TRIPPERÅSEN HYTTEFELT

Transkript

1 side 1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR TRIPPERÅSEN HYTTEFELT Gnr. 13, bnr. 3, 61 PlanID ENDRING PLANBESKRIVELSE Kjellesvik Prosjektering AS Moi,

2 side 2 FORORD På vegne av Strannen Eiendom AS fremmes forslag til endring av detaljreguleringsplan for gnr. 13, bnr. 3, 61 - Tripperåsen hyttefelt i Lund kommune. Reguleringsplanen er en endring av gjeldende reguleringsplan som ble egengodkjent av Lund kommunestyre den Endringen består i at planområdet fortettes med 7 nye hyttetomter, samt at det i tråd med kommuneplanens føringer legges inn et lite boligområde i utkanten av hyttefeltet. I tillegg avsettes det et areal til garasjeanlegg for vinterlagring av småbåter. Disse er hovedsakelig rettet mot hytteeiere som har båtplass i hyttefeltets småbåthavn. For å få ens arealbruk og bestemmelser for hele hyttefeltet, tas hele planområdet på vestsiden av fylkesveien med i endringen. Moi, Kurt Kjellesvik Siv.ing.

3 side 3 INNLEDNING Strannen Eiendom AS fremmer forslag til endring av detaljreguleringsplanen for Tripperåsen hyttefelt på Kjellesvik. Gjeldende reguleringsplan omfatter arealer både på østsiden og vestsiden av fylkesvei 2, mens endringen kun berører arealene på vestsiden. Arealbruk og bestemmelser for den del av reguleringsplanen som ikke endres vi dermed fortsatt gjelde. De paragrafer i gjeldende bestemmelser, som utgår og erstattes av nye, er angitt i forslag til dette planforslags nye bestemmelser. Bakgrunnen for endring av planen er ønske om en mer effektiv utnytting av arealene, ved å legge til rette for 7 nye hyttetomter. I tillegg legges det inn et boligområde med to tomter i utkanten av hytteområdet, i østhellingen ned mot fylkesveien. Dette boligområdet er i tråd med gjeldende kommuneplan. Som en del av planen for Tripperåsen hyttefelt, inngår det en småbåthavn i Lundevannet. Småbåthavnen har ikke opplagsplass for båter på vinterstid, og det har derfor kommet fram behov for et garasjeanlegg for vinterlagring innendørs. Det er gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, og tillatelse til å oppføre nevnte garasjeanlegg, men anlegget er enda ikke oppført. Garasjeanlegget er nå inntatt i planforslaget. Gjeldende reguleringsplan er utarbeidet i henhold til en eldre utgave av plan- og bygningsloven, og vil nå bli oppdatert med formålsbeskrivelser i henhold til plan- og bygningsloven av Det vil også bli gjort visse endringer av reguleringsbestemmelsene som en tilpassing til sist vedtatte kommuneplan.

4 side 4 PLANPROSESS Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt på Lund rådhus den Varsling om oppstart regulering Planarbeidet er varslet iht. plan- og bygningslovens 12-8, med brev til berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter, samt med annonse i avisen Agder den Det vedlegges kopi av oppstartsvarsel datert , samt kopi av annonse i avisen Agder. Følgende myndigheter/parter er varslet: Statens vegvesen, Region vest, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Fylkesmannen i Rogaland, Postboks 59, 4001 STAVANGER Rogaland fylkeskommune, Etat for regionalutvikling, Postboks 130, 4000 STAVANGER NVE, Region Sør, Anton Jensens gate 7, 3125 TØNSBERG Lund kommune, PNM-etaten, Moiveien 9, 4460 MOI Knut Jone Tjellesvik, Øyevollveien 24A, 4460 MOI Beate og Kurt Jørn Pollestad, Bekkasinvegen 9, 4353 KLEPP STASJON Liv Helen og Sven-Erik Halvorsen, Yttre Eiganesveien 9, 4022 STAVANGER Gølin Christine Nilsen og Geir Otto Wathne, Dr. Græslis vei 13 D, 4011 STAVANGER Karoline Tjellesvik, Myrbekken 7 D, 4460 MOI Jorunn Halvorsen og Geir Ree, Fjellmoveien 28, 4072 RANDABERG Kari og Per Kvikne Tvedt, Vårstien 22, 4041 HAFRSFJORD Kristofer Tjellesvik, Leidingsveien 20, 4460 MOI Bente Elisabeth og Ernst IOnge Backmann, Skoleveien 9, 4328 SANDNES Gro Karin og Arne Skjæveland, Hanaveien 21 A, 4327 SANDNES Bjørg Elise Nese og Helge Egeland, Sælandsvegen 141, 4342 UNDHEIM Bjørn Harry Røyland, Strannen 379, 4460 MOI Kari Synnøve og Gunnar Byberg, Kleppvegen 788, 4354 VOLL Torill Gunnarsrud og Jan Inge Buene, Fjellbekkvegen 22, 4355 KVERNALAND Åse Victoria Berg og Rikard Nilsen, Finntoppveien 2 B, 4017 STAVANGER Ingebjørg Odny og John Marthin Egeland, Sørbøbakken 4 A, 4323 SANDNES Anita Bø og Ståle Helleren, Skolten 33, 4364 SIREVÅG Kristin Tjellesvik og Kjell Ingar Bø, Bøveien 217, 4071 RANDABERG Jan Wedøe, Dronningåsen 75, 4032 STAVANGER

5 side 5 Innspill til oppstartsvarsel Innen tidsfristens utløp, , kom det 10 innspill til oppstartvarsel. Kopi av samtlige innspill følger vedlagt planbeskrivelsen. Nedenfor er det medtatt et kort utdrag av innspillene, med etterfølgende kommentar. Fylkesmannen i Rogaland, ( ) Planarbeidet må skje i tråd med kommuneplanen. Nye hyttetomter må ta hensyn til landskapsverdier i området. Det må foretas vurderinger etter naturmangfoldloven. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning og legges til grunn for planutkastet. Rogaland Fylkeskommune, kulturavdelingen ( og ) Kulturavdelingen har befart planområdet og kan ikke se at tiltakene kommer i konflikt med automatisk freda kulturminner. De gjør oppmerksom på at det freda kulturminnet id som ligger 60 m utenfor planområdet vil kunne bli påvirket av planene. Kulturavdelingen vil av den grunn kunne ha merknader til bygg, byggehøyder og utforming når planforslaget foreligger. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. Statens vegvesen, region vest, ( ) Statens vegvesen tar forbehold om at reguleringsbestemmelsene i gjeldende plan videreføres og at byggegrenser målsettes og videreføres som i gjeldene plan. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning og legges til grunn for planutkastet. NVE, Region sør ( ) NVE sin uttalelse omhandler generelle hensyn innenfor deres myndighetsområde, som må ivaretas i planprosessen. Kommentar: Uttalelsen tas til etterretning Anita Bø Helleren og Ståle Helleren, ( ) Hytteeierne klager på at et område i tilknytning til deres hytte foreslås omregulert fra spesialområde friluftsområde, til byggeområde hytter. De skriver at de har kjøpt akkurat denne tomten fordi det ikke ville komme hytter bak eller foran. Kommentar: Det er forståelig at hytteeierne ikke ønsker nye hytter i et område som i dag er regulert til friluftsområde, men en reguleringsplan er ikke et uforanderlig dokument. Reguleringsplaner kan endres i tråd med endrede forutsetninger og behov, dog etter en lovfestet prosess der partene blir hørt før eventuell endring. Hytteeier disponerer over sin eiendom, mens eier av hovedbruket må ha anledning til å foreslå endring i disponeringen av sin eiendom. Det gjøres også oppmerksom på at det fortsatt vil være store friområder i og i tilknytning til hyttefeltet.

6 side 6 Bente og Ernst Inge Backmann, ( ) Hytteeierne er sterkt imot at det regulerte friluftsområdene SF1 SF5 endres til byggeområder. De kjøpte tomten på grunnlag av beliggenheten og naturen rundt, og føler seg lurt dersom områdene endres. De er også negative til foreslått boligtomt som de mener vil forandre feltets naturlige beliggenhet, og vil være negativt for naturvernet. De mener at de allerede regulerte og ubebygde tomtene burde utbygges først. Kommentar: Ang. omregulering fra friluftsområde til byggeområde, vises det til kommentar til forrige uttalelse. Hustomtens plassering er behandlet i kommuneplanprosessen, og er i tråd med kommuneplanens disponering. Bjørn Harry Røyland, (udatert) Grunneier er nabo til utbygger, og motsetter seg utbyggingen da den er svært nær hans eiendom og skjemmer/ sjenerer for senere utnyttelse. Han ønsker ikke mer utbygging. Han mener at det har blitt økt avrenning mot hans eiendom som følge av utbyggingen og at avrenning fra ny utbygging må ledes mot sør og bort fra hans eiendom. Kommentar: På generell bakgrunn disponerer den enkelte grunneier over sin eiendom. Grad av ulempe og hva som er en for stor utnytting er en subjektiv vurdering, og det registreres at grunneier mener dette er en betydelig ulempe for hans eiendom. En kan ikke se at det er gjort terrenginngrep som leder større nedslagsfelt mot hans eiendom, men vann kan ha blitt ledet mer konsentrert i nye veier. Eventuelle uoverensstemmelser om slike forhold behandles ikke i arealplansammenheng, men må eventuelt tas opp privatrettslig. Bjørg Elise Nese og Helge Egeland, ( ) Hytteeierne ønsker ikke fortetting ved at friområdet gjørers om til byggeområdet rundt sin hytte. Grunnen til at de kjøpte hytte i dette feltet var at det var mye friområder rundt tomtene. De føler seg lurt, og opplyser at de er blitt muntlig fortalt at det ikke skulle komme flere hytter. De synes også at det er merkelig at det skal komme en boligtomt i området. Kommentar: Det vises til ovenstående kommentar ang. grunneiers rett til å foreslå endringer i arealbruken, samt plassering av boligtomt. Hvorvidt det muntlig er opplyst at det ikke skal kommer flere hytter i feltet, er en sak som må tas opp direkte med grunneier.

7 side 7 Geir og Jorunn Ree, (udatert) Hytteeierne ønsker ikke fortetting, men at feltet beholdes slik det er nå. De har kjøpt hytte for å ha litt friområde rundt seg. Kommentar: Det vises til tidligere kommentarer til tilsvarende uttalelser foran. Etter tidsfristen gikk ut kom det et innspill fra hytteeiere som nylig har kjøpt hytte i feltet. Innspillet tas med men kommenteres ikke. Vidar Strand og Maria Lorentsen, ( ) Hytteeierne ber om at den sørlige delen av toppen innenfor friluftsområdet SF2 bevares for å redusere innsyn og for å bevare den naturlige topografien. Det er vedlagt kartutsnitt.

8 side 8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG Reguleringsformål Følgende reguleringsformål inngår i planforslaget: 1. Bebyggelse og anlegg Område for frittliggende boligbebyggelse, området BFS1 Områder for fritidsbebyggelse, områdene BFR1 BFR8 Område for privat garasjeanlegg, området BG1 Område for privat vann- og avløpsanlegg, området BAV2 Område for energianlegg, området o_be1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Område for privat kjøreveg, området SKV2 Områder for privat parkering, områdene SPA1 SPA3 5. Landbruks-, natur og friluftsområder Områder for friluftformål, områdene LF1 LF8 Avgrensninger Planområdet er vist på plankartet med plangrense, og omfatter del av eiendommen 13/3, samt eiendommen 13/61. Dette området ligger på vestsiden av fylkesveg 2. Resterende del av reguleringsplanen for Tripperåsen hyttefelt vil fortsatt gjelde uendret. Planområde

9 side 9 Bruk av området Områder for bebyggelse og anlegg I utkanten av gjeldende reguleringsplans planområde, - i østhelningen ned mot fylkesveien, er det lagt inn et mindre boligområde med 2 tomter. Boligområdet er vurdert i kommuneplanprosessen, og er i tråd med gjeldende kommuneplan. Tomtene får adkomst fra den adkomstvegen til hytteområdet. Boligområde BFS1 Internt i hytteområdet legges det inn 7 nye tomter for fritidsbebyggelse. Disse er lokalisert i 2 nye byggeområder, områdene BFR2 og BFR8, med 3 tomter i hvert område. I tillegg er byggeområdet BFR6 utvidet mot nord, hvor det er lokalisert èn ny tomt. Som en del av gjeldende reguleringsplan inngår småbåthavn i Lundevannet. Båthavnen har ikke vinteropplagsplass, og det er av denne grunn foreslått lagt inn et garasjeanlegg for dette formålet, områder BG1, i planens vestre del. Det er gitt dispensasjon til å oppføre garasjeanlegget, og byggetillatelse er også gitt. Området legges inn i planområdet i tråd med gitt byggetillatelse. To mindre byggeområder for hhv. vann- og avløpsanlegg, og for elektrisk anlegg/nettstasjon, inngår i planforslaget. Det er ikke gjort noen endringer i forhold til gjeldende plan for disse områdene. Vannog avløpsanlegget er privat eid, mens nettstasjonen er offentlig.

10 side 10 Områder for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Planområdet har adkomst via privat kjøreveg med avkjørsel fra fylkesveg 2. For kjørevegen er det gjort noen mindre justeringer av linjeføringen, samt at det er vist adkomstveg til byggeområdet for garasjeanlegg. Innenfor byggeområdet BFR2 er det i gjeldende plan vist parkeringsplass med 9 oppstillingsplasser. Disse er ment som gjesteparkering for tomtene øverst i feltet. Disse oppstillingsplassene er flyttet til området SPA1, og antallet er økt til 13 plasser i tråd med økt antall tomter. Gjesteparkeringsplass SPA2 og SPA3 er videreført som i gjeldende plan. Generelt for planområdet er parkering forutsatt å foregå på egen tomt. Områder for friluftformål Innenfor planområdet er det mellom byggeområdene avsatt store områder for friluftformål, områdene LF1 LF8. Områdene skal i størst mulig grad beholde sitt naturlige preg, og benyttes til forskjellig aktivitet og rekreasjon.

11 side 11 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Generelt Planforslaget er en endring av gjeldende reguleringsplan som ble vedtatt i 2007, og er i hovedsak en videreføring av arealbruken i gjeldende plan. Hyttefeltet blir fortettet ved at 7 nye fritidsboligtomter er lagt inn. Disse går på bekostning av regulerte friluftområder, som reduseres tilsvarende. Total økning i byggeområder for fritidbebyggelse er m2. Tilsvarende reduksjon i friluftareal utgjør m2. Resterende er tidligere veg- og parkeringsareal som er endret til byggeområde. Byggeområde for garasjeanlegg utgjør m2 som tas fra regulert landbruksområde, samt fra uregulert areal. Det nye boligområdet er på m2, fordelt på to tomter. Av dette arealet tas 600 m2 fra regulert landbruksområde, - resterende er uregulert areal. For å kompensere for reduksjon i friluftareal, er ca m2 tilført dette formålet fra tidligere regulert landbruksformål. Den reelle reduksjonen av friluftareal om følge av reguleringsendringen blir da ca m2. Fremdeles er det gjenværende ca m2 friluftareal innen planområdet. Vannforsyning-/ og avløpsforhold De nye bolig- og fritidsboligtomtene tilknyttes eksisterende vannforsynings- og avløpssystem som har god kapasitet. Tilgjengelighet for alle Alle tomter har kjørbar adkomst, med parkeringsmulighet på egen tomt. Dette innebærer at alle tomter vil være tilgjengelige for alle. Barn og unges interesser Barn og unges interesser ansees godt ivaretatt innen planområdet og i nærområdet generelt. Som i gjeldende plan er det ikke avsatt egne områder for lek og rekreasjon, da det er rikelig med attraktive naturområder med gode forhold for fri lek og aktivitet. Feltet ligger også i nær tilknytning til Lundevannet, med gode forhold for båtsport, bading, og andre friluftsaktiviteter knyttet til vannet. Vurdering etter naturmangfoldlovens 8 12 I direktoratet for naturforvaltnings naturbase framkommer det ikke opplysninger eller avdekninger av truede eller verdifulle arter eller naturtyper i området. Planforslaget baserer seg på eksisterende og tilgjengelig informasjon, og oppfyller i så måte kravet i naturmangfoldlovens 8. Siden planforslaget ikke kommer i konflikt med slike naturtyper, kommer ikke naturmangfoldlovens 9 om «føre var» prinsippet til anvendelse. Planforslaget vil i minimal grad påvirke økosystemet og heller ingen truede arter (NML 10). Etter en helhetlig vurdering konkluderes det med at det planlagte tiltaket ikke medfører skade på naturmangfoldet i eller i tilknytning til planområdet.

12 side 12 Risiko- og sårbarhetsvurdering Siden planforslaget gjelder endring av detaljplan som tidligere er vurdert i forhold til risiko og sårbarhet, finner en det ikke hensiktsmessig å gjennomføre en ny risiko- og sårbarhetsanalyse. Det tilføres ikke nye risikoutsatte elementer til planområdet, og det er heller ikke avdekket spesielt sårbare forhold som må ivaretas og/eller avbøtes. Samlet sett fremstår planområdet som lite sårbart og utsatt for potensielle risikoforhold. Moi,

13 side 13 VEDLEGG Referat fra oppstartsmøte: datert vedlegg 1 Annonsetekst oppstartsvarsel: datert vedlegg 2 Oppstartvarselbrev til myndigheter og berørte parter: datert vedlegg 3 Innspill fra Fylkesmannen i Rogaland, dateret: vedlegg 4 Innspill fra Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, datert vedlegg 5 Innspill fra Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, datert vedlegg 6 Innspill fra NVE, region sør, datert vedlegg 7 Innspill fra Statens vegvesen, region vest, datert vedlegg 8 Innspill fra Anita Bø Helleren og Ståle Helleren, datert vedlegg 9 Innspill fra Bente og Ernst Inge Bachmann, datert vedlegg 10 Innspill fra Bjørn Harry Røyland, udatert vedlegg 11 Innspill fra Bjørg Elise Nese og Helge Egeland, datert vedlegg 12 Innspill frajorunn og Geir Ree, udatert vedlegg 13 Innspill fra Maria Lorentsen og Vidar Strand, datert vedlegg 14 Reguleringsbestemmelser vedlegg 15