Randaberg Kommune. Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord. Utgave: 1 Dato:

Transkript

1 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord Utgave: 1 Dato:

2 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord Utgave/dato: 1 / Arkivreferanse: - Lagringsnavn rapport Oppdrag: Områderegulering Randaberg sentrum nord Oppdragsbeskrivelse: Områdereguelringsplan med KU for Randaberg sentrum nord Oppdragsleder: Arild Byrkjedal Fag: Plan og urbanisme Tema Byutvikling (storby) Leveranse: Analyse Skrevet av: Kvalitetskontroll: Arild Byrkjedal

3 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 2 FORORD er engasjert av Randaberg kommune for å utarbeide forslag til områdereguleringsplan for Randaberg sentrum nord. Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring i seks uker i samsvar med forskrift. Varsling av planarbeidet skjer parallelt, og kunngjøres i Stavanger Aftenblad og Bygdebladet. Varslingsannonse og planprogram legges ut på og Ansvarlig myndighet for behandling av planprogrammet er Randaberg kommune. Etter høringen vil kommunen vurdere uttalelsene og fastsette endelig planprogram. Konsekvensvurderingene vil bli ferdigstilt og presentert sammen med endelig områdereguleringsplan og bli behandlet som del av planforslaget. Frist for å komme med merknader er satt til Spørsmål om planprogrammet kan rettes til: Anna Katharina Kraus, Randaberg kommune, tlf: eller epost: anna.kraus@randaberg.komune.no Arild Byrkjedal,, tlf: eller epost: arild.byrkjedal@asplanviak.no Stavanger, Arild Byrkjedal Oppdragsleder Even Lind Kvalitetssikrer

4 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn for saken Innledning og målsetting med planarbeidet Tidligere saksgang Om planprogram og konsekvensutredning Gjeldende planer Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Regionalplan Jæren Kommunedelplan for sentrum Mulighetsstudie Reguleringsplan Beskrivelse av området Konsekvensutredning Metode Planarbeidet Utredninger Oppsummering Offentlig informasjon og medvirkning Foreløpig framdriftsplan...16

5 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 4 1 BAKGRUNN FOR SAKEN 1.1 Innledning og målsetting med planarbeidet Planområdet er definert som sentrumsområde i kommunedelplanen for Randaberg sentrum vedtatt Det er nærmere fastsatt at Randaberg sentrum skal «være et sentrum med nærhet, intimitet og kvalitet med kontakt mot det grønne landskapet», og at dette oppnås ved å «utvide sentrum mot nord for å komme i kontakt med det grønne landskapet.» Utvidelse mot nord vil også tilføre sentrum nye kvaliteter i form av utsikt mot landskapsrommet i nord og sjøutsikt. Det har vært ulike initiativ for å bygge i dette sentrumsområdet, bl.a. på gnr. 49/35 i vestre del av området. I motsatt ende, mot øst, i tilknytning til eksisterende næringsbebyggelse, er det også konkrete interesser for utvikling i nær framtid. I etterkant av kommunedelplanprosessen startet kommunen i samarbeid med Asplan Viak AS opp forberedende arbeider for en såkalt områdeplan. Dette arbeidet skulle i hovedsak knyttes opp til innhold og konsept for sentrumsområdet. Arbeidet ble imidlertid stilt i bero i Målet med en områderegulering for hele området var å sikre helhetstanken i området slik at området som helhet, og det enkelte byggeprosjekt knytter seg til eksisterende deler av sentrum på en god måte. 1.2 Tidligere saksgang Det er sendt inn et privat forslag om behandling av detaljregulering for Bøveien 11. Denne ble behandlet i kommuneplanutvalget den Parallelt med denne saken ble det fremmet sak om oppstart for en helhetlig områderegulering for sentrum nord, der samme eiendom var en del av dette planområdet. Følgende vedtak ble fattet for forslag til detaljregulering av Bøveien Kommuneplanutvalget, som utvalg for plansaker, avviser forslag til detaljreguleringsplan for Bøveien 11 med tilhørende bestemmelser, jf. plan- og bygningslovens og For at kommuneplanutvalget skal tillate detaljregulering av området, må et større område tas med i reguleringen. Følgende arealer må inngå i detaljreguleringen Gnr: 49 Bnr: 35, 163, 812, 280, 267, 163, 314, 347, 594 og Kommuneplanutvalget ber videre om at detaljreguleringen ser til kommunedelplan for Randaberg sentrum og områderegulering for Randaberg sentrum for utnyttelse og funksjon av området.

6 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 5 Behandling av sak om oppstart av områdereguleringsplan for Sentrum nord, må da som en konsekvens av dette vedtaket, redusere sitt planområde tilsvarende, slik at det nå vil bli utarbeidet to reguleringsplaner i dette området. Figur 1 Opprinnelig forslag til Områderegulering for sentrum nord Privat detalj reguleringsplan Områdereguleringsplan Figur 2 Vedtatt forslag til planområde for denne områdereguleringsplanen. Planområdet deles i 2, en privat detaljregulering og en offentlig initiert områdereguleringsplan.

7 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 6 2 OM PLANPROGRAM OG KONSEKVENSUTREDNING Områdereguleringsplanen for sentrum nord utløser krav om konsekvensutredning og planprogram etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrift om konsekvensutredninger. Forskriftens 2 e) formulerer følgende kriterie for konsekvensutredninger; «områdereguleringer som legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I», og Vedlegg I A 1. «Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn m 2» Selv om det ikke er avgjort hva arealet skal brukes til, er området i kommuneplanen satt av til sentrumsformål som i stor grad vil falle under ovennevnte type bygg. Med et planområde på 34,5 daa vil det være svært sannsynlig at det vil legges til rette for mer enn kvm utbyggingsareal i nevnte kategori.

8 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 7 3 GJELDENDE PLANER 3.1 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Ingen spesielle føringer for Randaberg sentrum. Defineres som et kommunesenter med krav til innhold. Det legges til rette for en bussakse til Randaberg (ikke bybane). 3.2 Regionalplan Jæren Kommunen ønsker at ny regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren skal legges til grunn for planarbeidet. Planens innhold vedrørende bomiljø og kvalitet, samt senterstruktur og handel er spesielt relevante i denne saken. Randaberg sentrum nord er en del av senterstrukturen i Randaberg, og skal være en framtidig utvidelse av handelsområdet i Randaberg. Randaberg sentrum nord må derfor vurderes som del av kommunesenteret, under retningslinjene for definisjon av senterstruktur i kap Tetthetskrav som er relevante for sentrum er definert i kap. 6 Bomiljø og kvalitet. Randaberg sentrum er en områdetype definert som «innenfor 500 meter fra sentral holdeplass i øvrige kommunesenter». Tetthetskravene for antall boliger pr. daa skal ligge på mellom 4-10, og der % BRA varierer mellom 70 og 140 samlet sett for all bebyggelse. Størrelsen på minste felles uteoppholdsareal (MUA) i denne type område er satt til 30 kvm pr. bolig. 3.3 Kommunedelplan for sentrum Området er som nevnt, avsatt til sentrumsområde i kommunedelplan for Randaberg sentrum, vedtatt Det er ikke knyttet konkrete retningslinjer eller bestemmelser til området. En tydelig visjon for området var likevel at utvidelsen mot nord skulle skape kontakt mellom sentrum og landskapsrommet og havet i nordvest.

9 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 8 Planområde Figur 3 Vedtatt kommunedelplan for sentrum. Område for sentrum nord er disponert til planlagt senterområde og offentlig område. 3.4 Mulighetsstudie I forbindelse med budsjettbehandlingen for 2009 fattet kommunestyret (KST) vedtak om at det skulle gjennomføres en forenklet analyse (mulighetsstudie) for langsiktig utvikling av offentlige arealer i sentrum. Videre vedtok kommuneplanutvalget (KPU) i forbindelse med kommuneplanrulleringen, at lokalisering av nye kontor- og handelslokaler i sentrum skulle inngå i studiet. Mulighetsstudiet ble vedtatt , etter en prosess der 3 ulike firmaer hadde spilt inn forslag til muligheter iht. oppgaven. Vedtaket har ingen konkrete føringer for sentrum nord, men «allaktivitetshuset» som tidligere har vært diskutert som en mulig «motor» inn i dette området, ble utelukket som et nybygg i området. I stedet ble «kulturscenen» vedtatt som en del av nye Harestad skole. Det ble i denne forbindelse ikke satt føringer for nye offentlige behov inn i sentrum nord.

10 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord Reguleringsplan I planområdet er det ingen eksisterende reguleringsplaner. Det vil som nevnt blir utarbeidet en privat detaljreguleringsplan tilstøtende område i vest. Denne omfatter gnr: 49 bnr: 35, 163, 812, 280, 267, 163, 314, 347, 594 og 346. Denne reguleringsplanen må koordineres med arbeidet med denne områdereguleringsplanen, og bør ferdigbehandles etter at denne områdereguleringsplanen er vedtatt. I sør grenser planen mot områdereguleringsplan for sentrum, vedtatt Det vil være naturlig at reguleringsplanen for område nord blir fulgt opp og utarbeidet i ens form med planen for sentrum. Dette betyr at krav og føringer gitt i denne ift. for. eks parkering, grønt, utnyttelse o.l. blir tilsvarende. Inndelingen i forskjellige byggeområder, med krav til fordelingen av næring og bolig, er også naturlig å bygge videre på i sentrum nord. Figur 4 Områdereguleringsplan for sentrum, vedtatt

11 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 10 4 BESKRIVELSE AV OMRÅDET Området ligger nord for eksisterende sentrum i Randaberg kommune. Området er ca. 34,5 daa stort, er avgrenset av Bøveien, gang- og sykkelvei mellom Forsamlingshuset og Vardheim, Varen og Tungenesveien. I nord grenser området videre til dyrka mark og i vest til omtalte område berørt av privat detaljreguleringsplan som pr i dag er ubebygd. I nordre del av dette området ligger en balløkke, samt noe dyrka mark. Området har visuell kontakt mot sjøen og det største landskapsrommet i Randaberg. Dette var i kommunedelplanen en av hovedbegrunnelsene for hvorfor en ønsker å utvide sentrum i denne retningen. Bebyggelsen består i hovedsak av ca. 25 eneboliger. Østre del av planområdet inneholder noe næringsvirksomhet, blant annet et bilverksted og en bensinstasjon. Forsamlingshuset med tilhørende parkeringsplass inngår også i planområdet. Det er ikke noen SEFRAK-registrerte bygninger i området. Atkomst til området skjer i dag i all hovedsak fra Tungenesveien. Atkomst fra Bøveistubben til Bøveien er stengt. Figur 5 Flyfoto over planområdet. Planens avgrensning er skravert.

12 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 11 5 KONSEKVENSUTREDNING 5.1 Metode En konsekvensutredning har som oppgave å belyse beslutningsrelevante konsekvenser. Denne planoppgaven har utfordringer og utredningsoppgaver som Randaberg kommune i utgangspunktet vurderer som utfordrende å innpasse i den metoden som vanligvis brukes for å svare på krav om konsekvensutredninger, vegvesenets håndbok 140. Randaberg kommune vil belyse beslutningsrelevante konsekvenser, som Pbl. krever, men ønsker i utgangspunktet å stå friere i metodebruken. Ihht. Kap III 6 i i forskrift om konsekvensutredninger slås det fast at relevante og realistiske alternativer skal utredes. Området er avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen for sentrum. Det er da ingen alternativ arealbruk til dette området, selv om det innholdsmessige i et sentrum naturlig nok kan variere mye. Tetthetskrav i ny RPJ er på nivå med nylig vedtatt sentrumsplan for Randaberg sentrum. Det er derfor heller ikke et realistisk alternativ å utrede alternative forslag med vesentlig forskjellige tetthetsnivåer. Foreslått tetthet må like fullt måles opp mot et alternativ, for å kunne si noe om konsekvensene av tiltaket. Realistisk 0- alternativ vil da være dagens situasjon, med kun svært begrensete muligheter utvikling i området. 5.2 Planarbeidet Planen er en områdereguleringsplan der det i utgangspunktet legges til rette for rammer for videre detaljreguleringsplaner i planområdet. I planarbeidet vil en legge til rette en bebyggelsesstruktur med tilhørende funksjoner som atkomst, parkering, grøntområder etc. Ulike planprinsipper vil bli vurdert i prosessen, og i nødvendig grad presentert som alternative løsninger i det ferdige planmaterialet. En vil likevel legge fram et forslag til behandling, som bli vurdert opp mot dagens situasjon, 0 - alternativet. 5.3 Utredninger Det foreslås at følgende tema blir gitt en spesiell vurdering / konsekvensutredning i planprosessen Konseptutvikling 3D modell En områderereguleringsplan legger til rette for en overordnet struktur i området. De ulike byggeområdene vil ha bestemmelser som setter krav til innhold, volum og tetthet. Det konkrete innholdet vil bli avklart i påfølgende detaljreguleringsplaner. Det vurderes likevel som nødvendig å visualisere tillatt bygningsvolum i en 3D modell. Denne modellen vil gi et overordnet svar på følgende viktige konsekvenser;

13 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 12 Landskapsstilpassing og forholdet mellom det åpne landskapsrommet og sjøen i nord og eksisterende sentrum. Sol og skygge Utsiktsforhold Byrom og lekeplasser Visualiseringen av konsekvensene vil i nødvendig grad bli beskrevet og innpasset i planbeskrivelsen og tilhørende konsekvensutredningen Funksjons- og handelsanalyse Hva skal området brukes til? Området er avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen. Sentrum nord er en framtidig forlengelse av eksisterende sentrum, og skal i størst mulig grad ha samme funksjon og tilbud som eksisterende sentrum. En viktig oppgave vil være å legge til rette for riktig nivå og størrelse på sentrumsfunksjonene på lang sikt, og sørge for at sentrum, som et område for handel, kan utvikle seg videre i dette området. Det er også viktig i planprosessen å avklare om det vil være offentlige behov i planområdet, og i hvor stor grad en kan legge til rette for bolig i området. Sentrum nord er pr. i dag et område avsatt til utvidelse av sentrum i et uavgrenset tidsperspektiv. Det blir likevel viktig å avgrense tidsperspektivet på dette for. eks. fram til Ved å beregne forventet etterspørselsvekst opp mot forventet arealeffektivitet vil vi kunne få tall for framtidig arealbehov for Randaberg sentrum. Dette ses i lys av eksisterende tilbud og urealisert potensiale i eksisterende sentrumsplan. Funksjons- og handelsanalysen legger grunnlaget for arealbruken i planområdet, og vil avsette og tilpasse behovet for handelsarealer, offentlige funksjoner etc. opp mot andelen boligbebyggelse i området Trafikk og parkering Områdets terrengforskjeller gir utfordringer iht. atkomst, trafikk og parkering Området vil genere ny trafikk, og trafikkmønsteret blir endret avhengig av atkomst til området. Atkomstsituasjonen må vurderes fra Tungenseveien. Det vil også være naturlig å vurdere atkomst til området fra vest, dvs. fra pågående planprosess for privat detaljreguleringsplan for Bøveien 11. En ny atkomst fra Bøveien bør også vurderes i lys av at denne atkomsten skal betjene et større sentrumsområde. Et annet alternativ vil være tilkomst fra Valaveien, mest sannsynlig med atkomst fra regulert offentlig veg til nettstasjon. Økningen av trafikk, som konsekvens av en full utbygging, må belyses på det vegnettet som vil bli påvirket av utbyggingen, og det må utarbeides en støyanalyse for den nye situasjon. En må også følge opp parkeringsstrategien fra sentrum. Denne må revideres og konkretiseres for gjeldende område. En viktig oppgave vil være å vurdere muligheten for parkeringsanlegg, over eller under bakken, på eksisterende parkeringsplass for forsamlingshuset. Nivået på parkering avklares. Det er også vesentlig å avklare behovet for eventuelle gågater i planområdet, opp mot de vegene som tillater motorisert trafikk. Behovet for gang og sykkeltrafikk avklares, og legges til rette for i planen. Avstander til kollektivtrafikk beskrives.

14 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord Gjennomføring av planen Det er registrert stor interesse for utbygging i østre del av planområdet, og dette vil være et naturlig første byggetrinn. I den delen av planområdet som i dag består av boligeiendommer vil trolig utviklingen og gjennomføringen av planen ta mer tid. Det vil være viktig å legge til rette for at eierne av eksisterende småhusbebyggelse fortsatt får mulighet til å bo i område i størst mulig uforstyrret grad, uten at man samtidig sperrer for den ønskete utviklingen. Planen må sikre at de ulike områdene kan transformeres når eierne og markedet er klar for dette, uten at det går på bekostning av de overordnete, helhetlige prinsipper. Hvilke virkemidler en har for gjennomføring av området må vurderes i planområdet, deriblant bruk av urbant jordskifte Risiko og sårbarhetsanalyse Det skal utarbeides en Ros analyse for området. Sjekkliste fra Direktoratet for sikkerhet og beredskap vil bli benyttet. Det vil i nødvendig grad bli innhentet vurderinger fra kommunale etater, overordna myndighet i arbeidet med avdekking av risiko i området. Et eget Ros møte, der ressurspersoner vil bli invitert til å delta vurderes avholdt. Foreløpige vurderinger identifiserer utfordringer knyttet til; Vurdering av forurensning av grunn. Støy (eget plantema) Trafikksikkerhet

15 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord Oppsummering Følgende tema er sentrale i planarbeidet. Hovedtema Undertema Antatte problemstillinger Behov for supplerende utredning Byutvikling og landskap Bruk av arealene Hvilke sentrumsfunksjoner skal en legge til rette for? Utarbeide en funksjons og handelsanalyse Sol og skygge Landskap Tilfredsstillende solforhold i planområdet er et viktig suksesskriterie Hvordan vil ønsket byutvikling påvirke eksisterende bebyggelse og tilstøtende landskapsrom og tilknytning til sjø. Siktlinjer og åpenhet mot nord bør tillegges vekt. Bymessig struktur i eksisterende sentrum legges til grunn for nødvendige sammenhenger i sentrum nord. Universell Generell utfordring utforming Trafikk Atkomst Området har flere mulige atkomstmuligheter Trafikkvekst Parkering Gang- og sykkelveger/ gågater Transformasjon av området generer mer trafikk. Hvilken påvirkning gir dette på vegnettet? Hvordan og hvor skal en tilrettelegge for nødvendig parkering? Eksisterende sentrum har avklarte holdeplasser for buss. En utvidelse av sentrum vil ta stilling til trafikksituasjonen og i nødvendig grad skille trafikkantene fra hverandre Vurdere solforhold basert på et volumstudie, og tilpasse krav til tetthet og høyder i planen basert på dette. Utarbeide 3D modell og vurdere løsninger som ivaretar viktige kvaliteter på en god måte. Vurdere hvordan eksisterende og nytt sentrum får nødvendig og hensiktsmessig tilknytning. Legge til rette for bymessige uteområder i tråd med overordnede føringer. Legge til rette for løsninger iht. gjeldende krav Flere alternative prinsipper vurderes. Redegjøre for å legge til rette for valgt løsning Trafikkvurderinger. