DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Årsrapport 2010 DnB Nor Eiendomsinvest I asa

Transkript

1 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Årsrapport 2010 DnB Nor Eiendomsinvest I asa

2 2 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA INNholD Nøkkeltall Leder 5 Fortins historie og videre utvikling 6 Eiendomsoversikt 8 Eiendommer 9 Leieinntekter 10 Markedsmessige forhold, Norge og Sverige 12 Eierstyring og selskapsledelse 13 Årsberetning Resultatregnskap mor/konsern 19 Balanse 20 Kontantstrømoppstilling 22 Noter til regnskapet 23 Revisjonsberetning 42 DEttE Er FortIN DnB Nor Eiendomsinvest I asa er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FortIN as. FortIN as har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendomsprosjekter og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DnB Nor Markets. FortIN as har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. hovedfokus for virksomheten er å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer.

3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport DnB Eiendomsinvest I ASA FortIn AS Eiendom Eiendom Eiendom FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser med en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Helsfyr Atrium, Oslo Areal m ².

4 4 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA NøkkEltall mill. 26 mill. 26 mill. 245 VErDIutVIklINg Årsresultat etter skatt, korrigert for avskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Skatt: effekt av skatt er positiv for Konsernet i mill. Verdiendringer eiendommer reflekterer verdiøkning med påfølgende reversering av tidligere nedskrivninger av driftsmidler. Egenkapitalkorreksjon for tilknyttet selskap gjelder endring i andel egenkapital utover andel av årets resultat, se konsernregnskapets note 12. Valutaeffekt forklares i note 12. Avskrivning reflekterer årets avskrivninger for Konsernet. 71 mill. 2 mill. Økt egenkapital: Summen av nevnte komponenter gir økning av konsernets egenkapital. Årsresultat + Skatt + Verdiendring eiendommer + EK-korreksjon for tilknyttet selskap + Valutaeffekt Avskrivning = Økt egenkapital 180 mill. 189 mill. Tilførsel av likviditet Anvendelse av likviditet kontantstrøm Årsresultat før skatt, korrigert for avskrivninger og reversering av tidligere nedskrivninger. Salg reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler. 71 mill. 53 mill. 123 mill. Opptak nye lån tilsvarer innbetaling ved opptak av ny langsiktig gjeld. Investeringer reflekterer investering i finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler. Nedbetaling lån tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. Årsresultat + Salg + Opptak nye lån Investeringer Nedbetaling lån Netto endring omløpsmidler m.m. 71 mill. 80 mill. = Reduksjon kontantbehodlning Netto endring omløpsmidler m.m. gjelder i hovedsak reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer. Dessuten også effekten av valutakursendringer, reversering av gevinst for salg av aksjer samt resultat fra tilknyttet selskap. Reduksjon kontantbeholdning tilsvarer summen av forannevnte komponenter som altså har ført til en reduksjon av konsernets kontantbeholdning i oppsummering ÅrEt 2010 > Markedet for næringseiendom viser tegn til bedring etter noen år med lavkonjunktur både i Norge og Sverige. Vi opplever en positiv tendens i det norske markedet og en forsiktig oppgang i det svenske markedet. Det er imidlertid fortsatt større usikkerhet enn normalt rundt utvikling i eiendomsverdiene grunnet endrede rammebetingelser. > Gjeninnhenting av verdier i eiendomsporteføljen kombinert med at den negative verdien av rentesikringsinstrumentene ble redusert, resulterte i en økning av verdijustert egenkapital på 38,70 % i løpet av > Årsresultat før skatt utgjør NOK 258 mill. for Konsernet. > Interessante utviklingsmuligheter er identifisert i porteføljen. Det økonomiske klimaet gir grunnlag for å utnytte dette potensialet ved at leietagere også er i ekspansjon. > Et av våre store utviklingsprosjekter, Skandinaviske Handelsparker, er igangsatt ved at byggetrinn I i Töcksfors er påbegynt. > Kontoreiendommen Helsfyr Atrium i Oslo ble ferdigstilt, overtatt og innflyttet i > Selskapet har behov for kapital for å kunne utnytte det identifiserte verdiutviklingspotensialet, og for å kunne redusere gjeldsbelastningen i Konsernet. Frigjøring av kapital ved salg av eiendommer og nødvendigheten av å foreta kapitalutvidelse vurderes fortløpende.

5 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport leder Endrede forutsetninger i generelle rammebetingelser fra etableringen av selskapet har gjort det nødvendig med en endring i fokus og strategi. Administrerende direktør knut styrvold Etter flere år med verdifall og en avventende holdning i eiendomsmarkedet har 2010 vært et år preget av verdiinnhenting og ny optimisme. Etterdønningene etter finanskrisen har lagt seg og internasjonal økonomi viser tegn til bedring, selv om flere land fortsatt sliter med ledighet, høye gjeldsgrader og mindre bærekraftige statsfinanser. Norsk og svensk økonomi fikk ikke tilsvarende hard medfart i og etter resesjonen, og økonomien har i 2010 kommet godt tilbake. Denne utviklingen gjenspeiles også i markedet for næringseiendom; i løpet av 2010 har vi oppnådd en verdiinnhenting på våre eiendommer tilsvarende totalt 5,35 %, eller NOK 595 mill. Beregnet som utvikling i verdijustert egenkapital utgjør dette en økning på vel 38,70 % i løpet av Det er fortsatt en lang vei å gå før vi er tilbake til opprinnelige verdier, men dette gjenspeiler også at vi opererer i en syklisk bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier, både i positiv og negativ retning må fortsatt forventes å by på utfordringer. Det vurderes fortløpende hvorvidt vi skal beholde gode eiendommer og dermed ta del i mulig videre verdiøkning, eller om eiendommene skal selges for å frigjøre kapital. Avveiningen balanserer mellom å skape merverdier gjennom verdiutvikling av eksisterende eiendomsportefølje sett i forhold til frigjøring av kapital som kan benyttes til reduksjon av gjeld eller investering i øvrige eiendommer. Behovet for ny, tilført egenkapital må fortløpende vurderes opp mot aksjonærenes interesser. Det identifiserte utviklingspotensialet er imidlertid stort, og utgjør totalt ca m² når vi tar med oss vår andel av utbyggingsplanene i Skandinaviske Handelsparker. Dette er potensial som vi mener kan bidra til å øke fremtidige verdier. Utleiemarkedet viser tegn til bedring, men er fortsatt utfordrende. Det betyr at vi må arbeide mer profesjonelt for å beholde, og tilføre porteføljen leietakere. Dette stiller igjen krav til standarden på våre eiendommer i form av løpende vedlikehold og økte investeringer i tilpasninger for leietagere. Finansmarkedene er også strammere, slik at bankene ved refor- handling av låneavtaler krever høyere marginer og gjerne også lavere låneutmåling. Disse endrede forutsetningene i rammebetingelser fra etableringen av selskapet har gjort det nødvendig med en endring i fokus og strategi. Vi har blant annet sett det nødvendig å etablere en liten og effektiv organisasjon med fokus på disse nøkkelområdene. Dermed legges et bedre grunnlag for videre verdiskapning, og styre og ledelse har tro på at et endret fokus vil skape mer attraktivitet og interesse for aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA, noe som gir grunnlag for ytterligere verdiutvikling. Knut Styrvold Administrerende direktør

6 6 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FortINs historie og VIDErE utvikling Helsfyr Atrium, Oslo Areal m ². hovedfokus for virksomheten er å opprettholde og videreutvikle verdiene i eiendommene og være en langsiktig eiendomsbesitter. For å lykkes med dette er det viktig å legge et best mulig grunnlag for langsiktig verdiutvikling. FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS) ble etablert i 2006 og perioden har blitt benyttet til kjøp, overtagelse og dernest forvaltning av eiendommer. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holdingselskap som eier alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eierskapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. StrAtEGI Det er 5 år siden DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble etablert, og markedsbetingelsene har utvilsomt endret seg siden oppstart. Dette gjelder både ved større krav fra leietagere i forhold til tilpasninger og investeringer, samt fra et finansielt perspektiv med høyere lånemarginer og større krav til egenkapital ved refinansiering. I tillegg har markedet for kjøp og salg av næringseiendom svingt betydelig gjennom denne perioden. Etter at det i begynnelsen av perioden var stor transaksjonsaktivitet og gode priser, forsvant interessen i 2008 for så å komme noe tilbake i løpet av det siste året. Vi har et sterkt fokus på effektiv drift av eiendommene, aktiv forvaltning og videreutvikling av eiendomsporteføljen. For å imøtekomme utfordringene i selskapet er det blitt etablert en liten organisasjon med nøkkelkompetanse innenfor de ulike fagområdene. Løpende dialog med leietagere og samarbeidspartnere, grundig markedsarbeid, langsiktighet, kostnadseffektivitet og forvaltningsfokus er forhold som er vesentlige i vårt videre arbeid på veien mot en tilfredsstillende verdiutvikling for selskapets eiendommer. Porteføljen er satt sammen ut fra en strategi om at eiendommene skal være attraktive utleieobjekter i det lange løp i kraft av sin beliggenhet og sin standard. Kontorporteføljen er derfor konsentrert om de to hovedstedene Oslo og Stockholm, samt «oljehovedstaden» Stavanger. Kontoreiendommene er av god kvalitet, og er plassert dels i CBDområder (Central Business District) og dels i sentrumsnære, attraktive

7 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Svanholmen, Sandnes Areal m ². områder. For øvrige eiendommer er beliggenhet tilpasset virksomhetsområdene; logistikk i logistikk-klynger som i Ullensaker, Drammens-regionen og Norrköping i Sverige, og handel i randsonen til de store byene. Gjennom vår eierandel i SveaReal AS er vi til stede langs hovedtransportåren i Sverige; fra Malmö via Göteborg til Stockholm. Det er imidlertid tidvis behov for å revurdere porteføljens sammensetning, slik at de investeringene som skal gjøres bygger opp rundt den langsiktige strategien og målet for virksomheten. Vi ser behovet for å selge enkelteiendommer slik at eiendomsmassen blir ytterligere rendyrket, og slik at vi primært besitter større og moderne eiendommer i sentrale områder. Dette strategiske veivalget kan sees i sammenheng med den finansielle situasjonen i selskapet. Salg av enkelte eiendommer vil frigjøre likviditet, hvilket igjen benyttes til investering i - og videre verdiutvikling av - den strategiske eiendomsporteføljen, samt eventuell reduksjon av gjeld. Før det er mulig å realisere potensielle verdier i eiendomsmassen vil det for enkelte eiendommer være behov for ytterligere investeringer, hvilket skaper et behov for tilførsel av frisk kapital. En emisjon vil styrke soliditeten til selskapet og konsernets finansielle stabilitet og handlefrihet. Avveiningen balanserer imidlertid mellom salg av eiendom som er ferdig utviklet, sett opp mot avkastningen på identifiserte utviklingsmuligheter i porteføljen. Målet er at selskapet ved salg av eiendommer vil frigjøre kapital som vil bidra til en høyere avkastning ved utvikling av den gjenværende eiendomsmassen enn hva kapitalen gjorde da den var investert i de byggene som avhendes. Hovedfokus er å skape avkastning for våre eiere slik at verdier kan tilbakebetales ved utbytte, utdeling til eierne, eller ved at aksjene i DnB NOR Eiendomsinvest ASA gjøres omsettelige. Foreløpig er det imidlertid ikke aktuelt for selskapet å utbetale utbytte, selskapets finansielle og likviditetsmessige situasjon tatt i betraktning.

8 8 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA EIENDoMsoVErsIkt EIENDoM BElIggENhEt areal leienivå (tnok) Norge Austbøgården, Austbøsletta 5 HUNDVÅG 3120 m² 3456 Badehusgaten 41 STAVANGER 4060 m² 2143 Bjølsenhallen, Moldegata 1 OSLO 9220 m² Bogstadveien 3, 5, 7 OSLO 2870 m² Bragernes Torg 2A DRAMMEN m² Dronningensgate 13 OSLO m² Dyrskueveien 44 KLØFTA m² Fossegrenda Senter, Fossegrenda 44 TRONDHEIM 3850 m² 3065 Fredrik Langes gt 19/21 TROMSØ 3720 m² 6013 Gamle Ringeriksvei 61 BEKKESTUA 530 m² 928 Grimstad hotell, Kirkegata 3 GRIMSTAD 4630 m² 6596 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 OSLO m² Holsekerveien 81 ULSTEINVIK 6800 m² 3092 Kongsberg Næringspark, Kirkegårdsveien 45 KONGSBERG m² 8963 Koppholen 20 SANDNES 9500 m² Moafjæra 4² LEVANGER 1120 m² 1281 Myrane, Deknepollen MÅLØY 1720 m² 838 Nedre Eiker vei 65 DRAMMEN m² 9767 Norsk Kylling, Engan 5 STØREN m² Rørgata 14¹ KRISTIANSUND 5930 m² 2569 Rådhusgata 3 TROMSØ 4120 m² 4726 Sjølyst Arken, Karenslyst Allè 54, 56, 58 OSLO m² Solheimsveien 10 LØRENSKOG m² Sommerrogaten OSLO 7300 m² Storgaten 69 TROMSØ 1770 m² 2968 Stålfjæra 24 OSLO 5650 m² 7913 Svanholmen 19 SANDNES m² Teisenveien 18 OSLO 790 m² 626 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 PORSGRUNN 4540 m² 5299 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 TRONDHEIM m² Tårnåsen Senter SOFIEMYR 5110 m² 6297 Verven 4 STAVANGER m² Vårveien 21 OSLO 870 m² 962 Østre Rosten 4B TILLER, TRONDHEIM 2660 m² 2663 Øvre Storgate 4-6 DRAMMEN 3260 m² 5540 sverige Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen BÅLSTA m² Bo:X, Pentagonen 1, Gamla Södertäljevägen 21 STOCKHOLM m² Borgardfjord 2, Torshamngatan 35, 39 STOCKHOLM m² Vätet 2, Ströbogatan 5 NORRKÖPING m² Färöarna 1, Isafjordsgatan 35 STOCKHOLM m² Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan 1, 3, 7 STOCKHOLM m² Reykjavik 1, Borgardfjordsgatan 16, 18 STOCKHOLM m² Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark³ SVERIGE 0 m² 0 Sveareal (41,4 % eierandel) SVERIGE m² SUM m² ) solgt i ) solgt i ) utviklingsprosjekt

9 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport EIENDoMMEr Sommerogt , Oslo Areal m ². FORTIN AS er et eiendomsselskap med et totalt eiendomsareal på ca m² inkludert vår andel av deleide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløpet av 2010 ca. NOK 12 milliarder. 54 % av porteføljen (basert på leieinntekt) er beliggende i Sverige med hovedtyngden i Stockholmsområdet (30 % av total eiendomsmasse). Resterende 46 % av eiendomsmassen er geografisk konsentrert i Norge, primært i Oslo, Stavanger og i Trondheimsregionen. Ved utgangen av 2010 er den totale porteføljen, basert på leievektet areal, fordelt med ca. 59 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med gode leietagere og lange leiekontrakter. Videre består porteføljen av handel (13%), logistikk (16 %), samt noe hotell, innendørs parkeringsareal og industrieiendom. I tillegg har Konsernet utviklingsprosjekt posisjonert for den stadig økende grensehandel. For vårt selskap i dette segmentet, Skandinaviske Handelsparker, hvor eierandelen utgjør 75 %, er vår andel av utviklingspotensialet på ca m². Geografisk fordeling basert på leieinntekt Oslo 25% Sør-Øst Norge 6% Vestlandet 7% Midt-/Nord-Norge 8% Stockholm 30% Sverige for øvrig 24% Av leietagerne er 13 % offentlige leietagere, 30 % IKT med store leietagere som bl.a. Ericsson, Visma og Tele2. Handel utgjør 19 % basert på leieinntekt med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Arealbruk fordelt etter leieinntekt Kontor 59% Lager 16% Butikk 13% Verksted/Industri 5% Hotell 3% Innendørs parkering 2% Annet 2% Bransjefordeling basert på leieinntekt Offentlig 13% IKT 30% Handel 19% Finans/Forsikring 3% Industri og transport 18% Hotell/Restaurant 6% Annet 11%

10 10 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA leieinntekter Sjølyst Arken, Oslo Areal m ². Ledigheten i porteføljen er ved utgangen av 2010 lav. Den økonomiske ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 4,0 %, og utgjør for våre heleide selskap 3,6 %. I 2010 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter¹ utgjør ved årsskiftet ca. NOK 975,5 mill., inklusive inntekter fra datterselskaper. All leie indeksreguleres og grunnlaget for reguleringen er 99 % av KPI. Leiekontraktene har i hovedsak lang løpetid med gjennomsnittlig gjenværende leievektet løpetid på 5,9 år. For våre heleide eiendommer er leievektet gjenværende løpetid for kontraktene 6,3 år. Inntektsgrunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. De 20 største leietagerne står for 46 % av Konsernets samlede leieinntekter, og ingen leietager utgjør større andel enn 6 %. Utløpsprofilen for leiekontraktene i porteføljen tilsier at flere større kontrakter skal reforhandles frem mot Konsernet har derfor fokus på direkte dialog med leietagere for å imøtekomme endrede behov og tilpasninger. 1) Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leieinntekter for ledig areal og eventuelle leietager-rabatter 20 største leietakere leie I % av totalleie LM Ericsson 6 % Visma Norge Holding AS 5 % Tot.försv.forsk.inst. 5 % Tele 2 4% AF Gruppen Norge AS 3 % Talisman Energy Norge AS 3 % Norsk Kylling AS 3 % Aronsborg Konferense hotell AB 3 % Stadium Sweden AB 2 % Axon Norway AS 2 % DSV SOLUTIONS AS 2 % Partner Tre AS 2 % Elkjøp Nordic AS 2 % Fujitsu 1 % Riksantikvaren 1% Telenor Eiendom Holding AS 1 % Teekay Norway AS 1 % Cowi AS 1 % ICA Norge AS 1 % TDC AS 1 % 46 %

11 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Sjølyst Arken, Oslo Areal m ². Årsleie Mill. NOK m² og senere Årsleie m²-kontrakt Leie og kontraktsareal utløpsprofil for heleide og deleide selskap 0

12 12 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA MarkEDsMEssIgE ForholD, NorgE og sverige Klarabergshuset, Stockholm Areal m ². Året 2010 viste seg å bli et positivt år for eiendomsbransjen. Etter en periode med lavkonjunktur, og derav fallende leiepriser og lav investoraktivitet, har markedet stabilisert seg. Norsk økonomi er tilbake i normal aktivitetsvekst og norske bedrifters utsikter vurderes som gode. Norges Bank gir uttrykk for bekymring over de sterkt økende boligprisene, og dette kan legge grunnlaget for økte renter fremover. Hensynet til inflasjonsmålet på 2,5 % gjør imidlertid at Norges Bank må trå varsomt i beslutningen om renteheving. Signalene er at renten skal oppover, men med små skritt. Den svenske økonomien, som ble hardt rammet av finanskrisen, kunne vise til solide tall på de fleste makroøkonomiske forhold i løpet av Sterke sysselsettingstall, et økende BNP, synkende ledighetstall og sterke ordretall gir indikasjoner på en fremtidig positiv utvikling. Også i Sverige ser vi en konflikt mellom bekymringen for økte gjeldsgrader og for lav prisvekst, som vil føre til stadig sterkere svensk krone. Analytikermiljøer forventer at det lave inflasjonsnivået også her vil dempe Riksbankens rentehevingstakt, men at renten likevel vil stige fremover. Verdiutvikling og markedet for næringseiendom Som en generell observasjon er eiendomsverdier sterkt påvirket av makroøkonomiske forhold. Både direkte ved at kostnads-, inntekts- og avkastningssiden påvirkes, og ved at markedspsykologien og risikoviljen synes å forsterke disse utviklingstrekkene. Dette gjenspeiles også i verdiutviklingen i vår eiendomsportefølje. Den positive markedsutviklingen, kombinert med forventninger om stigende lange renter, førte til en økning på 38,7 % i verdijustert egenkapital i løpet av Leienivået i Norge gikk i 2010 sidelengs, og analytikere forventer en svak stigning i løpet av Tilførsel av nye næringsbygg i kan imidlertid føre til noe prispress på leienivået. I Sverige har etterspørselen etter sentrale, moderne og effektive kontorlokaler vært tiltakende det siste halvåret, og det vises til fallende ledighetstall i leiemarkedet. Prognosene for utvikling i næringsmarkedet er i store trekk identiske med det norske markedet, med svakt stigende leiepriser i 2011 og fortsatt fallende ledighetsgrad. Transaksjonsmarkedene har for begge land utviklet seg positivt, men det norske nivået skiller seg ut, med en tilnærmet tredobling av det totale transaksjonsvolumet sammenlignet med Basert på at løpende leiepriser i våre eiendommer fremstår som markedstilpassede og sett i sammenheng med utløpsprofilen på leiekontraktene, anses risikoen for særlig fall i leieinntektene som begrenset. Det er imidlertid vesentlige leiekontrakter og arealer som skal reforhandles ved utløp de nærmeste årene. Særlig gjelder dette for 2013 med den risiko som alltid påløper i forhold til endrede behov hos leietagere, behov for leietilpasninger mv.

13 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport EIErstyrINg og selskapsledelse Borgarfjord 2, Torshamngatan 39, Stockholm Areal m ². I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. En sunn bedriftskultur er sentral for å sikre tilliten til konsernet, gi tilgang på kapital og sørge for god verdiskapning over tid. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse bygger på følgende: > Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eierstyring og selskapsledelse. > Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. > Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. > Alle aksjonærer skal behandles likt. > Nærstående parter skal behandles på armlengdes avstand og basert på sunne forretningsmessige kriterier innenfor de etablerte vedtekter og retningslinjer gitt i forbindelse med etablering av Konsernet. Etterlevelse Utøvelsen av de vedtatte retningslinjer for eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til Konsernet og bidra til verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. på «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober 2010, samt allmennaksjeloven og aksjeloven. I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser for styrets og administrerende direktørs arbeid. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksomhet er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Etiske retningslinjer og et sett av interne verdier skal hjelpe ansatte og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre etiske retningslinjer skal også være et redskap for selvvurdering og for videreutvikling av identitet. I den løpende forvaltning av Selskapets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk. Konsernets retningslinjer for eierstyring og selskapsledelse er basert

14 14 Årsrapport 2010 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ÅrsBErEtNINg 2010 Verven 4, Stavanger Areal m ². Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS. FORTIN AS er et selskap med formål å investere i eiendom og eiendomsselskaper. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er 100 % egenkapitalfinansiert. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. Selskapet eier gjennom heleide datterselskaper 41 eiendommer. Porteføljen har en geografisk fordeling med hovedvekt på Stockholm og Oslo, men har også eiendommer i Stavanger, Østlandsområdet samt i Sør-Sverige. Konsernets direkte eide eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m ².Konsernet har investert i flere typer eiendom. Kontoreiendommer utgjør (leievektet pr. desember 2010) ca. 65 % av porteføljen og er det viktigste segmentet, men Konsernet har også porteføljer innen handel (15 %) og logistikk (7 %). Resterende del av portefølje er industri, hotell og innendørs parkering tilknyttet øvrige arealer. Konsernet har i tillegg eierandeler i SveaReal AS (41%), Kongsberg Industribygg AS (25%) og Skandinaviske Handelsparker AS (75 %). Andel av eiendomsmassen i disse selskapene utgjør m². Samlet eiendomsmasse utgjør dermed m ². Verdivurdering av eiendomsporteføljen Konsernets eiendomsportefølje er ved regnskapsavleggelsen vurdert av to uavhengige verdivurderere. Disse verdivurderingene er gjennomført av to ulike grunner; som basis for prissetting av aksjene for omsetning i annenhåndsmarkedet; og som grunnlag for å kontrollere om det regnskapsmessig er behov for nedskrivning, eller eventuell reversering av tidligere nedskrivning, av eiendommene. De uavhengige verdivurderingene, supplert med Konsernets egne vurderinger, danner grunnlag for ledelsens vurdering av hva som er virkelige verdier av eiendommene på balansetidspunktet. I konsernregnskapet er eiendommene registrert til historisk kostpris redusert for avskrivninger og eventuelle nedskrivninger. Merverdier utover regnskapsmessige verdier på eiendommene fremkommer således ikke av regnskapet. Etter noen år med negativ utvikling i finansmarkedene og realøkonomien generelt, registrerte vi i Norge et trendskifte i Denne positive utviklingen har fortsatt gjennom I Sverige registrerte vi et tilsvarende trendskifte i 2010 og for året som helhet endte vi også i Sverige med en verdioppgang. I Selskapet er det på bakgrunn av økningen i de underliggende eiendomsverdiene foretatt oppjustering (dvs. reversering av tidligere nedskrivninger) av verdien på aksjer i datterselskaper. Selskapets virksomhet og resultat i 2010 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Konsernets aktivitet består i aktivt å forvalte eiendomsporteføljen. Herunder har Konsernet fortsatt å utvikle en egen organisasjon med nøkkelpersonell som skal ivareta leieforhold og følge opp drift, utvikling og finansiering. For å styrke tilstedeværelsen i det svenske markedet tiltrådte eiendomssjef for Konsernets svenske eiendommer og sentersjef

15 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Årsrapport Verven 4, Stavanger Areal m ². for prosjektet Pentagonen i mai Det er videre inngått avtale med eiendomssjef for Konsernets norske eiendommer, samt analytiker og teknisk direktør for tiltredelse i starten av Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer, både i Norge og Sverige, utføres med noen unntak av Basale AS og Basale Sverige AB, et av de største miljøene innen eiendomsforvaltning. Det er utarbeidet langsiktige vedlikeholdsplaner for eiendommene for å kunne ha et langsiktig perspektiv og kontroll med fremtidig kostnadsbelastning. Kontoreiendommen Helsfyr Atrium i Oslo ble ferdigstilt, overtatt og innflyttet i Konsernets eiendommer har lav ledighet. Økonomisk ledighet for heleide selskap er beregnet til 3,6 %. Konsernet ser i stadig sterkere grad behovet for å investere i eiendommene for å imøtekomme leietagernes krav og behov, samt for å følge markedets krav til energi og miljø. Konsernet har et kontinuerlig fokus på et tett samarbeid med samtlige involverte aktører i denne prosessen for å realisere en felles positiv verdiutvikling. Brutto leieinntekter for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA Konsern ble i 2010 NOK 669,2 mill. I tillegg kommer øvrige inntekter med NOK 45,8 mill. Vedlikeholds-, eiendoms- og andre driftskostnader utgjorde NOK 186,0 mill. Ordinære avskrivninger utgjorde NOK 245,1 mill. Driftsresultat før verdiendringer ble etter dette NOK 283,9 mill. Etter netto renteog finansposter på NOK -461,1 mill., reversering av tidligere nedskrivning av eiendomsverdier på NOK 431,9 mill og positiv resultatandel i SveaReal AS og Kongsberg Næringsbygg AS på tilsammen NOK 3,3 mill., ble resultatet et overskudd etter skatt på NOK 260,2 mill. For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet et overskudd etter skatt på NOK 144,4 mill. Overskuddet skyldes reversering av tidligere nedskrivninger av aksjer i datterselskap. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var for Konsernet NOK 0,1 mill. Netto samlede investeringer i Konsernet var på NOK 136,1 mill. Konsernets samlede kontantbeholdning er pr NOK 207,8 mill. I tillegg kommer ubenyttet trekkrettighet i DnB NOR på NOK 130,0 mill. Avviket mellom Konsernets årsresultat, NOK 260,2 mill., og netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter, NOK 0,1 mill., skyldes i hovedsak at kontantstrømmen ikke påvirkes av avskrivninger og reverserte nedskrivninger. Reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer påvirket kontantstrømmen negativt med NOK 62,2 mill. Totalkapitalen i Konsernet var pr på NOK ,9 mill. Egenkapitalen pr var på NOK 2 383,1 mill. Dette gir en regnskapsmessig egenkapitalprosent på 22 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3 3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet for selskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde pr to ansatte i Norge og to ansatte i Sverige. Av Konsernets ansatte er det én kvinnelig ansatt. Konsernet har