RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Mesterbygg Bergen AS Rosenkrantzgaten BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /11 EBYGG GOPE RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 21 Bnr 1338 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Torvdalsveien 12 B : Nybygg bolig : CECILIE LINN HOLE OG JUSTIN GOOCH Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av enebolig på to etasjer, med areal på 117 m 2 BRA, og tilhørende støttemur. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen angående takform, samt fra plankartet da det ikke er vist bolig. Omsøkte støttemur krever dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R Torvdalen vedrørende plankartet, da det ikke er vist bolig på eiendommen der omsøkte tiltak er plassert og 3 d vedrørende takform. formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for enebolig.

2 Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4, Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, for bygging inntil 1,7 m fra nabogrense mot 21, bnr 2. formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt Dispensasjonen gjelder for støttemur. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til: Enebolig på to etasjer, med areal på 117 m 2 BRA, og tilhørende støttemur. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon, og på følgende vilkår: Krav om innsending av dokumentasjon senest ved søknad om igangsettingstillatelse: Søknad om ansvarsrett for prosjektering og utføring av grunnarbeid og støttemur skal være i minimum tiltaksklasse 2. Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes: eneboligens plassering som omsøkt med 4 m til nabogrense. støttemurens plassering med minimum 1,7 m til nabogrense. Dette er ihht gitt dispensasjon. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote 56,0 som omsøkt. Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl 27-4, jf. vedtak fra Samferdselsetaten (nå Trafikketaten) datert og avtale om privat vegrett datert og Vannforsyning og avløp: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Krav i forhåndsuttalelse skal etterkommes. Side 2 av 7

3 Ved søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Skredfare: Da det er en bratt skrent nedenfor, er det viktig at tiltaket blir prosjektert og utført slik at det ikke medfører fare for utglidning. Søknad om ansvarsrett for prosjektering og utføring av grunnarbeid og støttemur skal være i minimum tiltaksklasse 2. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: Mesterbygg Bergen AS Sentral SØK/PRO/UTF Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker, prosjektering og utføring av tømrerarbeid Kontrollform: Med hjemmel i SAK10 kreves det uavhengig kontroll av utførelse for ansvarsområde lufttetthet og fuktsperre. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr , Torvdalen, stadfestet , og er regulert til bolig. Den er i kommuneplanens arealdel vist som Bebyggelse og anlegg. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanen vedrørende takform og reguleringskartet, da det ikke er vist bolig der omsøkte tiltak er plassert. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 3 av 7

4 Takform: Hovedhensynet bak bestemmelsen om takform er hensynet til at boliger skal ha en ensartet takform i et område. I den konkrete saken er omsøkte tiltak utformet med pulttak, for å ivareta hensynet til utsikt for nabo mot øst. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at byggehøyden på omsøkte tiltak blir mindre ved utforming av pulttak med lav takvinkel, av hensynet til utsikt for naboer i øst. Ulempene vil være at takformen bryter med de eksisterende boligene i området. Boligen ligger i ytre grense av planområdet, der området nedenfor er en bratt skrent, som er uregulert og ikke bebygd. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse 3 d) vedrørende takform. Plankartet mht. boligens plassering: Hovedhensynet bak reguleringskartet som viser boligenes plassering er hensynet til lys, luft, utsikt, innsyn mellom boliger i planområdet, og hensynet til veier og annen infrastruktur, samt avstand til fellesareal. I den konkrete saken er den eksisterende boligen på eiendommen oppført i 1984, mens reguleringsplanen er vedtatt i Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn planen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tomten er stor, da den er på 1803 m 2. Det er tilstrekkelig med plass for å etablere to bolighus på eiendommen, der det er avsatt tilstrekkelig med areal for utomhusareal, parkering etc. Ulempene vil være at omsøkte tiltak vil redusere noe utsikt for bakenforliggende nabo. Imidlertid er omsøkte tiltak plassert lavere i terrenget, der maks byggehøyde på omsøkte tiltak vil være 40 cm høyere enn topp på rekkverk på naboeiendom i øst, gnr 21 bnr Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra reguleringskartet vedrørende at det ikke er vist bolig der omsøkte bolig skal plasseres. Støttemurens plassering i forhold til nabogrense: Tiltaket kommer i strid med pbl 29-4 andre ledd som regulerer et byggverks avstand til nabogrense. Det søkes om å plassere støttemur 1,7 m fra nabogrense mot gnr 21, bnr 2. Hovedregelen er at et byggverk skal ha en avstand til nabogrense som tilsvarer bygningens halve høyde, og ikke mindre enn 4m. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl 29-4 andre ledd. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 4 av 7

5 Hovedhensynet bak pbl 29-4 andre ledd er å hindre brannspredning til andre byggverk. Bestemmelsen har også til formål å ivareta behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. I den konkrete saken skal det oppføres en støttemur med maksimal høyde på 2,5 m. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn pbl 29-4 andre ledd skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at muren befinner seg på toppen av en skråning, og vil ikke være til sjenanse for underliggende eiendom, da skråningen er lite reell for boligformål. Ulempene vil være at generelt kan murer som etableres på toppen av en skråning kan føles som en fare for utrasing av muren mot nedenforliggende eiendom. I denne konkrete saken er det satt krav om prosjektering og utføring av muren i tiltaksklasse 2, pga. murens plassering. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 29-4 andre ledd til plassering av omsøkte tiltak 1,7 m fra nabogrense mot gnr 21, bnr 2. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra Helge Bjånes og Wibecke Simonsen, eier av naboeiendom i øst gnr 21 bnr 1629 og fra Magnus Strømme, eier av naboeiendom i vest, gnr 21 bnr 2. Merknadene fra Helge Bjånes og Wibecke Simonsen går i hovedsak på at omsøkte tiltak vil redusere utsikten deres. Høyden på omsøkte tiltak er redusert i forhold til opprinnelig nabovarsling. Maks byggehøyde på omsøkte tiltak er 40 cm høyere enn toppen av rekkverket på naboeiendom i øst. I tillegg oppgir søker at omsøkte tiltak ikke befinner seg fremfor de deler av eiendommen som har rekkverk i glass. Bygningsmyndighetene er ikke av den oppfatning at omsøkte tiltak vil føre til vesentlig sjenanse for nabo, for boliger i tettbygde strøk. Merknaden fra Magnus Strømme går i hovedsak på at det ikke kan tillates omsøkte tiltak, da det vil hindre vegrett til gnr 21 bnr 2. Det vises til et reguleringsforslag fra 1999, men dette planforslaget er ikke videreført, og er avsluttet, jf sak ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Søknad om igangsettingstillatelse: Arbeid med tiltaket kan ikke starte før det er gitt igangsettingstillatelse. Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Side 5 av 7

6 Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: gunn.petersen@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Gunn Østvik Petersen - saksbehandler Sylvi Søvik Wathne - gruppeleder Kopi: CECILIE LINN HOLE OG JUSTIN GOOCH, TORVDALSVEIEN 12 B, 5155 BØNES HELGE BJÅNES OG WIBECKE SIMONSEN, VÅKLEIVBAKKEN 137, 5151 BØNES MAGNUS STRØMME, STRAUMEVEIEN 184, 5151 STRAUME Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7