Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling RAPPORTANSVARLIG: Byggtakst Møre AS Gnr 4 Bnr 23 Snr Sorenskriver Bulls gt 12, Kommune: 1528 Sykkylven Befaringsdato: Rapportdato: steinar@moretakstno

2 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Egne premisser Panteattest innhentes av megler eller den som står for den juridiske del av eiendomsoverdragelsen og alltid i forbindelse med eierskifte Denne ikke innhentet Det forutsettes at seksjoneringen godkjennes av Sykkylven Kommune - foreligger ikke godkjent på befaringsdagen Gammel del er kalt snr 1 og ny del snr 2 Befaring Rekvirent: Anders G Myking Takstingeniør: Takstingeniør Steinar Åkre NITO Takst Takstingeniør Steinar Åkre Befaringsdato: Tilstede: Ander G Myking (delvis) og Therese Melseth Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Thereset Melseth 2 Tomteareal: 558m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 4 Bnr 23 Snr 1 Adresse: SYKKYLVEN Dokumentkontroll Hjemmelsinfo fra Norges Eiendommer Plan og fasadetegninger Situasjonskart Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Bilder Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Egenerklæring er utfylt av selger og de punktene som er bemerket der er gjennomgått på befaringen De som vurderes å ha betydning for eiendommen er kommentert i selve rapporten Andre opplysninger På eiendommen er det en bolig fra 1972 som m i 2002 ble tilbygget en egen boenhet på samme tomt Disse to delene er planlagt skal seksjoneres og det er innsendt kommunen for godkjenning Godkjenning foreligger ikke på befaringsdagen Det foreligger et brev fra kommunen der det etterlyses noe mer dokumentasjon/informasjon Rapporten er utarbeidet med forbehold om at seksjoneringen godkjennes Dette gjelder for begge seksjonene Det er fysisk skille på tomten mellom boenheten med egen adkomst For utvendige forhold så vurderes disse ryddige og entydige Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Konklusjon Rapporten er basert på den visuelle besiktningen og stikktagninger/målinger gjort på befaring og kommentert i rapporten Det bemerkes videre at der kan være skjulte feil og mangler som ikke avdekkes før man går til destruktive inngrep ved riving osv Det vises til undersøkelsenivå side 1 og 2 i innledningen På bakgrunn av befaring, kontrollmålinger, fuktsøk, fuktmålinger samt mottatte dokumenter for eiendommen bemerkes noen punkter som vurderes å ha betydning for eiendommen Det kan videre være spørsmål til tilstandsgrader som er forklart side 3 i rapporten Boligen (gammel del) er fra 1972 og tilbygget egen boenhet mot øst Det er idag to adskilte boenheter med egen utvendig adkomst Det er siste året opplyst foretatt ombygging ved at en trapp er fjernet i gammel del og fysisk skille mot ny del er etablert Det var før trapp fra gammel del til loft slik at eiendommen fungerte som en generasjonsbolig Gammel del ble vesentlig oppgradert/oppusset før tilbygget del ble oppført i 2002 Alle rom ble oppusset i 2001 Rapporten her gjelder del vest dvs snr 1 som ble bygget i 1972 og oppusset i 2002 og 2011 Denne boligdelen er fra 1972 og ble oppusset i 2002 og 2011 Det er lyse overflater vegger og himlinger Det gjøres oppmerksom på at der er forhold som ikke er omtalt i punktene under som må gjøres noe med Følgende punkter bemerkes: * Noen vinduer ikke skiftet - er fra byggeår og tidspunkt for utskiftning nærmer seg * Bad er oppgardert nylig med nye fliser golv og vegger Det ble gjort oppmerksom fra eier at der er en sprekk i flis bak pipe - dette i forbindelse med montering av ny peisovn i stue Dette er på motsatt side av der dusjen er montert Det anmerkes at det er tilnæret flatt badegolv utenfor dusjnisje og uten terskel til soverom Det bør sikres høyere dørterskel for å unngå vann utover golvet skal renne inn i soverommet * Opplyst at ved feieing sist så kom de sot inn på golvet selv om feieluke var igjen Feieluke bør sjekkes nærmere av fagmann * Det er krypkjeller under hele huset med luke i golv i rom i bakre del ved siden av vaskerom Det er synlig plast/fuktsperre på bakken - den er sannsynlig fra byggeåret og mulig ikke lagt overalt Det er ved stikktagninger målt normalt forhøyde fuktverdier i trekonstruksjon etasjeskille til 1 etg som indikerer fare for fukt-/råteskader * Taktekkingen er vurdert noe slitt Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig /2011 Underskrifter Ålesund, Takstingeniør Steinar Åkre Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Bygg : Enebolig Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - vertikaldelt - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etg Sum bygning Bygg A: Enebolig - vertikaldelt - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etg Entre m/garderobe, soverom, bad, stue/kjøkken, Bod kontor, vaskerom Bygg B: Uthus/frittstående bod - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Bygg B: Uthus/frittstående bod - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Uthus Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Kommentarer til arealberegningen Arealene er utregnet fra tegninger og kontrollmålt på stedet og tillagt justeringer for utforede vegger, og er beregnet utifra NS (Norsk standard) 3940 Det gjøres spesielt oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke er sammenfallende med kravene i NS 3940, og at det derfor kan forekomme forskjeller på hva som defineres som målbart areal Målbart areal betyr derfor ikke at arealene/romfordeling nødvendigvis er godkjent hos bygningsmyndighetene Kommentarer til planløsningen Åpen løsning stue/kjøkken Stort soverom med derfra adkomst til bad Romslig entre med bod i tidligere trapperom Vaskerom med utgang bak huset Lite rom mellom vaskerom og kjøkken kan godt fungere som soverom - mangler luftevindu Bare ett soverom Man må gå gjennom soverom for å komme til badet Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Støpt såle på faste masser Det er relativ flat tomt og midt i boligfelt relativt flatt tomten bak og derfra skrånende mot fjellside Byggegrunn vurderes solid Ingen tegn til noe unormalt Ingen synlige sprekker i ringmur Det er ikke foretatt grunnundersøkelser Det er støpt betongbjelke langs midten opplagt på punktfundamenter Det er satt opp ekstra provisoriske forsterkninger Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Ikke kjeller - støpt ringmur/ - her er krypkjeller Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Drenering Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Vurdering TG: 2 Det er ikke kjent om det er foretatt noe oppgraderinger siden byggeår Det er sannsynlig sementrør dreneringsrør rundt grunnmur som vanlig på byggetidspunktet Det er ingen tegn til svikt drenering - det er synlig tørt i krypkjeller så langt det er mulig å se Det vurderes å komme begrenset med overflatevann fra overliggende arealer inn til boligens ringmur Det er normalt at funksjon drenering er redusert i forhold til alder selv om det ikke er synlig noe negative avvik TG sette til TG 2 pga alder Levetid Antatt normal levetid for drenering år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Vurdering TG: 2 Yttervegger er bindingsverk med utvendig stående bordkledning fra byggeår Kledningen vurderes ok vedlikeholdt Jevnlig vedlikehold anbefales Ved stikktagninger målt tørre verdier i kledningen Det er i forhold til alder påregnelig med stedvise utskiftning av utvendig kledning spesielt på værutsatte vegger Det er satt TG 2 genrelt i forhold til alder og påregnelig slitasje Levetid Antatt normal levetid for trepanel år Antatt normal levetid for trepanel Reparasjon år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Vinduer og dører Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vurdering TG: 2 Vinduer er med 2 lag isolerglass og koblede vinduer ( to rom i bakkant ) Store stuevinduer med glass fra 1983/1984 Vinduer i kjøkken og soverom fra 2001 Malte beslag under vinduer Hovedinngangsdør er fra 2002 med glass Det er noe etablert tak med lysplater over inngangen som beskytter denne Enkel trekonstruksjon Vurderes noe spinkelt bygget - tåler ikke mye snøbelastning - antar at snøen forsvinner etterhvert på det glatte underlaget Balkongdør i stue mot vest beskyttet av tak bygget over uteplass vest Ved stikktagninger målt tørre verdier i trekledning Vaskeromsdør med glass mot nordøst er fra byggeår - ikke værpåkjent dør Det er etablert katteluke i døra Innerdører er malte dører nye fra 2007 unntatt dør til vaskerom Det er ellers ved stikktagninger må tørre verdier i utvendige karmer/kledning Det er metallbeslag under vinduer i trevegger Normal slitasje på dørvridere, låser og hengsler Tilstandsgrad satt både pga slitasje og alder Det ble ved befaring ikke observert skadde/punkterte vinduer utover nevnte forhold For å avdekke slikt kreves ofte helt spesielle lysforhold Slike lysforhold var ikke tilstede på befaringstidspunktet, men følgelig kan det likevel ikke utelukkes Store stuevinduer er mer utsatt og disse er fra 1983/1984 og har begrenset restlevetid Det kan være vanskelig å avdekke punkternig av vinduer - avhengig av lysforhold Kan derfor ikke utelukkes Det settes samlet generelt TG 2 for vinduer og dører Levetid Antatt normal levetid for trevinduer år Antatt normal levetid for trevinduer Kontroll og justering 2-8 år Antatt normal levetid for innvendige tredører år Antatt normal levetid for utvendig tredører år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Takkonstruksjon Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Takkonstruksjon er w-takstoler med taktro Det er luke i himling og adkomst til kryploft derfra Det er golv i midtsone og kryploftet besiktiget fra midtsone Det er fuktmerker i trekonstruksjon ved pipe - det er lagt ut plast på isolasjon så tydelig at her er/har fuktinntrengning Opplyst at tektekking ble lagt i ca 1990 Fuktmerker i golv i vestre del Ikke synlig vått noe sted Det har vært en del nedbør siste tiden og her ville sannsynlig vært synlig vått om her er lekkasjer idag Ikke synlig noe unormalt andre steder Det er brukt gipskledning mot takkonstruksjon nabobolig øst Det foreligger ikke dokumentasjon på ivaretatt brann/lydtetting som krav mellom to boliger Påregnelig at dette ikke er fullt ut gjennomført - det er blant annet tatt hull i gipsplate mot nabobygg for kabelgjennomføringer Taktekking TG: 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Det er decra taktekking på taket over hovedboligen Det er papptaktekking over uthus i bakkant Taktekkingen er besiktiget fra taket bodbygg og fra bakkenivå Det er ukjent alder taktekking sannsynlig ca 1990, og den er tydelig en del slitt Det er ikke synlig noe skader på tekkingen Decra er regnet å være en solid taktekking mye brukt på nye boliger idag med lang levetid Det settes TG for taktekking i forhold til alder og slitasje For papptekkingen som er ny sette TG 1 Levetid Antatt normal levetid for papptekking år Antatt normal levetid for stålplater m/belegg - (decra) år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Ingen takvinduer Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Renner, nedløp og beslag Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Takrenner og taknedløp er hvite og ser ut til å være oppgraderte - ukjent når Det er usikkert om taknedløpene er ført rør i grunnen som leder takvannet bort fra bygget Det er malte metallbeslag under vinduer i trevegg Heldekkende pipeovertrekk over tak Overgangsbeslag i graderenne mot ny del Ingen negatitive avvik registrert Levetid Antatt normal levetid for takrenne/nedløp i sink, aluminium eller plastbelagt stål år Antatt normal levetid for luftelyrer, ventilasjonshetter år Antatt normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Det er bygget stor treterrasse mot vest med tak bygget over bakre del - opplyst fundamentert med kreosotbehandlede trepåler Det er trerekkverk rundt Det er i bakkant mot nordvest bygget en bod Trekonstruksjon på støpte fundamenter Liten trapp med få trinn til utenivå sør Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Det anbefales at pipe/ildsted vurderes av det stedlige brann-/feietilsyn Det er en elementpipe pusset og malt innomhus Heldekkende pipeovertrekk over tak Det er innmontert ny peisovn i stue Ikke ubrennbart under feieluke Det ble opplyst på befaring at det kom aske på golvet siste ble ble feiet Dette må sjekkes av fagmann/feiervesen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Etasjeskillere Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Trebjelkelag med overflater som vurderes å være ok Evt ujevnheter er i tilfelle normalt i forhold til byggeår/konstruksjon Forhøyde fuktverdier i trekonstruksjon mot krypkjeller Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering TG: 2 Det er krypkjeller under hele boligen Adkomsten til krypkjeller er via luke i golv i rom ved siden av stue /vaskerom Krypkjeller besiktiget i bakre del og så langt det er mulig i forhold til fremkommelighet - det er støpte bærende bjelker på midten av huset som bæring fro bjelkelaget - der ikke mulig å komme til på sørsiden Det er besiktiget den nordre delen av krypkjeller Lav høyde - plast på bakken og gru Det er diverse bygningsavfall som er organiske materialer som trekker fukt og blir råteskadet Det er ved stikktagninger målt verdier mellom 18,5 og 19 % Dette er verdier der det kan oppstå mindre skader i trekonstruksjonen Det er derimot helt vanlige verdier man måler i alle slik krypkjeller som er en del år Det er usikkert hvor hel fuktsperren på bakken er og her er mulig noe få ventiler i forhold til ventilasjon Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere regnes for å være risikokonstruksjoner med fare for bygningsskade Selvsagt avhengig av utførelse I forhold til stikktagninger så er det en risiko for bygningsskader Skjulte skader kan ikke utelukkes Funksjon fuktsperre er sannsynlig redusert i forhold til alder Det er valgt å sette TG 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Bad, 1 etg Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Bad er nylig oppgradert av eier med fliser og vegger Flisarbeidet er opplyst gjort av eier med hjelp fra fagperson Det foreligger derfor ingen dokumentasjon på bader - eier opplyst han har bilder som kan legges fram Det er fremlagt varmerør og oppvarminger skjer ved at det fyres i ovn i stue Badet er utstyrt med vegghent wc, stor vegghengt servant og stor dusjnisje i ende av badet - litt nedsenket i forhold til golvnivå resten av badet Selger opplyste sprekk i fli i motsatt side av der dusjen er montert Dette skjedde i forbindelse med etablering av nytt ildsted i stue Det er lokalt fall til sluk i dusjnisjen Det er flatt badegolv uten dørterskel til soverom Minner om krav til fall til sluk i alle våtrom Ukontrollert vann utover golvet vil her være en risiko vil renne ut på golvet i soverommet Selger opplyst etter befaring at han vil monterte fotlist/forhøye dørterskel for å unngå at dette kan skje Det er ventil i himling + luftevindu Ikke mekanisk avtrekksvifte som vanlig i nye bad Det er foretatt fuktsøk i våtsone uten å avdekke noe unormalt Ikke noe unormalt synlig i krypkjeller Det dusjes rett på flislagte vegg/golvflater Fuktbelastningen i våtsone er erfaringsvis en risiko og at det er ofte forbundet med fuktskader i dusjnisjer hvor det dusjes rett på flisoverflater Levetid Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar år Antatt normal levetid for plastsluk, støpejernssluk år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Vaskerom Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 2 Vaskerom utstyrt med skyllekar nedfelt i underskap 300 l bereder - todelt bereder Det er golvvarmerør som går i sløyfe via peisovn som sørger for golvvarme i badet Koblingspunkt for rør mot yttervegg i skap under Sluk i golv foran skap Flatt badegolv Ved fuktsøk ingen negative avvik avdekket Ventil i himling Levetid Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for vinylgulv år Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk år Bereder er ikke undersøkt - til det kreves spesialutstyr og spisskompetanse Det gjøres oppmerksom på at det ikke er uvanlig med funksjonssvikt på beredere over år De kan imidlertid vare over 30 år Det vises til levetidsbetraktninger Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 2 Det er eik kjøkkeninnredning fra ca 1992-tallet som er malt hvit med laminat benkeplate Kjøkkenvifte Integrert oppvaskmskin og integrert komfyr med keramisk platetopp Benkebereder av eldre dato Usikkert om avløp fra ekspansjonskran er koblet til avløpssystem Bør vurderes skiftet - luke for koblinger er åpnet som tyder på at det er foretatt reparasjoner Visulet synlig at bereder er av eldre dato Vanninntak i kjøkkenbenk med stoppekrane Funksjoner vurderes intakt Normal slitasje Det er opprekking av parkett foran oppvaskbenk sannsynlig i forbindelse med vannsøl Det er foretatt fuktsøk foran oppvaskbenk og kjøleskap uten å avdekke noe unormalt Normal brukstid kjøkkeninnredninger er år Bereder er ikke undersøkt - til det kreves spesialutstyr og spisskompetanse Det gjøres oppmerksom på at det ikke er uvanlig med funksjonssvikt på beredere over år De kan imidlertid vare over 30 år Det vises til levetidsbetraktninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Innvendige overflater Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Golv: Parkett/laminatgolv/golvbelegg Vegger: Fliser/malt strie/malt trepanel Himlinger: Hvite plate Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Ingen innvendige trapper Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 VVS Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vurdering TG: 2 Vannrør er kobberrør fra byggeår Nye rør i bad og vaskerom i forbindelse med etablerng av nytt bad er plast rør-i-rørsystem Plast rør i rør sannslig lagt til bad Det er plastrør avløpsrør og plast sluk i bad Det er ikke kjent om det er foretatt oppgraderinger av utvendige vann og avløpsrør til utvendig tilknytningspunkt offentlig nett Det er sannsynlig sementrør bunnledninger som vanlig byggetidspunktet Ikke kjent om det er oppgradert ledninger Ingen tegn på at noe ikke fungerer Rørene er ikke kontrollert Det trenges spesielt utstyr til kontroll av både vannrør og avløpsrør Levetid Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år Antatt normal levetid for kobberrør år Antatt normal levetid for galvanisert rør år Antatt