Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst

Transkript

1 Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Vertikaldelt del av tomannsbolig SERTIFISERT TAKSTMANN Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: E-post: arild.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr:

2 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 17

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Tegninger, målebrev, skjøte og forsikringsdokumenter er ikke fremlagt og av den grunn ikke kontrollert. Årlige kostnader er ikke fremlagt og oppgitte priser er kun estimerte tall av takstmann. Side: 3 av 17

4 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Konklusjon tilstand Beskrevne bygning omhandler vertikaldelt del av tomannsbolig oppført i Arealene til denne boligen er fordelt over et plan + kjeller. Deler av kjeller er uinnredet med adkomst vis luke. De arealene er ikke målsatt. Boligens hovedetasje fremstår som i god stand sett i forhold til opprinnelse og vedlikehold. Bad er totalrenovert og kjøkkeninnredning skiftet. Innvendige overflater er oppgradert. Andre forhold: Dreneringen rundt boligens grunnmur ants å være fra boligens opprinnelse. Denne dreneringen må skiftes og det ikke på grunn av fuktgjennomslag men på grunn av alder - Yttertaktekkingen med renner og nedløp antas å være fra boligens opprinnelse og fremstår med overflateslitasjer. For øvrig er yttertaket tekket med eternittplater som ikke lengere kan brukes i Norge - Utvendige kledninger har malingsavflassing og er slitt. denne kledningen er fra boligen ble oppført Yttertrapp i betong er stedvis defekt - Ytterdør er overflateslitt - Innvendige dører er fra boligens opprinnelse. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Priser på tilsvarende boligeiendommer i Vadsø har variert etter størrelse, standard, tilstand, beliggenhet og etterspørsel. Vurdering av disse faktorene er lagt til grunne for prissetting av denne eiendommen. Beskrevne boligeiendom omhandler vertikaldelt del av tomannsbolig oppført i Boligens arealer er fordelt over et plan + kjeller med åpen trappeløsning. Boligens hovedetasje fremstår som i god vedlikeholdsmessig stand mens kjellerarealer har kjellerstandard. Deler av kjeller er et åpent rom med adkomst via luke i vegg. Etterspørselen etter boligeiendommer i Vadsø har tatt seg opp de siste årene og dette er også noe som gjelder det prismessige. Beskrevne boligeiendom antas å være av markedsmessig interesse og eiendommen antas å være kurant å omsette i dagens marked. nedenstående markedspris gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi) Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. KIRKENES, Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: Side: 4 av 17

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde/rekvirent: Forsvarsbygg v/skifte Eiendom Nord. Tlf Takstmann: Arild Vælitalo Befaring/tilstede:. - Arild Vælitalo. Takstøkonom. Tlf Ketil Tallberg. Eiendomsmegler. Tlf Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Vertikaldelt del av tomannsbolig Beliggenhet: Beskrevne boligeiendom har en beliggenhet i Vadsø. Eiendommen står oppført i gangavstand fra skoler, barnehage, div. idrettsanlegg og sentrum av byen Bebyggelsen: Bebyggelsen i området består stort sett av eneboliger og vertikaldelte tomannsboliger et rolig og barnevennlig strøk. Standard: Boligen fremstår som i normalt god stand sett i forhold til vedlikehold og opprinnelse men noe vedlikehold må påberegnes Om tomten: Tomten er en festet tomt som er i hellende terreng og opparbeidet med grøntarealer og gruset oppstillingsplass for biler. Adkomstvei: Adkomsten til eiendommen er fra asfaltert offentlig gate Tilknytning vann: Offentlig Tilknytning avløp: Offentlig Matrikkeldata 2003 VADSØ Gnr: 11 Bnr: 418 Eiet/festet: Festet Areal: 380,4 m² Arealkilde: Eiendomsdata Hjemmelshaver: Forsvaret Waraveien 10A Kommentar: Festekontrakten er ikke fremlagt Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Foto Eiendomsdata.no Andre forhold Forsikring: Selskap: Forsvaret. Side: 5 av 17

6 Bygninger på eiendommen Vertikaldelt del av tomannsbolig Vertikaldelt del av tomannsbolig Byggeår: 1966 Kilde: Eiendomsdata Anvendelse: Boligformål Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Kjeller Totalt Primær P-ROM etasje Sum bygning: Sekundær S-ROM Kommentar 14 Trapperom, gang, vaskerom, 3 boder. Luke til uinnredet rom 1 Vindfang, kott, trapperom, entre, bad, 3 soverom, kjøkken, stue 15 Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Trapperom, gang, vaskerom 3 bod 1. etasje Vindfang, gang, trapperom, entré, soverom, bad, kjøkken, stue Kott Side: 6 av 17

7 Garasje Garasje Byggeår: 1992 Anvendelse: Bilparkering Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje Bilparkering Sum bygning: Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Underetasje Sekundærareal (S-ROM) Garasjerom Side: 7 av 17

8 Konstruksjoner Vertikaldelt del av tomannsbolig Grunn og fundamenter - Vertikaldelt del av tomannsbolig Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Direkte fundamentering Grunnforholdene er ikke undersøkt med det antas at grunnforholdene består av morene og sand. Betongsålen antas å være montert på faste masser. Betongsålen har ikke isoleringer og fuktsperre. Støttekonstruksjoner Støttekonstruksjoner Støttekonstruksjoner er oppbygd i kjellerdel med adkomst via luke i betongvegg. Denne konstruksjonen er under stuegulv. Drenering - Vertikaldelt del av tomannsbolig Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Drenering Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Dreneringen antas å være fra boligens opprinnelse. Dreneringen ligger under bakkenivå og kan av den grunn ikke besiktes. På grunn av dreneringen alder anbefales den skiftet. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Vertikaldelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Yttervegger Yttervegger Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Boligens ytterveggknostruksjoner er i 4" bindingsverk som antas å ha tilsvarende isoleringer. Side: 8 av 17

9 Utvendige overflater Utvendige overflater Utvendige overflater Utvendige overflater. Utvendige overflater Utvendige overflater, grunnmur Vinduer og dører - Vertikaldelt del av tomannsbolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer Vinduer Ytterdører og porter Ytterdør og porter Ytterdør Side: 9 av 17

10 Innvendige dører Innvendige dører Innvendige dører Innvendige dører. Takkonstruksjon - Vertikaldelt del av tomannsbolig Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Takkonstruksjoner Takstoler på kaldloftet Takstoler på kaldloftet Takstoler på kaldloftet Takonstruksjonen er i selvbærende tresperrer. Det ble ikke registrert noe negative avvik i denne konstruksjonen på befaringstidspunktet. Taktekking - Vertikaldelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Side: 10 av 17

11 Taktekking og membraner Taktekking Taktekking Takrenner og nedløp Waraveien 10A. Vadsø. Takrenner og nedløp til garasje Normal tid før omlegging av sementbaserte plater er år. Yttertaktekkingen er i eternittplater fra boligens opprinnelse. Eternitt produseres av asbest og sementblandinger. Fordi asbest er helseskadelig materiale,har bruk av eternitt vært forbudt i Norge i mange år. Så lenge eternittplater får stå i fred på yttervegger og yttertak er de imidlertid ufarlige. Det er først når man skal borre, banke eller sage i dem at de kan avgi asbest i luften. Det er derfor ikke bare å sette i gang med oppussing av huset dersom du har vegger eller taktekking med eternittplater. Om du har eternittplater på vegger som du ønsker å gjøre noe med så har du to alternativer: fjerne dem eller male. Takrenner og nedløp er i sink fra boligen ble oppført. De komponentene fremstår med overflateskader og slitt. Takrenner og nedløp antas å være fra yttertaket ble tekket og de to komponentene hører sammen. Normal tid for utskifte av takrenner/nedløpsrør i sink er i år Overlys, takluker - Vertikaldelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Overlys og takluker Overlys og takluker Takluke med stige til kaldloft Waraveien 10A, Vadsø, Takstoler med lodd til adkomstluke m/stige Side: 11 av 17

12 Renner, nedløp og beslag - Vertikaldelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Utvendige beslag Pipebeslag over yttertaket Luftelyr over yttertak Terrasse, balkonger, trapper ol - Vertikaldelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Trapper og ramper Yttertrapp Yttertrapp er oppført i betong med skifersteintekking. Deler av betongtrappen er defekt. Piper og ildsteder - Vertikaldelt del av tomannsbolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Piper, plassbygde ildsteder Pipa i uinnredet rom noe overflatebehandlet Pipa med brannmur pusset og malt. Side: 12 av 17

13 Pipe med beslag over yttertaket Jøtul Betha Combi 2000 til pipa i stua Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Normal tid før utskifting av murte skorsteiner over tak, uten puss er år. Pipa er i teglsteinspipe med beslag over yttertaket. Pipa synlige sider er besiktet og de er i pusset og malte sider samt noe overflatepusset i uinnredet rom i kjeller. Kjøkken - Vertikaldelt del av tomannsbolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning er i malt foliert innredning av nyere årgang. Dokumentasjoner om kjøkkeninnredningen er ikke fremlagt. Innvendige overflater - Vertikaldelt del av tomannsbolig Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Innvendige gulv. Bad Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Gulv innvendig på bad er flislagt med varme. Gulv på bad fremstår som nytt men det foreligger ingen dokumentasjon om når innvendige gulv på bad er oppgradert. Overflater på innvendige gulv Innvendige gulv Normal tid før utskifting av vinyl er år. Normal tid før maling av trapper i betong, stålglattet/malt er 6-10 år. Innvendige gulv er tekket med vinylbelegg og malt avrettet betong i kjeller. Gulv tekket med vinylbelegg fremstår som i normalt god stand. Det er ukjent om når innvendige gulv i vinylbelegg sist er oppgradert. Gulv i avrettet betong i kjeller har brukssliatasjer og setedvise malingsavflassinger. Side: 13 av 17

14 Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av papirtapet, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av puss, malt er år. Innvendige vegger er i malt strie, malte veggplater, trepanel og malte betongvegger. Normale bruksslitasjer samt huller i vegger etter oppheng til bilder, reoler o.l. Overflater på innvendige vegger Innvendige vegger. Bad Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Innvendige vegger på bad er i flislagte vegger. Vegger på bad fremstår som nytt men det foreligger ingen dokumentasjoner om når de veggene er oppgradert. Overflater på innvendig himling Himlinger på bad. Fuktavstyrt ventil montert i himling på bad. Normal tid før lakkering av trepanel, lakkert er år. Himlinger på bad er i lakkert trepanel. Avtrekksvifte er montert i himlingen som fremstår som nytt. Dokumentasjoner om når bad er sist renovert er ikke fremlagt Overflater på innvendig himling Andre innvendige himlinger Normal tid før lakkering av trepanel, lakkert er år. Normal tid før maling av plater, malt er år. Innvendige himlinger er i malte himlingsplater og trepanel. Himlinger fremstår som i normalt god stand sett i forhold til vedlikehold. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Vertikaldelt del av tomannsbolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannrør i kobber. Avløpsrør i plast til bunnledninger som antas å være i støpjern. Side: 14 av 17

15 Vannrør er noe oppgradert og er i kobber og kuttelex. Tilstandsgrad er ikke vurdert av takstmann Utstyr for sanitærinstallasjoner Utstyr for sanitærinstallasjoner Skyllekar i vaskerom Dusj og klosett i bad på hovedplan. Baderomsinnredning på bad. Varmvannsbereder i vaskerom på kjellerplan. Sanitæranlegg som dusj, klosett, baderomsinnredning, varmvannsbereder og skyllekar fremstår som av nyere årgang. Dokumentasjoner om de anleggene er ikke fremlagt. Brannslokking, generelt Brannslukking, generelt Pulverapparat montert mot vegg i trapperom. Røykvarsler montert i himling på hovedplan. Pulverapparat montert mot vegg Elektriske anlegg - Vertikaldelt del av tomannsbolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Side: 15 av 17

16 Elkraft, generelt El kraft, generelt Waravein 10A, Vadsø. Elskap med skrusikringer i kjeller Panelovn mot vegg Panelovn mot vegg El anlegget med skrusikringer er et skjult anlegg med el skap i kjeller. Panelovner er montert mot vegger i forskjellige rom. El takst anbefales utført på elanlegget og det er ikke utført tilstandsgrad av takstmann Diverse utstyr - Vertikaldelt del av tomannsbolig Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Skap og reoler Skap og reoler Plassbygde klesskap Garderobeskap er i plassbygde klesskap som er integrert i vegger. Klesskapene er fra boligens opprinnelse. Side: 16 av 17

17 Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt Forsikring Kommunale avgifter Strøm Fyringsolje Fast brensel Sum årlige kostnader Teknisk verdi bygninger Vertikaldelt del av tomannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Vertikaldelt del av tomannsbolig Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Garasje Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 17 av 17