Austevoll kommune. Innkalling Utval for plan og byggesak. Sakliste

Transkript

1 Austevoll kommune Innkalling Utval for plan og byggesak Møtestad: Telefonmøte Møtedato: Møtetid: 12:00 Eventuelt forfall skal meldast til tlf servicekontoret eller til Varamedlemmar møter etter nærare innkalling. Møtet er ope for tilhøyrarar. Saksdokument er lagt ut til offentleg gjennomsyn på nettsida til kommunen. Sak nr Tittel Sakliste 145/14 Gnr. 43 bnr Storebø. Søknad om dispensasjon frå pbl Storebø, Helge Andre Njåstad Leiar 1

2 Saksframlegg Saksnr Utval Type Dato 145/14 Utval for plan og byggesak PS Sakshandsamar Arkiv ArkivsakID Reidun Sæle Kongsvik GBNR - 43/0334, FA - L42, 14/844 TI - &18 Gnr. 43 bnr Storebø. Søknad om dispensasjon frå pbl Tilråding frå rådmannen: Utval for plan og byggesak har vurdert søknad datert om dispensasjon frå plan- og bygningslova 29-4 for oppføring av skulebygning E på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Mønehøgda på bygget vil bli 36,88 moh. I medhald av plan- og bygningslova 19-2 blir det gjeve dispensasjon som omsøkt. Vedtaket erstattar PLA-144/14 av Vedtaket blir sendt til Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Vedlegg: Eksakt høgde på bygg E Storebø skule - nabovarsling for dispensasjonssøknad vedr. høyde på bygg E, sendt Gnr. 43 bnr Storebø. Rehabilitering, ombygging og nytt bygg - søknad om dispensasjon Storebø skole Gnr. 43 bnr Storebø. Søknad om dispensasjon frå pbl Storebø skole - merknader til nabovarsel utsendt Dispensasjon Storebø skole - merknader til nabovarsel utsendt Bakgrunn for saka: Søkjar: J. H. Nævdal Bygg AS Tiltakshavar: Austevoll kommune Nabomerknadar: Det ligg føre merknadar frå advokat Torhild M. Skoge, på vegne av eigarar av gnr. 43 bnr. 34, Astrid og Dag Narve Bjånesøy. Merknadane går dels ut på at nabovarselet er mangelfullt og dels at vilkåra for å dispensere ikkje er oppfylt.

3 Advokat Skoge meinar det ikkje er tilfredsstillande at mønehøgda i nabovarselet blir opplyst å vere ca 10,5 meter. Vidare blir det peika på at nabovarselet ikkje inneheld nye teikningar, og at tidlegare utsendte teikningar ikkje er tilfredsstillande. På bakgrunn av dette blir det hevda at nabovarselet er mangelfullt. Rådmannen meiner at nabovarselet er tilfredsstillande. Som advokat Skoge sjølv peikar på er føremålet med nabovarsel at naboar skal kunne sette seg inn i kva som blir søkt om slik at dei kan ta i vare sine interesser. Å opplyse høgda som 10,5 meter må vere tilstrekkeleg nøyaktig når det er snakk om gjennomsnittleg planert terreng. Rådmannen har uansett fått presisert at det riktige målet er 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng, jf. vedlagt e-post. I varselet er det i tillegg oppgitt mønehøgde for bygg E i kote målt i meter over havet. Rådmannen vil også vise til at det aktuelle prosjektet har vore varsla mange ganger tidlegare, slik at naboane utvilsamt kan ha sett seg inn i saka og teke i vare sine interesser. Naboane har heller ikkje tidlegare klaga på at nabovarsel er ufullstendig. Advokat Skoge hevdar vidare at vilkåra for å dispensere ikkje er oppfylt. Rådmannen er ikkje einig i denne vurderinga, og viser til meir utfyllande drøfting under rådmannen sin vurdering lenger nede. Uttale frå offentlege: Søknaden vedkjem ikkje nasjonale eller regionale omsyn, og er difor ikkje sendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland. Dette er klarert med avdelingsdirektør Else-Kristin Foss Vikenes. Saka er heller ikkje sendt på uttale til Statens vegvesen ettersom vegvesenet allereie har uttalt seg i anledning saka, jf. vedlagte brev av Dette er klarert med sakshandsamar Marian Dagfrid Barsnes. Både Fylkesmannen og Statens vegvesen vil få tilsendt kopi av vedtaket. Naturmangfaldlova: Tiltaket skal førast opp på allereie utbygd tomt. Tomta er i hovudsak sett av til område for offentlege bygg i Sentrumsplanen for Storebø. Tiltaket vil ikkje føre til skade for naturmiljø eller naturmangfald. Den gav administrasjonen i Austevoll kommune rammeløyve for rehabilitering/ombygging av eksisterande skule og oppføring av nytt bygg på gnr. 43 bnr I same vedtak gav administrasjonen løyve til igangsetting for grunnarbeidet til bygg E, F og tilbygg til bygg C. Vedtaket blei klaga på av advokatfirmaet Harris ved advokat Torhild Matterne Skoge, som representerer eigarane av gnr. 43 bnr. 34, Astrid og Dag Narve Bjånesøy. Klaga blei handsama av Utval for plan og byggesak den , som ikkje fann grunn for

4 å ta klaga til følgje. Saka blei difor sendt til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. I brev av oppheva Fylkesmannen den del av rammeløyvet som gjaldt bygg E. Vedtaket var grunngjeve med at reguleringsplanen sin fastsetting av maksimal mønehøgde ikkje samsvara med byggteknisk forskrift (TEK) 1997 der det gjekk fram at mønehøgde skal fastsettast med kotetal eller måles i meter fra planert terreng. Fylkesmannen meinte difor at ein ikkje kan legge til grunn reguleringsplanen sine føresegner punkt 2.3 andre avsnitt, men at ein må halde seg til plan- og bygningslova (pbl.) sine reglar om høgde. Oppføring av bygg E som omsøkt er difor avhenging av dispensasjon frå pbl Bygget får ein mønehøgde på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Kotehøga for møna blir 36,88 moh. Eksisterande bygg A har ei mønehøgde på 37,018 moh. Den fatta Utval for plan og byggesak vedtak om å dispensere frå pbl for oppføring av skulebygning E på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. I vedtaket blei det lagt til grunn at det ikkje var kome merknadar til utsendt nabovarsel. Den blei administrasjonen i Austevoll kommune underretta av J.H. Nævdal Bygg AS om at det likevel var kome merknadar frå varsla naboar på gnr. 43 bnr. 34. Saka blir difor teke opp til ny handsaming, der vurdering av merknadar frå nabo er teke med. Vurdering: Heimelen for dispensasjon går fram av pbl Det er eit vilkår at omsyna bak den føresegna det er snakk om å dispensere frå ikkje blir vesentleg sett til side. I tillegg krev lova at fordelane med å dispensere må vere klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Pbl første ledd slår fast at bygningar med mønehøgde over 9 meter berre kan førast opp der det har heimel i plan. Omsynet bak føresegna er å sørgje for at vurderinga av særleg høge bygnigar blir gjort i planarbeidet og ikkje i den enkelte byggesak. I enkelte tilfelle kan det likevel vere grunn til å dispensere frå plankravet, jf. lovkommentar på Rettsdata av Marianne Reusch. Advokat Skoge hevdar det er irrelevant å vise til reguleringsføresegna om mønehøgde for bygningar i område for offentlege bygg. Dette er rådmannen ueinig i. Føresegna om mønehøgde er kjent ugyldig fordi den ikkje er formulert riktig i hendhald til TEK Dette er ein feil av reint teknisk karakter og det er ingen tvil om kva intensjonen med planen har vore. Det er heller ingen tvil om at høgda har vore vurdert i reguleringsplansamanheng, slik at omsynet bak pbl er ivareteke. Planen si føresegn om høgde er klårt formulert, og har vore praktisert slik den står sidan Austevoll kommunestyre einstemmig vedtok planen i Ingen har tidlegare stilt spørsmål ved dette, og situasjonen har vore føreseieleg for alle som har blitt råka av planen. Rådmannen meiner etter dette at omsyna bak pbl ikkje blir vesentleg sett til side som følgje av den omsøkte dispensasjonen. Ulempene ved å dispensere er at Bjånesøy mister ein del av sin utsikt mot sjø. Her er det likevel viktig å presisere at det ved oppføring av bygg E framleis vil vere frie siktsoner mot sjø. Eigedomen til Bjånesøy ligg sentralt på Storebø, med dei fordelar og ulemper dette medfører. I slike område må grunneigarane i større grad forvente utbygging og negative

5 konsekvensar som følgje av dette. Det er vidare eit poeng at sjølv om reguleringsplanen si føresegn om høgde no er blitt underkjent, var ikkje dette noko Bjånesøy kjente til før Fylkesmannen sitt brev av Dette kjem tydeleg fram ved at advokat Skoge i sitt klageskriv av ikkje hevdar at reguleringsføresegna må reknast for ugyldig. Bjånesøy har med andre ord halde seg til det reguleringsplanen seier om høgde, og det må ha vore pårekneleg for dei at det kunne kome opp eit bygg med same høgde som eksisterande bygningar. Det er og relevant for dispensasjonsspørsmålet at då bustadhuset som Bjånesøy eig blei oppført, stod det eit bygg der som bygg E i skuleprosjektet no skal førast opp, som var høgare enn det omsøkte bygg E. Dette bygget, Vestbøbygget, blei oppført i mellomkrigstida og rive då Nordstrandsbygget, som no nett er rive, blei oppført. Oppføring av ein høg bygning tett på fylkesveg kan sjølvsagt innebere negative konsekvensar for vegen. I denne saka har Statens vegvesen sett prosjektet og uttalt seg positivt til bygget i forbindelse med dispensasjon frå byggegrense langs veg. Rådmannen legg difor til grunn at omsyna til vegen er ivareteke. Ein dispensasjon vil ha store økonomiske og samfunnsmessige fordelar. Austevoll kommunestyre har bestemt at Storebø skule skal rehabiliterast og utvidast, og realisering av det planlagde prosjektet er avhengig av dispensasjon. Den fatta dessutan Austevoll kommunestyre vedtak om nedlegging av fleire barneskular, noko som vil bety auka elevtal på Storebø. Det er dermed behov for meir plass og yttarst viktig at bygg E kan førast opp som omsøkt. Å kunne bygge i høgda er naudsynt for å sikre nok inneareal, samstundes som uteareal og eksisterande skuleplass blir ivareteke. Sjølv om det er beklageleg at naboar blir negativt råka av dispensasjonen, meiner rådmannen at det her ligg føre viktige samfunnsmessige omsyn som må prioriterast. Utbygging og rehabilitering av Storebø skule er eit viktig ledd i den nye skulestrukturen som Austevoll kommunestyre har vedteke. Ny skule er naudsynt og vil skape eit løft både for elevar, lærarar og lokalsamfunnet i sin heilskap. Rådmannen vil vidare trekke fram kommuneplanen som blei vedteke i 2013, der det går tydeleg fram at ein skal satse på fortetting og utvikling av Storebø som sentrumsområde. Kommunestyret har lagt til grunn at skulen skal vere ein del av sentrumsbildet og det er difor viktig å opne opp for at denne kan utvidast og utviklast for å møte nye behov. Fortetting av bustadområda rundt Storebø vil saman med ny skulestruktur gje eit stort behov for ein større skule. Rådmannen merkar seg at det berre er ein nabo som har hatt merknadar til saka, og meiner deira tap av utsikt ikkje kan vere godt nok argument for å stoppe det aktuelle utbyggingsprosjektet som har stor betyding, både økonomisk og samfunnsmessig. På bakgrunn av dette meiner rådmannen at fordelane med å dispensere er klårt større enn ulempene. Vilkåra for å dispensere er såleis oppfylt.

