Endringer i rammebetingelser

Transkript

1 Endringer i rammebetingelser Henning Lauridsen, avdelingsdirektør/advokat, NBBL

2 Finansdepartementets forslag Den sende Finansdepartementet ut forslag om å oppheve unntaket for mva for forvaltningstjenester fra bbl til tilknyttede brl på høring Unntaket for omsetning av forvaltningstjenester fra et bbl til tilknyttede brl er gitt i merverdiagiftslovens 3-16 der det heter: Omsetning av forvaltningstjenester fra et boligbyggelag til et tilknyttet borettslag er unntatt fra loven. Side 2

3 Finansdepartementets forslag Begrunnelsen for unntaket i 2001-forarbeidene til mva-loven: Etter en konkret vurdering har imidlertid departementet kommet til at det bør gis unntak fra avgiftplikten på forvaltningstjenester som boligbyggelagene omsetter til tilknyttede borettslag. Det er ved denne vurderingen blant annet lagt vekt på at en eventuell avgiftsplikt på omsetning av forvaltningstjenester fra boligbyggelagene til tilknyttet borettslag vil kunne ha uheldige konsekvenser for forvaltningsstrukturen i boligsamvirket, noe som ikke er ønskelig. På denne bakgrunn foreslår departementet at forvaltningstjenester som boligbyggelagene omsetter til tilknyttede borettslag unntas fra merverdiavgiftsplikten. Side 3

4 Finansdepartementets forslag Departementets begrunnelse for å fjerne unntaket: Sikre staten inntekter Hindre konkurransevridning Enklere regler fører til lavere kostnad for næringslivet og myndighetene Side 4

5 Arbeid med saken fra NBBLs side Styret i NBBL har gått inn for at det skal arbeides for å beholde unntaket I arbeidet har NBBL blant annet brukt følgende argumenter: Forholdet mellom bbl og tilknyttet brl er noe annet enn et vanlig forretningsforhold (bbls formål, dobbelt medlemsskap, forkjøpsrett, andelseiernes innflytelse over bbl) Den tette koblingen bbl/tilknyttet brl har bidratt til et bra selveierdemokrati og en godt vedlikeholdt boligmasse Gjeldende mva-regler er enkle praktisere Mva vil føre til økte boutgifter for beboere i boliger (anslag kr hver for tilkn brl) Side 5

6 Arbeid med saken fra NBBLs side Møte med politikere på Stortinget: Anders Skjelstad (V) Bård Vegar Solhjell og Karin Andersen (SV) Helga Pedersen og Stine Renate Håheim (AP) Terje Breivik (V) Hans Andreas Limi (FrP) Sigurd Hille og Morten Skauge (H) Hans Olav Syversen (KrF) Side 6

7 Arbeid med saken fra NBBLs side Andre aktiviteter Pressemelding «Borettslag påføres ny avgift» Høringsuttalelse avgitt Side 7

8 Statsbudsjettet ble lagt frem Regjeringens forslag: 3-16 oppheves Regjeringens begrunnelse: Den opprinnelige begrunnelsen for unntaket er ikke lenger tilstrekkelig god for å beholde det Det må legges større vekt på at unntaket kan virke konkurransevridende Der boligbyggelag yter tjenester til andre enn de tilknyttede borettslagene blir det vanskelig avgrensningsspørsmål Det er ikke grunn til å sammenligne nærheten mellom bbl og tilknyttet brl med den kontrollsfæren som gjelder mellom fellesregistrerte selskaper slik NBBL gjør Side 8

9 Arbeid med saken etter statsbudsjettet Høring i Finanskomiteen på Stortinget Aps alternative budsjett: unntaket opprettholdes Ingen ting om mva i budsjettavt med mellompartiene av Side 9

10 Hvis mva innføres fra Økt fradragsrett for BBL for anskaffelser foretatt og senere. Andelseiernes medlemskontingent til BBL Det blir ingen endring som følge av oppheving av unntaket I 2001 var NBBLs vurdering at det ikke skal legges mva på medlemskontingenten - dette er fortsatt vurderingen BBL som leier lokaler mva kan øke utleiers fradragsmulighet; foruts reforhandling av leieavtalen Side 10

11 Mva konkurranse om tilknyttede lag Bytte av forretningsfører fra et BBL til forvalter utenfor boligsamvirket fører av og til tvister om: Tilknytningsforholdet Ikke alle skjønner at tilknytningsforholdet står på egne bein selv om forretningsførerkontrakten sies opp Medlemskontingenten til boligbyggelaget Motstand mot å kreve inn kontingent til BBL Side 11

12 Mva konkurranse om tilknyttede lag Ved bytte av forretningsfører fra et BBL til «ekstern» oppstår det av og til usikkerhet og tvister om, forts: Forkjøpsrett Liten vilje i styret til å håndheve forkjøpsrett Styre ønsker å håndheve forkjøpsretten selv uten bbls innblanding Ny forretningsfører ønsker å sørge for håndheve forkjøpsretten på styrets vegne Finansiering og gjennomføringen av forkjøpsrett Side 12

13 Mva konkurranse om tilknyttede lag Hvis BBL får forretningsførsel for annet BBL: Normalt ikke problemer Viktig å opptre ryddig på begge sider Hvis noen utenfor boligsamvirket overtar forretningsførsel Viktig å gi det tilknyttede laget klar og god informasjon om at tilknytningen, kravet om dobbelt medlemskap og forkjøpsretten vil bestå Side 13

14 Rammevilkår for bygging Statlige planretningslinjer for samordnet bolig- areal- og transportplanlegging av Første gang bolig kommer med! Skal legges til grunn ved offentlig planlegging/vedtak «4.3. I by-og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges vekt på særkig høy aralutnyttelse, fortetting og transformasjon. I området med stort utbyggingspress bør det legges til rette for arealutnyttelse utover det som er typisk». Betydning praksis? tema på frokostmøtet i morgen Side 14

15 Rammevilkår for bygging 5-års regelen for private reguleringsplaner Pbl 12-4 femte ledd fastsetter at bygge- og anleggstiltak som er hjemlet i detaljregulering basert på et privat planforslag, må påbegynnes innen fem år etter at planen er vedtatt. Regjeringens forslag av Er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter 12 11, ikke satt i gang senest ti år etter at planen er vedtatt, skal kommunen før avgjørelse av byggesøknad for nye utbyggingsområder etter planen, påse at planen i nødvendig grad er oppdatert. Under komitebehandling på Stortinget sluttet Energi- og miljøkomiteen seg til regjeringens forslag Side 15

16 Rammevilkår for bygging Innsigelser i plansaker etter pbl Nye retningslinjer Innsigelser kun når det er nødvendig for å ivareta nasjonale og viktige regionale interesser eller andre interesser av stor samfunnsmessig betydning Rundskriv med supplering fra Jan Tore Sanner Plansaker skal behandles så raskt og effektivt som mulig Boligbygging og næringsutvikling skal ikke forsinkes unødig Hensynet til lokaldemokratiet skal vektlegges sterkere Regjeringen vil vurdere om forsøksordning om å gi 4 fylkesmenn myndighet til å samordne og om nødvendig avskjære statlige innsigelser skal gjøres permanent i 2015 Side 16

17 Rammevilkår for bygging Forslaget til endringer i TEK tilgjengelighetskrav Departementets forslag av : Unntak fra tilgjengelighetskrav for inntil 50 % av boenheter på 50 m2 eller mindre, eller Krav til snusirkel reduseres fra 1,5 m til 1,4 m og skal gjelde kun i ett rom av hver funksjon Redusert UU-krav for felles uteareal for større boligområdet Lemping i kravene til gangatkomst til byggverk Høringsfrist saken ligger i KMD Side 17

18 Rammevilkår for bygging Flere andre endringsforslag under behandling Frister for innsigelser i plansaker Oppheving av lokal godkjenningsordning Forenklinger i byggesaksforskriften (SAK) Forskrift om konsekvensutredning for planer etter pbl Side 18

19 Rammevilkår for bygging Garantireglene ved salg av nye boliger fra I utførelsestiden økte garantien fra 2 % til 3 % I reklamasjonstiden økte minstestørrelsen fra 3 % til 5 % I reklamasjonstiden økte garantiperioden fra 3 til 5 år NBBL og flere andre aktører i bolig- og byggebransjen har arbeidet for en alternativ ordning Noen aktører hevder at bestemmelsen et det største hinderet for økt volum for boligbyggingen hva er bbls erfaringer? Side 19

20 Revisjon av eierseksjonsloven Et utvalg la frem forsalg til endringer i eierseksjonsloven Høringsfrist Loven har fått økt betydning for boligbyggelag pga økt bygging og forvaltning av sameier Utfordring: Varig forkjøpsrett er ikke mulig i et sameie maks 25 år Side 20

21 Eierseksjonsloven bygging i 2013 Boligbyggelagene ferdigstilte boliger (9 % av markedet) Igangsettelse: 1031 boliger i borettslag 855 boliger i sameie 139 utleie boliger Side 21

22 Eierseksjonsloven forvaltning Side 22

23 Eierseksjonsloven forvaltning boliger totalt BBLs andel er ca 30 % Side 23

24 6 Hva seksjonering kan gå ut på Avskaffe kommunens mulighet til å «synse» om inndelingen av seksjonene «Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.» FJERNES Forenkling av krav til hvilke arealer som må være fellesareal Parkeringsplasser behøver ikke å være fellesareal Unntal for HC plasser Når HC følger av reguleringsplan, så må plassene være fellesareal. Forvaltes av styret, 21, kan pålegge flytting av plass Matrikkellovens 11 (4) foreslås opphevet «Anleggseigedom kan ikkje opprettast for bygning eller konstruksjon, eller del av bygning eller konstruksjon, som tenleg kan etablerast som eigarseksjonssameige.» FJERNES Side 24

25 6 Hva seksjonering kan gå ut på Tidspunkt for seksjonering flyttes fra igangsettingstillatelse (IG) til rammetillatelse Gjelder både for nybygg og for nye bruksenheter i eksisterende bygg Slettes: «I bestående bygning kan seksjoneringen bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.» Side 25

26 Saksbehandlingsregler for kommunen 7 Tidsfrister og gebyr Maksimumstid 6 uker og fristberegning etter mal fra matrikkelloven Gebyr settes til selvkost Dissens: Mindretall ønsket maksimumsbeløp på 9 eller 15 R(med og uten befaring) 8 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjæringen Kun nekte seksjonering når: Materielle vilkår ikke er oppfylt Formelle feil ved begjæringen Rekvirenten har krav på at det treffes et seksjoneringsvedtak når betingelsene er tilstede. Side 26

27 Oppmåling av utendørs tilleggsareal 9, 2 ledd Krav om fradeling av tilleggsdel på uteareal oppheves som unødvendig Praksis som før endringen kom Tilleggsdelen kan være avgrenset av bygningsdeler dersom alle tilleggsdelens hjørner kan kartfestes på et bygg eller annen fast installasjon Avgrensning angitt med utmål når ikke festes på bygg, angis ved rett vinkel og avstand fra et punkt på et bygg/installasjon Krav om minst en linje som er felles med bygningsdel, ikke som en «øy» Krav om at situasjonskart er i målestokk Side 27

28 Kjøperett og ervervsbegrensning Oppheving av leietakers kjøperett ved seksjonering Dagens lov: Ved seksjonering har leietaker kjøperett til 80 % av salgsverdi Flertallet i utvalget foreslår å oppheve kjøperetten Oppheve forbud mot erverv av mer enn 2 seksjoner Dagens lov: Man kan ikke erverve mer enn 2 boligseksjoner Forbudet foreslås opphevet Har blitt en politisk sak og fått en del medieomtale Side 28

29 Side 29

30 Forkjøpsrett Innspill fra NBBL: Innføre regler som gir bedre rettslig grunnlag for å etablere forkjøpsrett også i eierseksjonssameier Fjerne tidsbegrensning for forkjøpsrett i løysl 6; 25 år Bruke brl som modell Ingen forslag om dette fra utvalgets side NBBL har laget standardvedtekter med forkjøpsrett Side 30

31 Vedlikeholdsansvar 17: bruksenheten Foreslår å gi samme struktur som i borettslagsloven Ikke helt like formuleringer som i borettslagsloven, men en tilnærming. Vedlikehold av våtrom og avløpsledninger lovfestes, ref. praksis og tolkning av brl. «Våtrom må vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Vedlikeholdsplikten omfatter også oppstaking og rensing av avløpsledninger frem til fellesledning, og rensing av sluk på balkong e.l. som ligger til bruksenheten.» Side 31

32 Erstatningsansvar 18, 19 og 20 Brl som modell Tar utgangspunkt i et kontrollansvar, men ansvaret er noe modifisert mht. den enkeltes ansvar. Vedlikeholdsmangler som sameieren ikke kunne kjenne til Skjult mangel, eks råteskade som utvikler seg over tid eller fabrikasjonsfeil Utenfor seksjonseiers kontroll slik at han/hun ikke kan bebreides Feil og forsømmelse som skyldes tredjemann som er engasjert for å utføre vedlikehold Hvis valget av tredjeperson var fullt ut forsvarlig Side 32

33 Salgspålegg og fravikelse Lovens utkastelsesbestemmelse (fravikelse) fungerer dårlig Ikke nye forslag basert på innvendinger fra bl.a NBBL om problemer knyttet til praktisering av disse bestemmelsen, særlig ved rettslig behandling. Side 33

34 Begrensninger i sameiermøtets myndighet Nytt 30, 2 ledd g) Bomiljøtiltak som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for den enkelte sameier på mer enn ½ G (dvs ,-), krever tilslutning Eks. installasjon av høyhastighets fibernett, hvor installasjon dekkes av alle, mens abonnement dekkes av den enkelte «kostbare luksustiltak» Kranglefanten gis vetorett - fornuftige tiltak kan bli hindret Side 34

35 Begrensninger i sameiermøtets myndighet Forslag til innskrenkning: «Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, om oppløsning av sameiet samt vedtak som er særlig inngripende eller særlig viktig, krever tilslutning fra samtlige sameiere.» Eks. «store bygningsmessige endringer, salg av fellesarealer, bomiljøtiltak eller annet» Vurdering skal skje i forhold til den enkelte sameier Gjelder både kvalitative og økonomiske vedtak, eks. større tiltak, som større utbygging eller betydelig oppgraderinger, som påfører sameierne høye utlegg over kort tid. Ikke meningen å ramme fornuftig oppgradering av eldre boligmasse. Etterinstallering av heis vil for eks ikke rammes. Alminnelig vedlikehold skal ikke rammes av bestemmelsen. Risko: Kranglefanten gis vetorett oppgradering kan hindres Side 35

36 Regnskap og revisjon I dag: Regnskap etter regnskapsloven hvis mer enn 21 seksjoner eller 9 eller flere seksjoner der mindre enn ¾ av seksjonene er boliger Forslag: Kan vedtektsfeste at også sameier større enn 21 seksjoner ikke skal føre regnskap etter regnskapslovens regler Fortsatt plikt til å ha tilstrekkelig regnskap I dag: Statsaut eller registrert revisor hvis mer enn 21 seksjoner eller 9 eller flere seksjoner der mindre enn ¾ av seksjonene er boliger Forslag: Lemping av plikten til å ha revisor Kan vedtektsfeste at sameiet ikke skal ha revisor, også i lag som fører regnskap etter regnskapsloven Side 36

37 Utbyggingsproblematikk Ikke kommet konkrete lovforslag, til tross for flere innspill Ikke nevnt i mandatet Utbygging av over tid, flere byggetrinn Kompliserte større byggeprosjekter Ikke nok tid til å fremme konkrete forslag Anbefaler videre drøftelse av mulige modeller: Utbyggingsseksjon Sterkt forenklede regler for sammenslåing av etablerte sameier Som i brl 2-13(2); avtale om borett, mens utbygger eier alle andelene i en 2-års periode Det inviteres til innspill i høringsfasen Side 37