Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst

Transkript

1 Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Vertikaldelt del av tomannsbolig SERTIFISERT TAKSTMANN Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: E-post: arild.takst@gmail.com Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr:

2 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Side: 2 av 20

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2009'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Tegninger, målebrev, skjøte og forsikringsdokumenter er ikke fremlagt Årlige kostnader er kun estimerte priser. Ingen dokumentasjoner om årlige kostnader er fremlagt. Side: 3 av 20

4 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Konklusjon tilstand Isak Sabas gate 6B, 9800 Vadsø. Boligen er en vertikaldelt del av tomannsbolig oppført i Arealene er fordelt over et plan + kjeller. Deler av kjeller defineres som uinnredet uten opparbeidet gulv og tekking på vegger og himlinger. Boligen fremstår som manglende vedlikeholdt og fremstår med skader og slitasjer som gjør at boligen må påberegnes renoveringer. Dreneringen rundt bygningens grunnmur antas å være fra boligen ble oppført. Den må av den grunn skiftes - Yttertaket er tekket med eternittplater fra boligens opprinnelse. Eternittplater er ikke tillatt bruk i Norge - Takrenner og nedløp er fra boligen ble oppført og fremstår med skader - Ytterdør har et ukjent etableringsår og fremstår med overflateslitasjer Utvendige kledninger er fra boligen ble oppført og har overflateslitasjer - Yttertrapp i betong er stedvis defekt - Veranda på nersiden av boligen er montert mot bakkenivå og kan av den grunn ha blitt påført fuktskader - Betongplatt foran boligen er defekt - Skjevheter i innvendige gulv er registrert - Bad er av eldre standard og må totalrenoveres Kjøkkeninnredning er fra boligen ble oppført og har bruksslitasjer - Vannrør antas å være i kobber fra bygningen ble oppført og avløpsrør med bunnledninger er i støpjern - Tomten er i hellende terreng og var ikke oppgradert etter vinteren og det lå ennå snø på deler av tomten på befaringsdagen. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Priser på tilsvarende boligeiendommer i Vadsø har variert etter størrelse, standard, tilstand, beliggenhet og etterspørsel. Vurdering av disse faktorene er lagt til grunne for prissetting av denne eiendommen. Beskrevne boligeiendom omhandler vertikaldelt del av tomannsbolig oppført i Arealene til denne boligen er fordelt over et plan + kjeller med åpen trappeløsning. Boligens hovedetasje fremstår av eldre standard og må påberegnes renoveringer. Kjellerarealer har kjellerstandard og deler av kjeller er definert som uinnredet rom. Etterspørselen etter boligeiendommer i Vadsø har tatt seg opp de siste årene og det forventes at dette også vil vedvare. Beskrevne boligeiendom antas å være av markedsmessig interesse og eiendommen antas å være kurant å omsette i dagens marked. Nedenstående markedspris gir uttrykk for hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked. Markedsverdi (normal salgsverdi) Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. KIRKENES, Takstøkonom Arild Vælitalo Telefon: Side: 4 av 20

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde/rekvirent: Forsvarsbygg v/skifte Eiendom Nord. Tlf Takstmann: Arild Vælitalo Befaring/tilstede:. - Arild Vælitalo. Takstøkonom. Tlf Ketil Tallberg. Eiendomsmegler. Tlf Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse: Vertikaldelt del av tomannsbolig Beliggenhet: Beskrevne boligeiendom har en beliggenhet i Vadsø. Eiendommen står oppført i gangavstand fra skoler, barnehage, div. idrettsanlegg og matvarebutikker. Bebyggelsen: Bebyggelsen i området består stort sett ev eneboliger og vertikaldelte tomannsboliger i et rolig og barnevennlig strøk. Standard: Boligen fremstår som manglende vedlikehold som tilsier at renoveringer er påkrevende. Om tomten: Tomten er en festet tomt som er relativ flat og opparbeidet med plen og gruset oppstillingsplass for biler. Tilknytning vann: Offentlig Tilknytning avløp: Septikk Matrikkeldata 2003 VADSØ Gnr: 8 Bnr: 1377 Eiet/festet: Festet Areal: 520,8 m² Arealkilde: I følge Matrikkelbrev. Isak Sabas gate 6A, 9800 Vadsø Kommentar: Festekontrakten er ikke fremlagt Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Foto Eiendomsdata.no Andre forhold Forsikring: Selskap: Forsvaret. Side: 5 av 20

6 Bygninger på eiendommen Vertikadelt del av tomannsbolig Vertikadelt del av tomannsbolig Byggeår: 1968 Kilde: I følge eiendomsdata Anvendelse: Boligformål Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Kjeller Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Trapperom, gangarealer, 3 boder, vaskerom, uinnredet rom. 1. etasje Vindfang, kott, gang, trapperom, entre, kjøkken, stue, bad, 3 soverom. Sum bygning: Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller Trapperom, gang, vaskerom 3 bod, uinnredet rom 1. etasje Vindfang, trapperom, gang, bad, 3 soverom, kjøkken, stue Kott Side: 6 av 20

7 Garasje Garasje Byggeår: 1992 Anvendelse: Ideel del av garasje. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Underetasje Bilparkering Sum bygning: Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Underetasje Sekundærareal (S-ROM) Garasjerom Side: 7 av 20

8 Konstruksjoner Vertikadelt del av tomannsbolig Grunn og fundamenter - Vertikadelt del av tomannsbolig Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Direkte fundamentering Grunnforholdene i dette området antas å være i morene og fundamenteringen er i betongsåle på faste steinmasser. Uinnredet rom har ikke opparbeidet fast gulvdekke. Det antas at gulv i betong ikke innehar isoleringer og fuktsperre. Drenering - Vertikadelt del av tomannsbolig Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Drenering Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Dreneringen antas å være fra boligens opprinnelse. Det er ingen tegn som tyder på at dreneringen er skiftet og det er heller ikke registrert noe fuktgjennomslag gjennom grunnmuren. Dreneringen ligger også under bakkenivå og kan av den grunn ikke besiktes. På grunn av dreneringen alder anbefales den skiftet. Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Vertikadelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Yttervegger Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Yttervegg konstruksjon er i 4" bindingsverk med tilsvarende isoleringer fra bygningen ble oppført. Utvendige overflater Utvendige overflater Isak Sabasgate 6B, Vadsø. Utvendige overflater Utvendige overflater grunnmur Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Normal tid før maling av betong uten puss, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av puss, malt er 4-18 år. Side: 8 av 20

9 Utvendige overflater er i liggende trepanel fra boligens opprinnelse. Kledningen har overflateslitasjer, tørkesprekker og mindre skader. Grunnmur er også en utvendig fasade og fremstår i malt avrettet betong med mindre malingsavflassing og rissdannelser. Vinduer og dører - Vertikadelt del av tomannsbolig Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer Vinduer i 2 lags glass med malte karmer/fag. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Vinduer er i 2 lags glass fra 1991 og fra 2000 taller. Vinduene er kontrollert og funnet i tilfredstillende stand på befaringstidspunktet. Det foreligger ingen dokumentasjon om når vinduer er innsatt og heller ikke hvem som har utført arbeidet. Ytterdører og porter Ytterdør Ytterdør i teak med glass Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Ytterdør er i teak med glass. Overflateslitasjer utvendig er registrert og det er ukjent når denne døren er innmontert. Det foreligger ingen dokumentasjoner og når denne døren er montert. Innvendige dører Innvendige dører Innvendige dører Side: 9 av 20

10 Normal tid før utskifting av tredør er år. Innvendige dører er i glatte dører og noen av dørene har glass. Dører i kjeller er i trefylte dører. Innvendige dører antas å ha en opprinnelse fra boligen ble oppført og fremstår med bruksslitasjer. Ingen dokumentasjoner om innvendige dører er fremlagt Takkonstruksjon - Vertikadelt del av tomannsbolig Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Takkonstruksjoner Takstolkonstruksjoner Takstolkonstruksjoner Takstolkonstruksjoner Takkonstruksjonen er i saltak med tresperrer. Det ble ikke registrert noe negative avvik i denne konstruksjonen på befaringstidspunktet. Undertaket er oppført i taktrobord av trematerialer. Taktekking - Vertikadelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Taktekking med takrenner og nedløp Yttertaktekking Isak Sabas gate 6B, Kirkenes. Takrenner og nedløp. Side: 10 av 20

11 Yttertaktekking Normal tid før omlegging av asbestsementplater (eternitplater) er år. Yttertaket er tekket med eternittplater fra boligens opprinnelse. Overflateslitasjer i denne tekkingen er registret. Eternitt er produsert av asbest og sementblandinger. Fordi asbest er helseskadelig materiale, har bruk av eternitt vært forbudt i Norge i mange år. Så lenge eternittplater får stå i fred på yttervegger eller som yttertaktekking er de imidlertid ufarlige. Det er først når man skal borre, banke eller sage i dem at de kan avgi asbest i luften. Det er derfor ikke bare å sette i gang med oppussing av huset dersom du har vegger eller taktekking med eternittplater. Hvist du har eternitt plater på vegger som du ønsker å gjøre noe med så har du to alternativer: fjerne dem eller male. Takrenner og nedløp er i sink som antas å være fra boligen ble bygd. Det antas videre at takrenner og nedløp er montert samme tid som taktekkingen ble utført. Dette er noe som er vanlig å utføre og de to komponentene hører sammen. Takrenner og nedløp fremstår med stedvise overflateskader og malingsavflassing. Normal tid for utskifte av takrenner/nedløp i sink er i år. Tilstandsgraden blir et samme som yttertaktekkingen. Overlys, takluker - Vertikadelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Overlys og takluker Takluke Takluke med adkomst til kaldloftet Lodd til taklue Takluke med stige med adkomst til kaldloftet. Denne anordningen er fra boligen opprinnelse og er en uisolert luke. Side: 11 av 20

12 Renner, nedløp og beslag - Vertikadelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Utvendige beslag Pipebeslag over yttertak. Beslag over yttertak til luftelyrer. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er år. Normal tid før utskifting av snøfangere, taksikringsutstyr, takstige er år. Utvendige beslag rundt pipe og luftelyr er kun besiktet fra bakkenivå. Overflateslitasjer forekommer og festeanordningen mot underlaget må kontrolleres nærmere. Det er ukjent når beslagene er montert og det foreligger ingen dokumentasjoner om de forholdene. Terrasse, balkonger, trapper ol - Vertikadelt del av tomannsbolig Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Trapper utvendig. Trapp innvendig Yttertrapp Utvendige trapp er i betong med skifersteinplater. Betongplatt under skiferstein tekkingen er skadet. Betongplatt foran trappen har sprekkdannelser. Det er utført en samlet tilstandsgrad på trapper og betongplatt. Innvendige trapper fremstår med linoleumstekkede trinner. Trappen fremstår som i normalt god stand sett forhold til bruk og vedlikehold samt opprinnelse. TG: 2. Side: 12 av 20

13 Balkonger, terrasser ol. Balkonger, terrasser Treplatt på bakkenivå Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er år. Treplatt i imp. trevirke montert ned mot bakkenivå bak boligen har skjevheter og skader. Treplatten har direkte kontakt med bakkenivåen og kan ha bli påført fuktskader fra bakken og med påfølgende råteskader. Det er ukjent når denne treplatten er bygd. Piper og ildsteder - Vertikadelt del av tomannsbolig Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Piper og ildsteder Teglsteinspipe i uinnredet rom Isak Sabasgate 6B, Vadsø. Jøtul Betha Combi 2000 i stua. Feieluke til pipa i kjeller Pipa på kaldloftet Pipe med beslag over yttertaket Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Normal tid før utskifting av murte skorsteiner over tak, uten puss er år. Side: 13 av 20

14 Pipa er oppført i teglstein med beslag over yttertaket. Pipas synlige sider i boligen er avrettet og malt bortsett fra i uinnredet rom i kjeller, hvor pipa ikke er avrettet. Feieluka er montert til pipa i kjeller og har god adkomst. Kjøkken - Vertikadelt del av tomannsbolig Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning Ventilator med skap i kjøkken Kjøkkeninnredning er i malt standard fra boligen opprinnelse. Innredning fremstår med bruksslitasjer. Innvendige overflater - Vertikadelt del av tomannsbolig Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv Overflater på innvendige gulv. Bad: Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med belegg av vinyl, påstøp og gulvvarme er år. Overflater på innvendige gulv på bad er i våtromsbelegg som har overflateslitasjer og løst mot sluk. Det er ukjent når innvendige gulv sist ble oppgradert. Overflater på innvendige gulv Innvendige overflater på gulv Normal tid før maling av betonggulv/påstøp er 5-20 år. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Normal tid før utskifting av linoleum er år. Innvendige overflater på gulv er i filtbelegg og vinylbelegg. Overflateslitasjer samt skjøtesprekker er registrert. Gulv i kjeller er i malt avrettet betong med setningsskader og malingsavflassing. Det foreligger ingen dokumentasjoner om når innvendige gulv sist er oppgradert. Gulv i uinnredet rom har ikke fast dekke. Retthetsmålinger er ikke utført av innvendige gulv Side: 14 av 20

15 Overflater på innvendige gulv Overflater på innvendige gulv. Vaskerom Normal tid før maling av betonggulv/påstøp er 5-20 år. Overflater på innvendige gulv i vaskerom er i malt avrettet betong som har malingsavflassing. Sluk er oppført i soil. Ukjent når gulv i vaskerom er sist oppgradert Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendige vegger. Bad: Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er år. Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5-10 år. Innvendige vegger på bad er i vinyltapet med skjøtesprekker og skader. Retthetsmålinger er ikke utført. Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendige vegger Normal tid før maling av glassfibervev, malt er 8-16 år. Normal tid før maling av mur/betong, malt er år. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før beising av trepanel, beiset er 6-10 år. Overflater på innvendige vegger er i ubehandlet trepanel, malt trepanel, behandlet trepanel, malte veggplater og malt avrettet betong. Huller etter oppheng til reoler, bilder o.l er registrert samt andre brusslitasjer. Det er ikke fremlagt dokumentasjoner når innvendige vegger er sist oppgradert. Vegger i uinnredet rom er ikke tekket. Retthetsmålinger er ikke utført. Overflater på innvendige vegger Overflater på innvendige vegger. Vaskerom Overflater på innvendige vegger i vaskerom er i malt avrettet betong med mindre overflateslitasjer. Det er ukjent om når vaskerom er sist oppgradert Overflater på innvendig himling Overflater på innvendige himlinger. Bad. Normal tid før maling av plater, malt er år. Innvendige himlinger på bad er i malte heltrukne plater som fremstår med slitasjer og utidsmessigheter. Ukjent når denne himlingen sist er oppgradert men antas å være av eldre årgang. Overflater på innvendig himling Overflater på innvendige himlinger. Innvendige himlinger er i malte himlingsplater, lakkert trepanel og malte heltrukne plater. Malte himlingsplater har tørkesprekker i overgang taklist mot himling og mellom plateskjøter. For øvrig fremstår innvendige himlinger i normalt god stand. Himlinger i uinnredet rom er ikke tekket. Retthetsmålinger er ikke utført. Side: 15 av 20

16 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Vertikadelt del av tomannsbolig Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Ledningsnett for sanitærinnstallasjoner Vannledninger er i kobber og er delvis synlig montert mot vegg og himlinger samt i etasjeskillere og vegger. Avløpsrør og bunnledninger er i soilrør fra boligen opprinnelse. Utstyr for sanitærinstallasjoner Utstyr for sanitæranlegg Skyllekar i vaskerom. Varmvannsberedr i vaskerom. Klosett og badekar m/dusj i bad Servant og badekar på bad. Luke til stakeluke i betonggulv på kjellerplan. Stakeluke i soilrør Utstyr for sanitæranlegg som badekar med dusj, klosett, baderomsinnredning, skyllekar, blandebatterier og varmvannsbereder er av eldre årgang og kun overfladisk besiktet. Autorisert personell bør foreta en kontroll av utstyr for sanitærinnstallasjoner. Det er ikke utført en tilstandsgrad på utstyr for sanitærinnstallasjoner. Side: 16 av 20

17 Varme, generelt Varme, generelt Jøtul Betha Combi 2000 i stua Panelovner. Eldre standard Panelovn. Eldre standard Jøtul Betha Combi 2000 er montert til pipa i stua. Denne ovnen kan fyres med parafin og fast brensel. Dagtank med hevert er montert i en kott i forbindele med vindfang og glassfibertank er opplyst nedgravd ved boligens grunnmur. Ovnen er kontrollert for avstand til brennbar materiale og ytterligere kontroll kan utføres av stedlig branntilsyn. Komponentets etableringsår er ukjent og det foreligger ingen dokumentasjoner om når den er innmontert. Brannslokking, generelt Brannslukking Pulverapparat i gang/trapperom Pulverapparat er montert mot vegg i gang/trapperom. Utstyr for luftbehandling Utstyr for luftbehandling Luftekanal på kaldloftet Veggventiler er montert mot yttervegger. Lufting over tak fra kaldloft Side: 17 av 20

18 Elektriske anlegg - Vertikadelt del av tomannsbolig Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Elkraft generelt El skap med skrusikringer El anlegget er et skjult anlegg med skrusikringer. El skap er montert mot vegg i kjeller. Panelovner av eldre årgang er montert mot vegger i forskjellige rom. El anlegget er kun overfladisk besiktet og da undertegnede ikke har kompetanse på det området er det ikke gitt tilstandsgrad. El takst anbefales utført. Diverse utstyr - Vertikadelt del av tomannsbolig Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Skap og reoler Skap og reoler Plassbygde klesskap. Innvendige skap garderobeskap er plassbygde skap som er integrert i vegger. Garderobeskap er fra boligens opprinnelse og fremstår som i normalt god stand sett i forhold til opprinnelsen og tilstand. Terrengforhold - Vertikadelt del av tomannsbolig Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Side: 18 av 20

19 Andre utendørs anlegg Andre utendørsanlegg Paraboltallerken mot yttervegg Isak Sabasgate 6B, Vadsø. Utvendig stoppekran. (nøkkelstang) Septikklokk i betong Andre utendørsanlegg som opparbeidelse av tomt. Tomten er i lett hellende terreng og var på befaringsdagen lite vedlikeholdt. det skal også nevnes at deler av tomten foran boligen var snøbelagt samt at vårrengjøring av gressaarealer ikke var påbegynt. Oppstillingsplass for biler er i gruset dekke foran garasjen. Tilstandsgrad er ikke utført. Side: 19 av 20

20 Beregninger Årlige kostnader Eiendomsskatt Forsikring Kommunale avgifter Fyringsolje Strøm Fast brensel Sum årlige kostnader Teknisk verdi bygninger Vertikadelt del av tomannsbolig Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Vertikadelt del av tomannsbolig Garasje Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Garasje Sum teknisk verdi bygninger Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Tomteverdi: Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Side: 20 av 20