ÅRSRAPPORT DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 ÅRSRAPPORT 2011 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 Badehusgaten 41 nytt parkeringsanlegg sentralt plassert i et attraktivt kontor område i Stavanger sentrum. Dette er Fortin DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsprosjekter i Norge og Sverige. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten er å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer.

3 Innhold Oppsummering og nøkkeltall 4 Brev fra administrerende direktør 7 Fortins historie og videre utvikling 8 Våre eiendommer 10 Markedsmessige forhold i Norge og Sverige 14 Eierstyring og selskapsledelse 16 Styrets beretning & regnskap 19 Noter mor/konsern 29

4 4 Fortin Årsrapport 2011 Oppsummering og nøkkeltall 2011 Frykt for resesjon og kollaps i eurosonen preget det globale økonomibildet i 2011, særlig gjennom 2. halvår. Markedet for næringseiendom var i 2011 preget av selektive leietakere, fokus på miljøeffektive og moderne bygg med gode leietakere, samt forholdsvis flat leiepris- og yieldutvikling. Det har vært høy aktivitet på utleiesiden i løpet av året. Eiendommene Verven 4, Telenor-bygget i Otto Nielsensvei 12 i Norge, samt DC100 i Vätet 2, Klarabergshuset og Bo;X i Sverige har vært gjennom restruktureringer/reforhandlinger av kontrakter med positivt utfall. Porteføljen totalt sett har vedvarende lave ledighetstall. For Norge utgjør økonomisk ledighet pr. årsskiftet 1,6 %. For den svenske porteføljen, som preges av høy konkurranse spesielt i Kista-området hvor selskapet er høyt eksponert, beregnes ledighetsgraden til 7,0 %. Årsresultat før skatt utgjør NOK -24,5 mill. for Konsernet. Etter skatt utgjør årets resultat NOK 41,9 mill. Selskapet har gjennomført flere tiltak for å bedre Konsernets likviditetssituasjon. Det har blitt gjennomført en rettet emisjon mot eksisterende aksjonærer høsten 2011, og det er igangsatt og fullført flere salgsprosesser i løpet av Frigjort kapital vil benyttes til å investere i eksisterende eiendomsportefølje for å ivareta leietagers krav til tilpasning og oppgradering ved inngåelse av nye leiekontrakter. I tillegg vil kapitalen benyttes som buffer i forhold til risiko for leiebortfall, ekstraordinære og økte kostnader i eksisterende eiendomsportefølje. Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader ble pr estimert til NOK 44,90, hvilket er en nedgang det siste året på NOK 4,72. Dette skyldes først og fremst fall i lange renter, som har bidratt negativt på markedsverdien av Konsernets inngåtte rentesikringer. Markedsverdien på Konsernets eiendommer har økt med 2 % gjennom året. Verdijustert egen kapital (vek) pr. aksje Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader ble pr estimert til NOK 44,90, hvilket er en nedgang det siste året på NOK 4,72. Som figuren viser skyldes dette først og fremst fall i lange renter, som har bidratt negativt på markedsverdien av Konsernets inngåtte rentesikringer. Eiendomsverdiene har isolert sett steget med ca. 2 % i løpet av netto eiendomsverdi og arbeidskapital 72 Vek. pr. aksje netto eiendomsverdi og arbeidskapital 72 Vek. pr. aksje negativ verdi swap er -22 negativ verdi swap er -27