6

7 Fra: Geir Berg Sendt: 10. november :33 Til: Reidun Sæle Kongsvik Kopi: Tom Martinussen Emne: VS: Eksakt høgde på bygg E En ting til, Kotehøyden på møne bygg E blir 36,88 moh. Mønet på bygg A er målt til moh. Mvh Geir Berg Fra: Geir Berg Sendt: 10. november :26 Til: 'Reidun Sæle Kongsvik' Kopi: Tom Martinussen Emne: SV: Eksakt høgde på bygg E Hei. Har regnet nærmere på høyden og kommet frem til en høyde over gjennomsnitt terreng på 10,4 meter. Denne er fremkommet etter følgende regnestykke. Bygget med det høye taket (del av bygg E) er 38,5x14,7 meter. Den ene langsiden (mot skoleplassen) utgjør 36,2% av sidene og har en høyde på 11,04 meter over ferdig terreng. De øvrige sidene utgjør 63,8% og har en høyde meter over ferdig terreng. Avrundet til 36/64 blir høyden 11,04-0,64= 10,4 meter eller 10,04+0,36= 10,4 meter. Med vennlig hilsen J. H. NÆVDAL BYGG AS Geir Berg Fra: Reidun Sæle Kongsvik [<mailto:reidun.kongsvik@austevoll.kommune.no>] Sendt: 7. november :12 Til: Geir Berg; Tom Martinussen Emne: Eksakt høgde på bygg E Viser til dykkar søknad om dispensasjon der det er oppgjeve at bygg E får mønehøgde på ca 10,5 meter over gjennomsnitt planert terreng. Er det mogleg å få det eksakte talet? Trur det er viktig å vere så nøyaktig som mogleg i denne saka. Mvh

8 Reidun Sæle Kongsvik Rådgjevar E-post: Mobil: Kontortelefon:

9 Fra: Geir Berg Sendt: 5. november :57 Til: Austevoll kommune - Postmottak Emne: VS: Storebø skole Fra: Geir Berg Sendt: 5. november :55 Til: 'ole.hausberg@austevoll.kommune.no'; 'post@austevoll.kommune.no' Kopi: 'Eivind Suphammer' Emne: Storebø skole Viser til nabovarsling for dispensasjonssøknad vedr. høyde på bygg E, sendt Vi har ikke mottatt merknader pr.dd. Nabovarsel til Kjell Elholm sendt har merknadsfrist Dette til Deres opplysning. Med vennlig hilsen J. H. Nævdal Bygg AS Geir Berg Arkitekt Mob

10

11

12

13

14

15

16 Fra: Geir Berg Sendt: 21. oktober :19 Til: Austevoll kommune - Postmottak Kopi: Ole Hausberg; Eivind Suphammer; Tom Martinussen Emne: Storebø skole Vedlegg: pdf Hei. Etter avtale med Reidun oversendes søknad om dispensasjon med gjenpart av nabovarsel og kvittering for sending. Eventuelle merknader som måtte komme inn vil bli ettersendt. Med vennlig hilsen J. H. NÆVDAL BYGG AS Geir Berg

17 Saksframlegg Saksnr Utval Type Dato 144/14 Utval for plan og byggesak PS Sakshandsamar Arkiv ArkivsakID Reidun Sæle Kongsvik GBNR - 43/0334, FA - L42, 14/844 TI - &18 Gnr. 43 bnr Storebø. Søknad om dispensasjon frå pbl Utval for plan og byggesak - 144/14 Handsaming: Ved røysting: Samrøystes for rådmannen si tilråding Vedtak: Utval for plan og byggesak har vurdert søknad datert om dispensasjon frå plan- og bygningslova 29-4 for oppføring av skulebygning E på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Mønehøgda på bygget vil bli 36,88 m.o.h. I medhald av plan- og bygningslova 19-2 blir det gjeve dispensasjon som omsøkt. Vedtaket blir sendt til Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Tilråding frå rådmannen: Utval for plan og byggesak har vurdert søknad datert om dispensasjon frå plan- og bygningslova 29-4 for oppføring av skulebygning E på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Mønehøgda på bygget vil bli 36,88 m.o.h. I medhald av plan- og bygningslova 19-2 blir det gjeve dispensasjon som omsøkt. Vedtaket blir sendt til Fylkesmannen i Hordaland for klagevurdering. Vedlegg: Gnr. 43 bnr Storebø. Rehabilitering, ombygging og nytt bygg - søknad om dispensasjon Storebø skole Eksakt høgde på bygg E Storebø skule - nabovarsling for dispensasjonssøknad vedr. høyde på bygg E, sendt

18 Bakgrunn for saka: Søkjar: Tiltakshavar: Nabomerknadar: J. H. Nævdal Bygg AS Austevoll kommune Det ligg ikkje føre merknadar til søknaden. Uttale frå offentlege: Søknaden vedkjem ikkje nasjonale eller regionale omsyn, og er difor ikkje sendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland. Dette er klarert med avdelingsdirektør Else-Kristin Foss Vikenes. Saka er heller ikkje sendt på uttale til Statens vegvesen ettersom vegvesenet allereie har uttalt seg i anledning saka, jf. vedlagte brev av Dette er klarert med sakshandsamar Marian Dagfrid Barsnes. Både Fylkesmannen og Statens vegvesen vil få tilsendt kopi av vedtaket. Naturmangfaldlova: Tiltaket skal førast opp på allereie utbygd tomt. Tomta er i hovudsak sett av til område for offentlege bygg i Sentrumsplanen for Storebø. Tiltaket vil ikkje føre til skade for naturmiljø eller naturmangfald. Den gav administrasjonen i Austevoll kommune rammeløyve for rehabilitering/ombygging av eksisterande skule og oppføring av nytt bygg på gnr. 43 bnr I same vedtak gav administrasjonen løyve til igangsetting for grunnarbeidet til bygg E, F og tilbygg til bygg C. Vedtaket blei klaga på av advokatfirmaet Harris ved advokat Torhild Matterne Skoge, som representerer eigarane av gnr. 43 bnr. 34, Astrid og Dag Narve Bjånesøy. Klaga blei handsama av Utval for plan og byggesak den , som ikkje fann grunn for å ta klaga til følgje. Saka blei difor sendt til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. I brev av oppheva Fylkesmannen den del av rammeløyvet som gjaldt bygg E. Vedtaket var grunngjeve med at reguleringsplanen sin fastsetting av maksimal mønehøgde ikkje samsvara med byggteknisk forskrift (TEK) 1997 der det gjekk fram at mønehøgde skal fastsettast med kotetal eller måles i meter fra planert terreng. Fylkesmannen meinte difor at ein ikkje kan legge til grunn reguleringsplanen sine føresegner punkt 2.3 andre avsnitt, men at ein må halde seg til plan- og bygningslova (pbl.) sine reglar om høgde. Oppføring av bygg E som omsøkt er difor avhenging av dispensasjon frå pbl Bygget får ein mønehøgde på 10,4 meter over gjennomsnittleg planert terreng. Kotehøga for møna blir 36,88 m.o.h. Eksisterande bygg A har ei mønehøgde på 37,018 m.o.h. Vurdering: Heimelen for dispensasjon går fram av pbl Det er eit vilkår at omsyna bak den føresegna det er snakk om å dispensere frå ikkje blir vesentleg sett til side. I tillegg krev lova

19 at fordelane med å dispensere må vere klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Pbl første ledd slår fast at bygningar med mønehøgde over 9 meter berre kan førast opp der det har heimel i plan. Omsynet bak føresegna er å sørgje for at vurderinga av særleg høge bygnigar blir gjort i planarbeidet og ikkje i den enkelte byggesak. I enkelte tilfelle kan det likevel vere grunn til å dispensere frå plankravet, jf. lovkommentar på Rettsdata av Marianne Reusch. Føresegna om mønehøgde for bygningar i område for offentlege bygg er kjent ugyldig fordi den ikkje er formulert riktig i hendhald til TEK Dette er ein feil av reint teknisk karakter og det er ingen tvil om kva intensjonen med planen har vore. Det er heller ingen tvil om at høgda har vore vurdert i reguleringsplansamanheng, slik at omsynet bak pbl er ivareteke. Planen si føresegn om høgde er klårt formulert, og har vore praktisert slik den står sidan Austevoll kommunestyre einstemmig vedtok planen i Ingen har tidlegare stilt spørsmål ved dette, og situasjonen har vore føreseieleg for alle som har blitt råka av planen. Rådmannen meiner etter dette at omsyna bak pbl ikkje blir vesentleg sett til side som følgje av den omsøkte dispensasjonen. Ulempene ved å dispensere er at enkelte naboar, mellom anna Bjånesøy på gnr. 43 bnr. 34, mister ein del av sin utsikt mot sjø. Her er det likevel viktig å presisere at det ved oppføring av bygg E framleis vil vere frie siktsoner mot sjø. Eigedomen til Bjånesøy ligg sentralt på Storebø, med dei fordelar og ulemper dette medfører. I slike område må grunneigarane i større grad forvente utbygging og negative konsekvensar som følgje av dette. Rådmannen merker seg og at ingen av dei varsla naboane har kome med merknadar til nabovarselet. Det er og relevant for dispensasjonsspørsmålet at då bustadhuset som Bjånesøy eig blei oppført, stod det eit bygg der som bygg E i skuleprosjektet no skal førast opp, som var høgare enn det omsøkte bygg E. Dette bygget, Vestbøbygget, blei oppført i mellomkrigstida og rive då Nordstrandsbygget, som no nett er rive, blei oppført. Oppføring av ein høg bygning tett på fylkesveg kan sjølvsagt innebere negative konsekvensar. I denne saka har Statens vegvesen sett prosjektet og uttalt seg positivt til bygget i forbindelse med dispensasjon frå byggegrense langs veg. Rådmannen legg difor til grunn at omsyna til vegen er ivareteke. Ein dispensasjon vil ha store økonomiske og samfunnsmessige fordelar. Austevoll kommunestyre har bestemt at Storebø skule skal rehabiliterast og utvidast, og realisering av det planlagde prosjektet er avhengig av dispensasjon. Den fatta dessutan Austevoll kommunestyre vedtak om nedlegging av fleire barneskular, noko som vil bety auka elevtal på Storebø. Det er dermed behov for meir plass og yttarst viktig at bygg E kan førast opp som omsøkt. Å kunne bygge i høgda er naudsynt for å sikre nok inneareal, samstundes som uteareal og eksisterande skuleplass blir ivareteke. Sjølv om det er beklageleg at naboar blir negativt råka av dispensasjonen, meiner rådmannen at det her ligg føre viktige samfunnsmessige omsyn som må prioriterast. Utbygging og rehabilitering av Storebø skule er eit viktig ledd i den nye skulestrukturen som Austevoll kommunestyre har vedteke. Ny skule er naudsynt og vil skape eit løft både for elevar, lærarar og lokalsamfunnet i sin heilskap. Rådmannen vil vidare trekke fram kommuneplanen som blei vedteke i 2013, der det går tydeleg fram at ein skal satse på fortetting og utvikling av Storebø som sentrumsområde. Kommunestyret har lagt til grunn at skulen skal vere ein del av

20 sentrumsbildet og det er difor viktig å opne opp for at denne kan utvidast og utviklast for å møte nye behov. Fortetting av bustadområda rundt Storebø vil saman med ny skulestruktur gje eit stort behov for ein større skule. På bakgrunn av dette meiner rådmannen at fordelane med å dispensere er klårt større enn ulempene. Vilkåra for å dispensere er såleis oppfylt.

21 Fra: Geir Berg Sendt: 12. november :18 Til: Austevoll kommune - Postmottak; Reidun Sæle Kongsvik Kopi: Tom Martinussen Emne: Storebø skole Vedlegg: pdf Hei. Viser til vår mail dat om at det ikke var kommet inn merknader til nabovarsel utsendt Det viser seg nå at vi har mottatt merknad fra advokatfirma Harris den Dessverre ble denne lagt i feil innboks her hos oss og dermed blitt liggende ukjent for meg til i dag. Grunnen til at denne er blitt liggende er at personen som har innboksen har vert delvis bortreist i perioden. Merknaden oversendes vedlagt uten nærmere kommentar. Vi beklager dette på det sterkeste. Med vennlig hilsen J. H. NÆVDAL BYGG AS Geir Berg

22

23

24