Oslo, I styret for borettslaget Hagegt. 39. Frode Eriksen/s/ Svein Olav Staalen/s/ Are Wormsnes/s/

Transkript

1 INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING 2002 Ordinær generalforsamling i borettslaget Hagegata 39, avholdes onsdag , kl i Hageg 36, i lokalene til ABC Trafikksenter. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen. C) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. D) Opptak av navnefortegnelse. 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2001 Behandling av regnskap 2001 og disponible midler. 4. SPØRSMÅL OM ANSVARSFRIHET 5. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 6. EVENTUELLE FORSLAG 7. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 2 år. B) Valg av 1 styremedlemmer for 2 år. C) Valg av 1 varamedlem for 1 år. Oslo, I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen/s/ Svein Olav Staalen/s/ Are Wormsnes/s/ I generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare med én stemme for andelen. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Borettslaget Hagegata 39 ÅRSBERETNING FOR TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET: VALGT Leder : Frode Eriksen 2001 Styremedlem : Svein Staalen 2000 Styremedlem : Are Wormnes 2001 Varamedlem : Liv Blom 2001 Varamedlem : Jan Gunnar Heistad GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning A.S. Borettslagets revisor er Otterstads Revisjonskontor A/S. EIENDOMMEN Borettslaget består av 1 bygning med tilsammen 25 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Brønnøysund med organisasjonsnummer Borettslagets eiendom har gårdsnr. 231 bruksnr. 164 og er på 494 m2. Borettslaget ligger i Oslo og har som hovedformål å leie ut boliger til andelseierne. Selskapet forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad utover det som må anses normalt for et boligselskap. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer har ansvaret for at utstyret er tilstede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har lån i Husbanken og i Oslo Energi. Se balansen og note i regnskapet. TELENOR Borettslaget er for tiden tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning AS om rabattordning på teletjenester for den enkelte beboer.

3 3 Borettslaget Hagegata 39 EL- KRAFT-AVTALE OBOS har fremforhandlet en 1-ett årsavtale med Oslo Energi AS for leveranse av El-kraft. Borettslaget har tiltrådt denne avtalen gjeldende fra oktober FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring og polisenummeret er Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier bør ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis boligselskapets forsikring skal benyttes, må beboerne straks melde skaden til Forsikringsavdelingen i OBOS tlf faks forsikring@obos.no. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER Andelseierne får tilsendt skjema med oppstilling over den enkeltes andel av borettslagets inntekter, utgifter, gjeld og eiendeler samt ligningsverdi. Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke generelle takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. Når det gjelder øvrige leilighetsopplysninger, henvises det til egen note i årsregnskapet. 3. STYRETS ARBEID Styrets beretning 2001 Blant hovedsakene i 2001 var stevningen av Inka Eiendom for manglende utbedringer av reklamasjoner. Dette skjedde etter at det var inngått en avtale mellom borettslaget og

4 4 Borettslaget Hagegata 39 Inka Eiendom der Inka Eiendom fikk - selv om borettslaget anså utbedringsretten til Inka som tapt - anledning til å utbedre mangler i borettslaget. Avtalen var at disse arbeidene skulle ta til 15. januar Etter to uker var intet skjedd, og i samråd med advokat Jan-Erik Nielsen i advokatfirmaet Haavind Vislie, ble det bestemt at stevningen skulle sendes fredag 26. januar. De første henvendelsene fra håndverkere som representerte Inka Eiendom kom en drøy uke etter at stevningen ble sendt, og borettslaget valgte da å avslå henvendelsene og henvise de til advokat. I august var det direkte forhandlinger mellom partene etter Inka Eiendom selv hadde foretatt en befaring på eiendommen sammen med Multiconsult, med sikte på å oppnå en løsning. Resultatet ble at borettslaget aksepterte at Inka Eiendom skulle få utbedre de manglene som selskapet aksepterte, mens en øvrig skulle kompensere borettslaget med en engangs kompensasjon (penger). Uenigheten mellom partene er hvor stor denne engangssummen skal lyde på. Utover høsten 2001 ble det klart at minst to ytterligere forhold vil påvirke borettslagets holdning til erstatningssum. For det første er det svært sannsynlig at ytre heissjakt ikke er bygd etter spesifikasjoner fra Access Heis AS (nå Otis AS), og da spesielt med tanke på temperatur (som skal være minst fem grader). Sammen med termostater i heiskontrollrommene som ikke har fungert etter hensikten så er det grunn til å tro at denne kombinasjonen har ført til en del av de heisstans som heisen i A-oppgangen har vært utsatt for. Borettslaget har også fått OPAK til å gjennomføre en befaring på de to målertavlene i kjellerne, som har ført til en rapport som avdekker brudd på forskrifter i forbindelse med montering av skapene. Summen av dette er at borettslagets styre ikke har ønsket å inngå et forlik på Inka Eiendoms premisser, siden kostnadene for å utbedre manglene kan anslås til å være forholdsvis høye, og trolig høyere enn den kompensasjonen borettslaget forlangte i sitt forliksutspill. Stevningen av 26. januar 2001 er den foreløpige avslutning på en prosess som startet 9. mars 2000 da styret vedtok å engasjere advokat Jan-Erik Nielsen i advokatformaet Haavind Vislie for å ivareta sine interesser overfor Inka Eiendom. Det vises forøvrig til innkallingen til generalforsamlingen i For borettslaget betyr stevningen mot Inka Eiendom en ikke ubetydelig økonomisk byrde. Vår mulighet til vinne fram i en sak anses imidlertid

5 5 Borettslaget Hagegata 39 som rimelig gode. I verste fall risikerer borettslaget at ingen mangler blir utbedret, og at en ikke får tilbake sakskostnadene som er lagt ut. I beste fall kan borettslaget regne med å få tilbakebetalt sine kostnader, samt å få tilkjent en eller annen form for erstatning fra Inka Eiendom. En løsning som innebærer et forlik skal ikke utelukkes. Et slikt initiativ vil imidlertid motparten måtte ta. I en overgangsfase vil borettslaget slite med lav likviditet grunnet utlegg knyttet til denne saken. Borettslaget har for å lette på likviditeten søkt og fått innfridd et lån hos OBOS Finans på kroner. Borettslaget vil bare i begrenset grad kunne påregnes å ha økonomi til å utbedre mangler knyttet til søksmålet på egen hånd, og vil derfor avvente den rettslige behandlingen, evt. forliksutspill fra motpart. Bare svært begrensede tiltak vil bli utført. Saken borettslaget har reist mot Inka Eiendom er berammet til 2. september i Oslo Tingrett, og det er avsatt tre dager til saken. Kort historie Borettslaget Hagegt. 39 ble etablert 20. september 1996 av Inka Eiendom som etter en utbyggingsavtale med borettslaget av 1. september 1997 stod for rehabilitering av borettslaget i gården på gnr. 231, bnr De 25 leilighetene i borettslaget var alle solgt og innflyttet sommeren Vedlagt i innkallingen til generalforsamlingen inngår en liten artikkel om Hagegata 39 sin tidligere historie. Styret 2001 var borettslagets tredje hele ordinære driftsår. Styret har gjennomført seks styremøter i løpet av perioden Beboermøter og generalforsamlinger Det ble avholdt en ekstraordinær og en ordinær generalforsamling i løpet av året. Den ekstraordinære generalforsamlingen 24. januar gav styret i oppdrag subsidiært å reise erstatningskrav mot borettslagets tidligere styreleder Kjell Kristoffersen og styremedlemmer som blant annet inkluderer Bjørn-Erik Indahl. Erstatningskravet er basert på styremedlemmenes medvirkning til inngåelse av utbyggingskontrakten som er en del av grunnlaget for tvisten med Inka Eiendom. Den ordinære generalforsamlingen ble avholdt 9. mai i lokalene til ABC Trafikkinstitutt i Hagegata. Ved begge anledninger ble det gitt anledning til å komme med spørsmål og innspill. Informasjon og rundskriv

6 6 Borettslaget Hagegata 39 Informasjon til beboere gis ved rundskriv. Referat fra styresaker gis de beboere som ønsker dette. I 2001 ble det distribuert sju rundskriv, samt en "avstemming" om borettslaget skulle inngå en avtale med Bredbåndsfabrikken om installering av nett. Det er dessuten sendt ut informasjon til enkeltbeboere om blant annet en setningsskade, samt befaring av Multiconsult vedrørende stevningen mot Inka Eiendom. Sameiet Borettslaget utgjør eierseksjon en i Sameiet Hagegt. 39. Eierseksjon to er en næringseiendom. Denne eies av Hagegaten 39 AS. Sameiets styre består av to representanter fra borettslaget og en fra Hagegaten 39 AS. Styreleder er identisk med styreleder i borettslaget. Borettslaget inngikk en avtale den med eier av sameieseksjon to om organiseringen av sameiet. Den går i all hovedsak ut på at borettslaget ivaretar de økonomiske interessene til sameiet, og fakturerer etter fordelingsnøkkelen næringsseksjonen fire ganger i året. Det ble igangsatt visse rehabiliteringsarbeider i næringsdelen våren 2001, men signalene fra eierne om at arbeidene skulle være ferdige ved årsskiftet har vist seg ikke å stemme. Lokalet er godkjent gjennom reguleringsplanen som serveringslokale. Det er opplyst at det vil bli søkt om skjenkeløyve. Vedlikehold Det er ikke gjennomført spesielt omfattende vedlikehold i perioden. Styret har på prinsippiell basis sluttet seg til et vedtak om å drenere langs gårdens yttervegger mot Hagegt. og Sigurdsgt, og det er innhentet tilbud på jobben. Det er imidlertid ikke skaffet finansiering for borettslagets del av jobben, og det er ennå ikke inngått noen endelig og forpliktende avtale, verken med Hagegaten 39 AS eller entrepenør. Det er enkelte vedlikeholdsoppgaver som venter, og styret avventer tildels behandlingen av stevningen mot Inka Eiendom, før beslutning om vedlikehold tas. Avtaler I tillegg til de avtaler som allerede er nevnt har borettslaget følgende leverandører: Vask av fellesareal/trapper: Tripp Trapp Renhold AS Nøkler/låser: Låshuset Larsens Eftf. AS Heisanlegg/serviceavtale: Access Heiser AS, nå kjøpt av Otis AS Alarmservice på heiser: Falken AS Alarmsystem, serviceavtale: Cerberus AS

7 7 Borettslaget Hagegata 39 Mobilabonnement: Telenor Mobil Kabel-TV, Digital-TV, Internett: Telenor Avidi AS Snømåking av fortau/strøing (via Sameiet): Oslo Vei AS Kjæledyr Andelseierne er jfr. trivselsreglene pålagt å varsle styret om kjæledyr. Ved forrige generalforsamling var det varslet en katt og en hund i borettslaget. Klager på naboer Det har i perioden ikke blitt fremmet klager på naboer. Andre beboersaker Det ble gjennomført en dugnad i borettslaget våren Det har kommet anmodninger om andre ting, som for eksempel å flytte på søppelkontainere, som nå er gjort. Framleie Ved årets slutt var ingen av borettslagets leiligheter framleid. Eierskifte To av borettslagets 25 leiligheter skiftet eier i løpet av året. Begge var 3-roms og ble solgt i mai for henholdsvis og kroner, som for den ene leiligheten betyr en snittpris per kvadratmeter på kroner. Prisene på leilighetene i borettslaget har lenge vist en stigende tendens. Etter en liten utflating i 2000, har prisene nærmest skutt i været. Tre salg tidlig i 2002 gir gjennomsnittspriser på over kroner per kvadratmeter. Strøket rundt Tøyen karakteriseres av eiendomsmeglere som "hot". Bomiljø Kjølberggt. er snart ferdig ombygd til miljøgate med ett kjørefelt i hver retning og grønn beplantning og er det siste store prosjektet i pakken "Miljøbyen Oslo". Styret har mottatt nabovarsel knyttet til endringsarbeider i Kampen Verksted der det blant annet skal bygges boliger. Verkstedet ligger ved Kjølberggt. og arbeidene foregår per dags dato ennå. Borettslaget har meldt seg inn i Tøyen/Nedre Kampen Vel. Fremtidige økonomiske utsikter Borettslagets økonomi er i dag bundet opp av en rettstvist mot Inka Eiendom. I tillegg har borettslagets relativt moderate husleievekst de siste årene ført til et etterslep ettersom det ikke er kompensert for økt strømpris for bruk av varmt vann. Dette er det kompensert for i ved husleieøkningen per , noe som

8 8 Borettslaget Hagegata 39 gav en samlet husleievekst på 12 prosent. Det meste av borettslagets inntekter brukes til faste kostnader, som renter på Husbanklån og to andre mindre lån, offentlige avgifter og forsikring. I 1999 vedtok generalforsamlingen å etablere et vedlikeholdsfond, men det er ennå ikke avsatt penger til dette. Fremtidig husleie Borettslaget har i dag sitt hovedlån i Husbanken med en rente som er bundet til og med på 5,5 prosent. Etter det fastsettes renten enten på bakgrunn av flytende rente eller på bakgrunn av fast rente. Fast rente for lån i Husbanken 10. mars 2002 over fem år er 6,4 prosent, mens flytende rente er 7,3 prosent. Forutsatt andre kvartal i år også blir gjeldende fastrente høsten 2004 og borettslaget velger denne den renteform, vil rentekostnadene alene øke med vel kroner per år. I gjennomsnitt gir dette en kostnad per leilighet på i underkant av 500 kr. Borettslagets Husbanklån er avdragsfritt i åtte år, og avdrag betales fra og med Avdragenes størrelse utgjør for borettslagets del vel 1000 kroner per leilighet, med altså bare en fjerdedel for år 2006 dersom styret velger å ikke starte innkrevingen allerede ved årsskiftet. En kan derfor med de nevnte forutsetninger beregne at gjennomsnittlig husleie vil øke med ca. 500 kroner fra en eller annen dato i 2004 og ca kroner fra en eller annen dato i 2006 eller 2007.

9 9 Borettslaget Hagegata REGNSKAPET FOR 2001 Årsregnskapet for borettslaget er ført etter forskrift av , nr 59, om årsoppgjør for borettslag. Resultatet av driften året 2001 viser en endring i disponible midler på kr ,-. slik at disponible midler pr utgjør kr ,-, og som styret foreslår dekket av neste års drift. Forutsetning om fortsatt drift er tilstede, og årsregnskapet for 2001 er satt opp under denne forutsetning. Forøvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. 5. KOSTNADSUTVIKLING RENTER OBOS Eiendomsforvaltning AS benytter mellomregningsprinsippet med sine oppdragsgivere. Pr gjelder følgende rentesatser: Mellomregningskonto (foliokonto) 3,50 % p.a. Særvilkårskonto (6 mnd. binding) 7,35 % p.a. Negativ kasse (overtrekk) 1,75 % pr. mnd. STRØMPRISENE Kraftprisene har siste år øket betydelig og er nå nesten dobbelt så høye som ved tilsvarende periode i fjor. Avgiftene (elektrisitetsavgiften og mva) til staten utgjør i underkant av 50% av strømprisen. FORSIKRING Prisen på alle bygningsforsikringer har økt kraftig i siste periode. Dette skyldes ca. 10% økning i byggeindeksen og i tillegg en generell økning i alle forsikringsselskapene. Økningen av borettslagets forsikringspremie for 2002 er på premieøkning%. KOMMUNALE AVGIFTER Det blir ingen økning i renovasjons-, vann- og avløpsavgifter for 2002.