5 Fortin Årsrapport Verdiutvikling Egenkapitalen har gjennom året økt med NOK 293 mill. Emisjon mill. EK-korrek sjon for tilknyttet selskap 5 mill. Avskrivning 260 mill. Verdiendring eiendommer mill. Valutaeffekt + 10 mill. = Økt egenkapital mill. Årsresultat mill. Skatt + 66 mill. Årsresultat før skatt, korrigert for avskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Skatt Effekt av skatt er positiv for Konsernet i Verdiendringer eiendommer reflekterer verdiøkning med påfølgende reversering av tidligere nedskrivninger av driftsmidler. Valutaeffekt forklares i note 12. Emisjon tilsvarer brutto emisjonsbeløp fratrukket kostnader. Egenkapitalkorreksjon for tilknyttet selskap gjelder endring i andel egenkapital utover andel av årets resultat, se konsernregnskapets note 12. Avskrivning reflekterer årets avskrivninger for Konsernet. Økt egenkapital Summen av nevnte komponenter gir økning av konsernets egenkapital. Kontantstrøm Konsernets kontantbeholdning har gjennom året økt med NOK 93 mill. opptak nye lån mill. Emisjon mill. investeringer 209 mill. nedbetaling lån 438 mill. Årsresultat mill. Salg mill. netto endring omløps midler 90 mill. = Økning kontantbeholdning + 93 mill. Årsresultat før skatt, korrigert for avskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Salg reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler. opptak nye lån tilsvarer innbetaling ved opptak av ny langsiktig gjeld. Emisjon tilsvarer brutto emisjonsbeløp fratrukket kostnader. investeringer reflekterer investering i finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler. nedbetaling lån tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. netto endring omløpsmidler m.m. gjelder i hovedsak reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer. Dessuten også effekten av valutakursendringer, reversering av gevinst for salg av aksjer og eiendom, samt resultat fra tilknyttet selskap. Økning kontantbeholdning tilsvarer summen av forannevnte komponenter som altså har ført til en økning av konsernets kontantbeholdning i 2011.

6 Helsfyr Atrium signalbygg beliggende på Helsfyr i oslo Klarabergshuset sentralt beliggende eiendom i nærheten av Stockholm Central

7 Fortin Årsrapport Brev fra administrerende direktør 2011 kan oppsummeres som et år med optimistiske toner fram til sommeren. Høsten ble preget av økende usikkerhet om europeisk statsgjeld og påfølgende mangel og økte priser på kapital. Dette medførte en ny og tiltagende usikkerhet i næringslivet og hos våre leietagere, og en redusert risikoappetitt blant investorene. Dette gjenspeiles også i utviklingen av verdiene av våre eiendommer og aksjer. Et tilleggselement er at mens prisen på kapital øker gjennom høyere risikopåslag og bankmarginer, har den europeiske og norske sentralbanken satt ned styringsrenten. Verdien av rentesikringsinstrumenter har dermed utviklet seg i ytterligere negativ retning gjennom året. Dessverre har dette mer enn oppveiet den positive verdiutviklingen vi har sett i eiendomsporteføljen. Overordnet er denne utviklingen et tegn på en økonomi i ulage. Sverige og Norge er likevel de markedene som beveger seg i utakt med resten av Europa. Her er det vekst i økonomiene og privat konsum utvikler seg generelt i en positiv retning. prosjekter i porteføljen og dermed gi meravkastning for våre aksjonærer. Samtidig har dette gitt oss muligheten til å sette i gang utbygging av tilleggsarealer med tilhørende inngåelse av lang leiekontrakt for en av våre store leietagere. Fokus videre fremover vil, slik vi ser det, følge to hovedakser. På den ene siden er det vesentlig å forberede selskapet til den forventning aksjonærene har i forhold til fremtidig likviditet i investeringen. Dette betyr at vi må arbeide for at både enkelteiendommer, porte føljer av eiendommer og hele selskapet er attraktivt fra et investerings perspektiv når markedet åpner for dette. Samtidig er det nødvendig å følge opp hver enkelt eiendom og leietager med aktiv forvaltning og med et langsiktig perspektiv. Dagens leietagere etterspør gårdeiere som har evne og vilje til å inngå et langsiktig partnerskap. Derfor er også vår organisasjon styrket gjennom året for tettere oppfølging av leietagere og eiendommer. Knut Styrvold For DnB NOR Eiendomsinvest I ASA var det nødvendig å sette i verk et sett av tiltak gjennom høsten 2011 for å være bedre rustet til en mer usikker økonomisk utvikling. Vi så det derfor som nødvendig å gjennomføre en emisjon og samtidig selge enkelte eiendommer hvor prisnivå og betingelser gjorde at vi kunne realisere gevinster i forhold til opprinnelig kostpris. Selskapet ble tilført likviditet som kan investeres i andre

8 8 Fortin Årsrapport 2011 Fortins historie og videre utvikling Fokus for virksomheten er å opprettholde og videreutvikle verdiene i Konsernet for å på sikt skape likviditet i aksjen. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendoms invest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. Strategi DnB NOR Eiendomsinvest I ASA står overfor et annet eiendomsmarked og makrobilde enn ved etableringen for 5 år siden. Etter årets prosesser og tiltak for å bedre likviditetssituasjonen er Selskapet bedre rustet enn tidligere til å håndtere disse utfordringene. Det ble gjennomført en rettet emisjon på brutto NOK 250 mill. mot eksisterende aksjonærer, samt gjennomført flere salgsprosesser i løpet av Eiendommene Norsk Kylling, Sjølystarken, Fredrik Langes gate 19/21 og Storgata 69 er solgt. Det er også inngått en intensjonsavtale for salg av den svenske eiendommen DC100, Vätet 2. De fleste av disse transaksjonene gjennomføres etter årsskiftet og gir således regnskapsmessig effekt først i Selskapet har i tillegg refinansiert alle lån med forfall ut Disse forholdene gir selskapet muskler finansielt til å videreutvikle eiendomsporteføljen, samt økt forhandlingsstyrke overfor banker og leietakere. Porteføljen er satt sammen basert på en strategi om at eiendommene skal være attraktive utleieobjekter i det lange løp i kraft av sin beliggenhet og standard. I tillegg skal det gi en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet, og Konsernet har derfor investert i flere typer eiendom. Kontor er det viktigste segmentet, og utgjør den største leievektede andelen av porteføljen. Kontorporteføljen er konsentrert om de to hovedstedene Oslo og Stockholm samt Stavanger og Trondheim. Eiendommene er plassert dels i CBD-områder (Central Business District) og dels i sentrumsnære, attraktive områder. For øvrige eiendommer er beliggenheten tilpasset virksomhetsområdene; logistikk i logistikkfokuserte områder og handel i randsonen til de store byene. Gjennom vår eierandel i SveaReal AS er vi til stede langs hovedtransportåren i Sverige; fra Malmö via Göteborg til Stockholm. Det er imidlertid tidvis behov for å revurdere porteføljens sammensetning, slik at de investeringene som gjøres bygger opp rundt det langsiktige målet for virksomheten. Vi ser behovet for å selge enkelt eiendommer for å skape attraktivitet rundt aksjene og Selskapet fra et investeringsperspektiv. Selskapet har fortsatt et sterkt fokus på effektiv og aktiv drift og forvalting av porteføljen. Det er etablert en liten organisasjon som besitter nøkkelkompetanse innenfor asset management, teknisk forvalting, analyse og finans, og som jobber aktivt for å imøtekomme aksjonærenes krav til videre verdiutvikling. Løpende dialog med leie tagere og samarbeidspartnere, grundig markedsarbeid, langsiktighet, kostnads effektivitet og forvaltningsfokus er forhold som er vesentlige i vårt videre arbeid på veien mot en tilfredsstillende verdiutvikling for selskapets eiendommer. Hovedfokus er å skape avkastning for våre eiere slik at verdier kan tilbakebetales enten ved utbytte, utdeling til eierne, eller ved at aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA gjøres mer omsettelige. Foreløpig er det imidlertid ikke aktuelt for selskapet å utbetale utbytte, selskapets finansielle og likviditetsmessige situasjon tatt i betraktning.

9 Sommerrogaten et klassisk kontorbygg beliggende på Solli plass i oslo

10 10 Fortin Årsrapport 2011 Kantinen tilhørende kontorlokalene i Sommerrogaten Våre eiendommer FORTIN AS er et eiendomsselskap med et totalt eiendomsareal på ca m 2 inkludert vår andel av deleide selskap, samt justert for gjennomførte salg i Samlede verdier utgjorde ved utløpet av 2011 ca. NOK 11,7 milliarder. Hensyntatt salg i løpet av 2012 utgjør markedsverdien av selskapets portefølje, inklusive deleide eiendommer, ca. NOK 10,7 milliarder. 55 % av porteføljen (basert på leieinntekt) er beliggende i Sverige med hovedtyngden i Stockholmsområdet. Resterende 45 % av eiendomsmassen er i Norge, primært i Oslo, Stavanger og i Trondheimsregionen. Ved utgangen av 2011 er den totale porteføljen, basert på leievektet areal, fordelt med ca. 60 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med gode leietagere og lange leiekontrakter. Videre består porteføljen av handel (11 %), logistikk (18 %), samt noe hotell, industri og innendørs parkeringsareal. I tillegg har Konsernet utviklingsprosjekt posisjonert for den stadig økende grensehandel. For vårt selskap i dette segmentet, Skandinaviske Handelsparker, hvor eierandelen utgjør 75 %, er vår andel av utviklingspotensialet på ca m 2 pr. årsskiftet. I mars 2012 åpnet 1. byggetrinn på ca m 2 i Töcksfors.

11 Fortin Årsrapport Av leietagerne er 15 % offentlige og 34 % IKT med store leietagere som bl.a. Ericsson og Tele2. Handel utgjør 18 % med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Leieinntekter Ledigheten i porteføljen er ved utgangen av 2011 lav. Den økonomiske ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 4,6 %, og utgjør for våre heleide selskap 4,8 %. I 2011 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter 1 utgjør ved årsskiftet ca. TNOK , inklusive inntekter fra deleide selskaper. All leie indeksreguleres og grunnlaget for reguleringen er 99 % av KPI. Leiekontraktene har i hovedsak lang løpetid med gjennomsnittlig gjenværende leievektet løpetid på 5,0 år. For våre heleide eiendommer er leievektet gjenværende løpetid 5,3 år. Inntektsgrunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger i markedet. Det løpende leie nivået vurderes ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. De 20 største leietagerne står for 50 % av Konsernets samlede leieinntekter, og ingen leietager utgjør større andel enn 6 %. Konsernet har fokus på direkte dialog med leietagere for å imøtekomme endrede behov og tilpasninger. 1 Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter for ledig areal og eventuelle leietager-rabatter. Topp 20 leietagere heleide og deleide selskap: Leietaker Leie i % av brutto leienivå LM Ericsson 6 % Visma Norge Holding AS 6 % Totalförsvarets Forskningsinst 5 % Tele 2 Sverige AB 4 % AF Gruppen Norge AS 4 % Bwin Games AB 3 % Aronsborg Konferenshotell 3 % Stadium Sweden AB 2 % Axon Norway AS 2 % Vetenskapsrådet 2 % DSV SOLUTIONS AS 2 % Svanholmen 19 AS 2 % Elkjøp Nordic AS 2 % Talisman Energy AS 2 % ICA Norge AS 2 % Fujitsu Services AB 1 % Riksantikvaren 1 % Posten Meddelande AB 1 % Telenor Eiendom Holding 1 % Teekay Norge AS 1 %

12 12 Fortin Årsrapport 2011 Eiendomsoversikt Eiendom norge Eierandel type Brutto leienivå eiendom Beliggenhet Areal m i tnok Austbøgården 100 % KONTOR HUNDVÅG m Koppholen % KONTOR SANDNES m Dronningensgate % KONTOR OSLO m Rådhusgata % KONTOR TROMSØ m Helsfyr Atrium, Innspurten % KONTOR OSLO m Kongsberg Industri 25 % KONTOR KONGSBERG m Sjølyst Arken, Karenslyst Allè 54, 56, % KONTOR OSLO m Sommerrogaten % KONTOR OSLO m Telenorbygget, Otto Nielsensvei % KONTOR TRONDHEIM m Verven % KONTOR STAVANGER m Bragernes Torg 2A 100 % KONTOR/HANDEL DRAMMEN m Øvre Storgate % KONTOR/HANDEL DRAMMEN m Fredrik Langes gt 19/ % KONTOR/HANDEL TROMSØ m Storgaten % KONTOR/HANDEL TROMSØ m Bogstadveien 3, 5, % HANDEL OSLO m Bjølsenhallen, Moldegata % HANDEL OSLO m Solheimsveien % HANDEL LØRENSKOG m Svanholmen % HANDEL SANDNES m Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, % HANDEL PORSGRUNN m Fossegrenda senter 100 % HANDEL TRONDHEIM m Gamle Ringeriksvei % HANDEL BEKKESTUA 530 m Teisenveien % HANDEL OSLO 804 m Tårnåsen Senter 100 % HANDEL SOFIEMYR m Vårveien % HANDEL DRAMMEN 870 m Østre Rosten 100 % HANDEL TILLER TRONDHEIM m Grimstad hotell, Kirkegata % HOTELL GRIMSTAD m Dyrskueveien % LOGISTIKK KLØFTA m Nedre Eiker vei % LOGISTIKK DRAMMEN m Holsekerveien % LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK m Myrane 100 % LOGISTIKK/HANDEL MÅLØY m Stålfjæra % ANNET OSLO m Badehusgaten % PARKERING STAVANGER m Eiendom Sverige type Brutto leienivå eiendom Beliggenhet Areal m i tnok Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan % KONTOR STOCKHOLM m Borgardfjord % KONTOR STOCKHOLM m Färöarna % KONTOR STOCKHOLM m Reykjavik % KONTOR STOCKHOLM m Bo:X, Pentagonen 100 % HANDEL STOCKHOLM m Skandinaviske Handelsparker/ 75 % HANDEL SVERIGE Töcksfors Handelspark 2 Aronsborg Konferenshotel 100 % HOTELL BÅLSTA m DC 100, Vätet % LOGISTIKK NORRKÖPING m Sveareal 41.4 % DIVERSE SVERIGE m SUM m SUM JUSTERT FOR SALG I m Solgt Utviklingsprosjekt hvor 1. trinn er under utbygging med kvm og tilhørende brutto leienivå på tnok

13 Fortin Årsrapport Geografisk fordeling basert på leieinntekt Arealbruk fordelt etter leieinntekt Bransjefordeling basert på leieinntekt Øvrige Sverige Midt/Nord-Norge Vestlandet Stockholm Sør-Øst Norge Oslo Oslo 24 % Sør Øst Norge 7 % Stockholm 37 % Vestlandet 7 % Midt/Norge Norge 7 % Øvrige Sverige 18 % Kontor 60 % Lager 18 % Butikk 11 % Hotell 4 % Industri 2 % Innendørs parkering 3 % Annet 3 % Offentlig 15 % IKT 34 % Handel 18 % Finans/Forsikring 3 % Industri og transport 17 % Hotell/Restaurant 6 % Andre 7 % Figurene viser fordeling av beliggenhet, arealbruk og bransje basert på inntekt for våre heleide og deleide selskap. Leie og kontraktsareal utløpsprofil Årsleie mill.nok og senere Figuren viser utløpsprofil for våre heleide og deleide selskap.

14 14 Fortin Årsrapport 2011 Markedsmessige forhold i Norge og Sverige For eiendomsbransjen i Norge og Sverige har 2011 vært et stabilt år, med svak, men likevel positiv utvikling. Eiendom fremstår som en attraktiv investeringsklasse i et volatilt og urolig marked, med en god avkastning i forhold til risikoprofil.

15 Fortin Årsrapport inngangspartiet/resepsjonen til kontorlokalene i Sommerrogaten Året 2011 var preget av frykt for resesjon med tilhørende kollaps i eurosonen, svak inter nasjonal vekst, spesielt for industrilandene, og lave styringsrenter. Det er fortsatt stor usikkerhet rundt den økonomiske utviklingen i Europa, selv om gjennomførte tiltak fra blant annet ESB (Europeiske Sentralbanken) har redusert uroen noe. Kina var på den andre siden en positiv bidragsyter til fjorårets vekststatistikker, men også her har det blitt registrert avtagende vekst den siste perioden. I norsk økonomi er utsiktene og vekstvilkårene for 2012 gode, men forbrukerne tenderer til å være mer forsiktige som konsekvens av den internasjonale uroen. Det forventes lave rentenivåer frem til Den svenske økonomien anses i europeisk sammenheng fortsatt som sterk. Imidlertid har et bredt utvalg av makroindikatorer pekt mot svakere konjunkturutsikter i 2012, spesielt på grunn av en dempet etterspørsel etter svensk eksport. Det ventes høyere arbeidsledighet, svakere BNPvekst, forsiktige forbrukere og fallende boligpriser i Som i Norge forventes det en stabil utvikling i styringsrente frem til Markedet for nærings eiendom Som en generell observasjon er eiendomsverdier sterkt påvirket av makro økonomiske forhold. Både direkte ved at kostnads-, inntekts- og avkastningssiden påvirkes, og ved at markedspsykologien og risiko viljen synes å forsterke disse utviklingstrekkene. Prognosene for det norske markedet tilsier en svak, men stabil vekst i 2012, noe redusert etterspørsel etter kontorlokaler i Oslo-regionen, med tilhørende anslag om marginalt økt ledighet, samt en utflating av leieprisnivået. Det forventes en forsiktig økning i transaksjonsvolumene, og en flat utvikling i yield-nivåene innenfor CBD-eiendom. Trusselen i dette bildet er først og fremst bankenes tilgang på kreditt, høye innlånskostnader og strengere kapitaldekningskrav, som kan skape usikkerhet rundt finansieringsforhold i investormarkedet. I Sverige har transaksjonsvolumet blitt noe redusert fra fjoråret. Markedet var preget av relativt høy aktivitet i første halvår, mens andre halvår var preget av finansuroen i Europa. Som en konsekvens av et betydelig fall i de lange rentene har yieldnivået for de beste eiendommene gått noe ned, hvilket betyr at verdiene stiger. Yielden for mindre sentrale eiendommer har økt, som følge av økte risikopremier for investor. Prognosene for videre utvikling i det svenske næringsmarkedet er i store trekk identiske med det norske markedet, med stabile yield- og leieinntektsnivåer.

16 16 Fortin Årsrapport 2011 Parkeringsanlegget til Helsfyr Atrium Eierstyring og selskaps ledelse I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/ FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse i Konsernet bygger på følgende: Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eier styring og selskapsledelse. Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. Alle aksjonærer skal behandles likt.

17 Fortin Årsrapport Etterlevelse Retningslinjer for eierstyring og selskapsledelse i Konsernet tar sikte på å følge «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober 2010, samt allmennaksjeloven og aksjeloven. I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser og retningslinjer for styrets og administrerende direktørs arbeid. Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Konsernet en målsetting om å styrke tilliten til Konsernet og bidra til verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. Samfunnsansvar Konsernet ønsker å være en ansvarlig samfunnsaktør både som aktør innenfor eiendomsbransjen og som arbeidsgiver. Samfunnsansvaret berører egne aktiviteter og de deler av verdikjeden hvor konsernet har betydelig innflytelse, og som samlet påvirker mennesker, samfunn og miljø. Utøvelse av samfunnsansvaret har også betydning for konsernets omdømme; i forholdet til aksjonærer og finansmarkedet, kunder, ansatte og øvrige interessenter. I den løpende forvaltning av Selskapets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksomhet er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Selskapets interne retningslinjer skal hjelpe ansatte og ledelse til å etter leve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre retningslinjer skal også være et redskap for selvvurdering og for videreutvikling av identitet.

18 18 Fortin Årsrapport 2011 DC 100 i norrköping i Sverige lagerbygning på over kvm

19 Bo:x Pentagonen handelseiendom beliggende i Kungens Kurva rett utenfor Stockholm sentrum Fortin Årsrapport Styrets ÅRSRAPPORT beretning & 2010 regnskap

20 20 Fortin Årsrapport 2011 Årsberetning 2011 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA selskap og konsern I 2011 gjennomførte Konsernet en rekke aktiviteter og prosesser som gir grunnlag for positiv videreutvikling av selskapets eiendommer og aksjonærenes verdier. Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS. FORTIN AS er et selskap med formål å investere i eiendom og eiendomsselskaper, og er det operative selskap hvor den løpende drift og forvaltning ivaretas. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. det regnskapsmessig er behov for nedskrivning, eller eventuell reversering av tidligere nedskrivning, av eiendommene. De uavhengige verdivurderingene som gjennomføres halvårlig, siste gang pr , danner grunnlag for vurdering av hva virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet anslås til. I konsernregnskapet er eiendommene registrert til historisk kostpris redusert for avskrivninger og eventuelle nedskrivninger. Merverdier utover regnskapsmessige verdier på eiendommene fremkommer således ikke av regnskapet. Til tross for urolige makroforhold internasjonalt, har Selskapets eiendommer steget i verdi det siste året, både i Norge og i Sverige. Markedsverdien på Selskapets heleide eiendomsportefølje har totalt sett økt med 2 % i løpet av 2011, fordelt på hhv. 2,5 % i Norge og 1,3 % i Sverige. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2011 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Selskapet eier pr. årsskiftet gjennom heleide datterselskaper 38 eiendommer. Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Østlandsområdet samt i Sør-Sverige. Konsernets direkte eide eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m 2. Konsernet har investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet pr. desember 2011) ca. 67 % av porteføljen, men Konsernet har også porteføljer innen handel (13 %) og logistikk (9 %). Resterende del av portefølje er hotell og innendørs parkering tilknyttet øvrige arealer. Konsernet har i tillegg eierandeler i SveaReal AS (41,4 %), Kongsberg Industribygg AS (25 %) og Skandinaviske Handelsparker AS (75 %). Andel av eiendomsmassen i disse selskapene utgjør ca m 2. Samlet eiendomsmasse utgjør dermed m 2. Samlet utviklingspotensial i porteføljen er anslått til m 2 for våre heleide eiendommer. Inkludert vår andel i Skandinaviske Handelsparker utgjør totalt potensiale m 2 ved årsskiftet. Verdivurdering av eiendomsporteføljen Konsernets eiendomsportefølje er ved regnskapsavleggelsen vurdert av to uavhengige, profesjonelle verdivurderere. Disse verdivurderingene er gjennomført av to ulike grunner; som basis for prissetting av aksjene for omsetning i annenhåndsmarkedet, og som grunnlag for å kontrollere om Konsernets aktivitet består i å forvalte eiendomsporteføljen. Fokuset er å arbeide langsiktig og aktivt med porteføljen slik at Selskapets verdier forvaltes med det formål å maksimere aksjonærverdier. Det har blitt lagt vekt på å rendyrke eiendomsprofilen og videreutvikle organisasjonen slik at Konsernet har fleksibilitet og kapasitet til å utnytte de positive utviklingsmulighetene i porteføljen. Slik kan det skapes attraktivitet rundt Selskapets aksjer. For å ivareta dette forholdet styrket Konsernet organisasjonen ved å ansette eiendomssjef for Konsernets norske eiendommer, en analytiker og teknisk direktør i Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer, både i Norge og Sverige, utføres med noen unntak av Basale AS og Basale Sverige AB, et av de største selskapene innen eiendomsforvaltning. Det er utarbeidet langsiktige vedlikeholdsplaner for eiendommene for å kunne ha et langsiktig perspektiv og kontroll med fremtidig kostnadsbelastning. Konsernets eiendommer har lav ledighet. For heleide selskap beregnes utleiegraden til 95,3 %. Konsernet legger vekt på tett dialog med leietakerne, for å håndtere kundenes behov for eventuelle tilpasninger og dermed redusere risikoen for fraflytning ved leiekontraktenes utløp. Konsernet ser i stadig sterkere grad behovet for å investere i eiendommene for å imøtekomme leietagernes krav og behov, samt for å følge markedets krav til energieffektivitet og miljø. Konsernet har et tett samarbeid med involverte aktører i denne prosessen for å realisere en felles positiv verdiutvikling.

21 Fortin Årsrapport I 2011 gjennomførte Konsernet en rekke aktiviteter og prosesser som gir grunnlag for positiv videreutvikling av selskapets eiendommer og aksjonærenes verdier. Høsten 2011 ble det gjennomført en fortrinnsrettet emisjon mot eksisterende aksjonærer, som tilførte Konsernet brutto NOK 250 mill. i frisk kapital. Konsernets eneste industrieiendom, Norsk Kylling, ble på samme tidspunkt avhendet, med en regnskapsmessig gevinst på NOK 25,8 mill. Pr. årsskiftet eide Konsernet 30,5 % i kjøper av eiendommen. Se for øvrig også note 10 og 15. Konsernet har i tillegg i løpet av 2011 solgt eiendommen Rørgata 14 i selskapet Nord-Vest Invest I AS, samt solgt aksjene i selskapet Levangerinvest AS. Disse transaksjonene ga en regnskapsmessig gevinst for Konsernet på hhv. NOK 6,2 mill. og NOK 0,3 mill. Brutto leieinntekter for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i 2011 NOK 676,1 mill. I tillegg kommer øvrige inntekter med NOK 47,4 mill., samt inntekter ved salg av eiendom tilsvarende NOK 34,5 mill. Vedlikeholds-, eiendoms- og andre driftskostnader utgjorde NOK 186,4 mill. Ordinære avskrivninger utgjorde NOK 259,5 mill. Driftsresultat før verdiendringer ble etter dette NOK 312,1 mill. Etter netto rente- og finansposter på NOK -501,9 mill., reversering av tidligere nedskrivning av eiendomsverdier på NOK 130,4 mill., positiv resultatandel i SveaReal AS og Kongsberg Næringsbygg AS på tilsammen NOK 34,9 mill. og skattemessige effekter, primært tilknyttet fremførbart underskudd for Konsernets virksomhet i Sverige, ble resultatet et overskudd etter skatt på NOK 41,9 mill. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et underskudd etter skatt på NOK 160,3 mill. Underskuddet skyldes nedskrivning av finansielle anleggsmidler. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var for Konsernet NOK 14,5 mill. Netto likviditetsendring etter investeringer i Konsernet var på NOK 98,1 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr NOK 300,5 mill. I tillegg kommer ubenyttet trekkrettighet i DnB Bank ASA på NOK 300 mill. Totalkapitalen i Konsernet var pr på NOK ,0 mill. Egenkapitalen pr var på NOK 2 675,9 mill. Dette gir en regnskapsmessig egenkapitalandel på 25 %. EriK GjELLEStAD, StyrELEDEr (FØDT 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden Han innehar også styreverv i blant annet Svea Real AS, Obligasjonsfondene III V AS, Spare Bank 1 Skadeforsikring AS, og er innleid rådgiver og konsulent for Klostersystemet. Han driver egen konsulentvirksomhet og har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Klosters hotellvirksomhet, i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole. EVA EriKSSon, StyrEmEDLEm (FØDT 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni Hun har vært styremedlem i Byggpartner AB siden 2007, styremedlem i Strategisk Arkitektur siden våren 2009, og styremedlem i BWG Homes siden 2007, leder fra Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ). Hun har tidligere jobbet som administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretnings områdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne forutsetningen er til stede.