Til aksjonærene i Tøyen Boligselskap AS

Transkript

1 1 Tøyen Boligselskap AS Til aksjonærene i Tøyen Boligselskap AS Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder boligaksjeselskapets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for boligaksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Tøyen Boligselskap AS Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Tøyen Boligselskap AS avholdes torsdag kl. 18:00 i kjellerlokalet i Helgesensgate 78. Inngang fra Finnmarksgata. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en aksjonær til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2013 Behandling av regnskap for 2013 og disponering av årsresultatet. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Salg av vaktmesterleilighet og vaktmesterkontor. Forslag fra styret. B) Økning av antall aksjer. Forslag fra styret. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 2 år C) Valg av 1 medlem til valgkomité for 2 år Oslo, 19/02/2014 Styret i Tøyen Boligselskap AS Audun Heggtveit /s/ Trine Elden/s/ Silje Hasle/s/ Runa Schulstad/s/ Jan Sorkness/s/

3 3 Tøyen Boligselskap AS ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har boligaksjeselskapets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Audun Heggtveit Sars gate 31 F Styremedlem Trine Elden Sars gate 31 B Styremedlem Silje Hasle Sars gate 31 A Styremedlem Runa Schulstad Sars gate 31 B Styremedlem Jan Sorkness Sars gate 31 B Varamedlem Lene Løvdal Sars gate 31 E Varamedlem Tonje Martinsen Sars gate 31 L Varamedlem Jannicke Sjøvold Sars gate 31 G Valgkomiteen Tor Øivind Fjeldstad Henning Rekdal Nielsen Mari Nordmo Sars gate 31 E Sars gate 31 G Sars gate 31 K Styrets medlemmer består i dag av 3 kvinner og 2 menn. Boligaksjeselskapet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om boligaksjeselskapet Boligaksjeselskapet består av 158 aksjeleiligheter og 1 tjenesteleilighet, fordelt på 12 oppganger, samt et forretningslokale som er leid ut til en barnehage (Oslo kommune). Boligaksjeselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 2 Grünerløkka i Oslo kommune. Adressen er Sars Gate 31 A M. Boligaksjeselskapet har følgende gårds- og bruksnummer: Boligaksjeselskapets hovedformål er å gi aksjonærene borett til egen bolig i boligaksjeselskapet. Boligaksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Boligaksjeselskapet har 1 ansatt. Det er godt arbeidsmiljø. Det har ikke vært skader eller ulykker i Det blir jevnlig gjennomført HMS-runder sammen med sameiets ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligaksjeselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS.

4 4 Tøyen Boligselskap AS Boligaksjeselskapets revisor er BDO AS. Styrets arbeid Styret har i 2013 holdt fokus på vanlig drift av selskapet. Det har vært fokus på økonomi, vedlikeholdsplan og kjellerboder. Det har også vært spesielt fokus på heiser som har hatt store driftsproblemer. Skifte av leverandører har også tatt til dels mye tid. Vaktmester Terje Lindseth er fast ansatt som vaktmester. Han utfører nøkkelbestillinger, oppfølging av vaskerier og vaskekort og utfører det forefallende arbeidet i selskapet. I vinterhalvåret jobber han også med utbedring av kjellerbodene. Styret er godt fornøyd med arbeidet som han utfører. Vedlikehold, vinduer og dører Det er også i 2013 skiftet ut en del vinduer og dører i selskapet som har vært i stykker. Noen vinduer har vi måttet la aksjonærer bekoste selv, pga. manglende vedlikehold. Vi ønsker igjen å minne aksjonærene om vedtektene i selskapet, 12 pkt. 1: Den enkelte aksjeeier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slik som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Det er også måttet skifte noen dører grunnet «besøk» av nødetatene slik som ambulanse mv. Dette er ting som vi søker erstattet av etaten som har ødelagt døren, men slikt tar tid. Det har også vært behov for skifte av en bom i bakgården noe som var relativt kostbart. Kjelleren Arbeidet med kjelleren er videreført i 2013, men i ett lavere tempo. Løsningen med retting av vegger og montering av nye ståldører til hver enkelt bod er videreført. Innbruddene har gått ned/er fraværende i A-, B- og C-oppgangene. Arbeidet vil fortsette i Grøntareal Grøntarealet er nå i «en driftsfase». Dugnadene er med på å holde dette vedlike, men det trengs ytterligere innsats. Styret vurderer derfor om vi trenger «noen med grønne hender» i sommersesongen. Det vil bli en løpende vurdering på hvordan vi skal organisere arbeidet videre. Økonomi Økonomien i selskapet er fortsatt god. Det har over mange år vært en økning i kostnadene både på leverandør-siden (heiser, vinduer, dører osv.) og på forbruks-siden (energi, fyring, osv.). Dette har tært på oppsparte midler. Styret har derfor sett det som nødvendig å legge inn en svak økning på felleskostnadene i Heisene har vist seg å være modne for utskifting. Vi står overfor store vedlikeholdsutgifter i nærmeste fremtid. Det blir derfor (red: har blitt vedtatt) fremmet forslag om utskiftning av heiser i Dette vil bli organisert som ett eget budsjett. Finansieringen er tenkt å gjøres ved salg av 2 enheter i selskapet (vaktmesterleilighet og kontor) slik at vi slipper å øke felleskostnadene ytterligere.

5 5 Tøyen Boligselskap AS Styret jobber fortsatt ut fra prinsippet at «man betaler for den perioden man bor i selskapet». Det er viktig å ha en sunn likviditet samtidig som man har midler til fortløpende vedlikehold. Styret KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av boligaksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om boligaksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Innkrevde felleskostnader i 2013 var til sammen kr ,-, og er i samsvar med budsjett. Andre inntekter på kr ,- består av salg av vaskekort kr ,- og opprydding reskontro kr 311,-. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr ,-, mot budsjettert kr ,-. Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr ,-, mens regnskapet viser kr ,-. Hovedårsaken til avviket er utskifting av dører til kjellerboder kr ,-, utskifting av dører og vinduer kr ,-, skjermvegger til balkong kr ,-, oppsetting av bom kr ,- og økte utgifter på vedlikehold av heiser. Når det gjelder kostnader til fjernvarme så har selskapet kun betalt faste kostnader fra pga at måleren stoppet Dermed må det påregnes at det vil komme faktura på avregning for den perioden i løpet av Beløpet er avsatt i regnskapet for Resultat Årets resultat på kr ,- foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til selskapets arbeidskapital pr Arbeidskapital er selskapets tilgjengelige midler, og er en vesentlig størrelse knyttet til selskapets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr er kr ,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet.

6 6 Tøyen Boligselskap AS Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr ,- til større vedlikehold som omfatter utskifting av 5 heiser kr ,-, og oppussing/omgjøring av vaktmesterkontoret kr ,-. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med omtrent samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr ,-. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på boligaksjeselskapets skadehistorikk. Lån Boligaksjeselskapet har lån i DNB Bank. Lånet har en flytende rente på 4,5 %. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester boligaksjeselskapet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på 2,5 % økning av felleskostnadene fra I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 19/02/2014 Styret i Tøyen Boligselskap AS Audun Heggtveit/s/ Trine Elden/s/ Silje Hasle/s/ Runa Schulstad/s/ Jan Sorkness/s/

7

8

9 9 Tøyen Boligselskap AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Reduksjon udekket tap

10 10 Tøyen Boligselskap AS BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

11 Tøyen Boligselskap AS OSLO, , STYRET FOR TØYEN BOLIGSELSKAP AS AUDUN HEGGTVEIT/s/ TRINE ELDEN/s/ SILJE HASLE/s/ RUNA SCHULSTAD/s/ JAN SORKNESS/s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Lokaler Framleietillegg SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

12 12 Tøyen Boligselskap AS NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Vaskekort Bunnpris Opprydning reskontro 311 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Yrkesskadeforsikring SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 1 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr ,-. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr ,-. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Prosjekt AS OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR

13 13 Tøyen Boligselskap AS NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold fellesanlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

14 14 Tøyen Boligselskap AS NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Verktøy og redskaper -599 Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Renhold ved firmaer Snørydding Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita -357 Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Telefon, annet Porto Vedlikehold biler/maskiner osv Bankgebyr Velferdskostnader -259 SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader Gjensidige, utbytte SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter lån i DNB Omkostninger lån i DNB -360 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Saldo SUM BYGNINGER Gnr.229/bnr.124 Selskapet eier leilighet 711. Aksjekapitalen er beregnet og bokført. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.

15 . 15 Tøyen Boligselskap AS NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Traktor m/utstyr Tilgang Avskrevet tidligere SUM VARIGE DRIFTSMIDLER 1 SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 0 NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Tilgode OBOS, er overført selskapet i Skattetrekk overført OBOS Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i NOTE: 17 AKSJEKAPITAL Aksjekapitalen er på kr ,- fordelt på 160 aksjer à kr 700,-. Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere. NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN DNB Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,50%, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

16 .,. 16 Tøyen Boligselskap AS NOTE: 20 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Obligasjon SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Avsatt fjernvarme SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Pantelån: Påløpne avdrag: Annen langsiktig gjeld TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt: TOTALT

17 17 Tøyen Boligselskap AS 5. INNKOMNE FORSLAG A) Salg av vaktmesterleilighet og vaktmesterkontor. Forslag fra styret. I henhold til selskapets vedtekter 15 skal salg av selskapets eiendom behandles i to påfølgende generalforsamlinger, hvorav den ene ordinær. Denne saken ble behandlet på e.o. generalforsamling , og ble enstemmig vedtatt. Styret foreslår at vaktmesterleiligheten og vaktmesterkontoret legges ut for salg, og forslaget fremmes for å kunne skaffe delfinansiering til utskifting av heiser. Det er hentet inn takster fra sivilingeniør Bjørn D. Josefsen, NITO, og på vaktmesterleiligheten er det satt en normal markedsverdi på kr ,- og på vaktmesterkontoret kr ,-. Taksten på vaktmesterkontoret forutsetter at kontoret blir omgjort til leilighet, og det er satt av kr ,- i budsjettet for 2014 til oppussing/omgjøring av kontoret. Salg av leilighetene krever 2/3 flertall, og gjennomføring av salg forutsetter at sak 5B vedtas av generalforsamlingen. Ved salg må det opprettes aksjer på begge enhetene, og det må vedtas en aksjekapitalforhøyelse. Vedtektsendringen som ble vedtatt i sak 2B4 på e.o. generalforsamling gjennomføres ikke, da det allerede er oppført 160 aksjer i dagens vedtekter, mens det faktisk er 158 aksjer. Så når det blir opprettet to nye aksjer på leilighetene som skal selges, så vil dagens vedtekter være korrekte. B) Økning av antall aksjer. Forslag fra styret. Styrets forslag til vedtak: Det knyttes en andel til vaktmesterleiligheten og en til vaktmesterkontoret. De nye andelenes pålydende, dvs summen av aksjekapital og innskudd, fastsettes til kr 5 500,- for vaktmesterleiligheten og kr 4 600,- for vaktmesterkontoret. De nye aksjeleilighetene, som vil få nr 86 og 96, tilordnes en del av selskapets fellesgjeld. De nye aksjeleilighetene selges til høystbydende. Over- eller underkurs fremkommer derfor først når avtale om salg av leilighetene er inngått. Styret gis med dette vedtak fullmakt til å foreta alle handlinger som er nødvendige for å gjennomføre vedtaket. Styret har herunder fullmakt til: å gjennomføre salg av aksjeleilighetene, herunder akseptere bud, inngå kjøpekontrakt, pantsette leilighetene (sikringsobligasjon til eiendomsmegler), etc. å fastsette andel fellesgjeld for de nye leilighetene, samt fastsette endret fordelingsnøkkel for felleskostnadene, begge deler basert på de samme prinsipper som ligger til grunn for gjeldende fordeling av fellesgjeld og felleskostnader.

18 18 Tøyen Boligselskap AS Dersom et eller flere styremedlemmer vurderer å delta i budgivning, for seg selv eller nærmeste familie, for leilighetene når de legges ut for salg, må disse styremedlemmene straks trekke seg fra å delta i videre behandling av sakspunktene 5 A og 5B.

19 19 Tøyen Boligselskap AS Orientering om boligaksjeselskapets drift. Styret Styret treffes på tlf.nr , og e post sendes til styret@tbsas.no. Vi har også en Facebookside Se boligaksjeselskapets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Vaktmestertjeneste Vaktmestrene utfører arbeid for selskapet altså drift og vedlikehold av fellesarealer. Brukes vaktmestrene til arbeid som er aksjonærens ansvar, vil dette bli belastet aksjonær hvis ikke annet er avtalt med styret. Vaktmester kan nås på telefon eller på e-post vaktmester@tbsas.no. Vi oppfordrer alle til å respektere normalarbeidstid 08:00 16:00. Renhold Boligaksjeselskapet har avtale med Tang & Jacobsen AS om renhold av Boligaksjeselskapets fellesarealer. Nøkler/skilt Nøkler bestilles hos vaktmester. Etter rehabiliteringen av trapperommene og postkassene har styret bestemt at det ikke er tillatt med klistremerker på postkassene (Nei til reklame er lov). Alle merker på postkassene skal være like, slik at man beholder det enhetlige inntrykket. Endringer til postkasseskilt og ringeklokker varsles til vaktmester@tbsas.no hvor det oppgis: Leilighetsnummer Navn som skal stå på skiltet Årsak til endring (ny aksjeeier, navnebytte, ny samboer osv) Virkningsdato Kostnader vedr. endringer på postkasseskilt belastes bestiller Vaskeri Selskapet har 4 vaskerier som står til beboernes disposisjon. Disse er lokalisert i kjelleren ved oppgang B/C, D/E, H og L. Det må brukes forhåndsbetalte vaskekort. Vaskekort kan kjøpes hos Bunnpris i Sofienberggata. Vasketider reserveres ved å bruke nøkkeltavle ved vaskeriene. Mangler du slik nøkkel kan det hentes hos vaktmester. Forsikring Boligaksjeselskapets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om boligaksjeselskapets forsikring brukes, kan aksjonær belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor aksjonærs ansvar.

20 20 Tøyen Boligselskap AS Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er boligaksjeselskapets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er aksjonærs ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at boligaksjeselskapet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet å gjøre. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har boligaksjeselskapet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Telefoni OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon, se Kabel-TV Canal Digital er boligaksjeselskapets leverandør av TV. Vi har avtale om HD-TV med tilhørende dekoder. Mangler du en slik dekoder, eller har spørsmål knyttet til dette, kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Bredbånd Boligaksjeselskapet har avtale med Bynett ( (tidligere brebåndsbolaget, bredbåndsservice, Hafslund) om leveranse av bredbånd. Det skal være innlagt nettverkskontakt i den enkelte leilighet. Det tilbys forskjellige hastigheter til konkurransedyktige priser. Den enkelte aksjonær/beboer kan tegne avtale med Bynett. Bynett kan kontaktes på telefon Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Boligaksjeselskapet er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Fjernvarme Boligaksjeselskapet får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS.

21 21 Tøyen Boligselskap AS Energiregnskap Boligaksjeselskapet får levert et årlig energiregnskap fra OBOS. Formålet med energiregnskapet er å gi styret en oversikt over boligaksjeselskapets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, varmtvann, belysning, fellesvaskeri og lignende. Energiregnskapet var ikke klart da årsmeldingen gikk i trykken. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan aksjonæren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering Rehab av boder Rehabilitering av boder i oppgang B Varmekabler i takrenner Det er montert varmekabler i takrenner for å forhindre isdannelse og issprengning pågående Rehabilitering av boder Kjellerbodene er under oppgradering. Arbeidet gjøres over driftsbudsjettet. Pr. dato er oppgangene A, B og delvis C ferdig rehabilitert Rehab grøntarealer og gårdsrom Rehabilitering av grøntarealer og indre gårdsrom og adkomstveier (asfaltering). Prosjektet er avsluttet, men mindre arbeider gjenstår og blir tatt fortløpende over driftsbudsjettet Rehab av trapperom 2006 Rehabilitering av tak og fasade 2006 Rehabilitering av rørstammer Rehabiliteringen gjelder både rør til baderom og kjøkken. Baderommene ble også renovert i forbindelse med dette arbeidet Rehab av bunnstikkledninger 2004 elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er oppdatert til dagens standard, dvs. stigeledninger og spredernett. Det er skiftet el. anlegg i alle de leilighetene som benyttet seg av tilbudet. Betalt av hver enkelt aksjeeier Rehabilitering av grøntarealer Går over flere mindre prosjekter over tid. Oppstart var våren 03. Selskapet holder fremdeles på med dreneringen, men ferdigstilte asfaltering for å lede vannet bort i Rehabilitert vaktmesterleilighet 2002 Bytte av fyrkjeler Bytte av gamle oljekjeler til to moderne kjeler. Montering av termostat på samtlige radiatorer i gården.

22 VEDTEKTER A.S Tøyen Boligselskap Vedtatt på generalforsamling 31. mai Aksjeselskapet Tøyen Boligselskap har til formål å eie, bebygge og drive eiendommen Sars.gt 31, gnr.229. bnr. 124 i Oslo Kommune. Selskapets forretningskontor skal være i Oslo. 2. Aksjekapitalen er på kr ,- fordelt på 160 aksjer hver pålydende kr. 700,- fullt innbetalt og lydende på navn. 3. Aksjonær som har en aksje og den dertil knyttede andelsobligasjon, har borett til leilighet. Aksje og andelsobligasjon kan ikke skilles. Kun fysiske personer kan være aksjeeier og ingen aksjonær kan eie mer enn to aksjer og da med formål å slå sammen to leiligheter. 4. Aksjer og andelsobligasjonens omsettelighet er begrenset, idet ethvert salg må godkjennes av selskapets styre. 5. Selskapets forretninger ledes av et styre på 5 medlemmer, samt 3 varamedlemmer. Styret velger selv sin leder. Styret og varamedlemmene velges blant aksjonærene for 2 år av gangen. Ved valg går vekselsvis 3 og 2 styremedlemmer ut. Dersom et styremedlem selger sine aksjer med mer enn 3 måneder igjen til neste ordinære generalforsamling, skal medlemmet tre ut av styret. Nytt medlem velges blant varamedlemmene av det sittende styret. Når styret anviser fakturaer og andre betalingsforpliktelser på vegne av selskapet må disse godkjennes og underskrives av minst 2 styremedlemmer, leder eller nestleder må være en av disse Den ordinære generalforsamlingen avholdes hvert år innenfor de frister som er gitt i aksjeloven. Innkallelse med angivelse av dagsorden skal skje i skriftlig brev til samtlige aksjonærer, minimum 14 dager før generalforsamlingen. 7. Generalforsamlingen skal behandle: 1. Styrets årsberetning. 2. Fastsettelse av resultatregnskap og balanse herunder anvendelse av årsoverskudd eller dekning av underskudd i henhold til den fastsatte balanse. 3. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer. 4. Generalforsamlingen velger valgkomite, valgkomiteen består av tre medlemmer og

23 velges for 2 år av gangen. 5. Andre saker som er nevnt i innkallingen eller som i henhold til gjeldende aksjelovgivning skal behandles av generalforsamlingen. 8. Aksjeeier har rett til å møte ved fullmektig. Ingen aksjeeier eller fullmektig kan ha mer enn tre 3-stemmer i generalforsamling. 9. Med mindre annet følger av lov eller selskapets vedtekter avgjøres enhver sak ved simpelt flertall av de fremmøtte stemmer. Står stemmetallet likt gjelder det som møtelederen slutter seg til, selv om han ikke er aksjeeier eller representant for aksjeeier. 10. Ekstraordinær generalforsamling innkalles når styret finner det nødvendig eller når det forlanges av aksjonærer som representerer minst 1/10 del av aksjonærene. Vedtektenes paragraf 6,7,8 og 9 gjelder for innkallelse, bekjentgjørelse og utlegning av dokumenter. 11 Bruksoverlating Aksjeeieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen dersom aksjeeieren selv eller person som nevnt nedenfor, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. -et medlem av brukerhusstanden er aksjeeierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av aksjeeieren eller ektefellen - aksjeeieren er en juridisk person - aksjeeieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner -det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapslovens 3 andre ledd. Aksjeeieren kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt aksjeeier. Har selskapet ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til selskapet, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Overlating av bruken reduserer ikke aksjeeierens plikter overfor selskapet.

24 12 Aksjeeierens vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte aksjeeier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Aksjeeieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til boligaksjeselskapets felles-/hovedledning. Aksjeeieren skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l. (4) Aksjeeieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (6)Aksjeeieren er selv ansvarlig for apparater, innretninger eller konstruksjoner som han lar oppføre eller installere i boligen, herunder innkassinger av innvendige rør. (7) Oppdager aksjeeieren skade i boligen som selskapet er ansvarlig for å utbedre, plikter aksjeeieren straks å sende melding til selskapet. (8) Dersom aksjeeieren forsømmer sin vedlikeholdsplikt slik at det oppstår skade eller fare for skade på andre boenheter eller på fellesarealene kan styret pålegge aksjeieren å treffe de tiltak som er nødvendige for å avverge skade eller fare og om nødvendig selv besørge de nødvendige tiltak truffet for aksjeeiers regning. (9) Selskapet og andre aksjeeierer kan kreve erstatning for tap som følger av at aksjeeieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens 5-13 og Selskapets vedlikeholdsplikt (1) Selskapet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på aksjeeierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører selskapet, skal selskapet utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen aksjeeier. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal selskapet holde ved like. Selskapet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for aksjeeieren. (3) Selskapets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

25 (4) Aksjeeieren skal gi adgang til boligen slik at selskapet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for aksjeeieren eller annen bruker av boligen. (5) Aksjeeieren kan kreve erstatning for tap som følge av at selskapet ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Pålegg om salg og fravikelse Mislighold Aksjeeierens brudd på sine forpliktelser overfor selskapet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. Pålegg om salg (1) Hvis en aksjeeier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan selskapet pålegge vedkommende å selge aksjen(e), jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir selskapet rett til å kreve aksjen(e) solgt. Fravikelse Medfører aksjeeierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er aksjeeierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige aksjeeiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel Endring av vedtektene krever tilslutning fra 2/3 av de fremmøtte stemmer. Salg eller delvis salg av selskapets eiendom krever også slik tilslutning, og i to påfølgende generalforsamlinger, hvorav den ene ordinær. 16. Forøvrig henvises det lov om aksjeselskaper av nr 34 og de til enhver tid gjeldende regler i lov om borettslag ASVedtektsbrev2005

26 HUSORDEN FOR A/S TØYEN BOLIGSELSKAP Hver enkelt leieboer er ansvarlig for at bestemmelsene i denne husordenen blir fulgt. Husordenen inneholder ikke bare plikter, vær klar over at den skal sikre rimelig husleie, orden, ro og hygge. RO. Det skal være ro i leiligheter og trappeoppganger fra til Musikkundervisning tillates bare etter særskilt avtale. TV og musikkanlegg må ikke settes så høyt at de sjenerer naboene. OPPHOLD I OPPGANGENE. Det er ikke tillatt å leke i trappeoppgangene, kjeller eller loft, eller å slippe uvedkommende inn i trappeoppgangene. SØPPEL. All søppel pakkes forsvarlig inn før det kastes. Legg ikke søppel ved siden av beholderne. LUFTING. Vinduene i trappeoppgangene skal som regel være lukket og settes bare opp når det er nødvendig å lufte. Husk stormkroken. VASK, TØRK og BANKING. Vask for andre er ikke tillatt. Vaskeriet med dets maskiner og tørkemuligheter skal bare brukes i perioden alle dager. Bruk av vaskeriet utenom den tid som er fastsatt er ikke tillatt. Banking av matter og tepper må bare foregå på tørkeplassen mellom og etter at tøy er tatt inn. Lørdag kan det bankes mellom og Tørkeplassen skal ikke brukes søndager, helligdager og høytidsdager. Hver aksjonær har ansvar for å vaske sin del av trappeoppgangene og trapperomsvinduene. I oppganger med heis skal heisen vaskes. OPPUSSING og VEDLIKEHOLD. Oppussing og vedlikehold som utsetter andre for støy kan utføres på hverdager mellom klokken og 21.00, på lørdager mellom klokken og og søndager mellom klokken og BAD og WC. Bruk ikke badekar til klesvask, tråder og lo stopper avløpet. Avløpssluk på bad skal rengjøres 1 gang pr. år. Det må bare brukes klosettpapir til WC. Husk minst mulig tapping av vann og spyling av klosett om natten. VARME og VARMT VANN. Varme og varmt vann må brukes mest mulig økonomisk. LÅSING og SLOKKING AV LYS. Utgangsdører i oppgangene skal være låst. Loft og kjellerdører skal alltid holdes låst. Påse at lys i oppganger, kjeller og loft ikke brenner unødig. Side 1

27 FRAMLEIE. Framleie må godkjennes av styret for 1 år av gangen. Framleieren må ikke flytte inn før godkjenning foreligger. HUSDYRHOLD. Husdyrhold er ikke tillatt. Styret kan gi dispensasjon fra forbudet når søker sannsynliggjør vektige sosiale grunner, og når hensynet til naboene ikke veier tyngre enn hensynet til aksjonæren som ønsker å anskaffe husdyr. BALKONGENE. Teppebanking er forbudt på balkongene. Klestørk eller lufting av tøy eller sengeklær over gelender må ikke skje. Blomsterkasser skal ikke monteres på utsiden. Unngå søling av vann. Grilling med kullgrill på balkongene er forbudt. Ved grilling må det tas hensyn til naboene. Grilling etter kl. 22 er forbudt. ALMINNELIGE ORDENSREGLER. Leiligheten må ikke brukes slik at det sjenerer andre. Ingen må sette fra seg sykler, barnevogner, ski, kjelker o.l. på loft eller kjellerganger. Kast ikke mat til fugler, det trekker til seg rotter og mus til eiendommen. Det er leieboernes egen interesse på enhver måte å utvise forsiktighet og omtanke med leiligheten og gården som de jo selv er medeier av. Det henstilles til leieboerne at de til enhver tid opptrer hensynsfullt overfor hverandre, så det alltid kan være et godt forhold mellom selskapets leieboere. DENNE HUSORDEN INNGÅR SOM EN DEL AV LEIEKONTRAKTEN A/S TØYEN BOLIGSELSKAP. Side 2

28 1. Les bruksanvisningen nøye. ORDENSREGLER FOR VASKERIET. 2. Bruk ikke makt for å betjene maskinen. 3. Tøm lommene i vasketøyet før det legges i maskinen. 4. Rengjør doseringskamrene og tørk godt av maskinen etter bruk. 5. Rist ryer godt og rengjør barnetøy for sand før det legges i maskinen. 6. Bruk ikke midler som angriper maskinen. 7. I våre maskiner må det kun benyttes lavtskummende vaskemiddel. Et høytskummende vaskemiddel vil føre til at maskinen skummer over og De får et dårlig resultat. 8. Hvis mulig, unngå barn i vaskeriet. 9. Vasketidene er fra til alle dager. Tørkeplassen skal ikke brukes søndag, helligdager og høytidsdager. 10. Bløtlegging i maskinen er forbudt. 11. Tomme vaskepulverpakker og annet avfall skal fjernes av hver enkelt før man forlater vaskeriet. Bruk utplassert søppelkasse. 12. Dørene må være åpne i vaskemaskinen når de ikke er i bruk. 13. Lås til vasketavlen skal fjernes etter bruk av vaskeriet. Låsen merkes med navn eller leil.nr. 14. Det er ikke tillatt å vaske i en annens vasketid uten avtale med vedkommende. Inndelingen av vasketiden foreslås til å være 5 perioder à 3 timer på hverdager og 5 perioder à 3 timer på lørdag og søndag. NB. FORLAT VASKERIET SOM DE SELV ØNSKER Å FINNE DET. Side 3

29 PARKERINGSFORBUDET I TØYEN BOLIGSELSKAP AS For å få en effektiv fjerning av biler som bryter parkerings-bestemmelsene har Boligselskapet en avtale med Flexitrans as. Flexitrans foretar kontroll, og borttauing av feilparkerte biler. Beboerne er selv ansvarlig for å informere sine gjester om ordningen. Borttauing skjer for bileiers regning og risiko og koster pt kr ,- + døgnleie kr. 100,-. Det tillates 10 minutters stans for av og pålessing. Håndverkere o.l. kan etter behov få spesiell tillatelse. (Tillatelse fåes hos vaktmester eller et styremedlem). Opplysninger om bort-tauede biler gis av Flexitrans på tlf: STYRET Side 4