10 10 Borettslaget Hagegata 39 ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene som styret har tatt i betraktning når det gjelder budsjettet, har en regnet med en generell prisøkning på ca 5 %. 6. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 2002 (BUDSJETT) Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og utgifter i år Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 2002.) Oversikten er basert på 8,5 % økning av husleiene fra I tillegg ble varmt vann øket med 100% samt økning av kabelavgiften med kr 15,- pr andel. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten. Oslo, I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen/s/ Svein Olav Staalen/s/ Are Wormsnes/s/

11 11 Borettslaget Hagegata 39 REVISORS BERETNING Revisors beretning er gjengitt i eget dokument og kopi kan fås ved henvendelse til forretningsfører.

12 12 Borettslaget Hagegata 39 DRIFTSOVERSIKT BUDSJETT INNTEKTER: 1* LEIEINNTEKTER * RENTEINNTEKTER * ANDRE INNTEKTER ANTENNEANLEGG SUM INNTEKTER UTGIFTER: MEDLEMSKONTINGENT REVISJONSHONORAR STYREHONORAR FORRETNINGSFØRERHONORAR * ANDRE FORVALTN.TJENESTER * PERSONALUTGIFTER * DRIFT OG VEDLIKEHOLD * ANDRE RENTEUTGIFTER * PANTEGJELDSRENTER * ANDRE DRIFTSUTGIFTER FORSIKRING BYGNINGER * KOMMUNALE AVGIFTER TAP PÅ FORDRINGER ELEKTRISK ENERGI SUM UTGIFTER RESULTAT FØR FINANSIELLE INN- OG UTBETALINGER FINANSIELLE INN./UTBET. OPPTAK LÅN NEDBETALT LÅN ENDRING DISP. MIDLER DISPONIBLE MIDLER ÅRETS BEVEGELSE NEGATIVE DISPONIBLE MIDLER

13 13 Borettslaget Hagegata 39 OVERSIKT EIENDELER OG GJELD OMLØPSMIDLER: INNESTÅENDE OBOS HUSLEIERESTANSER * KORTSIKTIGE FORDRINGER SUM OMLØPSMIDLER KORTSIKTIG GJELD: FORSKUDD HUSLEIE LEVERANDØRGJELD GJELD OFF.MYNDIGH/FERIEP PÅLØPNE RENTER PÅLØPNE AVDRAG SUM KORTSIKTIG GJELD NEGATIVE DISPONIBLE MIDLER ANLEGGSMIDL.ANSKAFF.KOST OG SENERE PÅKOSTNINGER: 12* BYGNINGER TOMT SUM ANLEGGSMIDLER LANGSIKTIG GJELD: 13* PANTEGJELD * BORETTSINNSKUDD ANDELSKAPITAL 25 X SUM LANGSIKTIG GJELD * PANTSTILLELSE OSLO DEN / I STYRET FOR BORETSLAGET HAGEGATA 39 Frode Eriksen/s/ Svein Olav Staalen/s/ Are Wormsnes/s/ OBOS EIENDOMSFORVALTNING AS Øivind Aastorp/s/ FORRETNINGSFØRER Terje Sørhuus/s/ Forvaltningskonsulent

14 14 Borettslaget Hagegata 39 NOTER NOTE : 01 LEIEINNTEKTER Husleie Kjølevann Kabel TV SUM TEORETISK LEIE NOTE : 02 RENTEINNTEKTER Renter av innestående i OBOS Husleie SUM RENTEINNTEKTER NOTE : 03 ANDRE INNTEKTER Refusjoner SUM ANDRE INNTEKTER NOTE : 04 ANDRE FORVALTN.TJENESTER OEF -124 OPAK AS Advokatfirmaet Haavind Vislie AS SUM ANDRE FORVALTN.TJENESTER NOTE : 05 PERSONALUTGIFTER Ordinær lønn, fast ansatte Påløpne feriepenger -576 Arbeidsgiveravgift SUM PERSONALUTGIFTER NOTE : 06 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedl.hold bygninger Drift/vedlikehold heiser Drift/vedl.hold antenneanlegg Drift/vedl.hold brannsikring Kostnader dugnader -480 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD

15 15 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 07 ANDRE RENTEUTGIFTER Renter OBOS neg.kasse Omkostninger lån OBOS Omkostninger lån Husbanken Omkostninger lån Nordea -191 SUM ANDRE RENTEUTGIFTER NOTE : 08 PANTEGJELDSRENTER HUSBANK 1.PRIORITET OBOS OSLO ENERGI ENØK-LÅN SUM PANTEGJELDSRENTER NOTE : 09 ANDRE DRIFTSUTGIFTER Lokalleie -620 Verktøy og redskap -275 Driftsmaterialer Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Snørydding Andre fremmede tjenester -875 Trykksaker Andre kontorkostnader -100 Telefon Porto Bankgebyr -413 SUM ANDRE DRIFTSUTGIFTER NOTE : 10 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE : 11 KORTSIKTIGE FORDRINGER UPC SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 6 250

16 16 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 12 BYGNINGER Tilgang SUM BYGNINGER Tomten er kjøpt i 1998 G.nr 231 B.nr 164 NOTE : 13 PANTEGJELD HUSBANK 1.PRIORITET Renter 5,5 % Løpetid 30år Opprinnelig OBOS Renter 7,65 % Løpetid 15 år Opprinnelig Nedbetalt i år OSLO ENERGI ENØK-LÅN Renter 7,87 % Løpetid 15 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTEGJELD NOTE : 14 BORETTSINNSKUDD Saldo Korrigering SUM BORETTSINNSKUDD NOTE : 15 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,-. sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr ,-..

17 17 Borettslaget Hagegata 39 LEILIGHETSNOTE Ant. Opprinn. Leie Opprinn. Restgjeld Neg. leil. innskudd pr.mnd kostpris disp.midler "Opprinnelig innskudd" er leilighetens innskuddsbeløp fra den gang borettslaget ble bygget. "Opprinnelig kostpris" er leilighetens kostpris fra den gang borettslaget ble bygget. "Restgjeld" pr. leilighet er beregnet med husleie som fordelingsnøkkel. " Negative disponible midler" er ført opp med den enkeltes andel av borettslagets disponible midler forholdsmessig med husleie som fordelingsnøkkel.

18 18 Borettslaget Hagegata 39 Den kondisjonerte Kristianiadame- og sangerinne, Lona Gulowsen Gyldenkrone, sa til Aftenposten etter noen få år i utlendighet rundt 1900: "Hovedstaden er oversvømmet av provinsen, grepet av brautende, udannede oppkomlinger". Hagegata 39 - g.nr. 231, b.nr. 164 Mot slutten av 1800-tallet var Kristiania i sterk grad preget av tilflyttning. Hagegata 39 er et resultat av denne byggeboomen som Kristiania og senere Oslo knapt nok har sett maken til. Folketellingen 31. desember 1901 viste da også at bare 44 prosent av de innbyggerne var innfødte. Hele 74 prosent av innbyggerne over 15 år var født utenfor byen. Bydelen Kampen lå utenfor Kristianias bys grenser fram til 1878, og dermed kunne en bygge uten den murtvang som gjaldt i byen øvrig. Dette forklarer Kampens sterke trehusbebyggelse, som på 80-tallet gjorde kampen "in" igjen. Eller Frogner light som noen kalte det. Rett over gata lå Tøyen med Kristianias byggeforskrifter, som blant annet påbød mur fremfor tre. En brann i 1879 tok riktignok med seg mye av Kampens trehus, og mens byplanleggerne ville ta resten med det samme kjempet lokale ildsjeler for å bevare trehusbebyggelsen. De fleste er i dag med på å sikre Kampens sjel. Går du en søndagstur, finner du de eldste trehusene i Nordmannsgata og Brinken. Hva så med Hagegata 39? De første spor etter Hagegata 39 finner en i desember 1898, på de eldste tegningene over bygget. Første byggemelding for eiendommen ble registrert like etter hos «Herr Bygningschefen» 6. januar Sterk tilflytning til Kristiania siste halvdel av 1800-tallet førte til

19 19 Borettslaget Hagegata 39 den nevnte byggeboom. Til tross for dette kom det etterhvert så kjente bygningskrakket i Eller egentlig skjedde krakket året før, i jula Likevel ble Hagegata 39 bygd. Det kan være et tegn på at de som stod bak denne gården faktisk hadde finansieringen klar før krakket kom. Byggearbeidene for gården varte sannsynligvis rundt regnet ett år. I det minste forelå ferdigattesten for bygget etter at byggesaken hadde vært innom Sunndhedskommissionen og Kloakvæsenet. Kartforretningen den 18. mars 1899 skiller eiendommen på 493,5 kvm fra "Havegaten 39b", og den nye eiendommen får det rene nummeret 39 (se kartet, som er fra 1920, men bygger på opplysninger fra en førsteutgave i 1908). Første branntakst for eiendommen, det vil si den sum som skal ligge til grunn for brannforsikringen, tas 14. juli 1899 og settes da til kroner. Den 5. oktober tas ny takst på grunn av byggearbeidene som stadig oppgraderer bygget. Den nye taksten ender på kroner. 19. januar året etter er taksten oppe i kroner. Begjæringene for branntakst kommer fra de daværende og trolig de første eierne av Hagegata 39, Hans Chr. Olsen og C. M(N?). Nielsen. Branntaksten avslører flere eiere de første årene i Hagegata 39 sin historie. Allerede i 1902 skal det være nye eier, oppgitt til enkefru Nilsen. I 1909 Ludv. Nielsen og i 1911 Marie Nordby. 29. februar 1912 opplyses det at eier er O. Nordby. Folketellingen Hagegata 39 ser grovt sett ut slik den gjorde 100 år siden. Unntakene er loftet som ikke ble brukt som beboelsesområde før etter rehabiliteringen i 1998, samt leilighetene i 1. etasje i B-oppgangen i tilknytning til forretninger som lå ut mot Hagegata og Sigurdsgate. I andre til og med femte etasje var det fem leiligheter i hver etasje, mens det i første er tre. Tilsammen 23 som inkluderer ulike størrelser, 19 to-roms og fire tre-roms. Den største forskjellen på en leilighets utseende da og nå er badet. I 1901 var det ikke normalt med dagens standard på bad i leilighetene. Vasken med rennende vann stod i kjøkkenet som var større, og om mulig viktigere enn i dagens leiligheter, mens toalettet eller "klaskedassene" som de er bedre kjent som, lå med inngang fra trappeoppgangene. I de 23 leilighetene bodde det ved folketellingen 128 mennesker, hvorav

20 20 Borettslaget Hagegata barn. Dette gir i gjennomsnitt 5,56 per leilighet eller 2,56 per rom. Egentlig blir det flere per leilighet/rom fordi det opplyses ved folketellingen av en to- og en tre-roms leilighet står ledig. Fult utleid ville med andre ord gården trolig ha rommet over 140 personer, hvorav 2/3-deler barn. Til sammenligning bor det vel sånn rundt regnet 40 mennesker i gården i dag med tilsammen 32 rom, om en holder kjøkken og bad utenfor. Det gir behagelige 1,25 person per rom. Og ingen fast boende barn (?). Den største familien i 1901 bestod av ett ektepar på 45 og 41 år med sju barn i alderen fem til atten år. Hele fem familier bestod av foreldre og seks barn. Næringslokaler Som de fleste bygårder ble det etablert næringslokaler i 1. etasje for butikker av ulik art. Markedet var jo til stede i selve gården, i det minste for de oftest besøkte forretningene som melkebutikk og kolonialforretningen. Det er vanskelig å finne eksakte opplysninger på næringsvirksomheten i lokalene, men det som er sikkert at det nærmest dagens hovedinngang (som i dag er en del av næringlokalet lå en leilighet, mens det øvrige lokalet, som i hovedsak grenser ut mot Hagegata bestod av tre lokaler som alle var forretninger. Kolonialbutikken lå på hjørnet med kjøttbutikken i midten og melkebutikk nærmest Kampen. Fra starten skal det i lokalet til kjøttbutikken ha ligget en barberforretning. Ved branntakst i 1912 blir kjøttbutikken kalt en avdeling av kolonialbutikken. I datidens Kristiania fant en gjerne dagligvarene i kolonialen, som gjerne lå på nærmeste gatehjørne. Høkeren og melkebutikken fikk nesten daglige besøk fra hver familie. Mat kunne en handle over alt, mens spesialbutikkene fortsatt lå i sentrum. Senere ble også dagens «sykkelbod» innledet fra kjeller til butikk, med ved og kullager, senere cigarforretning og frukt-forretning i rommet ut mot gata. Reklamen fant også veien til Hagegata, da Agra Margarinfabrikk den søker om lov til å sette opp et «uthængsskilt» hos firma «H.M.Carlsen», noe bestyreren av eiendommen, oppgitt til å være E. Sand, gav tillatelse til. «Herr Bygningschefen» gav da også denne tillatelse

21 21 Borettslaget Hagegata 39 Leilighetene Branntaksten fra 1912 sier mer om selve leilighetene. I 2., 3., 4. og 5. etasje lå det fire leiligheter med to værelser, kjøkken, spiskammer og entre hvorav tre var utstyrt med ett skap og en med to skap. I hver etasje lå det dessuten en leilighet på tre værelser, kjøkken, spisekammer, entre samt 2 skap. I hver etasje lå det dessuten fire klosetter. Loftet rommet da 26 boder og 1 rom men det opplyses ikke om rommet benyttes til beboelse, selv om det kan synes naturlig selv om tillatelse for beboelse ikke eksisterte. Som det går fram av originaltegningene (som ligger ved for første etasje, samt etasje) var det hjørneleiligheten som opprinnelig var den største leiligheten. Bygget ble branntaksert til kroner. I branntakst av 1916 opplyses det at det finnes 80 selvløftende rullegardiner i leilighetene, forsikret for tilsammen 450 kroner. Bygget totalt takseres til kroner. 20. mai 1931 ble det avholdt branntakst på eiendommen som da var eid av professor E. Bosse. Eiendommen blir beskrevet slik; "En 5 - etasjes våningsbygning, sist taksert til kr , beliggende inntil nabobygning, opført av dels 2, dels 1 1/2 stens mur, med gesimser av mur, lovbefalede brandgavler, tekket med bord og skifer, uten åpning mot nabo i under 3,75m. s avstand. Bygningens mål og innhold er uforandret siden foregående takst. Bygningen er almindelig vedlikeholdt og utstyrt." Den nye taksten lød på kroner, og protokollen datert Dette ble godkjent som den nye branntakst av Oslo branntakstbestyrer den Området rundt I takt med den økende befolkningsmengden på Tøyen og Kampen ble Kampetrikken lagt opp til Brinken via Tøyengata (til Kampen), Mozfeldsgate (fra Kampen) og Hagegata mellom 1894 og Kampetrikken snudde i Brinken i parallellspor. Konduktøren og sjåføren stanset trikken, og fra bakerste vogn gikk de gjennom hele trikken mens de snudde setene og kjørte så over i sporet som tok trikken ned til sentrum igjen, ned Hagegata og Mozfeldtsgate. I 1960 ble trikken lagt ned og erstattet av buss i påvente av