Å RSRAPPORT PRE EiendomsInvest Tyskland AS

Transkript

1 Å RSRAPPORT 2006 PRE EiendomsInvest Tyskland AS

2 Innhold 1. Leder 2 2. Kort oppsummering av PRE 3 3. Eiendomsporteføljen 4 4. Eiendomsmarkedet i Tyskland 7 5. Styrets beretning 9 6. Regnskap 10 Hovedkontoret til PRE Management Deutschland i Mainz like utenfor Frankfurt am Main. PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS 1

3 1. Leder PRE EiendomsInvest Tyskland AS (PRE) har som mål å tilby private og institusjonelle investorer eksponering til det tyske eiendomsmarkedet det største eiendomsmarkedet i Europa. Tyskland har vært i en langvarig økonomisk krise. Tidlig på 60 og 70 tallet var ikke omstillingsviljen eller -evnen tilstede da Europa ble utfordret fra Asia. Tyskland er nå på mange måter blitt et lavkostland. Under en krise med økonomisk stagnasjon og tilbakegang stiger ikke lønninger, priser på matvarer eller husleier. Denne kostnadsfordelen har ført til at Tyskland fortsatt er en av verdens største eksportører og Tyskland holder sin sterke posisjon; veksten i eksport var på nesten 14 % fra 2005 til Ved siden av lav nybyggingsaktivitet peker mange rapporter og analyser på en kraftig underestimering av tyske eiendomsverdier. Dette sammen med en robust tysk makroøkonomi gjør at vi mener investering i tysk eiendom har lav risiko koblet med en betydelig oppside på de underliggende verdiene. Investormarkedet har åpenbart hatt stor tillit til vårt prosjekt. I løpet av siste halvdel av 2006 gjorde PRE to emisjoner hvor det totalt ble hentet inn NOK 400 mill. Kursen ved begge disse emisjonene var NOK 100 pr. aksje. I mars i år gjorde PRE en tredje emisjon på NOK 450 mill, til kurs NOK 104 pr. aksje. I løpet av mai regner vi å gjøre en fjerde emisjon til kurs NOK pr. aksje. Etter denne fjerde emisjonen vil investorene ikke ha mulighet til å skyte inn mer kapital, dvs. at selskapet lukkes for ytterlige emisjoner. Etter den fjerde emisjonen vil sannsynligvis PREs egenkapital komme opp i NOK 1 mrd. I tillegg vil PRE gjeldsfinansiere eiendomsinvesteringene med ca NOK 3 3,5 mrd, noe som vil gi selskapet en betydelig balanse til å foreta eiendomskjøp. Den juridiske strukturen som er valgt, er for å kunne tilby PRE til både private og institusjonelle investorer. De private investorene eier aksjer i et feederselskap (hvis eneste oppgave er å eie PRE aksjer), mens de institusjonelle og større private investorene som investerer mer enn NOK 10 mill investerer direkte i PRE. PRE eier så igjen et holdingselskap i Danmark som skattemessig er gunstig da dette vil gi PRE tysk selskapsbeskatning, som er lavere enn norsk beskatning. Dette holdingselskapet eier så alle eiendomsselskapene som blir etablert i forbindelse med eiendomskjøp. Forvaltningsselskapet PRE Management (PREM) med det tyske datterselskapet PRE Management Deutschland, har bygget opp prosjektflyt og -tilgang av interessante eiendommer og eiendomsporteføljer. PREM organiserer kjøpene samt den videre forvaltningen av eiendommene. Selskapet har kontorer i Mainz like utenfor Frankfurt am Main. Det er selvfølgelig av avgjørende betydning for PREs aksjonærer at forvalteren PREM har egne ansatte ressurser og personer som har inngående kunnskap om det tyske eiendomsmarkedet. På samme måte ser vi på forvalterens uavhengighet i forhold til andre eiendomsaktører og -meglere som viktig. Ved siden av erfarne lokale forvaltere og stab under ledelse av Prof. Dr. Wolfgang Kober, har PREM etablert et eget Advisory Board som skal støtte forvalters arbeid. Medlemmene av Advisory Board har lang erfaring fra det tyske eiendomsmarkedet. Dette gir PREM lokal forankring samt uavhengigheten til eiendomsmeglere og andre operatører i det tyske eiendomsmarkedet. Det norske styret i PRE tar alle investerings- og salgsbeslutningene basert på anbefalinger fra PREM og de tyske rådgiverne. Beslutningsprosessen er gjennom dette godt kvalitetssikret og de norske investorenes interesser ivaretatt. Gjennom størrelsen på PRE, tilgangen til en etablert uavhengig forvaltningsplattform, og et eiendomsmarked som viser tydelige tegn på forbedring føler vi at aksjonærene i PRE vil kunne forvente god avkastning i de neste årene. Pål Raaum Adm. Dir. PRE Management AS 2 PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

4 2. Kort oppsummering av PRE EiendomsInvest Tyskland AS I emisjon I (oktober 06) og II (desember 06) ble det brutto tegnet for ca NOK 400 mill. I disse to emisjonene var det over 510 investorer som tegnet seg enten direkte i PRE eller gjennom feeder-selskapene Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS, SR EiendomsInvest Tyskland I AS og EiendomsInvest Tyskland AS. Basert på denne oppkapitaliseringen av PRE, ble det i desember 2006 besluttet å kjøpe en boligportefølje og en nærings- og kontorportefølje i Frankfurt-regionen. Etter disse kjøpene var det totalt kommitert over NOK 1,0 mrd i tyske eiendommer (ca NOK 230 mill i egenkapital og ca NOK 800 mill i gjeld). I emisjon III (mars 07) ble det brutto tegnet for NOK 450 mill. I løpet av emisjon III gjorde selskapet to nye kjøp; en boligportefølje i Dresden samt et kontorbygg i Frankfurt. Med det siste kjøpet vil PRE til nå ha investert for totalt ca NOK 1,2 mrd i tysk bolig- og næringseiendom. PRE Eiendomsinvest Tyskland kort forklart Kapitalen skal investeres i eiendommer eller andeler/aksjer i selskaper som eier eiendom i Tyskland. Konkret skal det investeres i eiendom innenfor segmentene utleieboliger og næringseiendommer (kontorbygg, kombinasjonsbygg, logistikkbygg/ lagerbygg og handelsbygg). Eiendommenes beliggenhet skal være sentral i forhold til demografi og kommunikasjon, og eiendommens stand, leiekontrakter, leietakers soliditet og prosjektets forventede avkastning vil bli nøye vurdert. PRE har som mål å belåne eiendommene i porteføljen med mellom 70 og 80 % av eiendommenes underliggende verdier. Gjeldsgraden vil variere gjennom eiendommenes levetid i porteføljen som følge av i svingninger i arbeidskapital, de underliggende verdier og nedbetaling av gjeld. Det er målsetningen å gi investorene i PRE tilgang til en diversifisert eiendomsportefølje i Tyskland uten å måtte ta del i den aktive forvaltningen av porteføljen. Det er PREs oppgave å skape en best mulig verdijustert avkastning for investorene, og selskapets langsiktige avkastningsmål er minst 12 % IRR (internrente) før skatt, men det forventes betydelig mer ved en oppgang i det tyske eiendomsmarkedet. PRE skal ha en varighet på inntil 6 år, dvs. til 31. oktober 2012 og søker å realisere alle sine investeringer innen 31. oktober Dermed kan PRE oppløses og verdiene utbetales til selskapets aksjonærer. PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 3

5 3. Eiendomsporteføljen Investeringer hittil i PRE Boligportefølje i Frankfurt-regionen desember 2006 Nærings- og kontorportefølje i Frankfurt-regionen desember 2006 Boligporteføljen består av 645 leiligheter med beliggenhet i områdene rundt Frankfurt (Langen, Maintal, Dudenhofen og Koblenz). Nærings- og kontorporteføljen består av en total bygningsmasse på til sammen m2 hvorav m2 er leiligheter. Beliggenhet er i Frankfurt og i byens nære omgivelser (Neu Isenberg, Frankfurts Westend / Ostend og Rödelheim). Porteføljen har et samlet areal på m2 og består av leiligheter i størrelse fra 45 m2 til 100 m2. Leilighetene er bygget mellom 1970 og 1980 og er løpende renovert de siste 10 årene. Ledighetsgraden i porteføljen er ca 10 %, noe som er et resultat av at selger nylig gjennomførte oppgradering og oppussing av flere leiligheter. Netto årlig leieinntekt for 2007 er forventet å være ca m 3,5 mill etter at planlagt oppgradering og oppussing er gjennomført. Kjøpesummen for porteføljen er m 47,5 mill, mens prosjektkostnaden (inkl. kjøpesummen)1) er m 49,9 mill. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris er ca m eller ca NOK Nettoyield basert på kjøpesum og prosjektkostnad er henholdsvis 7,4 % og 7,0 % 2). Bygningsmassen er fordelt på 13 bygninger oppført i 1930, 1950, 1960, 1965 og Det meste av bygningsmassen er oppgradert i Netto årlig leieinntekt er for tiden ca m 5,3 mill. Arealene er hovedsakelig benyttet som kontorer med unntak av bygget i Ostend som benyttes som atelier, skole, etc., og bygget i Rödelheim som brukes som offentlig forvaltningsskole for staten Hessen. Ledighetsgrad er ca 8,6 %. Selger har gitt en leiegaranti 3) for ledige arealer eller for leiekontrakter som utløper frem til slutten av Inkludert i porteføljen er ca 800 parkeringsplasser, hvorav mer enn 600 plasser i parkeringshus. Kjøpesummen er m 73 mill, mens prosjektkostnad (inkl. kjøpesummen) er m 76,7 mill. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris er ca m eller ca NOK Nettoyield basert på kjøpesum og prosjektkostnad er henholdsvis 7,3 % og 6,9 %. 1) Prosjektkostnadene er dokumentavgift, Notaravgift, lokale skatter og avgifter, teknisk- og juridisk due diligence, transaksjonshonorar og andre transaksjonskostnader. 2) Nettoyield er definert som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. 3) Leiegaranti: Selger garanterer for utleiegrad samt leieinntekter de neste 3 til 4 år. PREM jobber ut over dette med å ytterligere øke inntektene og senke kostnadene. 4 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS

6 Boligporteføljer i Dresden mars 2007 Kontorbygg i Frankfurt mars 2007 Boligporteføljene består av til sammen 182 leiligheter i Dresden. I tillegg har leilighetene til sammen 50 parkeringsplasser i garasjer. Kontorbygget i Frankfurt er lokalisert i Holzenhausen kvartalet, et meget attraktivt område med mellomstore og mindre kontorbygg og gode forbindelser til Autobahn og U-Bahn (metro). Dresden er hovedstaden i den tyske delstaten Sachsen og har ca ½ mill innbyggere. Den ble frem til andre verdenskrig regnet som en av Europas vakreste byer, og var kjent som Nord-Europas Firenze eller Elbflorenz. Omfattende gjenoppbygging og restaurering har gitt mye av den gamle skjønnhet tilbake og mer enn 9 millioner turister besøker byen årlig. De siste årene har det vært en betydelig økonomisk vekst i området og flere internasjonale selskaper har for eksempel etablert sine distribusjonssentre i Dresden. Av de 182 leilighetene er 180 utleide til gode leietakere. Leilighetene varierer i størrelse fra 40 m 2 til 90 m 2, og til sammen består porteføljen av m 2 utleieareal. Netto årlig leieinntekt i 2007 er forventet å være ca m Bygget består av 12 etasjer med til sammen m2 samt 50 parkeringsplasser hvorav 25 er i garasje. Ledighetsgraden er ca 15 % og selger har gitt en 3-årig leiegaranti for de arealene som fortiden er ledig. Leietakerne består bl.a. av et mediaselskap og reklamebyrå som har leieavtaler som løper frem til slutten av 2011 og Bygget er fra 1964 og ble renovert på midten av 90-tallet og har vært under kontinuerlig oppgradering og oppussing. Netto årlig leieinntekt er for tiden ca m Kjøpesummen er m 10,6 mill, mens prosjektkostnaden (inkl. kjøpesummen) er ca m 11,2 mill. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris er ca m inklusiv parkeringsplasser eller ca NOK Nettoyield basert på kjøpesum og prosjektkostnad er henholdsvis 7,2 % og 6,8 %. Kjøpesummen er m 9,1 mill, mens prosjektkostnaden (inkl. kjøpesummen) er m 9,6 mill. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris er ca m 835 (inklusiv parkeringsplasser) eller ca NOK Nettoyield basert på kjøpesum og prosjektkostnad er henholdsvis 7,6 % og 7,2 %. Det er antatt at det i løpet av de neste årene vil være gode muligheter for å privatisere et antall leiligheter som kan ytterligere øke avkastningspotensialet. PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS 5

7 Kjøpspris og prosjektkostnader (Alle tall i m) Eiendom Tidspunkt Kjøpspris Prosjektkostnader Total kostnad Boligportefølje i Frankfurt regionen Des '06 47,5 2,4 49,9 Nærings- og kontorportefølje i Frankfurt regionen Des ' ,7 76,7 Boligporteføljer i Dresden Mar '07 9,1 0,5 9,6 Kontorblokk i Frankfurt regionen Mar '07 10,6 0,6 11,2 Investeringer hittil 147,4 Kvadratmeter og pris kvm Eiendom Kvadratmeter Total kostnad ( m) Pris/Kvm ( ) Pris/Kvm (NOK)* Boligportefølje i Frankfurt regionen , Nærings- og kontorportefølje i Frankfurt regionen , Boligporteføljer i Dresden , Kontorblokk i Frankfurt regionen , Totalt * NOK/EUR = 8,1 Bolig og næringseiendom Type Kvadratmeter % Boligeiendom Næringseiendom Totalt Eiendomsinvesteringer i Tyskland hittil ( mill) Kvadratmeter per portefølje Kvadratmeter per type 9,6 11, ,7 49, Boligportefølje i Frankfurt regionen Nærings- og kontorportefølje i Frankfurt regionen Boligporteføljer i Dresden Kontorblokk i Frankfurt regionen Boligportefølje i Frankfurt regionen Nærings- og kontorportefølje i Frankfurt regionen Boligporteføljer i Dresden Kontorblokk i Frankfurt regionen Næringseiendom Boligeiendom 6 PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

8 4. Eiendomsmarkedet i Tyskland Tysk makroøkonomi viser klar bedring Man må tilbake til 1999/2000 for å finne den samme veksten i tysk økonomi som den var i 2006 og signalene tyder på at dette vil fortsette i 2007 og inn i 2008 og Veksten i tysk brutto nasjonal produkt (BNP) var i følge DEGI 1) på 2,7 % i 2006, opp fra 0,9 % året før. Den var også relativt jevnt fordelt over alle sektorene som viser robustheten som preger tysk økonomi for tiden. Privat konsum vokste med 0,6 % i 2006 etter å ha falt i 2005, og det er forventet at dette vokser videre i Denne veksten kommer på basis av bl.a. lavere arbeidsløshet. Man må helt tilbake til 2002 for å finne de samme sysselsettingstallene for Tyskland. Dette viser hvordan landet har vært igjennom en turbulent tid siden tidlig -90 tallet med en tilspissing de siste 4 5 årene. Et signal på at landets byggenæring har kommet ut av en lang resesjon, er at veksten i byggeaktiviteten i Tyskland økte med hele 3,6 % i 2006 sammenholdt med året før. Markedet forventer gode tall for årene som kommer også, selv om de nok ikke blir på høyde med Det var høyere etterspørsel etter næringseiendom som spesielt slo sterkt inn. Ett ytterligere signal på at det tyske eiendomsmarkedet er i bedring, er at transaksjonsvolumene er på vei opp. I 2006 ble det omsatt eiendom for m 167,7 mrd, som er en oppgang på hele 22,5 % i forhold til året før. Bolig markedet i Tyskland De to siste årene har prisene på leiligheter tatt seg merkbart opp i følge Deutsche Bank. Denne trenden ventes å fortsette inn i 2007, dog i et mer moderat tempo. For privat konsumentene er det nå mer som taler for å eie i stedet for å leie; 1) husprisene går saktere opp enn lønnsveksten; 2) rentene er fortsatt lave og 3) tilbudet av leiligheter er fortsatt moderat. Gjelds rate (høyre akse) Kjøpekraft Indeks (venstre akse) Pris for en gjennomsnittlig leilighet (1975=100) (venstre akse) Nominell disponibel inntekt per capita (venstre akse) Kilde: BulvienGesa, Bundesbank, OECD, DB Research 1) Deutsche Gesellshaft für Immobilienfonds. PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 7

9 Kontor- og næringsmarkedet i Tyskland Det er i dag liten tvil om at 2006 har vært et av de sterkeste eiendomsårene på lang tid. Lavere ledighet, høyere priser og høyere omsetningstakt er hovedgrunnene. Innenfor kontormarkedet var omsetningen på 2,7 mill kvadratmeter i 2005, noe som var en oppgang på 13 % i forhold til året før. I 2006 steg den med ytterligere 17 %, og med disse to sterke årene er nå kontormarkedet nesten tilbake til hvor det var i I 2006 falt andelen ledige kontorer med 2,7 % sammenlignet med Den er forventet å falle ytterligere i takt med økt økonomisk vekst (se graf under). Eiendomsprisene steg så godt som over hele Tyskland, med noen regionale forskjeller. Ser vi litt nærmere på Frankfurt regionen, steg prisene med 4,8% i 2006 (kontorer høy standard). Dette er helt i toppen blant de store tyske byene. Markedet forventer nå at de høyere prisene for høy standard lokaler vil etter hvert smitte over på de andre segmentene. Tyskland har nå introdusert G-REIT som i første omgang gjelder for næringseiendommer. Markedet forventer at tilsvarende vil bli innført for boligutleieeiendommer i løpet av noen år. G-REITs eller German Real Estate Investment Trusts er skattefrie børsnoterte eiendomsselskaper som må oppfylle en rekke kriterier som bl.a. utbetaling av 90 % av overskuddet, belåningsgrad etc. Dette er meget attraktive investeringsalternativer for institusjonelle investorer som f.eks livselskaper og pensjonsfond som ønsker lavest mulig skatt og likviditet i sine investeringsinstrumenter. REITs ble introdusert i USA på 1960 tallet, Nederland i 1969, Australia i 1985 og nå i en rekke andre europeiske land som Frankrike, UK og Tyskland. Det er forventet at innføringen vil gjøre det tyske eiendomsmarkedet enda mer likvid og attraktivt i fremtiden. Man regner med at potensialet for slike børsnoterte G-REITs vil for næringseiendom vil ligge på m 60 til 70 mrd og det samme hvis boligeiendom innføres. Videre blir det regnet som sannsynlig at det vil komme slike selskaper på børs i Tyskland de neste årene. Totalinntrykket i dag er en generell reduksjon av tilgjengelige kontorer og en økning i leieprisene. Det er forventet at denne trenden vil holde seg gjennom hele det inneværende året. Ledighetstallene faller Priser (EUR/m 2 ) sammenholdt med ledighetstallene (%) for de syv største byene Priser per kvadratmeter (venstre akse) Ledighetstall (høyre akse) Kilde: CBRE, DB Real Estate, DB Research 8 PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

10 5. Styrets beretning Årsberetning for 2006 PRE EiendomsInvest Tyskland AS Virksomheten til PRE EiendomsInvest Tyskland er å kjøpe, eie og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom samt annen kapitalforvaltning. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet ble stiftet i august Selskapet har pr balansedagen ikke generert inntekter som følge av at investeringene ikke har begynt å løpe. Selskapets likviditetssituasjon anses tilfredsstillende, og at det arbeides med ytterligere kapitalutvidelser i nær fremtid. Selskapet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som ble stiftet Selskapet har ingen ansatte og styret består av 3 menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3-3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av selskapet ved årsskifte. Oslo, 30. januar 2007 Endre Glastad Tor Lauritzen Olav Engebret Thon Styreleder Styremedlem Styremedlem Sign. Sign. Sign. PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 9

11 6. Regnskap Resultatregnskap PRE EiendomsInvest Tyskland AS Driftsinntekter og driftskostnader Note 2006 Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Annen renteinntekt Resultat av finansposter Resultat før skattekostnad Ordinært resultat Årsresultat Overføringer Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

12 Balanse PRE EiendomsInvest Tyskland AS Eiendeler Note 2006 Anleggsmidler Finansielle driftsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer Andre fordringer Krav på innbetaling av aksjekapital Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 11

13 Balanse PRE EiendomsInvest Tyskland AS Egenkapital og gjeld Note 2006 Innskutt egenkapital Aksjekapital Ikke registrert aksjekapital Overkursfond Ikke registrert overkurs Sum innskutt egenkapital 3, Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital Gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld Oslo, 30. januar 2006 Endre Glastad Tor Lauritzen Olav Engebret Thon Styreleder Styremedlem Styremedlem Sign. Sign. Sign. 12 PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

14 Kontantstrømsoppstilling PRE EiendomsInvest Tyskland AS Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter 2006 Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger 0 Endring i opptjent ikke fakturert honorar 0 Endring i kundefordringer 0 Endring i leverandørgjeld Betalte skatter 0 Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Investeringer i aksjer og andeler Lån til foretak i samme konsern Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Endring i egenkapital Krav på innbetaling av aksjekapital Utbetalt utbytte 0 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 0 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 13

15 Noter PRE EiendomsInvest Tyskland AS Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Selskapet har valgt ikke å balanseføre den utsatte skattefordelen da en er usikker på om en vil ha anledning til å benytte seg av denne i fremtiden. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styre. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2006 utgjør kr 0. Ingen honorar for andre tjenester kommer i tillegg. Note 2 Bankinnskudd, kontanter, o.l. Total likviditetsbeholdning pr : Herav bundne bankinnskudd: 0 Selskapet har ingen forpliktelser som skal føres til bundne bankinnskudd pr PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

16 Note 3 Egenkapital Overkurs Annen Aksjekapital fond egenkapital Sum Årets endring i egenkapital Egenkapital Stiftelse pr Kapitalforhøyelse v/emisjon Kapitalnedsettelse * Kapitalforhøyelse v/emisjon Årsresultat Egenkapital * Emisjonen var gjennomført pr. utgangen av 2006, men ikke registrert i Brønnøysund før i Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet pr består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer Eierstruktur: Aksjonærene i selskapet pr var : Stemme-/ Ord. aksjer eierandel Opplysningsvesenets Fond ,3 % Løren Holding AS ,3 % SAF Invest AS ,3 % AS Banan ,3 % Hathon Eiendom AS ,3 % Castelar Eiendom II KS u.s ,3 % Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS ,9 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS ,0 % EiendomsInvest Tyskland AS ,3 % Totalt antall aksjer ,0 % Note 5 Investeringer i datterselskaper Datterselskap Eierandel AK Stiftet PRE Real Estate Deutschland Holding AS 100,0 % (Danmark) PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS 15

17 16 PRE E IENDOMSINVEST T YSKLAND AS

18 PRE EiendomsInvest Tyskland AS Postboks 1224 Vika 0110 Oslo Design & produksjon: