PRE II. Årsrapport EiendomsInvest Tyskland II AS Organisasjonsnummer

Transkript

1 PRE II Årsrapport 2007 EiendomsInvest Tyskland II AS Organisasjonsnummer

2 EiendomsInvest Tyskland II AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Derfor omhandler den første delen av rapporten PRE II. Årsberetning, regnskap, noter og revisjonsberetning for EiendomsInvest Tyskland II følger etter rapporten for PRE II. PRE EiendomsInvest Tyskland II Leder 3 Årsberetning PRE II Regnskap PRE II 6 Kontantstrømoppstilling PRE II 9 Noter PRE II 10 Revisjonsberetning PRE II 14 EiendomsInvest Tyskland II Årsberetning Regnskap 16 Noter 18 Revisjonsberetning 21 2 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

3 Et aktivt år i Tyskland 2007 har vært et innledende år for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ("PRE II"). Med PRE II bygger vi videre på det gode grunnlaget som vi skapte med PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE I"). PRE I ble lukket for nye emisjoner i mai I 2007 ble det gjennomført emisjoner for å tilføre selskapet kapital. Ved årsskiftet var det innbetalt og kommittert til sammen 279 mill. NOK i egenkapital. Arbeidet med å identifisere og velge de riktige investeringsobjektene for selskapets portefølje er i gang. Ved årsskiftet hadde styret besluttet investeringer for totalt 584 mill. NOK, noe som utgjør 50 % av selskapets investeringskapasitet ved årsskiftet. Kjøpene som er besluttet, fordeler seg på 609 boenheter, 113 næringsenheter og ca. 700 parkeringsplasser. Utleiearealet utgjør totalt m 2. Godt grunnlag for videre investeringer PRE I var en av aktørene som allerede i 2006 inviterte norske private og institusjonelle investorer til å foreta eiendomsinvesteringer i det tyske eiendomsmarkedet. Selskapet hentet inn over 1,13 mrd. NOK i egenkapital i fire emisjonsrunder og ble stengt i juni 2007 for ytterligere emisjoner. Dette gir PRE I en investeringsramme på mill. NOK (egenkapital + gjeld). Oppbyggingen av PRE II følger samme strategi og nyter godt av det grunnlaget PRE I har skapt. PRE I var per april 2008 fullinvestert som en følge av at styret i selskapet hadde besluttet å kjøpe for hele investeringsrammen. Dette medfører at PRE II har tilgang til en opparbeidet prosjektstrøm. PRE II vil fortsette å gjennomføre emisjoner gjennom 2008 for å utnytte de muligheter som ligger i denne prosjektstrømmen. Styret i PRE II hadde per april 2008 besluttet å kjøpe eiendommer for til sammen ca 1,650 mill. NOK. PRE II forventer at eiendommene vil bli overtatt innen utgangen av Dermed vil porteføljen bestå av ca boenheter, ca. 180 næringsenheter og ca parkeringsplasser et totalt utleieareal på m 2. Midlene som tilføres gjennom emisjoner i løpet av 2008, vil øke investeringskapasiteten ytterligere. Fordelingen vil være ca. 60 % bolig og ca. 40 % næring i porteføljen. Store muligheter både øst og vest i Tyskland PRE II investerer primært i områdene Rhein-Main (Frankfurt og omegn), Dresden og Leipzig. Hovedfokuset er kvalitetseiendommer som har høy direkteavkastning (yield), og som i størst mulig grad er fullt utleid. Grundige analyser av det tyske eiendomsmarkedet har ligget til grunn for valg av satsingsområder. Rhein-Mainområdet beskrives ofte som en av metropolene i Tyskland og er et kjerneområde innen næringsliv og finans. I segmentet for kontoreiendom kunne Frankfurt-området gjennom 2007 vise til den sterkeste veksten i Tyskland i gjennomsnittlig leiepris per m 2. Dresden og Leipzig er de ledende byene i det tidligere Øst-Tyskland, og har, foruten mer tradisjonell industri og logistikk, en sterk posisjon i flere fremtidsrettede næringer som mikroelektronikk, nanoteknologi og bioteknologi. Et sterkt og fremtidsrettet lokalt næringsliv fører til økt sysselsetting og høyere levestandard, noe som igjen gir et økt behov for næringseiendom og større etterspørsel etter kvalitetsboliger. Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 3

4 Positiv utvikling til tross for nye rammebetingelser De internasjonale finansmarkedene og bankenes rammebetingelser har endret seg i løpet av 2007, og dette vil også kunne ha innvirkning på Tysklands økonomi og landets eiendomsmarkeder. Vekstanslagene for tysk økonomi i 2008 er i likhet med resten av Europa noe redusert. Vi regner likevel med at Tyskland vil fortsette sin positive utvikling. Vi forventer ikke at inflasjonen vil komme ut av kontroll, eller at renten i eurolandene vil stige vesentlig. Kvaliteten på eiendomsmassen og positiv netto kontantstrøm gjør at PRE II er i stand til å finansiere sine eiendomskjøp med mellom 75 og 80 prosent fremmedkapital/gjeld og til nærmest uendrede betingelser hos flere banker. I Tyskland er det historisk liten arbeidsledighet, og bedriftene har god økonomi og høy ordreinngang. Det er større kraft og evne til å bære en redusert vekst og finansiell ustabilitet. Tysklands snuoperasjon har lagt grunnlaget for en meget sterk eksportindustri, stadig fallende arbeidsledighet og økende innenlands konsum. Eksportindustrien opplever svært god vekst, og bare 7,6 prosent av tysk eksport går til det amerikanske markedet. En positiv effekt av redusert arbeidsledighet og vekst i eksport og økonomi, er at det innenlandske konsumet tar seg opp, og at spareraten reduseres. I tillegg til Japan har Tyskland hatt verdens høyeste sparerate i befolkningen gjennom sin vanskelige fase i snuoperasjonen. Dette ligger til grunn for at eiendomsmarkedet fremdeles er i en positiv fase. Det er økende etterspørsel etter både kontorbygg og leiligheter, og leiene stiger. I motsetning til store deler av verden har Tyskland ikke hatt noen realvekst i boligprisene siden 1996, noe som gjør situasjonen forskjellig fra de fleste andre land. Gode fremtidsutsikter for PRE PRE II forvaltes av PRE Management, som har en egen organisasjon i Oslo og i Mainz i Tyskland for å ivareta investeringsprosessen og forvaltningen av eiendommene. Til sammen arbeider i underkant av 20 personer i PRE Management-systemet. Året som ligger foran oss, skal brukes til å overta de nye eiendommene på en betryggende måte, og til å arbeide med aktiv forvaltning av den eiendomsmassen PRE II har i sin portefølje. Forvaltningsprinsippene våre er basert på de strategiske valgene av geografiske områder og eiendomsmessige segmenter og skal bidra til en sikker og verdimaksimerende forvaltning av eiendomsmassen for investorer i PRE II. For PRE II er det viktig å sikre best mulige leieinntektsstrømmer og en effektiv drift. Dette innebærer å tilfredsstille leietakernes behov for gode lokaler, næring eller bolig, og å utnytte de mulighetene markedet gir til å øke inntjeningen i eksisterende og nye kontrakter. På denne måten sikres løpende avkastning på eiendommene i porteføljen, noe som igjen påvirker utbytteutbetalingene. Ved at vi maksimerer den løpende inntjeningen, sikres også et best mulig utgangspunkt for utviklingen i eiendommenes fremtidige verdi. Vi er av den oppfatning at PRE II er meget godt posisjonert med sine investeringer, og at vi med vekt på forvaltning, foredling og utvikling av porteføljen kan nå de målene vi har satt oss. Pål Raaum administrerende direktør PRE Management 4 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

5 Årsberetning for 2007 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Virksomheten til Eiendomslnvest Tyskland II AS er å investere i selskapet PRE Eiendomslnvest Tyskland II AS. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet ble stiftet i mai Selskapet har pr. balansedagen ikke generert inntekter som følge av at investeringene ikke har begynt å løpe. Selskapets likviditetssituasjon anses tilfredsstillende, og det arbeides med ytterligere kapitalutvidelser i nær fremtid. Selskapet har ingen ansatte og styret består av 3 menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensing eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3-3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av selskapet ved årsskifte. Oslo, 16. januar 2008 Åsmund Paulsen Sign. Styrets leder Peter Michelet Sign. Styremedlem Finn Tvede Jacobsen Sign. Styremedlem Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 5

6 Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Note 2007 DRIFTSINNTEKTER OG DRIFTSKOSTNADER Andre driftskostnader Sum driftsinntekter og driftskostnader Driftsresultat FINANSPOSTER Renteinntekter Sum finansposter Resultat før skattekostnad Skatt på ordinært resultat 3 0 ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER Overført fra overkursfond Sum overføringer Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

7 Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS EIENDELER Note 2007 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler Utsatt skattefordel 3 0 Sum immaterielle eiendeler 0 Sum anleggsmidler 0 OMLØPSMIDLER Fordringer Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter, o.l SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 7

8 EGENKAPITAL OG GJELD Note 2007 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt kapital Sum innskutt egenkapital 4, Opptjent egenkapital Annen egenkapital 0 Sum opptjent egenkapital 4 0 SUM EGENKAPITAL SUM EGENKAPITAL OG GJELD Åsmund Paulsen Sign. Styrets leder Peter Michelet Sign. Styremedlem Finn Tvede Jacobsen Sign. Styremedlem 8 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

9 Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS 2007 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Endring i leverandørgjeld 0 Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Investeringer i aksjer og andeler 0 Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B 0 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Endring i egenkapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse 0 Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 9

10 Noter til regnskapet 2007 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Selskapet ble etablert 7. mai Årsregnskapet gjelder for perioden Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God renskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld. Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen et år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Note 1 Driftskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styre. Driftskostnadene for 2007 består i hovedtrekk av forretningsførerhonorar og noe juridisk bistand, trykksaker og reisekostnader. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2007 utgjør kr 0. Ingen honorar for andre tjenester kommer i tillegg. 10 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

11 Note 2 Bankinnskudd, kontanter, o.l. Total likviditetsbeholdning pr : Herav bundne bankinnskudd: 0 Selskapet har ingen forpliktelser som skal dekkes av bundne bankinnskudd pr Note 3 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 Brutto endring utsatt skatt 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller 0 Grunnlag betalbar skatt Skatt, 28% 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 Sum betalbar skatt 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Endring Forskjeller som utlignes: Fremførbart underskudd Sum Utsatt skatt/skattefordel Da det er usikkert om selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen har en valgt å ikke føre denne i regnskapet. Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 11

12 Note 4 Egenkapital Overkurs fond Annen egenkapital Annen innskutt kapital Aksjekapital Sum Årets endring i egenkapital Egenkapital 7. mai Stiftelse pr *Emisjon Kapitalnedsettelse *Emisjon *Emisjon Årsresultat Egenkapital 31. desember * Kun 10% av emisjon pr er registrert i Brønnøysund. Resterende emisjoner er vedtatt og innbetalt før årsskiftet, men ikke registrert i Brønnøysund før i 2008 og er derfor ført under Annen innskutt kapital, herav: Aksjekapital Overkurs Note 5 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet pr består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer , Eierstruktur: Aksjonærene i selskapet pr var: Ord. aksjer Stemme-/ eierandel SSO Invest AS ,4 % Eiendomsinvest Tyskland II AS ,2 % Optimum Eiendomsinvest Tyskland II AS ,4 % Totalt antall aksjer ,0 % 12 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

13 Note 6 Kortsiktige fordringer Andre kortsiktige fordringer består i sin helhet av innbetalinger vedr. emisjon som ikke er registrert inn i bank før 4. januar Note 7 Tegningsavtale SSO Invest AS har inngått en tegningsavtale med selskapet hvor SSO Invest AS har kommitert å tegne seg for til sammen NOK 10 mill. Av dette var NOK 1 mill. innbetalt pr Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 13

14 14 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

15 Årsberetning for 2007 EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Virksomheten til Eiendomslnvest Tyskland II AS er å investere i selskapet PRE Eiendomslnvest Tyskland II AS. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet ble stiftet i mai Selskapet har pr. balansedagen ikke generert inntekter som følge av at investeringene ikke har begynt å løpe. Selskapets likviditetssituasjon anses tilfredsstillende, og det arbeides med ytterligere kapitalutvidelser i nær fremtid. Selskapet har ingen ansatte og styret består av 3 menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensing eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3-3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av selskapet ved årsskifte. Oslo, 16. januar 2008 Gunnar Aardal Sign Styrets leder Per Morten Bjørseth Sign Styremedlem Peter Michelet Sign Styremedlem Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 15

16 Resultatregnskap EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS Noter DRIFTSKOSTNADER Andre driftskostnader Sum driftskostnader DRIFTSRESULTAT FINANSPOSTER Renteinntekter Resultat av finansposter RESULTAT FØR SKATT SKATT ÅRSRESULTAT EKSTRAORDINÆRE INNTEKTER OG KOSTNADER Årsoverskudd OVERFØRINGER Avsatt til annen egenkapital Sum overføringer Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

17 Balanse EIENDOMSINVEST TYSKLAND II AS EIENDELER Noter ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskaper Andre investeringer Lån til selskap i samme konsern Sum finansielle anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Andre kortsiktige fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter, o.l SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 17

18 EGENKAPITAL OG GJELD Noter EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital 4, Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital ÅRETS RESULTAT 0 0 SUM EGENKAPITAL GJELD Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 0 0 Sum avsetning for forpliktelser 0 0 Langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 0 0 Gjeld til selskap i samme konsern 0 0 Sum langsiktig gjeld 0 0 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Gunnar Aardal Sign. Styrets leder 18 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS Per Morten Bjørseth Sign. Styremedlem Peter Michelet Sign. Styremedlem

19 Noter til regnskapet 2007 Selskapet ble etablert 7, mai Årsregnskapet gjelder for perioden Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God renskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen et år er uansett klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er analoge kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet forventes ikke å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styre. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2007 utgjør kr 0. Ingen honorar for andre tjenester kommer i tillegg. Note 2 Bankinnskudd, kontanter, o.l. Total likviditetsbeholdning pr : Herav bundne bankinnskudd: 0 Selskapet har ingen forpliktelser som skal dekkes av bundne bankinnskudd pr Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 19

20 Note 3 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat Brutto endring utsatt skatt 0 Skattekostnad ordinært resultat Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller 0 Endring midlertidige forskjeller 0 Grunnlag betalbar skatt Skatt, 28% Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat Sum betalbar skatt Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: 2007 Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler 0 Fremførbart underskudd 0 Sum 0 Utsatt skatt/skattefordel 0 Note 4 Egenkapital Annen egenkapital Annen innskutt kapital Aksjekapital Overkursfond Sum Årets endring i egenkapital Egenkapital 7. mai Stiftelse pr Emisjon Kapitalnedsettelse Emisjon *Emisjon Årsresultat Egenkapital Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS

21 * Emisjonen ble vedtatt i generalforsamlingen 19. desember 2007, men ble ikke registrert i Brønnøysund før etter årsskiftet. Innbetalingene vedr. emisjonen er derfor ført i årsregnskapet som Annen innskutt kapital, herav: Aksjekapital Overkurs Note 5 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet pr består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer , Eierstruktur: De 10 største aksjonærene pr var: Ord. aksjer Stemme-/ eierandel PS9 Invest AS ,89 % Escapade AS ,45 % Bente Boye ,39 % Birthe Klafstad ,99 % Anniken Marstrander ,96 % Espolin Johnson MGM Consultants AS ,93 % Mimar AS ,69 % Vasskalven Invest AS ,47 % Jan Qvale ,27 % Accelerando AS ,22 % Totalt antall aksjer ,26 % Note 6 Investeringer Selskapets formål er å eie aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland II AS. Investering i aksjer og andeler i balansen knytter seg i sin helhet til kjøp av aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland II AS. Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 21

22

23 Årsberetning EiendomsInvest Tyskland II AS 23

24 Design og produksjon: