Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling RAPPORTANSVARLIG: Byggtakst Møre AS Gnr 4 Bnr 23 Snr Sorenskriver Bulls gt 12, Kommune: 1528 Sykkylven Befaringsdato: Rapportdato: steinar@moretakstno

2 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Konklusjon / sammendrag Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Egne premisser Panteattest innhentes av megler eller den som står for den juridiske delev av eiendomsoverdragelsen og alltid i forbindelse med eierskifte Denne ikke innhentet Det forutsettes at seksjoneringen godkjennes av Sykkylven Kommune - foreligger ikke godkjent på befaringsdagen Gammel del er kalt snr 1 og ny del snr 2 Befaring Rekvirent: Anders G Myking Takstingeniør: Takstingeniør Steinar Åkre NITO Takst Takstingeniør Steinar Åkre Befaringsdato: Tilstede: Anders G Myking (delvis) og Therese Melseth Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Therese Melseth 2 Tomteareal: 336m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 4 Bnr 23 Snr 2 Adresse: SYKKYLVEN Dokumentkontroll Hjemmelsinfo fra Norges Eiendommer Plan og fasadetegninger Situasjonskart Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Bilder Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Egenerklæring er utfylt av selger og de punktene som er bemerket der er gjennomgått på befaringen De som vurderes å ha betydning for eiendommen er kommentert i selve rapporten Andre opplysninger På eiendommen er det en bolig fra 1972 som m i 2002 ble tilbygget en egen boenhet på samme tomt Disse to delene er planlagt skal seksjoneres og det er innsendt kommunen for godkjenning Godkjenning foreligger ikke på befaringsdagen Det foreligger et brev fra kommunen der det etterlyses noe mer dokumentasjon/informasjon Rapporten er utarbeidet med forbehold om at seksjoneringen godkjennes Dette gjelder for begge seksjonene Det er fysisk skille på tomten mellom boenheten med egen adkomst For utvendige forhold så vurderes disse ryddige entydige Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Konklusjon Rapporten er basert på den visuelle besiktningen og stikktagninger/målinger gjort på befaring og kommentert i rapporten Det bemerkes videre at der kan være skjulte feil og mangler som ikke avdekkes før man går til destruktive inngrep ved riving osv Det vises til undersøkelsenivå side 1 og 2 i innledningen På bakgrunn av befaring, kontrollmålinger, fuktsøk, fuktmålinger samt mottatte dokumenter for eiendommen bemerkes noen punkter som vurderes å ha betydning for eiendommen Det kan videre være spørsmål til tilstandsgrader som er forklart side 3 i rapporten Boligen (gammel del) er fra 1972 og tilbygget egen boenhet mot øst Det er idag to adskilte boenheter med egen utvendig adkomst Det er siste året opplyst foretatt ombygging ved at en trapp er fjernet i gammel del og fysisk skille mot ny del er etablert Det var før trapp fra gammel del til loft slik at eiendommen fungerte som en generasjonsbolig Gammel del ble vesentlig oppgradert/oppusset da tilbygget del ble oppført i 2002 Alle rom ble oppusset Rapporten her gjelder del øst dvs snr 2 som ble bygget i 2002 Denne boligdelen er fra 2002 og har moderne og lyse overflater Det bemerkes at det ikke er golvvarme i bad som er noe uvanlig i nyere boliger Det gjøres oppmerksom på at der er forhold som ikke er omtalt i punktene under som må gjøres noe med Følgende punkter bemerkes: * Noe malingsslitt utvendige karmer på noen vinduer * Det mangler vrider utvendig på begge balkongdører * Vaskerom med flatt golv og tre golvlister Sannsynlig ikke bygget som våtrom * Det er krypkjeller under hele huset med luke i ringmur midt i fronten Dette gjøres oppmerksom på er en risikokonstruksjon med fare for bygningsskader - ingen negative forhold observert her Den har vanskelig adkomst Det kommenteres at nedstikk avløpsrør to steder ikke er koblet sammen med oppstikk fra grunnen Opplyst å være duk under sand - antas dette er tilfredsstillende fuktsperre som stopper fukt/jordfordampning fra grunnen Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig 2002 Underskrifter Ålesund, Takstingeniør Steinar Åkre Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Bygg : Enebolig Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - vertikaldelt - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 2 etg etg Sum bygning Bygg A: Enebolig - vertikaldelt - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 2 etg Trappegang, loftstue, bad, 3 soverom Bod 1etg Entre, stue, kjøkken, bad, soverom, vaskerom 2 boder Bygg B: Uthus/frittstående bod - arealer 2 2 Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Bygg B: Uthus/frittstående bod - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Kommentarer til arealberegningen Arealene er utregnet fra tegninger og kontrollmålt på stedet og tillagt justeringer for utforede vegger, og er beregnet utifra NS (Norsk standard) 3940 Det gjøres spesielt oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke er sammenfallende med kravene i NS 3940, og at det derfor kan forekomme forskjeller på hva som defineres som målbart areal Målbart areal betyr derfor ikke at arealene/romfordeling nødvendigvis er godkjent hos bygningsmyndighetene Areal for garasje er oppsatt på egen linje - inngår i boligens BRA-areal Kommentarer til planløsningen Åpen løsning stue/kjøkken Stort soverom i hovedetg 3 soverom + loftstue i 2 etg Romslig bolig med bad i begge etasjer Bare en lite bod i 2 etg - ellers dekkes bodbehov evt i uthus Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Støpt ringmur på faste masser Det er relativ flat tomt og midt i boligfelt relativt flatt på tomten bak og derfra skrånende mot fjellside Byggegrunn vurderes solid Ingen tegn til noe unormalt Ingen synlige sprekker i ringmur Det er ikke foretatt grunnundersøkelser Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Ikke kjeller - støpt ringmur Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Drenering Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Det er ikke kjent om det er foretatt noe oppgraderinger siden byggeår Det er sannsynlig plast dreneringsrør rundt grunnmur som vanlig på byggetidspunktet Det er ingen tegn til svikt drenering - det er synlig tørt i krypkjeller så langt det er mulig å se Det er oppsatt murkant i bakkant av huset som begrenser fuktinnsiget inn til bygget Det vurderes ikke å komme overfatevann fra overliggende arealer inn til boligens grunnmur TG 1 Levetid Antatt normal levetid for drenering år Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Yttervegger er bindingsverk med utvendig liggende bordkledning Jevnlig vedlikehold anbefales Vedlikehold vurderes ok Ved stikktagninger målt tørre verdier i kledningen Levetid Antatt normal levetid for trepanel år Antatt normal levetid for trepanel Reparasjon år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Vinduer og dører Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vinduer er med 2 lag isolerglass Anmerkes noe malingsslitte karmer utvendig et par steder Mangler beslag under vindu og balkongdør øst i 2 etg Dette har selger opplyst etter befaring at vil bli montert Hovedinngangsdør er hvitmalt med glass i østvegg- Det er i tillegg uttrekt tak over døra Ikke værpåkjent Balkongdør i front med to lags isolerglass mot sør er værpåkjent Noe slitt kledning under vindu Dette er kledning som trenger årlig vedlikehold Ved stikktagningen målt noe forhøyde verdier i nedre kant Balkongdør 2 etg øst ikke tilsvarende værpåkjent mot øst Det er ellers ved stikktagninger må tørre verdier i utvendige karmer/kledning Det er metallbeslag under vinduer i trevegger Der mangler beslag under dørterskel balkongdør 2 etg med fare for fuktinntrengning i ytterveggs konstruksjon Innerdører er hvitmalte dører Normal slitasje på dørvridere, låser og hengsler Tilstandsgrad satt både pga slitasje og alder Det ble ved befaring ikke observert skadde/punkterte vinduer utover nevnte forhold For å avdekke slikt kreves ofte helt spesielle lysforhold Slike lysforhold var ikke tilstede på befaringstidspunktet, men følgelig kan det likevel ikke utelukkes Disse vinduene er såpass nye at de er vurdert å ha lang restlevetid Det settes samlet generelt TG 1 for vinduer og dører Levetid Antatt normal levetid for trevinduer år Antatt normal levetid for trevinduer Kontroll og justering 2-8 år Antatt normal levetid for innvendige tredører år Antatt normal levetid for utvendig tredører år Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Takkonstruksjon antas å være takstolkonstruksjon med sutakplater - den er skjult og har ingen adkomst for besiktigelse Ingen synlige tegn innvendig på at noe er galt med takkonstruksjon i forhold til lekkasjer Det er lagt beslag i graderenne overgang gammel del Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Taktekking Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno TG: 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Det er decra taktekking på taket over hovedboligen Det er pappshingel taktekking over nytt tak bygget over bakre del av huset sammen med tak uthus Taktekkingen er besiktiget fra balkong øst + fra tak over uthus Det er ingen tegn til noe unormalt vedrørende taktekkingen Decra er regnet å være en solid taktekking mye brukt på nye boliger idag med lang levetid For pappshingel så er ikke levetiden så lang Det er opplyst fra selger at det er fysisk skille med to lag gipskledning påsatt det nye huset mot gammel del i 2002 Det foreligger ikke dokumentasjon på brann/lydtetting som krav mellom to boliger oppfyllt Levetid Antatt normal levetid for papptekking år Antatt normal levetid for pappshingel år Antatt normal levetid for stålplater m/belegg - (decra) år Overlys, takluker mm Undersøkelsen omfatter visuell vurdering Takvindu er veluxvindu på bad Ikke synlig noe unormalt fra innsiden Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Takrenner og taknedløp er aluminiums takrenner fra byggeår Taknedløpene er ført til oppstikkende rør fra bakkenivå Det er metallbeslag under vinduer i trevegg Mangler beslag under vinduer 2 etg øst Heldekkende pipeovertrekk over tak Overgangsbeslag i graderenne mot gammel del Ingen negatitive avvik registrert utover det som er nevnt over Levetid Antatt normal levetid for takrenne/nedløp i sink, aluminium eller plastbelagt stål år Antatt normal levetid for luftelyrer, ventilasjonshetter år Antatt normal levetid for beslag Overgang tak/vegg beslag/skottrenne år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Det er bygget balkong ca 5,5 m2 i 2 etg som danner tak over inngangsparti Dette er tett balkong med malt trerekkverk rundt Rekkverkshøyde vurderes ok Treterrasse i 1 etg i front mot sør med malt trerekkverk rundt Levegg mot nabo Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Det anbefales at pipe/ildsted vurderes av det stedlige brann-/feietilsyn Det er en elementpipe pusset og malt innomhus Heldekkende pipeovertrekk over tak Ingen ildsted montert Ikke ubrennbart under feieluke Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Trebjelkelag med overflater som vurderes å være ok Evt ujevnheter er i tilfelle normalt i forhold til byggeår/konstruksjon Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Rom under terreng Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Det er krypkjeller under hele boligen Det er luke i front av ringmur Adkomsten til krypkjeller ikke tilfredsstillende for besiktigelse Veldig lavt under - bør etableres luke i treterrasse Deler av krypkjeller besiktiget så langt det er mulig i forhold til fremkommelighet - det er den sørvestre del som m er besiktiget Lav høyde og rørføringer begrenser besiktigelsen av hele krypkjeller Det forutsettes at det er tilsvarende utførelse over hele krypkjelleren Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere regnes for å være risikokonstruksjoner med fare for bygningsskade Selvsagt avhengig av utførelse Det er opplyst lagt duk med grus over - antas at denne duken har egenskaper for å stopp fukt fra bakken tilsvarende plastfolie som oftest er brukt Det er ikke observert noe negative avvik i forhold til fukt eller skader Det er ved stikktagninger målt tørre verdier i overliggende trekonstruksjon Det er brukt trykkimpregnerte lekter under asfaltplater som er mot overliggende bjelkelag Det er etablert godt med ventiler i ringmur Det anmerkes at det er to rørstusser/rør som kommer ned fra 1 etg som ikke er koblet til oppstikkende rør fra grunnen Dette bør sjekkes ut nærmere - ikke noe fukt rundt her I forhold til at ingen negative avvik er registrert og at her oppfattes å være tørt så settes TG 1 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Bad, 1 etg Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 2 Bad i 1 etg er med våtromsbelegg med oppbrett oppetter vegg med hulkil - opplyst lagt av fagfolk Det er klart fagmessig utførelse Det er fliser på vegg Flisarbeidet er opplyst gjort av eier med hjelp fra fagperson Det foreligger derfor ingen dokumentasjon på flisarbeider baderom - regner med at dette foreligger på golvbelegget gjort av malerfirma - dokumentasjon ikke mottatt Det er ikke golvvarme Stråleovn montert på vegg ved himling Badet er utstyrt med wc, dusjhjørne med skyvedører og stedbygget/flislagt benk med dobbelservant nedfelt i plate Det er hyller under Ventil + luftevindu - ikke mekanisk avtrekksvifte som vanlig i nye bad Det er foretatt fuktsøk i våtsone uten å avdekke noe unormalt Ikke noe unormalt synlig i krypkjeller Det er to sluker i badet - ene i dusjhjørnet Det er kontrollert et lite fall til sluk - ellers ganske flatt badegolv Golvbelegg er klemt i sluk - en sikker overgang sluk/tett badegolv Det dusjes rett påflislagte vegg/golvbelegg i våtsone Fuktbelastningen på vegg i våtsone er erfaringsvis en risiko og at det er ofte forbundet med fuktskader i dusjnisjer hvor det duses rett på flisoverflater TG mellom 1 og 2 Det er valgt å sette TG 1, men den nærmer seg TG 2 Levetid Antatt normal levetid for vinylgulv år Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar år Antatt normal levetid for plastsluk, støpejernssluk år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Bad, 2 etg Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Bad i 2 etg har tilsvarende utførelse som 1 etg Flisarbeidet er også her opplyst gjort av eier med hjelp fra fagperson Det foreligger derfor ingen dokumentasjon på bader - eier opplyst han har bilder som kan legges fram Det er ikke golvvarme Badet er utstyrt med wc, badekar, dusjhjørne med skyvedører og stedbygget/flislagt benk med dobbelservant nedfelt i plate Det er hyller under Ventil + takvindu - ikke mekanisk avtrekksvifte som vanlig i nye bad Det er foretatt fuktsøk i våtsone uten å avdekke noe unormalt Det er også her to sluker i badet - ene vi dusjhjørnet Det er kontrollert tilnærmet flatt badegolv Det er ved test funnet ut at det stort sette renner vann i sluk ved dusjing - må belage seg på å bruke svabe for å få bort alt vannet ved dusjingselger opplyst at det kommer noe vann utpå golvet ved dusjing Det gjøres oppmerksom på at det er krav til fall til sluk i nye bad idag Golvbelegg er klemt i sluk - en sikker overgang sluk/tett badegolv Det dusjes rett på flislagte vegg/golvbelegg i våtsone Fuktbelastningen på vegg i våtsone er erfaringsvis en risiko og at det er ofte forbundet med fuktskader i dusjnisjer hvor det duses rett på flisoverflater TG mellom 1 og 2 Det er valgt å sette TG 1, men den nærmer seg TG 2 Levetid Antatt normal levetid for vinylgulv år Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for utslagsvask, servant, klosett, badekar år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Vaskerom Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vaskerom utstyrt noe innredning - nedfelt skyllekar i underskap 120 l bereder vegghengt Sluk i golv - golvbelegg klemt i sluk Flatt badegolv og tre golvlister tyder på at det er ikke bygget som våtrom med tett overgang golv/vegger - krav til våtrom nye våtrom Ved fuktsøk ingen negative avvik avdekket Levetid Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for vinylgulv år Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk år Bereder er ikke undersøkt - til det kreves spesialutstyr og spisskompetanse Det gjøres oppmerksom på at det ikke er uvanlig med funksjonssvikt på beredere over år De kan imidlertid vare over 30 år Det vises til levetidsbetraktninger TG 2 for bereder Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Det er kjøkkeninnredning med bjørk fronter og takhøye skap Integrert keramisk platetopp - sprekk i denne Integrert stekeovn Laminat benkeplate Fliser på vegg mellom overskap og underskap Kjøkkenventilator Funksjoner vurderes intakt Normal slitasje Det er foretatt fuktsøk foran oppvaskbenk og kjøleskap uten å avdekke noe unormalt Normal brukstid kjøkkeninnredninger er år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Innvendige overflater Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Golv: Parkett/golvbelegg Vegger: Fliser/malt strie Himlinger: Hvite plater/malt trepanel Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Tretrapp med tette stusstrinn Rekkverk indre vange - håndlist på vegg Vurdert ok ref dagens krav Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 VVS Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vannrør er plast rør i rør system fra byggeår Disse er synlige i vaskerom og bod hvor vanninntaket er Det er plastrør avløpsrør og plast sluker i bad og vaskerom Det er to rørstusser/rørender som kommer gjenom bjelkelag til underetg som ikke er koblet til oppstikkende rør Det bør sjekkes Det er ikke kjent om det er foretatt oppgraderinger av utvendige vann og avløpsrør til utvendig tilknytningspunkt offentlig nett Det er synlig plast bunnlendinger som vanlig på byggetidspunktet Ikke kjent om det er oppgradert ledninger Ingen tegn på at noe ikke fungerer Rørene er ikke kontrollert Det trenges spesielt utstyr til kontroll av både vannrør og avløpsrør Levetid Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år Antatt normal levetid for kobberrør år Antatt normal levetid for galvanisert rør år Antatt normal levetid for avløpsledninger av støpejern år Antatt normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk år Bereder er ikke undersøkt - til det kreves spesialutstyr og spisskompetanse Det gjøres oppmerksom på at det ikke er uvanlig med funksjonssvikt på beredere over år De kan imidlertid vare over 30 år Det vises til levetidsbetraktninger Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el fagmann Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor Vurdering TG: 2 Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da det krever spesiell kompetanse og autorisasjon Det gjøres oppmerksom på at takstmann har begrensede kunnskaper om elanlegg og derfor dette ikke kommentert Heller ikke visuelle feil kommenteres om det fremgår spesielt nedenfor Sikringsskap med automatsikringer Det er ikke kjent med noe pålegg fra el-tilsyn Samsvarserklæring på elektroarbeider utført etter må fremskaffes/ligge i sikringsskap Samsvarserklæring er et offentligrettslig krav etter denne dato og derfor et viktig dokument Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

18 Terrengforhold Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering TG: 2 Det er tiltomt - kanskje svakt hellende mot sør Oppsatt mur kant i bakkant av boligen Derfor ikke vurdert noe vannsig og overflatevann inn til husets ringmur I prinsippet bør ideelt bearbeide området rundt en bolig slik at det er fall fra huset i alle retninger I prinsippet vil da alt overflatevann bli ledet bort fra huset Uthus Vurdering TG: 2 Uthus er opplyst oppsatt i 2002 Det er delvis bygget av brukte materialer fra garasje som ble revet Delevegg i fremtidig tomtegrense til nabohuset Det er ny papptekking på taket Det er tydleig at det har vært taklekkasjer i uthuset - dette opplyst var før ny taktekking ble pålagt i 2009 Mest synlig i den andre delen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 17 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

19 Verdi- og lånetakst Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold Det er etablert boligområde i hovedsak utbygget på 1960/1970-tallet Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Panteattest ikke vurdert Bør alltid innhentes ved eierskifte Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 18 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

20 Tomt / område / miljø 2 Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Tomteareal (m ) Type tomt ca 336 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Eiendommen er beliggende i lett skrånende terreng i etablert boligområde i sydvendt terreng mellom Sykkylven sentrum og Aure fergekai Det er sydvendt boligområde Det er avkjørsel fra hovedvegen i Ullavika v/maxbo og eiendommen ligger vest for denne etter man har kjørt opp bakken Den ligger blant etablert boligbebyggelse Det regnes å være sentrumsnært og et attraktivt boligområde i sydvendt terreng Ullavika skule og barnehage like ved Avstander til Sykkylven sentrum er ca 1 km med ungdomsskole, videregående skole og idrettsanlegg, butikker etc Gode muligheter for idrettslige aktiviteter i Sykkylven IL sitt idrettsanlegg med idrettshall Flotte skianlegg på Fjellsetra og Strandafjellet Fint turområde Småbåthavn Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen er tilknyttet offentlig vei-, vann- og avløpsnett Det er mottatt en kopi av delingsforretning som er sendt til Sykkylven Kommune der oppgitt samlet tomteareal er ca derav ca 336 m2 blir tomtearealet for denne seksjonen Det er gruset adkomstveg til eiendommen fra sør - flat adkomst med biloppstillingsplasser i front av terrasse Det er grusgang til hovedinngang fra øst midt på huset Det er bygget et tak ut fra bakkant av huset til uteareal der Det er murkant mot tilstøtende plenareal bak huset Taket bak henger sammen med tak over uthuset Det er gjerde mot nabo nord Oppsatt tett platevegg mot nord som skjermer uteplass der Der er gjerde mot eiendom nord Det er liten grusgang/passasje mellom gjerde og uthuset til naboeiendom mot vest Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 7 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse En bolig fra 2002 med attraktiv beliggenhet i etablert boligfelt like ved Ullavika Skule i Sykkylven Sentrumsnært og gangbar avstand til sentrum Boligen er bygget sammen med nabohus mot vest Gjerde i front Uthus er delt med nabo - oppsatt skillevegg Et avskjermet uteareal i bakkant Fin terrasse i front Romslig i forhold til parkering Det vises forøvrig til rapport Fastsatte salgsverdi gir uttrykk for hva man kan forvente for eiendommen; størrelse, standard, tilstand og beliggenhet tatt i betraktning Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 19 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

21 Verdikonklusjon Gnr: 4 Bnr: 23 Sorenskriver Bulls gt 12, steinar@moretakstno Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 20 av 20 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund