RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Gundersen Sven Postboks 6134 Postterminal 5892 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /30 EBYGG ROKV RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 106 Bnr 887 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Adresse Ikke Definert I Gab : Nybygg bolig : MARIANN NYEGAARD Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring nybygg enebolig på to plan, tilhørende planering, stikkledninger for vann- og avløpsanlegg og tilførselsvei over gnr 106 bnr 481. Totalt bruksareal er oppgitt til 216 m². Eiendommen ligger i et område som er uregulert og definert som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Det søkes om dispensasjon fra plankravet. Det søkes videre om dispensasjon vedrørende at utnyttelsesgraden(tu) overskrides med 5 %. Forhistorie: Det er tidligere søkt om et noe større tiltak som ble gitt et avslag, jf vedtak datert Ved søknaden som nå foreligger er tiltaket endret noe både i form og størrelse, slik at bygningsmyndighetene finner å kunne behandle ny revidert søknad. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggeteknisk forskrift (TEK10) og byggesakforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel pkt 1 «Plankrav».

2 Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for hele tiltaket. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf. Kommunedelplan (KDP) «Mildehalvøya», vedrørende at maks TU angitt i planbestemmelsene til 25 %, blir overskredet med 5 %. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for bolighus med parkering. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Oppføring nybygg enebolig på to plan, tilhørende planering, stikkledninger for vann- og avløpsanlegg og tilførselsvei over gnr 106 bnr 481. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon journalført Bergen kommune og tilleggsdokumentasjon mottatt i tidsrommet og Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 tredje ledd bokstav a, godkjennes plasseringen minimum 3.8 m til nabogrense, jf. erklæring fra eier av gnr 106 bnr 481 datert Tilførselsvei over gnr 106.bnr 481 kommer nær grensen mot gnr 106 bnr 631, men da terrenget hvor tilførselsveien blir lagt er temmelig flatt, anser bygningsmyndighetene at tilførselsveien i seg selv er et mindre tiltak, som med hjemmel i pbl 29-4 tredje ledd bokstav b, kan plasseres nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote 11.6 m o h som omsøkt og vist på terrengsnitt 1. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl 27-4, jf uttalelse fra Statens vegvesen datert , følgebrev til søknaden journalført Bergen kommune , og private avtaler datert og Det legges til grunn at de private avtalene er tinglyst. Side 2 av 9

3 Vannforsyning og avløp: Det foreligger uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav stilt i uttalelsen, skal etterkommes, og følgende dokumentasjon må innsendes ved søknad om igangsettingstillatelse: - Forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten. - Kart som viser hvordan eiendommen skal tilknyttes i henhold til forhåndsuttalelsen. - Tinglyste avtaler dersom eiendommen tilknyttes offentlig anlegg via privat fellesanlegg, og dersom ny va-ledning skal krysse over annen eiendom. Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Skredfare: I henhold til pbl 28-1 kan grunn bare bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Tiltaket ligger i et område som kan være skredutsatt. Før igangsettingstillatelse kan gis, må skredfaren i skråningen mot sør vurderes nærmere. Med hjemmel i pbl 28-1 krever bygningsmyndigheten at et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse foretar en skredfarevurdering og prosjektering av eventuelle sikringstiltak. Rapporten fra skredfarevurderingen må innsendes senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Ved behov for sikring vil det i første omgang kun bli gitt igangsettingstillatelse for grunn- og skredsikringsarbeidet. Underveis i anleggsperioden skal behov for ytterligere sikring vurderes og eventuelt prosjekteres. Igangsettingstillatelse for resten av tiltaket vil ikke bli gitt før sikringstiltak er bekreftet gjennomført som prosjektert. Bygningsmyndigheten kan kreve uavhengig kontroll av både prosjektering og utføring av sikringstiltakene. Flystøy: Omsøkte tiltak ligger i gul flystøysone og det er innhentet støyrapport fra Sintef datert og fra Multiconsult datert Støyrapporten fra Sintef omhandler flystøy på utearealene, men gir ikke klart svar på om kommuneplanens krav om 150 m² utendørs oppholdsareal med lydnivå <= 55 db er innfridd. Rapporten fra Multiconsult omhandler både utendørs støy og innendørs støy. For utendørs støy har Multiconsult brukt verdiene utarbeidet av Sintef. Multiconsult konkluderer med følgende: Multiconsults vurdering er at den planlagte eneboligen vil tilfredsstille krav gitt i kommuneplanens arealdel 2010 og NS 8175 med tanke på utendørs og innendørs lydforhold. Bygningsmyndighetene legger til grunn Multiconsults konklusjon for vurderingen av flystøy. Det legges til grunn at rapporten fra Multiconsult blir fulgt med tanke på hvilke bygningselementer, ventilasjon og vinduer m.m. som skal benyttes ved bygging av bolighuset. Side 3 av 9

4 Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: Sven Gundersen Lokal SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker Sven Gundersen Lokal PRO Tiltaksklasse 1 Arkitektur, utomhus og bygningsteknikk Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarserklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Kommunedelplan: Mildehalvøya Planid: Ikraft: Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med plankravet i kommuneplanens arealdel. Videre kommer tiltaket i strid med maks utnyttelse på 25 %, som er nedfelt i bestemmelsene til kommunedelplan «Mildehalvøya». En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Overskridelse av tillat utnyttelsesgrad TU: Ansvarlig søker har søkt om dispensasjon vedrørende overskridelse av bestemmelsen om maks TU på 25 % i kommunedelplan «Mildehalvøya». Dispensasjonssøknaden begrunnes slik: Side 4 av 9

5 Hensynet bak bestemmelsen om TU er blant annet å regulere bygningenes volum, samt påse at den totale belastningen i området ikke blir for stor. TU i kommunedelplan Mildehalvøya er satt noe lavt. Bygningsmyndighetene har de seneste årene praktisert bestemmelsen i kommunedelplan Mildehalvøya slik at det kan tillates en overskridelse av TU, dersom det kun er nødvendig parkeringsareal på eiendommen som fører til at TU = 25 % blir overskredet. Omsøkte tiltak kommer inn under disse «retningslinjene» Bygningsmyndighetene kan ikke se noen store ulemper ved å tillate at parkeringen holdes utenfor kommunedelplan Mildehalvøyas bestemmelse om TU = 25 %. Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel jf. Kommunedelplan (KDP) «Mildehalvøya», vedrørende at maks TU, angitt i planbestemmelsene til 25 %, blir overskredet med 5 %. Dispensasjon fra plankrav: Ansvarlig søker har søkt om dispensasjon fra plankravet, og har angitt følgende begrunnelse: Side 5 av 9

6 Hovedhensynet bak plankravet, jfr. kommuneplanens bestemmelser pkt. 1, er å sørge for at areal- og ressursdisponeringen avklares ved en overordnet planprosess, og ikke ved den enkelte sak. Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis, er spørsmålet derfor om de overordnede forhold er tilstrekkelig avklart med hensyn til virkningene av det omsøkte tiltak, eller om dispensasjon som omsøkt vil kunne vanskeliggjøre gjennomføringen av en eventuell reguleringsplan. Bygningsmyndighetene legger i sin vurdering vekt på at Statens vegvesen ikke har vesentlige merknader til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel til Hjellestadvegen. Det legges også vekt på at det nylig er godkjent reguleringsplan for utbedring av Hjellestadvegen(R ). Bygningsmyndighetene kan heller ikke se at en reguleringsplan vil gi et bedre beslutningsgrunnlag for et så lite tiltak som omsøkte. Vi kan ikke se noen store ulemper ved å dispensere fra plankravet i denne saken. Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 11-6, Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel pkt 1 «Plankrav». Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl Den reviderte søknaden uten takterrasse er nabovarslet to ganger, første gang , hvor det kom inn merknader fra eiere av gnr 106 bnr 630, gnr 106 bnr 537 og gnr 106 bnr 642. Merknadene gikk på byggehøyde, at utnyttelsesgrad ble overskredet, og at taket får en farge som ikke reflekterer sol(mørk farge). Søker rettet opp tegninger m.h.p. byggehøyde, og nabovarslet på nytt Søker har også hatt muntlig dialog vedrørende takmaterial, og redegjør i søknadens følgeskriv at samtlige krav fra naboer er innfridd, og at nabovarsel utlevert er uten nabomerknader. På grunn av tidligere merknader i saken sender bygningsmyndighetene for ordens skyld kopi av vedtaket til alle som tidligere har hatt merknad i saken. Side 6 av 9

7 Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Det foreligger positiv uttalelse fra Statens vegvesen vedrørende utvidet bruk av avkjørsel, jf brev datert med referanse 2012/ Søknaden har vært på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Det er ikke mottatt uttalelser fra disse myndighetene. Skredfare: Byggeområdet mot sør har helning større enn 27º/ bratte skrenter, og er derfor et potensielt skredfarlig område. Dette kan medføre at området ikke har tilstrekkelig sikkerhet mot fare som følge av naturforhold jf. pbl Vi opplyser om at det er søkers ansvar å vurdere om et eventuelt sikringstiltak er søknadspliktig, herunder om tiltaket må nabovarsles. Bygningsmyndigheten kan trekke rammetillatelsen tilbake dersom skredfareundersøkelsene, eller prosjektering av sikringstiltak, viser at det omsøkte tiltaket vanskelig lar seg gjennomføre. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Som drøftet ovenfor gis det dispensasjon fra overskridelse av tillatt TU med 5 %, og det gis dispensasjon fra plankravet. Innlevert støyrapport konkluderer med at eiendommen har 150 m² uteareal som tilfredsstiller kommuneplanens krav til støy, og at innendørs støykrav vil bli overholdt. Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader til utvidet bruk av avkjørsel til Hjellestadvegen. Bygningsmyndighetene kan da ikke se noe annet i plan eller plan- og bygningsloven som er til hinder for å gi en rammetillatelse på de vilkår som er satt. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Side 7 av 9

8 Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Ronald.Kvamme@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trygve Sæle - seksjonsleder Kopi: MARIANN NYEGAARD, HJELLESTADVEGEN 277, 5259 HJELLESTAD Rebecca og Magnar Munch-Tufte, Eikeneset 28, 5259 HJELLESTAD Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen, Postboks 7310, 5020 BERGEN Hordaland fylkeskommune, Kommunesamarbeid, Postboks 7900, 5020 BERGEN Frode Ådland og Anne Marthe Storetvedt, Synningavegen 15, 5259 HJELLESTAD Karen Berven og Kurt Bishof, Hjellestadvegen 287, 5259 HJELLESTAD Tore Herman Haagesen, Hjellestadvegen 273, 5259 HJELLESTAD Side 8 av 9

9 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 9 av 9