SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 07/972

Transkript

1 SORTLAND KOMMUNE Arkivsaknr.: 07/972 Dok.nr: 13 Arkiv: GNR-33, FA-L12 Saksbehandler: Raina Kristensen Dato: REGULERINGSPLAN FOR HOLM HYTTEOMRÅDE, 1. GANGS BEHANDLING AV PLANFORSLAG Delegasjonssak Delegasjon Vedtaksdato 041/08 Delegert administrasjon Journalposter i arkivsaken 4 I Ascon AS Forhåndskonferanse - hyttetomter og molo på Holm 6 I Sortland Havn KF Søknad om utfylling på Holm 1 I Prosjektservice - Olav Gnr. 33, fellesområde - varsel om regulering av hytteområde 2 I Fylkesmannen i Nordland Fylkesmannens uttalelse til oppstart av reguleringsplan for Holm hytteområde 3 I Statens Vegvesen Uttalelse - planstart - reguleringsplan for hytteområde, deler av gnr I Olav Oversendelse utkast til Reguleringsplan, Holm hytteområde 7 U Prosjektservice - Olav Redegjørelse av saksgang for reguleringsplan for hytteområde, Holm 9 U Prosjektservice - Olav Brev med orientering om mangler ved planforslag - mottakskontroll 8 X Sjekkliste for mottak 11 I Prosjektservice Olav Vedr. Reguleringsplan, Holm hytteområde 10 I Prosjektservice Olav Reguleringsbestemmelser 12 I Prosjektservice Olav Vedrørende forslag reguleringsplan, Holm hytteområde 14 I Prosjektservice - Olav Tillegg dokumenter ved varsel om planstart 15 U Adresseliste Reguleringsplan for Holm hyttefelt - offentlig ettersyn 1. BAKGRUNN 1.1. Bakgrunn for saken Prosjektservice Olav har levert inn forslag til reguleringsplan for Holm hyttefelt på Holm. Planen skal tilrettelegge for bygging av 10 hytter, land- og sjøanlegg for småbåter, molo, naust, infrastruktur, friluftsområde på land og annet kombinert formål Planområdet Planområdet består av fellesområde for gnr. 33 på Holm og utgjør ca. 82 daa. utmark med grense til sjø i nord og vest (Gavlfjorden og Lifjorden) og gården Holm i øst.

2 1.3. Forhold til overordnet arealplan I Kommundelplan for de spredtbygde områdene er området avsatt til Byggeområde fritid, med krav om utarbeidelse av bebyggelsesplan for området før utbygging, samt krav om at bebyggelse, evt. fradelte tomter, ikke skal ligge nærmere sjø og vassdrag enn 50 m. I planens bestemmelser heter det videre at tomtestørrelse ikke skal overstige 1000 m² og BYA=10%. Det kan tillates bygninger med 1 etg. + hems under takflaten, gesims-/mønehøyde 3,5m/5,5m over terreng. Tomtene skal ikke gjerdes inn eller bearbeides med plen, hage, blomsterbed etc Forhold til annet planverk Sortland havn har, med hjemmel i havnelovens 5 2. ledd og ledd, gitt Holm Gårdsforening tillatelse til bygging av molo innenfor planområdet. 2. INNKOMNE FORHÅNDSUTTALELSER 2.1. Varsling Forslagsstiller har varslet planarbeidet i Bladet Vesterålen og Harstad Tidende , samt sendt skriftlig varsel til offentlige etater og naboer i planområdet. Frist for tilbakemelding ble satt til Mottatte innspill NAVN Innspill Kommentar Nordland Fylke Kulturetat og Fylkesmannen i Nordland Sametinget Fiskeri- Direktoratet Øvrige etater og naboer. Det må foretas en arkeologisk befaring. Automatisk fredete kulturminner ikke påvist. Registrerte krigsminner skyttergraver, det tas hensyn i planarbeid. Masseuttak i parkeringsområdet omtales. Hensyn til registrerte krigsminner skyttergraver ivaretas i reguleringsbestemmelser. Inntegnet på plan. Masseuttak ivaretatt i plan. 100 metersbeltet og ROS-vurdering Se søknad om dispensasjon vedr strandsonen. Se Fylkesmannens ROSsjekkliste vedlagt planen. Det finnes samiske stedsnavn i området. Orientering om havbruksvirksomhet i området. Noen etater besvart varsel med ingen innspill resterende etater har ikke gitt tilbakemelding. Reguleringsbestemmelsene inneholder henvisning til kulturminneloven om oppdagelser av ting som kan være automatisk fredede kulturminner. Ikke i konflikt med planen. Svar uten innspill: SFT, Statens Vegvesen, Tromsø Museum- Marinarkeologisk avdeling, Reindriftsforvaltningen, Kystverket Nordland. 3. PLANENS INNHOLD OG UTFORMING 3.1. Dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på Holm ca. 30 km fra Sortland sentrum. Det grenser opp mot Gavlfjorden i nord og Lifjorden i vest. Det går kommunal vei ca. 150 m inn i planområdet. Det har vært anlagt kai tidigere i det området som nå foreslås til privat småbåtanlegg sjø og land. Videre inn i planområdet er det en traktorvei langs sjøen, ca. 500 m. Det er bygd en hytte i området, ellers er det relativt utberørte områder. Områdene langs sjøen består av små viker og nes, sandstrender, steinfjære litt grasmark og småskog fra fjæra og opp mot skoggrensa. Skoggrensa ligger mellom kote 15 og 20

3 og ovenfor det er det myrlendt og småkupert. Forslagsstiller beskriver området som attraktivt friluftsområde for beboerne og allmennheten og mange bruker det fine strandområdet til rekreasjon. Blant attraksjonene er strandområder med berg og fine sandstrender, midnattsol og panoramautsikt Planforslaget Forslagsstiller har hatt som intensjon i planarbeidet at utbyggingen av området skal foregå på landskapets og klimaets premisser. Videre heter det i beskrivelsen: Terrenget er sårbart og skader vil ta lang tid å utbedre naturlig. Med de riktige valg vil denne delen av Holm fremstå som et endra mer veltilpasset og attraktivt friluftsområde for lokalbefolkning og andre brukere av området. Dette på tross av de nye hyttene som planlegges. I planområdet er det registrert skyttergraver fra 2. verdenskrig, utover det er det ingen synlige spor av eldre aktivitet i området jf. registreringer gjort av Nordland fylkeskommunes Kultur- og miljøavdeling Arealfordeling i planen I planforslaget er det avsatt reguleringsformål med størrelse: B1 Område for fritidsbebyggelse B2 Naust B3 Vann- og avløpsanlegg B4 Privat småbåtanlegg land B5 Anlegg i sjø F1 Friluftsområde land F2 Friluftsområde land F3 Friluftsområde land FL1 Felles parkeringsplass FL2 Felles privat vei T1 Kjørevei A1 Annet kombinert formål Sum 44,13 daa 1,00 daa 0,48 daa 1,36 daa 1,55 daa 8,91 daa 16,94 daa 0,75 daa 0,85 daa 1,62 daa 1,38 daa 2,61 daa 81,58 daa 3.4. Utnyttelsesgrad I område for fritidsbebyggelse er det planlagt 10 hytter på tomter á ca. 500 m² med BYA pr. tomt på 120 m². For området totalt vil dette utgjøre BYA=0,24%. For område B2, der det planlegges bygging av naust, foreslås BYA=30%, mens for område B4, Privat småbåtanlegg land, foreslås BYA=25% Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Sjekkliste for ROS-vurderinger er utfylt og vedlagt planforslaget. 4. ADMINISTRASJONENS VURDERING 4.1. Varsling av planabeidet Planarbeidet er varslet i hht. plan- og bygningsloven 28-2 Bebyggelsesplan jf. 27-1, 2. ledd Formål Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av inntil 10 hytter, land- og

4 sjøanlegg for småbåter, molo, naust, parkering, vann- og avløpsanlegg, friluftsområde på land og annet kombinert formål. Dette er i tråd med kommuneplanens arealdel Universell utforming Prinsippet om universell utforming bør legges til grunn for utforming av alle bygninger og uterom. Ved utforming, prosjektering og behandling av søknad om tiltak bør anbefalingene i Bygg for alle (Temaveileder om universell utforming av byggverk og uteanlegg, utgitt av Statens bygningstekniske etat og Husbanken 2004) følges. I dette tilfellet gjelder det spesielt for eventuelle tilrettelegginger som utføres i område A1 og B3. Dette skal føyes til i rekkefølgebestemmelsene Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for ROS-analyse er gjennomgått i planleggingen av arealet, uten at det er fremkommer spesielt sårbare natur- og miljøforhold. Det oppgis at det kan være aktuelt med lagring av drivstoff i mindre målestokk i forbindelse med småbåthavna. Alt etter mengder og type vil dette kunne være søknadspliktig Trafikk og parkering Det er kommunal vei til Holm og denne går ca. 150 m inn i det regulerte området, der den avsluttes med snuplass (T1). Det legges opp til felles parkeringsplass (FL1) for hytteeiere, andre brukere av planområdet samt besøkende etter snuplassen. I hht. veilederen er fellesområder områder som avsettes eksklusivt til en egnere krets (for eksempel grunneiere, beboere) og der allmennheten ikke har adgang. Langs sjøen i planområdet er det regulert til friluftsområder der allmennheten har adgang gjennom annet lovverk. Bestemmelsene må oppfattes dit hen at parkeringsplassen FL1 også skal kunne benyttes av allmennheten, som brukere i planområdet. Brukerne av småbåthavna antas også å ha rettigheter i parkeringen.. Dette må synliggjøres i bestemmelsene. Plassen skal driftes av Holm Grunneierlag. Det er nevnt i planarbeidet at det planlegges uttak av masser i område FL1 til bygging av molo. Det skal fremkomme i plankart og bestemmelser nivå for uttaket og arrondering/etterbehandling av terrenget inn mot øvrige områder. Dette må synliggjøres i kart og bestemmelser. I planområdet går det i dag en traktorvei langs fjorden fram til eksisterende hytte. Denne foreslås regulert til felles privat vei (FL2) og opparbeidet til maks. bredde 3,0 m til naustområdet (B2) og en standard der personbiler kan kjøre. Veien planlegges stengt med bom og tillatt med kjøring for funksjonshemmede og transport av materialer. Adkomst til hyttene fra traktorveien planlegges som minimalt opparbeidede stier. For H-3 H-10 vil dette medføre inngrep i friluftsområdet på østsiden av traktorveien (F2). I enden av veien bør det være en snuplass og mulighet for parkering. Snuplassen bør utformes som hammer eller sirkulær, slik at det tydelig fremgår at dette er en snuplass. Det skal også komme tydelig frem hvem som regnes som brukere av denne veien, jf. definisjon av fellesområder ovenfor Forhold til omgivelsene På et areal på til sammen vel ca. 55 daa, planlegges det bygging av 10 hytter, vei, naust, molo, parkering og fellesområder på land, samt privat småbåtanlegg. I tillegg består området av ca. 27 daa er friluftsområder. Det planlegges sjøretta aktivitet gjennom det private småbåtanlegget og områdene i nordenden av planområdet, samtidig som det legges opp til at områdene langs sjøen skal være tilgjengelig for allmennheten. De planlagte hyttene ligger relativt spredt innenfor område B1. Hyttene ligger i litt forskjellig avstand fra sjøen. H-7 ligger ca. 40 m fra sjøen, mens H-8,

5 9 og 10 ligger ca. 50 m fra sjøen og de øvrige m fra sjø. Forslagsstiller begrunner nærheten til sjøen med at det er ulent og en skrent begrenser muligheten for å trekke hyttene H-7, 8, 9 og10 lenger opp/øst. Det oppgis at hyttene ikke vil hindre ferdselen, da denne naturlig vil kunne gå langs sjøen eller traktorveien. H-8, 9 og10 ligger i samme avstand som eksisterende hytte i området. Det er utarbeidet fotomontasjer for de fleste hyttene og det synes som om H-1 og H-3 har en ugunstig plassering i forhold til terrenget. Slik som H-1 og H-3 er vist i fotomontasjen ligger den noe høyt i terrenget. Forslagsstiller mener imidlertid at høydegrunnlaget er unøyaktig og at nøyaktig plassering må gjøres i byggesaken. Gjennom bestemmelsene skal det derfor stilles krav om tilstrekkelig snitt for området og bebyggelsen basert på målinger i terrenget i byggesaken Utnyttelsesgrad I område for fritidsbebyggelse (B1) planlegges hver hytte med tomt på ca. 500 m². Det settes også en begrensning på BYA=120 m², samt at alle arealer skal tilpasses under samme tak. Det vil si at det ikke tillates frittstående uthus. Maksimal størrelse for altan/planert uteplass er satt til 20 m², denne regnes inn i BYA. Dette vil ikke være i tråd med bestemmelsene i overordnet plan, der maksimal BYA=10% (BYA=100 m² ved maksimal tomtestørrelse på 1000 m².) Maksimal størrelse på hyttene reduseres til BYA=100 m². I område for naust (B2) planlegges BYA=30%. Det er ikke overensstemmelse mellom bestemmelser og plankart for dette området, men ved bygging av 1 naust pr. hytte på inntil 30 m², vil det være i tråd med plankart. Bestemmelsene skal endres i tråd med plankart. Det skal ikke tillates at naust innredes for opphold. Dette skal også fremkomme av bestemmelsene. Område for vann- og avløpsanlegg (B3) BYA=20 m², der bebyggelsen skal kunne romme sanitæranlegg, renovasjon og annet servicebygg for brukere av planområdet. Privat småbåt anlegg på land (B4) foreslås med BYA=25%. På området skal det være mulighet for å ta småbåter på land og utsetting av disse. Det foreslås at det skal kunne bygges redskapsboder med maksimal BYA=25% i plankartet. Det er ikke samsvar mellom bestemmelser og plankart. Plankartet gjøres gjeldende og bestemmelsene endres på dette punkt Krav til plankart og bestemmelser Plankart, datert :. Eksisterende bebyggelse må vises som dette i plankart og tittelfelt i flg. veiledning. Snuplass i enden av FL2. Bestemmelser datert : Alle uoverensstemmelser i forhold til kart rettes opp i bestemmelsene i Kommunedelplan for de spredtbygde områdene videreføres. Det åpnes likevel for en økning av mønehøyde/høyeste punkt ved bruk av pulttak, maks. høyde setes til 6,0 m. Alle høyder på bygninger skal oppgis med gesims- og mønehøyde. Arealstørrelser tas ut av bestemmelsene. BYA oppgis på kun 1 måte. Unødvendig tekst tas ut av bestemmelsene (for eksempel i 3...er plassert på høydedrag ) 2.5 Siste ledd endres til:.. under anleggsarbeider fremkommer gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeid

6 3.1.2, tilleggstekst: I byggesaken skal det legges fram nødvendig lengdeprofil/snitt basert på målinger i terrenget. 3.2, tilleggstekst: Naust skal ikke innredes for opphold. 5.4 og 6.2 Uoverensstemmelse mellom disse. Beskrivelsen av den videre adkomsten fra traktorveien til hyttene vil medføre inngrep i område F2, slik at 5.4 ikke blir riktig. 6.1 og 6.2 Det må angis hvem disse fellesområdene er beregnet på (se pkt. 4.5) 7.1 Tilleggstekst: Alle tiltak skal godkjennes av bygningsmyndigheten. Konklusjon: Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn når korrigeringer i hht. pkt. 4.8 er gjennomført. VEDTAK 1. Administrasjonen vedtar at reguleringsplan med bestemmelser for Holm hyttefelt legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 27-1 og Før offentlig ettersyn skal endringene i kap. 4.8 være utført. Vedlegg Reguleringsutkast - beskrivelsesdel Plankart Reguleringsbestemmelser Søknad om dispensasjon stk. fotomontasjer Brev - varsel om regulering av hytteområde holm-beh-innspill.revidert 0802.doc Diverse uttalelser Holm- fra Fiskeridirektorat.PDF Brev fra Nordland fylkeskommune Sjekkliste for kommunale areal-, regulerings-, og bebyggelsesplaner. Med hilsen Ottar Skog Enhetsleder Myndighet