Planbeskrivelse Plan nr L Kjønstadmarka delfelt B3

Transkript

1 Side 1 av 6 Planbeskrivelse Plan nr L Kjønstadmarka delfelt B3 Dato: , rev Kortversjon Block Watne AS har utarbeidet detaljreguleringsplan for delfelt B3 i reguleringsplanen for Kjønstadmarka på Ytter-Nesset i Levanger kommune. Planområdet, som er på 6,15 daa, er det nordligste og av de lavest beliggende delfelter i Kjønstadmarka. Arealet er disponert til boligbygging både i kommunedelplanen for Levanger sentrum og i reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Detaljplanen legger til rette for en utbygging med ca. 17 boenheter fordelt på eneboliger/tomannsboliger, kjede/rekkehus og flermannsboliger/leiligheter. Det er lagt vekt på å legge til rette for universelt utformet lekeareal og en stor andel tilgjengelige boliger. Bakgrunn Block Watne AS fremmer forslaget egne vegne. Hensikten med planen er å legge til rette for et boligområde med ca. 17 boenheter. Planstatus Området er omfattet av reguleringsplanen for Kjønstadmarka boligfelt etappe 1, vedtatt , og med siste endring vedtatt Det er disponert til framtidig boligbygging i kommunedelplanen for Levanger sentrum vedtatt Planforslaget er i samsvar med overordnede plan. Det er varslet oppstart av detaljregulering av et nærliggende delfelt, B2. Framdriften i dette er ikke kjent. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Ytter-Nesset, sentralt i Levanger kommune, 3,5 km fra Levanger sentrum. Det er på 6,15 daa, og ligger innerst i Kjønstadmarka boligfelt. Det er adkomst til området fra Nordengbakkan. Terrenget heller mot nordvest med et gjennomsnittlig fall på ca. 1:8. Det er åpent og solrikt, med fin utsikt til sjøen, som ligger ca. 80 m fra plangrensen på det nærmeste. Det er tidligere jordbruksland. Vegetasjonen består i dag av eng. Arealet må anses som meget velegnet til boligbygging. Grunnundersøkelse er foretatt. Muntlig rapport konkluderer med at området anbefales utbygd. Skriftlig rapport vil foreligge om ca. 2 uker. Kulturminnemyndighetene hos fylkeskommunen gjorde undersøkelser av fornminner i forbindelse med at reguleringsplanen for Kjønstadmarka ble utarbeidet. Det er ikke funnet spor etter automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Planområdets nære omgivelser består dels av resten av Kjønstadmarka boligområde, som er under utbygging, og dels av landbruksland og spredt bebyggelse.

2 Side 2 av 6 Eiendomsforhold Grunnen for delfelt B3 er fradelt og gitt gnr. 7, bnr. 68. Grunneier er Block Watne AS. Det er ikke kjent eiendomsmessige forhold som kan komplisere gjennomføringen av planen. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte ble avholdt den med en representant fra kommunen og to fra Block Watne AS. Referat foreligger, og er vedlagt. Varsling av oppstart av reguleringsarbeidet skjedde ved brev til naboer/ grunneiere, offentlige instanser og tjenesteytere i hht. vedlagt liste, og ved annonse i Levangeravisa den Svarfrist var satt til 30 dager. Det kom to brev med kommentarer. Disse er oppsummert og kommentert nedenfor. Det er ført løpende dialog underveis med kommunens driftsavdeling for å sikre at den interne veien får en utførelse som gjør at kommunen kan overta den, og om byggearbeider inntil fyllingsfoten for rundkjøringen. Innkomne merknader/innspill Merknader og innspill er oppsummert og kommentert nedenfor: Nord-Trøndelag Fylkeskommune Dato : Anbefaler at planområdet, ut over de føringer som ligger i reguleringsplanen, legges til rette for universell utforming av uteområder og boliger. Opplyser at et ikke finnes konflikt med kjente, automatisk fredede kulturminner, men minner om at slike likevel kan komme for dagen under arbeider i marka, og at de utførende må gjøres kjent med aktsomhetsog meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning og vil bli innarbeidet i planbestemmelsene. NVE Norges vassdrags- og energidirektorat Dato: : Kjenner ikke til registrerte fareområder innenfor planområdet. Påpeker at grunnen kan bestå av havavsetninger, og at det er et kvikkleireområde ca. 400 meter nord for planområdet. Anbefaler at det vurderes ut fra den kunnskap som finnes fra området rundt om det er grunn til å få grunnforholdende undersøkt nærmere. Det bør i så fall skje i forbindelse med planarbeidet. Forslagstillers kommentar: Tas til etterretning og følges opp i arbeidet med planen. Geoteknisk undersøkelse er gjort, rapport ettersendes. Se for øvrig ROS-analyse. Beskrivelse av planforslaget Plannavn: Plan nr L Kjønstadmarka delfelt B3. Planareal: 6,15 daa. Plangrensen: Mot nordvest følger plangrensen Nordsivegen, mot nordøst, øst og et stykke mot sydøst friområdet F1, videre mot syd og sydøst Nordengbakkan og snuplassen i enden av denne, mot sydvest en boligeiendom. Planforslaget består av: Plankart, dato: , rev målestokk 1:500 Reguleringsbestemmelser, dato: , rev Planbeskrivelse, dato: , rev

3 Side 3 av 6 Illustrasjonsmaterialet består av: Illustrasjonsplan, dato: , målestokk 1:500 Snitt-tegninger (5 stk), dato: , målestokk 1:250 Eksempler på planer, 3 hustyper dato: , målestokk 1:100 Veiplan, adkomstvei dato: , målestokk 1:500/1:100 Illustrasjonsmaterialet er retningsgivende for utbyggingen, men ikke bindende i detalj. Arealdisponering: Terrenget er noe bratt, og byr på utfordringer. Ved utformingen av planen er det arbeidet mye med å få til en optimal utforming av adkomstveien med tanke på stigningsforhold og adkomst inn på hver enkelt tomt, og samtidig en best mulig utnyttelse av arealene med tanke på husplassering, leke- og oppholdsareal. Av grunnen er 4,9 daa disponert til boligbygging med tilhørende anlegg, 0,7 daa til veigrunn inkl. grøfter mm., 0,47 daa til leke-/oppholdsareal og friområde og 0,08 daa til renovasjon. Veisystemet består av en kjørevei som er ført så langt fram at man sikrer snumulighet ved manøvrering ut og inn fra innerste boligtomt, og med en vendehammer for liten lastebil som er plassert slik at den ikke ødelegger for disponeringen av byggearealene. I enden av veien er det et lite friareal som fører ut i friarealet F1. Veien er dimensjonert etter kommunal standard for å legge til rette for kommunal overtakelse av vei og tekniske anlegg, og er ikke brattere enn 1:12 noe sted. Bebyggelsen er organisert ut fra et ønske om god tomteutnyttelse og høy boligtetthet, at boligene tilgodeses med optimale sol- og utsiktsforhold, og høy andel tilgjengelige boliger. Boligene er slik fordelt i hht. illustrasjonsmaterialet: B3-1: 4 eneboliger i kjede, B3-2: 5 eneboliger i kjede, B3-3: 6-mannsbolig, horisontal- og vertikaldelt, B3-4: To eneboliger med samordnet carport. Det er regnet to parkeringsplasser hvorav en i carport for eneboliger/kjedehus, og 1,5 pr. leilighet. Renovasjon blir samordnet på et areal inntil Nordengbakkan, slik at renovasjonsbilen ikke trenger å kjøre inn i området. Området ligger i fartsretningen når man er på vei ut av feltet, og det satt av plass til en parkeringslomme. Barn og unges interesser: Er sikret gjennom lekearealer i hht. reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka. Det er lagt til rette for at en del (ca. 120 m²) av lekearealet inne på feltet blir universelt utformet og lagt til rette som småbarnslekeplass, og adkomsten har ikke brattere stigning enn 1:12 fra boligene. Lekeplassen blir utstyrt med sandkasse, sittebenk og vippedyr. I reguleringsplanen for Kjønstadmarka er det satt av et stort lekeareal, F6, like ved B3. For øvrig ligger området landlig til, med gode muligheter for frilek og sport til alle årstider. Det vil også være gode muligheter for uteopphold for barn og voksne nær boligene, på tomtene. Skoler og barnehage finnes rimelig nærhet. Barneskole finnes på Nesheim (ca. 3,5 km), ungdomskole på Nesset (ca. 2,5 km) og barnehage på Gjemble (ca. 2,5 km). Det er avsatt tomt for barnehage innenfor reguleringsplanen for Kjønstadmarka, men uvisst om den blir realisert. Skoleveien er trygg. Kollektivtrafikk: Det går buss til Kjønstadmarka. Den snur øverst i byggefeltet.

4 Side 4 av 6 Planens virkninger konsekvenser Planens virkning er i korthet at det legges til rette for bygging av et godt bomiljø med 17 nye boenheter av variert sammensetning på et tidligere landbruksareal, i overensstemmelse med overordnet plan og med nødvendig hensyntagen til de forhold som må legges til rette. Naturmangfold: Det er ikke kjent sjeldne arter eller naturtyper i planområdet, og heller ikke observert ved befaring. Kommunen gjennomførte en naturregistrering i 2002/2003, og to viktige lokaliteter ble registrert på Kjønstad. Disse ble ivaretatt ved reguleringen av Kjønstadmarka. Disse ligger imidlertid ikke i umiddelbar nærhet til delfelt B3. For B3s vedkommende er det nærliggende å tro at det som måtte finnes av biologisk mangfold i planområdet, også er å finne innenfor de store arealene som forblir uberørt nordvest for planområdet, og i friarealet i øst og sør. Grønnstruktur: Grønnstrukturen i selve planområdet består av lekearealet. En del av dette vil bli arrondert for universell utforming og er beregnet til småbarnslekeplass. Grunnen planeres, og hele arealet tilsås med gress. Det er et lite friareal i enden av veien, som gangforbindelse til friarealet i øst. For øvrig er grønnstruktur i omgivelsene godt ivaretatt i reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Landbruksinteresser: Dette spørsmålet er avklart ved arbeidet med reguleringsplanen for Kjønstadmarka, og ikke tema i denne omgang. Universell utforming: Det er lagt opp til universell utforming av utearealene. Veisystemet i området har moderate stigningsforhold, med bratteste bakke med stigning på ca. 1:12. En del av lekearealet legges til rette for universell utforming, med adkomst for bevegelseshemmede til sandkasse og sittebenk. 14 (evt. 16) av 17 boliger blir tilgjengelige boliger. Avstand til sjøen: Deler av området ligger nærmere sjøen enn 100 meter. Både byggeformål og byggegrense er avklart i reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Ros-analyse Arealet er sjekket mot de ulike farekartene på Det er kun når det gjelder kvikkleire det finnes en registrering. Denne viser et område nordvest for planområdet, men ikke selve planområdet. Det vil bli foretatt en undersøkelse av grunnen inne på planområdet. Videre vurderinger gjøres når resultatet foreligger. Radon: Man har ikke kunnskap om eventuell radonkonsentrasjon i planområdet. Block Watne AS leverer uansett husene med radonduk og brønn eller slynge som standard, slik at vifte for forsert utlufting av grunnen under huset kan ettermonteres hvis måling i det ferdige huset viser verdi over grenseverdien. Trafikkstøy: Nordsivegen antas å ha en ÅDT mindre enn 100. For øvrig er planområdet bare belastet med støy fra trafikk internt i området (17 boliger) og fra B4 (antatt maks. 30 boliger). Dette er beskjedent, og uproblematisk Kulturminner: Nord-Trøndelag Fylkeskommune har gjennomført arkivsøk og vurdering av terrenget med tanke på kulturminner, og konkludert med at det ikke foreligger konflikt med kulturminner. Man er uansett pålagt aktsomhet og meldeplikt i hht. Kulturminnelovens 8.2. Høyspentlinje: Et tidligere luftstrekk er lagt i bakken utenfor planområdet, kfr. reguleringsplanen for Kjønstadmarka.

5 Side 5 av 6 Strømforsyning/trafo: Transformator finnes i områdets umiddelbare nærhet, og forutsettes å ha kapasitet. Grunnforhold: Grunnundersøkelse er foretatt. Det ble sjaktet med gravemaskin til ca. 4 m dybde. I øvre del av området ble det funnet ca. 70 cm sand, videre sjøavsetninger. I nedre del ble det funnet noe bløt leire. Muntlig rapport fra geotekniker konkluderer med at området anbefales utbygd. Skriftlig rapport vil foreligge om ca. 2 uker. Flomfare/springflo: Området ligger fra kote 9 og oppover. Laveste gulvnivå i bolig er over kote 11. Dette er i trygg høyde over sjøen. Planfaglig utdypning Hoveddisposisjon: Bebyggelsen er organisert på oversiden og nedsiden av den interne veien. Veien er lagt slik at den i hele utstrekningen får tosidig utnyttelse, og gir således god anleggsog arealøkonomi, og et kompakt utbyggingsmønster i tråd med føringer om høy boligtetthet og areal- og transportplanlegging. Trafikksystem: Området har veiutløsning via Nordengbakkan. Den interne veien går først på skrå ca. rett nordover ned gjennom området før den dreier mot nordøst, og flater ut og følger kotene. Veien er ført så langt fram at man sikrer snumulighet ved manøvrering ut og inn fra innerste boligtomt, og med en vendehammer for liten lastebil plassert slik at den ikke ødelegger for disponeringen av byggearealene. I enden av veien er det et lite stykke gangsti som fører ut i friarealet F1. Veien er dimensjonert etter kommunal standard for å legge til rette for kommunal overtakelse av vei og tekniske anlegg, og er ikke brattere enn 1:12 noe sted. Veien er lagt slik ut fra ønske om en økonomisk og lett fattbar/oversiktlig veiføring, med stor grad av tosidig utnyttelse ved tilknytning til tomtene. Frisiktlinjer er vist i krysset med Nordengbakkan, basert på fartsgrense 30 km/t og ÅDT i området Bebyggelsen er organisert ut fra et ønske om god tomteutnyttelse og høy boligtetthet, at boligene tilgodeses med optimale sol- og utsiktsforhold, og høy andel tilgjengelige boliger. Boligene er slik fordelt, og vist i illustrasjonsmaterialet: B3-1 og B3-2: Hhv. 4 og 5 eneboliger sammenkjedet med carporter/mellombygg. Disse er tenkt med underetasje. Hovedinngang på 1.etg.plan i veihøyde, tilgjengelige boliger i hht. Teknisk forskrift (TEK). B3-3: 6-mannsbolig i to etasjer med plate på mark, horisontal- og vertikaldelt. 3 av leilighetene tilgjengelige i hht TEK, evt. mulighet for heis til to leiligheter kan vurderes ut fra markedssituasjonen. B3-4: To eneboliger med samordnet carport, to etasjer, plate på mark, evt. helt eller delvis bakmur. Inngang på nederste plan i høyde med veien, tilgjengelige boliger i hht. TEK. Alle hus er tenkt med pulttak. Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka stiller krav om at takenes fallretning skal følge terrenget for eneboligtomter, men ikke for konsentrert bebyggelse (B1 B4. Det ønsker man delvis stå fritt til å fravike, i det takene i feltets ytterkanter mot øst og nord (B3-1 og B3-2) skal følge terrenget, mens i de indre områdene som ligger mellom den interne veien og snuplassen (B3-3 og B3-4) ønsker man å legge pulttaket med motsatt fallretning. Alle hus får derved høyeste gesims på hovedfasaden som er vendt mot den interne veien og det landskaps- og sosiale rom den danner, og man får en større formmessig variasjon feltet sett under ett. De mest inneklemte boligene får derved også en åpning av hovedfasaden mot utsikten til sjøen. Man har studert dette i snitt-tegninger (vedlagt), og mener det blir estetisk bra. Det er ikke fare for silhuettvirkning. Alt i alt er dette en innstramming i forhold til reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka. Møneretning er vist på reguleringskartet. Det finnes ikke eget Sosi plansymbol for takfallretning, men pilen for møneretning er lagt omtrent der på tomta man ser for seg at høyeste gesims skal komme.

6 Side 6 av 6 Tomteutnyttelsen (%BYA) er for områdene B3-1, B3-2 og B3-3 økt fra 40 % i reguleringsplanen til 50 %. Dette er ønskelig i forhold føringer om høy boligtetthet når man slik som her tar landbruksareal i bruk til boligbygging. Endetomtene i husrekkene er ikke utnyttet opp mot 50 %, men begrensingen må settes så høyt for at den ikke skal sprenges på tomtene i midten av rekkene når %BYA beregnes for hver enkelt tomt. Det kan også vurderes om økningen av BYA skal sees i sammenheng med at de gule feltene i detaljplanen utgjør en arealmessig mindre del av B3 enn i reguleringsplanen (redusert fra 6,15 daa til 4,9 daa). Parkering: Det er regnet to parkeringsplasser hvorav en i carport for eneboliger/kjedehus, og 1,5 pr. leilighet, i hht. krav til parkeringsdekning i reguleringsplanen for Kjønstadmarka. Renovasjon blir samordnet på et areal inntil Nordengbakkan, slik at renovasjonsbilen ikke trenger å kjøre inn i området men snur på snuplassen i enden av Nordengbakkan. Renovasjonsområdet ligger i fartsretningen når man er på vei ut av feltet, og det satt av plass til en parkeringslomme. Det er ikke tatt stilling til om beholderne blir over eller under bakken, men tatt høyde for begge alternativer. Lekearealer uteoppholdsarealer: Kommuneplanens retningslinjer stiller krav om min. 50 m² regulert leke-/oppholdsareal pr. bolig. Reguleringsbestemmelsene for Kjønstadmarka forutsetter at min. 50 %, dvs. 25 m² lekeareal pr. bolig skal løses internt i B3. Lekearealet er 456 m², dvs. ca. 27 m² pr. bolig. Dette lekearealet ligger sentralt i feltet med kort vei til alle boliger, og innen synsvidde fra de fleste. Grunnen i lekearealet kan overtas av kommunen. Drift av lekeplassen og dens utstyr blir et anliggende for en velforening. For øvrig er det private uteoppholdsarealer med gode sol- og utsiktsforhold til alle boliger. Kommunalteknikk: Hovedledninger legges i veitraseen, i tillegg vil avløp føres ut av området ned til Nordsivegen over lekearealet. Vedleggsliste Referat fra oppstartsmøte Varslingsliste, varslingsbrev, annonse Uttalelser ved varsling av oppstart av planarbeidet Sjekkliste for Risiko- og sårbarhet (ROS) Skredfarekart Geoteknisk rapport (leveres når den foreligger)