normal levetid for avløpsledninger av støpejern år Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk år Bereder er ikke undersøkt - til det kreves spesialutstyr og spisskompetanse Det gjøres oppmerksom på at det ikke er uvanlig med funksjonssvikt på beredere over år De kan imidlertid vare over 30 år Det vises til levetidsbetraktninger Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Vurdering TG: 2 Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da det krever spesiell kompetanse og autorisasjon Det gjørees oppmerksom på at takstmann har begrensede kunnskaper om elanlegg og derfor dette ikke kommentert Heller ikke visuelle feil kommenteres om det fremgår spesielt nedenfor Sikringsskap med skrusikringer Det er ikke kjent med noe pålegg fra el-tilsyn Samsvarserklæring på elektroarbeider utført etter ligger i sikringsskap Samsvarserklæring er et offentligrettslig krav etter denne dato og derfor et viktig dokument Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Terrengforhold Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering TG: 2 Det er tilnærmet flat tomt - kanskje svakt hellende mot sør Oppsatt mur kant i bakkant av boligen Derfor vurdert begrenset med vannsig og overflatevann inn til husets ringmur I prinsippet bør ideelt bearbeide området rundt en bolig slik at det er fall fra huset i alle retninger I prinsippet vil da alt overflatevann bli ledet bort fra huset Uthus Vurdering TG: 2 Uthus av eldre dato sannsynlig 1972 med trekonstruksjon - delevegg i fremtidig tomtegrense til nabohuset Det er ny papptekking på taket Det er tydelig at det har vært taklekkasjer i uthuset - dette godt synlig i ene hjørnet Fuktskadet himling ikke skiftet Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Verdi- og lånetakst Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold Det er etablert boligområde i hovedsak utbygget på 1960/1970-tallet Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Panteattest ikke vurdert Bør alltid innhentes ved eierskifte Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

19 Tomt / område / miljø 2 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Tomteareal (m ) Type tomt ca 558 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Eiendommen er beliggende i lett flatt/skrånende terreng i etablert boligområde i sydvendt terreng mellom Sykkylven sentrum og Aure fergekai Det er sydvendt boligområde Det er avkjørsel fra hovedvegen i Ullavika v/maxbo og eiendommen ligger vest for denne etter man har kjørt opp bakken Den ligger blant etablert boligbebyggelse Det regnes å være sentrumsnært og et attraktivt boligområde i sydvendt terreng Ullavika skule og barnehage like ved Avstander til Sykkylven sentrum er ca 1 km med ungdomsskole, videregående skole og idrettsanlegg, butikker etc Gode muligheter for idrettslige aktiviteter i Sykkylven IL sitt idrettsanlegg med idrettshall Flotte skianlegg på Fjellsetra og Strandafjellet Fint turområde Småbåthavn Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett Det er mottatt en kopi av delingsforretning som er sendt til Sykkylven Kommune der oppgitt samlet tomteareal er ca derav ca 558 m2 blir tomtearealet for denne seksjonen Det er gruset adkomstveg til eiendommen fra sør - flat adkomst med biloppstillingsplasser ved hovedingang Det er gruset adkomt Etablert tak over hovedinngangen Det er stakittgjerde mot offentlig veg og det er gjerde i bakkant til nabo Opparbeidet plenareal på vestsiden Det er bygget en treterrasse med tak over deler av terrassen mot vest Bod i bakkant Den er tett i bakkant med dør til uteareal der Det er tredekke på areal mellom uthus og bolig Passasje mellom uthus og naboeiendom øst Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 25 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 18 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

20 Markedsanalyse Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno En bolig fra 1972 med attraktiv beliggenhet i etablert boligfelt like ved Ullavika Skule i Sykkylven Sentrumsnært og gangbar avstand til sentrum Boligen er bygget sammen med nabohus mot øst i 2002 og modernisert/oppusset da + en del i 2011 med bl annet nytt bad Romslig hageareal med lekehytte plassert i nordvestre hjørne Uthus er delt med nabo - oppsatt skillevegg Fin terrasse på vestsiden Det vises forøvrig til rapport Fastsatte salgsverdi gir uttrykk for hva man kan forvente for eiendommen; størrelse, standard, tilstand og beliggenhet tatt i betraktning Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 19 av 19 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund