbyggjarar og næringsliv, prosjektet varer frå Meir om dette her: Og her: pendocument 5

6 1.2.3 STATISTISK MATERIALE FOLKETALSUTVIKLING I BALESTRAND Folketalsutvikling i Balestrand med framskrving- middeltal fram til 2040 Kjelde: SSB 1 Folketalet i Balestrand har gått ned frå 1530 i 2001 til 1338 i Endringskurven syner ei utflating dei siste åra men ein svak nedgang vidare framover. 1 Statistisk sentralbyrå ( 6

7 Folketalsutvikling aldersfordelt med framskriving Kjelde SSB 1 Den samla nedgangen på nær 200 personar frå 2001 og fram til i dag fordeler seg svært ulikt mellom dei ulike aldersgruppene. Størst nedgang ser vi i dei yngste aldersgruppene. Ssb nyttar mellomalternartivet i tre mogelege framskrivingar- difor er denne statistikken vald-.framskrivinga ser ut til å vise at dei som allereie bur her vil halde fram med å bu her medan tilflytting og auke av unge fortsett nedover som i noverande statistikkar. Vidare ser det ut til at talet på personar over 80 år ikkje vil auke før omkring 2025, kommunen har difor så langt ein kan vurdere no, god dekning når det gjeld omsorgsbustader dei kommande åra. 7

8 ATTRAKTIVITETSINDEKS Kjelde:Telemarkforsking Tabellen syner prosentvis endring i folketal som ikkje kan forklarast med endring i tal arbeidsplassar. Balestrand har dårlegast utvikling av samtlege kommunar i fylket. Det bør vere eit klart mål å komme betre ut på denne indeksen i framtida. Fleire unge familar med born vil slå positivt ut. 8

9 SYSSELSETTING OG PENDLING Kjelde SSB 2 Talet på sysselsette personar med bustadadresse Balestrand har i perioden 2006 til 2012 auka frå 703 til 726. Desse personane har arbeid i Balestrand eller dei pendlar ut Talet på sysselsette personar med arbeidsstad Balestrand er 631 i 2012 mot 637 i På det lågaste var talet 590 i Desse jobbane er besette av personar som bur i Balestrand eller av personar som pendlar inn til Balestrand. Arbeidspendling til og frå Balestrand Kjelde SSB 3 2 Statistisk sentralbyrå ( 3 Statistisk sentralbyrå ( 9

10 Personar som pendlar ut frå Balestrand til jobb ligg jamt på rundt 200 personar frå 2006 til Personar som pendlar inn er om lag 100, men svingar naturleg nok meir i takt med tal arbeidsplassar i Balestrand. Arbeidspendling til og frå Balestrand Kjelde SSB 3 Tal arbeidsplassar i Balestrand pr er om lag på same nivå som seks år tidlegare. Frå 2008 til 2011 har talet auka frå 590 til 631. Talet på arbeidstakarar med bustadadresse Balestrand er også svakt aukande. Trass i at tal sysselsette med bustad i Balestrand er svakt aukande går folketalet markant ned i same perioden, sjølv om her også er noko utflating dei siste par åra. Forklaringa på mangelen på samanheng mellom tal sysselsette og folketalsutviklinga er å finne i alderssamansettinga. Folketalet går markant med når det gjeld born, ungdom og yngre vaksne, medan det aukar når det gjeld personar over 40 år. Dei jobbane som eksisterer er i aukane grad besett av eldre personar. Gjennomsnittsalderen gjer også at det bur færre personar pr hus(det er færre pr husstand). Dette påverkar at behovet for hus ikkje minkar proporsjonalt med folketalet BUSTADSRESURSAR Bustader i privat eige pr januar 2013 Totalt Liten eller ingen bruk Bruk som fritidshus Våningshus Ca 100 Ca 20 Ca 15 Einebustader/tomannsbustader/rekkehus Ca 500 Ca 20 Ca 70 Utleigeleiligheiter Ca 75 Ca 10 Ovanståande tal er basert på lokalkunnskap og skjønsmessige vurderingar etter gjennomgang av bustadmassen i kommunen. Dei ubrukte husværa er i all hovudsak ubrukte fordi eigaren ikkje har teke initiativ til å leige ut eller selje.standarden på mange av dei ledige husværa er dårleg. 10

11 Kommunale bustader pr januar 2013 Totalt Ledige Tomannsbustader/rekkehus 13 Utleigeleiligheiter 13 3 Tilrettelagde bueiningar i Balavegen og Hittunsvegen Bueiningar i bufellesskap (Fjærestad,Lerkehaugen, Viktoriahagen) I tillegg er det under planlegging ca 10 omsorgsbustader for yngre i bufellesskap i Balavegen. Standarden på dei kommunale bustadene er varierande. Det eksisterar eit etterslep på normalt vedlikehald som grovt kan anslåast til 4-5 mill kroner inkludert bruk av eigen arbeidskraft. Regulerte bustadtomter Reserverte Disponible pr januar Balestrand kommune Private Ca 10 Dei reserverte tomtene er alle kommunen sine «gratistomter» i Balalii i Balestrand sentrum, medan dei 5 ledige er på Gunnargarden på Nessane. Dei private tomtene er spreidd over heile kommunen. I tillegg er nokre område avsett til bustadføremål. Her er det krav om reguleringsplan før det kan byggjast. Det er også 9 områder utanfor sentrum som i kommuneplanen har status som «spreidd busetnad». Her kan det søkjast om byggeløyve utan krav om reguleringsplan på førehand. KOMMENTAR TIL SITUASJONSBESKRIVINGA BEHOV Situasjonsbeskrivinga fortel oss at for få unge vel Balestrand som bustad. For å oppretthalde eit levande lokalmiljø treng ein fleire unge som kan tenkje seg å busette seg OG fortsette å bu i Balestrand. Alderssamansettinga i befolkninga tilseier at relativt mange vert pensjonistar dei næraste åra. Det vil verte ledige jobbar som kan føre til tilflytting dersom forholda elles ligg til rette. Å gjere bustadar i rett storleik og kvalitet lett tilgjengeleg for målgruppa ein ønskjer å tiltrekke seg synest å vere eit vikig grep. Det må arbeidast for større variasjon i butilbodet, både når det gjeld kjøp 11

12 og utleige. Det er ønskjeleg med fleire større bueiningar tilgjengeleg for leige og fleire mindre sentrumsnære bueiningar tilgjengeleg for kjøp eller leige. Ein må så langt som mogeleg forsøke å legge til rette for overkommelege økonomiske vilkår, under dette; finansieringsordningar for førstgangsetablerarar. Gjennomgangen av bustadmassen og innspel under planarbeidet tilseier at det er behov for fleire og større variasjon i utleigeobjekt. Det er t.d. ikkje mange einebustader som blir leigde ut. Det er heller ikkje mange mindre, sjølveigande bueiningar på marknaden. MOGELEGHEITER Bustadkompleks som heilt eller delvis er spesielt tilrettelagt for og marknadsført mot yngre etablerarar bør vurderast. Det er eit mål å få ein velfungerande og variert bustadmarknad, og at private huseigarar vert motiverte til å leige ut. Prisen på kommunale husvære bør difor vere mest mogeleg i samsvar med marknadsprisen. Lågt nivå på husleige vil også vere ein bremsande faktor når det gjeld vilje til å skaffe seg eigen bustad. Eit unntak når det gjeld husleigenivå kan likevel vere ei avgrensa ordning med å «prøvebu» til subsidiert pris i ein kortare tidsperiode. Som det framgår av oversynet i punkt er om lag kvart 5.bustadhus/våningshus i Balestrand brukt som fritidsbustad eller svært lite brukt. Spesielt når det gjeld lite brukte hus bør det vere mogelegheiter å motivere eigar til sal eller utleige. Nokre av desse husa er i svært dårleg stand. Kanskje kan nokre frigjevast for utleigemarknaden kombinert med økonomiske stimuleringstiltak, dersom ein finn tenelege ordningar for dette. OM TILFLYTTING Det er forska ein del rundt forhold som kan gjere eit lokalsamfunn attraktivt og som dermed kan ha betydning for tilflytting og bustadbygging: om suksessrike tilflyttingskommunar: Kultur er viktigere en struktur når det gjelder næringsutviklingsarbeid 2. Det er viktig å oppdage de anledningene som byr seg og gripe dem 3. God styringsdialog, fortløpende like viktig som gode planer 4. Et blikk utenfra er ofte vel så nyttig som å se seg selv gjentatte ganger i speilet 12

13 Eit godt bumiljø kan bidra til å få opp temperaturen i bustadmarknaden. Legesenter, barnehage og skulle innan rimeleg avstand til bustad, tilbod til eldre, tilgang til nett med god hastigheit osb. er døme på viktige einskildfaktorar. Balestrand har allereie eit godt lokalmiljø med mange aktive lag og vilje til å la den som ynskjer det engasjere seg. Dette bør aktivt kunne vidareutviklast. 2 KOMMUNEN SINE VERKEMIDDEL 2.1 STARTLÅN Startlån er ei behovsprøvd låneordning. Kommunen vidareformidlar -midlar innlånte frå husbanken. Avgrensing: Innvilga lån frå Husbanken, behovsprøvd Ansvar: NAV Balestrand 2.2 BUSTØTTE Bustøtte er ei behovsprøvd støtteordning. Midlar blir løyvde frå Husbanken Avgrensing: Behovsprøvd Ansvar: Nav Balestrand 2.3 TILSKOTT TIL BUSTADBYGGING Tilskott til bustadbygging er ei utprøving i husbanken sitt prosjekt, bustadetablering i distrikta Balestrand kommune vidareformidlar og prioriterer søknader til husbanken. Avgrensing: Avgrensa midlar tilgjengeleg.prosjektet vert avslutta i Ansvar: Næringssjef 2.4 GRATIS TOMTER Gratis tomter er eit verkemiddel kommunen har teke i bruk for å stimulere til bustadbygging og tilflytting. Bustadtomter i Balaii og på Nessane tilgjengelege. Avgrensing: Avgrensa tal tomter Ansvar: Plan og utvikling. 2.5 RÅDGJEVING Kommunen tilbyr enkel rådgjeving til bustadetablerarar med informasjon om ulike finansieringsalternativ og korleis desse kan kombinerast. 13

14 Ansvar: NAV, Næringssjef Verkemidlane i oversynet ovanfor vil normalt vere eit supplement til lån i bank og grunnlån frå Husbanken. 3 STRATEGIAROG MÅL 3.1 MÅL I Balestrand skal det vere så variert og tilgjengeleg bustadtilbod både når det gjeld kjøp og leige at alle som bur her eller ønskjer å flytte hit kan skaffe seg ein teneleg bustad. Bustadtilbodet skal vere så attraktivt at folk som fritt kan velje bustadadresse uavhengig av arbeidsstad vel å så seg ned i Balestrand. 3.2 STRATEGIAR Balestrand kommune vil gjennom; - aktiv tilrettelegging - deltaking i tilflyttingsprosjekt og - målretta marknadsføring søke å stimulere bustadetablering i Balestrand. Tilrettelegging med tanke på ungdom og barnefamiliar skal prioriterast. 3.3 TILTAK Nedanfor er det konkretisert realistiske og gjennomførbare tiltak som viser korleis kommunen skal arbeide med dei bustadpolitiske målsettingane. Nokre av tiltaka nedanfor krev ekstra ressursar for å kunne bli gjennomførde på ein god måte. Ekstra ressursbruk er stipulert til 0,7 årsverk i tillegg til andre årlege kostnader på kr Som nemnt under punkt har Balestrand kommune fått høve til å delta i eit 5 årig lokalsamfunnsutviklingsprogram i samarbeid med fylkeskommunen og distriktssenteret. Det er lagt til grunn at utviklingsprogrammet vil tilføre ressursar som mellom anna kan nyttast her. I tillegg vil det bli naudsynt søke andre finansieringskjelder og å ta omsyn til tiltaka i budsjett og økonomiplan for kommande år DIREKTE TILTAK- TILSKOTT FRÅ PROSJEKT DELTAKING I HUSBANKEN SI SATSING BUSTADETABLERING I DISTRIKTA -gjev kommunen mogelegheit til å gje økonomisk støtte til dei som ynskjer å bygge hus i Balestrand i samsvar med kriteria fastsett frå husbanken Beskriving av tiltaket: Nytte midlane frå Husbanken så effektivt som mogeleg for å oppnå måla den bustadpolitiske planen. 14

15 Målgruppe for tiltaket: Alle som ønskjer å etablere seg med ny bustad I Balestraand. Ungdom i etableringsfasen og barnefamiliar skal prioriterast. Avgrensingar: Ordninga gjeld til og med 2014 Det er avgrensa midlar til rådvelde Prioritering kan bli naudsynt Økonomi: Ressursbruk: Husbanken finansierer prosjektet Næringssjef. Kan gjennomførast utan vesentleg auka ressursbruk. AKTIV BRUK AV STÅRTLÅN I BUSTADPOLITIKKEN Beskriving av tiltaket Målgruppe for tiltaket: Gjere startlånsordninga godt kjend for målgruppa, for dermed å bidra til best mogeleg finansiering for nyetablerarar. Kommunen må til ei kvar tid låne inn tilstrekkeleg med midlar frå Husbanken til å dekke behovet. Alle som kan tenkje seg, eller har tenkt på å etablere seg med bustad i Balestrand Økonomi: Avgrensingar: Resursbruk: Forvaltning: Kommunen låner inn midlar frå Husbanken for vidare utlån. Tapsrisiko delt mellom Husbanken og kommunen Ordninga er behovsprøvd Opplysning/marknadsføring: Næringssjef. Kan gjennomførast utan vesentleg auka ressursbruk. Nav Balestrand MARKNADSFØRING I all marknadsføring er det er det naudsynt å sette av ressursar til aktivt og fokusert arbeid. Marknadsføring gjennom sosiale media er ikkje nemnt som eige tiltak her, men bør vurderast som ein del av arbeidet med «bustadmarknaden» dersom ein finn ressursar til det. VELKOMSTBUSTAD Beskriving av tiltaket: Gjere bustader for personar/ familiar som vurderar å flytte til Balestrand lett tilgjengelege så ein kan prøve bu. Inntil 5 bustader tilgjengelege for føremålet. 15

16 Særskilt regelverk må utformast. Viktig å gjere grundig arbeid her, ettersom ordninga har avgrensingar. Både kommunale og private bustadar kan nyttast til prøvebustadar Marknadsføre ordninga for å tiltrekke seg prøvebuarar Målgruppe for tiltaket: Alle som kan tenkje seg å etablere seg i Balestrand Ungdom, barnefamiliar og spesielt etterspurd arbeidskraft skal prioriterast. Avgrensing: 6-12 mnd subsudiert husleige før ein går opp til marknadspris. Inntil 5 «prøvebustader». Økonomi: Kommunen kan subsidiere eit avgrensa tal prøvebuarar pr år i 6-12 mnd pr velkomst bustad Ressursar Plan og utvikling/ evt prosjektleiar i eit tilflyttingsprosjekt. Stipulert behov for auke i ressurar: 0,1 årsverk og kostnader med subsidiering kr pr år. VIDAREUTVIKLE BUSTADMARKNADEN SIDA PÅ KOMMUNEN SI HEIMESIDE Beskriving av tiltaket: Mål for tiltaket: Marknadsføre Balestrand og bustadmogelegheiter meir aktivt. Arbeide for å fleire «objekt» tilgjengeleg Unge familiar som kan tenkje seg, eller har tenkt på å etablere seg i Balestrand. Bustadeigarar som ynskjer å leige ut eller selje bustadar og tomter Alle potensielle leigetakarar og kjøparar av bustadar i Balestrand Resursbruk: Næringssjef/kommune eller prosjektleiar i tilflyttingsprosjekt. Stipulert behov for auke i ressursar: 0,2 årsverk AREALFORVALTNING 16

17 LEGGE TIL RETTE FOR SENTRUMSNÆRT BUSTADKOMPLEKS BESTÅANDE AV MINDRE BUEININGAR Mål for tiltaket: Målgruppe: Gjere attraktive leiligheiter med god plassutnytting og kvalitet tilgjengeleg for sal til innbyggjarar i Balestrand og for potensielle tilflyttarar. For førstegangsetablerarar vil det kunne vere avgjerande at pris er overkommeleg. Dersom eldre bustadeigarar vel å nytte seg av eit slikt tilbod vil det truleg frigjere einebustader for sal. Middelaldrande og eldre som ønskjer seg mindre og meir lettstelte bueiningar. Førstegangsetablerarar. Tilflyttarar. Tidsplan: Prospekt klart i Målgruppene er ulike. Det vil difor vere aktuelt med ulik tilnærming både når det gjeld verkemiddelbruk og marknadfsføring overfor dei forskjellige gruppene. Økonomi: Målet er å stimulere til at grunneigarar inngår avtale med utbyggjarar som lanserer prosjektet. Verkemiddel som kommunen kan vurdere: dekke planleggingskostnader Investering i husvære for kommunalt behov(t.d. prøvebustad). Tilskottsmidlar for 2014 «bustadetablering i distrikta.» Resursbruk Plan og utviklingssjef- Næringssjef. Stipulert behov for auka ressursbruk: 0,1 årsverk og kjøpte tenester innan planlegging, inntil kr BUSTADTOMTER Beskriving av tiltaket: Sjå til at det til eikvar tid fins varierte og attraktive tomter tilgjengeleg for sal. Få kvalitet inn i tomteprosjekt. Auke temperatur/interesse for tomte sal/kjøp i området Kople saman kjøparar og seljarar Målgruppe: Resursbruk: Grunneigarar tomteeigarar- bustadsutviklarar- tilflyttarar Plan og Utvikling/Næringssjef/evt prosjektleiar i tilflyttingsprosjekt. Kan gjennomførast utan vesentleg auke i ressursbruk 17

18 3.3.4 ANNA MOGELEGHEITER I TOME/LITE BRUKTE HUS Beskriving av tiltaket: Målgruppe: Nytte bygningsmasse som står tom til å auke kapasiteten i både sals og leigemarknaden i Balestrand. Samarbeide med grendelag og andre med lokalkunnskap og lokalt kontaktnett. Streng praktisering av regelverket når det gjeld buplikt for landbrukseigedommar. Eigarar av bygningsmasse Utviklarar (for sal eller utleige) Unge familiar som vil etablere seg i Balestrand Talfesting: Økonomi Resursbruk: Det er anslagsvis 50 bustadeiningar som er i lite eller ingen bruk, om av desse blei utvikla til bustad- anten for heilårsutleige, prøvebu eller solgt vil dette aleine kunne auke kapasitet og temperatur i bustadmarknaden betraktelig Den vesentlege kostnaden er arbeidstid. I tillegg kan det vurderast å nytte økonomiske incitament for å gjere huseigarar motiverte til å leige ut. T.d rimeleg lån eller tilskot til oppgradering. Prosjektleiar i eventuelt tilflyttingsprosjekt. Stipulert behov for auka ressursbruk: 0,3 årsverk og oppgraderingstilskot på inntil kr pr år TILFLYTTINGSPROSJEKT Fleire av tiltaka som er nemnde vil kunne inngå som ein naturleg del av eit tilflyttingsprosjekt. Det er aktuelt å vurdere tilflyttingsprosjekt gjerne som ein del av samfunnsutviklingsprogrammet som er nemnt under Det kan vere aktuelt å samarbeide med andre kommunar. I samband med eit tilflyttingsprosjekt bør ein særleg arbeide med undersøkingar ifht kva som gjer Balestrand attraktivt som bustadkommune, og marknadsføre dette godt og aktivt. Det er ynskjeleg at eit tilflyttingsprosjekt har hovudfokus på unge og barnefamiliar. Ein «velkomstpakke for tilflyttarar» bør også vurderast som ein del av eit slikt prosjekt. 18

19 19