FJELL KOMMUNE. DETALJREGULERING REGULERINGSFØRESEGNER FOR jf plan- og bygningslova (pbl) 12-7.

Transkript

1 FJELL KOMMUNE DETALJREGULERING REGULERINGSFØRESEGNER FOR jf plan- og bygningslova (pbl) DETALJREGULERING FOR FAGREDALEN SØR GNR. 15, BNR. 221 M. FL. SKÅLVIKA Saksnr.: 13/457 Nasjonal arealplan-id: Vedteken Sist revidert INTENSJONAR I PLANEN Hovudintensjonen i planen er boligfortetting og sikring av gode felles løysingar både for eksisterande og nye bebuarar i området. 2. FELLESFØRESEGNER (pbl 12-7) 2.1 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert er retningsgjevande for utbygging av området. Jf. vedlegg B 1 til føresegna Utforming av den illustrerte snuhammeren, som inngår i feltet f_avt1 i plankartet, er bindende. 2.2 Terrengbehandling Tiltaket skal tilpassast eksisterande terreng så langt det lar seg gjera og ubygde areal gjevast ei estetisk tiltalande form og behandling. Alle terrenginngrep skal utførast på ein varsam måte. Terrenget skal så langt råd er tilbakefyllast og opparbeidast med infiltrerande overflatar. Vegskjeringar og fyllingar skal dekkast med jord som gjev gode vekstvilkår, og plantast til/såast til med eigna vegetasjon som gjev eit naturleg landskapsbilete og er tilpassa dei urørte omgjevnadane Høgdeforskjell mellom felta, mellom tomtane, og mellom tomt og omkringliggjande terreng skal primært utførast som terrengskråning. Murar kan maksimalt vere 1,5 meter høg og med skråning maks 5:1. Unntak frå dette kravet gjevast for sørlegaste tomten i feltet BKS8 der muren på kortare strekk (maksimum lengde på 10 meter) kan vera maksimalt 2,5 meter høg. I BKS3, for dei to nordligaste tomtane, kan det på kortare strekk tillatast mur på maksimal høgde 2,5 m. Resten av høgdeforskjell på desse tomtane må utførast som terrengskråning. Terrengskråning skal plantast til/såast til med eigna vegetasjon Murar skal tilpassast eigenart på aktuell tomt og tilstøytande grønt struktur med eksempelvis natursteinsmur, forblending med naturstein, beplantning, terrassering eller liknande Det er ikkje tillate med større terrenginngrep utover det planen opnar for. 2.3 Tilgjenge Prinsippet om universell utforming skal leggjast til grunn i heile Hovudtilkomstar for nye bygningar skal vera universelt utforma Utrykkingskøyrety skal ha tilfredsstillande åtkomst til alle bygg. 2.4 Overskotsmateriale Massar som ikkje nyttast innan planområdet må transporteras bort og deponerast på forsvarleg måte etter gjeldande normer og forskrifter. 2.5 Automatisk freda kulturminne Dersom gjenstandar, konstruksjonar eller andre funn blir oppdaga i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stansast omgåande og kulturminnemynden underrettes, jf. Lov om kulturminner 8, 2. ledd. 2.6 Parkering Det skal leggjast til grunn følgjande parkeringsdekning: 2 parkeringsplassar per bustadeining på kvar einskild tomt. 1 av desse kan vere i garasje. Minimum 5 parkeringsplassar skal dimensjonerast og reserverast for rørslehemma. Minimum 9 gjesteparkeringsplassar for heile Minimum 2 sykkelparkeringsplassar per bustadeining. Parkering for rørslehemma og gjesteparkeringsplassar skal løysast innanfor f_pp parkeringsplass per bustadeining på under 65 m Høgspent Det må i god tid før kabling av 22kv-linene innsendast ei offisiell søknad om dette.

2 2.8 Handtering av overvatn Overvatn skal handterast lokalt og ope, dvs. gjennom infiltrasjon og fordrøyning i grunn og opne vassvegar, utslepp til resipient eller på anna måte utnyttast som ressurs, slik at det naturlege kretslaupet til vatnet vert ivareteke og den sjølvreinsande evna naturen har vert utnytta. Avrenning frå tette flater skal leiast til terreng, infiltrasjonsflater eller fordrøyningsmagasin Bygningar og anlegg skal utformast slik at naturlege flomvegar vert ivareteke, og at utbyggingsområdet eller tilgrensande og nærliggande område ikkje flaumar over Val av jordtype og tilsåing skal utførast ut frå infiltrasjonshensyn. Komprimering av grunn der det ikkje er naudsynt skal unngåast. 2.9 Fjernverknad Bygg og anlegg skal utformast (byggehøgder, bygningstypar, plassering i landskap/terreng, terrenghandsaming) med omsyn til fjernverknad for å tilføra området kvalitetar. 3. UTFYLLANDE PLANAR OG DOKUMENTASJON 3.1 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det for kvart delfelt leggast ved utomhusplan som viser plassering og utforming av leikeareal, planting, vegar, gangvegar/stiar, murar, trapper, skjeringar/fyllingar, avkøyrsler, VA-anlegg og overvasshandtering, nettstasjon, miljøstasjon/avfallsstasjon, materialbruk og eventuelle støyskjermingstiltak Utomhusplanen skal visa korleis uteopphaldsareal følgjer krav til storleik, kvalitet, støyskjerming og prinsippa for universell utforming Utomhusplanen skal visa utforming og opparbeiding av terreng, og korleis eksisterande terreng blir best mogleg ivareteke ved forskjellar i høgdenivå Utomhusplanen skal også visa eksisterande og framtidig terreng, eksisterande og framtidig vegetasjon, forholdet til nabobygg, murar, trapper og gjerde Utomhusplanen skal godkjennast av Fjell kommune før rammeløyve kan gjevast. 3.2 Energi Ved søknad om løyve til tiltak skal det gjerast greie for tiltakets energibruk. Det skal leggjast vekt på enøkbaserte energitiltak. 3.3 VA-rammeplan I planområdet kan tiltak etter pbl 20-1 ikkje godkjennas før det ligg føre ei godkjent rammeplan for vassforsynings-, overvass- og spillvassystemet, samt uttak for brannslokking. Søknaden skal mellom anna gjera greie for tiltak for infiltrasjon, drenasjevatn og overvatn frå tak og tette flater. Naudflomveg må også vurderast / synleggjerast i søknad. Ved detaljplanlegging av VA-system, må det dokumenterast at det er tilstrekkeleg kapasitet på elveløp/kulvert, slik at det ikkje oppstår skade som følgje av tiltaket. 3.4 Massehandtering Saman med søknad om rammeløyve skal det ligge føre ein plan for massehandtering og deponering av massar. 3.5 Rassikring Før igangsettingsløyve kan gjevast skal det dokumenterast at ras-sikring er prosjektert og utført iht. fagkyndig rådgjeving og instruksjonar og at utført ras-sikring er gjennomført iht. sikkerhetskrav i TEK Jf. pkt REKKEFØLGJEKRAV 4.1 Tiltak utanfor planområdet Før det kan gjevast midlertidig bruksløyve for nye tiltak iht. pbl 20-1 nr. a og d, innafor areal For BKS3-BKS8: Eksisterande gruslagte vegar mellom f_skv,1 f_skv6 og f_skv8 (veg 2 og 3 i plan med planid: ) skal opparbeidast og asfalterast. For BKS3-BKS8: Fortau i gjeldande reguleringsplan med planid: mellom f_skv1, f_skv6 og f_skv8) skal opparbeidast og asfalterast. For Gnr./Bnr. 15/270: f_skv4 frå pel 70 til enden på vegen. For heile planområdet: Opparbeiding/forbetring av sti frå planområdet fram til trygg overgang av Fv210 i aust. 4.2 Tiltak innafor planområdet Før det kan gjevast midlertidig bruksløyve for nye tiltak iht. pbl 20-1 nr. a og d, innafor delfelt For BKS1 og BKS2: f_skv1, f_skv3, f_fta1, f_fta2, f_fta3, f_pp1, f_leik1 (inkludert fysisk 6.5.1), f_bkt1, og sti i føresegnsområde #1 og #2. For BKS3: f_skv1, f_fta1, f_fta2, f_fta3, det vegareal som er nødvendig for åtkomst til feltet (delar av f_skv6, heile f_skv5 og Side 2 av 5

3 f_skv4 fram til pel 70, jf. vedlegg B1), f_pp2, f_pp3, f_bkt2, sti innan føresegnsområde #1, nedgraving av eksisterande høgspenttrase, samt f_leik2 (inkludert: sti, jf. vedlegg B 1, og fysisk 6.5.1). For BKS4: f_skv1, f_fta1, f_fta2, f_fta3, den del av f_skv6 som grenser til feltet, samt f_bkt2. For BKS5: f_skv1, f_fta1, f_fta2, f_fta3, f_bkt2, det vegareal som er nødvendig for åtkomst til feltet, f_skv4 fram til pel 70, f_leik2 (inkludert: sti, jf. vedlegg B 1, og fysisk separering mellom vegareal og leikeplass, jf ), samt sti innan føresegnsområde #1. For BKS6: f_skv1, f_skv6, f_skv7, f_fta1, f_fta2, f_fta3, f_pp4, f_bkt4, sti innan føresegnsområde #1 og #5, nedgraving av eksisterande høgspenttrasè, samt f_leik2 (inkludert: sti, jf. vedlegg B 1, og fysisk 6.5.1). For BKS7: f_skv1, f_skv6, f_skv7, f_fta1, f_fta2, f_fta3, f_pp4, f_bkt4, sti innan føresegnsområde #1 og #5, gangveg innan føresegnsområde #3 som er innafor feltet, samt f_leik2 (inkludert: sti, jf. vedlegg B 1, og fysisk separering mellom vegareal og leikeplass, jf ). For BKS8: f_skv1, f_skv8, f_fta1, f_fta2, f_fta3, f_fta4, f_bkt3, snuhammar innan f_avt1 (jf og vedlegg B1), sti innan føresegnsområde #1 og #4, gangveg innan føresegnsområde #3 som er innafor feltet, samt f_leik2 (inkludert: sti, jf. vedlegg B1, og fysisk separering mellom vegareal og leikeplass, jf ) Eksisterande avkøyring til tomtane gnr./bnr. 15/254 og 15/266 skal sanerast når f_skv4 er ferdigstilt fram mot pel Før det kan gjevast løyve til igangsetting for nye tiltak iht. pbl 20-1 nr. a og d, innafor delfelt For BKS6 og f_leik2: Sikring mot steinsprang, jf. pkt EIGARFORM 5.1 Felles arealformål Følgjande areal skal være felles for angitte eigedomar: Alle felles kjørevegar (f_skv1-f_skv8) og fortau (f_fta1-f_fta4) er felles for dei eigedomane som har desse som si hovud åtkomst. Areal innafor f_gf, f_gf2 og føresegnsområde #1 er felles for heile f_pp1, f_leik1, f_bkt1 samt areal innafor føresegnsområde # 2 er felles for BKS1 og BKS2. f_pp2, f_pp3 og f_bkt2 er felles for BKS3 BKS5. f_pp4 og f_bkt4 er felles for BKS6 og BKS7. Føresegnsområde #3, #4 og #5 er felles for BKS7 og BKS8. f_fta4, f_avt1 og f_bkt3 er felles for BKS8. f_leik2 er felles for BKS3 BKS8. 6. BYGNINGAR OG ANLEGG (pbl 12-5 nr. 1) 6.1 Utnytting Byggjeområdet kan maksimalt tillatast utbygd med den grad av utnytting som er angjeve på plankart innan kvart einskild felt Areal- og kvalitetskrav til uteoppholdsareal går framfor maksimalt tillate grad av utnytting. 6.2 Byggjehøgder Felta BKS1-BKS3 og BKS5-BKS8 kan byggjast med minimum 4 og maksimum 6 meter gesimshøgde Feltet BKS4 kan byggjast med minimum 7, maksimum 9 meter gesimshøgde for pulttak og maksimum 7 meter ved flatt tak Byggjehøgdene skal reknast ut frå gjennomsnittleg planert terreng rundt bygga Mindre takoppstikk som piper, kanalsjakter / lufting, heisrom/trapperom og evt. oppbygg for ventilasjonsløysing samt rekkverk ved grøne tak og takterrassar kan tillatast ut over angjeve byggehøgde. Det tillates private og felles takterrassar Det tillatast trappehus (iht. retningsgjevande illustrasjon av bygningstypologi, jf. vedlegg B 2) på opp til 2,5 meter høgare enn angjeve byggjehøgde (BH) i plankartet I dei områda der kjeller-etasje kan ta opp høgdeskilnader i terrenget, skal det byggjast kjeller-etasjar. Dette gjeld felta BKS2, BKS3, Side 3 av 5

4 BKS6 og dei sørlegaste bustadeiningane i felt BKS7 og BKS8. I desse felta tillatast det ein høgare gesimshøgde for fasaden med kjelleretasje. Høgde på kjeller-etasjar tillatast til maksimalt 3 meter målt frå ferdig planert terreng ved kjeller. 6.3 Takform Det tillatast flate tak og pulttak med maksimal hellingsgrad på 30%. 6.4 Konsentrert busetnad - BKS Det tillatast oppført konsentrerte småhus i rekkje i formålet Det skal generelt leggjast til rette for variert bustadstorleik med minimum storleik på 65m2. I felta BKS1 og BKS2 skal det leggjast til rette for bygging av inntil 20-25% bustadeiningar på under 65 m2 dersom det viser seg at det er marknad for dette i utbyggingsperioden Det tillatast maksimalt 41 nye bustadeiningar i 6.5 Uteopphaldsareal for bustader Det skal setjast av 29 m 2 leikeareal pr. bustadeining. Innan f_leik1 og innan f_leik2 skal det opparbeidast minimum 150m 2 nærleikeplass, som skal utstyrast og leggast til rette for allsidige aktivitetar for aldersgruppa 1-7 år. Minst 40% av areal innan felta f_leik1 og f_leik2 skal ha universell utforming. f_leik1 skal etablerast med gjerde eller liknande som sikrar fysisk separering av vegarealet f_skv3 og f_leik1. f_leik2 skal etablerast med gjerde eller liknande som sikrar fysisk separering av vegarealet f_skv5- og parkeringsarealet f_pp2 og f_leik1. Det skal etablerast sti frå f_skv6/f_skv7 gjennom f_leik2 og til f_skv5. Minimum 30 % av leikeareala (f_leik1 og f_leik2) skal bevarast/opparbeidast med vegetasjon. f_leik1-2 skal utstyrast med sittegruppe og minimum 3 leikeapparat, til dømes sandkasse, huskestativ og sklie Det skal setjast av minimum 100 m2 uteopphaldsareal (MUA) pr. bustadeining Kvalitetskrav til uteopphaldsareal nemnd i pkt og 6.5.2: Solrik plassering Skjerma mot sjenerande vind, ureining, støy, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare Støynivå på mindre enn 55dB Universell utforming i høve gjeldande lovverk Ikkje brattare enn 1:3 6.6 Kommunaltekniske anlegg BKT I felta f_bkt1 f_bkt4 skal det etablerast tilstrekkeleg med miljøstasjonar for boss, papir m.m. Stasjonane skal skjermast/overbyggjast med omsyn til estetikk, tryggleik og forureining. Detaljert skildring av BKT-felta skal gå fram av godkjent utomhusplan, jf over. 7. SAMFERDSLEANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 7.1 Avkøyring til eiga tomt Kvar bustadeining skal ha avkøyring til eiga tomt. 7.2 Køyreveg SKV f_skv1-f_skv8 skal opparbeidast i samsvar med breidde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjerast mindre avvik frå dette i samråd med aktuell vegmyndigheit Eventuelle fyllingar som følgje av etablering av f_skv4 skal plantast til og tilpassast sti (føresegnsområde #1). 7.3 Fortau FTA f_fta1-f_fta4 skal opparbeidast i samsvar med bredde og kurvatur vist på plankartet. Det kan gjerast mindre avvik frå dette i samråd med aktuell vegmynde. 7.4 Annan veggrunn Annan veggrunn er privat restareal langs veg og skal dekkast med jord som gjev gode vekstvilkår og plantast til/ såast til med eigna vegetasjon. 7.5 Avkøyrslepilar Avkøyrslepilar i plankartet er retningsgjevande. Endeleg detaljering av avkøyringar til dei einskilde bustadtomtane skal gjerast i samråd med kommunen i byggjesakshandsaminga. 8. GRØNTSTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 3) 8.1 Friområde GF f_gf og f_gf2 skal vera friområde for ålmenta. 9. OMSYNSSONER (pbl 12-6) 9.1 Sikringssone frisikt H140 (pbl 11-8 a) I frisiktsonene skal det til ein kvar tid vere fri sikt 0,5 m over tilstøtande vegers plan. Side 4 av 5

5 9.2 Faresone ras og skred H I faresona samt tilhøyrande felt (BKS6 og f_leik2) kan det ikkje oppførast bygningar før området er tilstrekkeleg sikra mot steinsprang, jf. TEK Dersom området sikrast mot steinsprang, reduserast omfanget av faresona ut frå dei berekningar / vurderingar som ligg til grunn for sikringa, jf. TEK B. RETNINGSGJEVANDE 1. Illustrasjonsplan datert Vedlegg e) tilhøyrande planskildring datert FØRESEGNSOMRÅDER (kartforskriften) 10.1 Føresegnsområde #1, sti Innan føresegnsområde merka #1 skal det etablerast sti. Stien skal følgje terrenget i størst mogleg grad og etablerast på naturgjevne premissar Stien skal vere open for allmenn ferdsel Stien skal opparbeidast med ein breidde på minimum 35 cm Sti frå planområdet fram til trygg overgang av Fv 210 i aust, skal følgje terrenget. Det må takast omsyn til våtmark i området, og stien skal ikkje vera dominerande i landskapet eller vera breiare enn 1 meter Føresegnsområde #2 og #3, gangveg Innan føresegnsområde merka #2 og #3 skal det etablerast gangveg. Gangvegane skal etablerast med fast dekke og vegetasjonsbuffer mot tilstøytande bustadfelt Føresegnsområde # 4 og #5, sti Innan føresegnsområde merka #4 og #5 skal det etablerast sti. Stien skal følgje terrenget i størst mogleg grad og etablerast på naturgjevne premissar Stiane skal vere open for allmenn ferdsel Stiane skal opparbeidast med ein breidde på minimum 35 cm. VEDLEGG (Oversikt over illustrasjonar, rapportar o.l. som det refererast til i føresegna) A. JURIDISK BINDANDE 1. Plankart datert Side 5 av 5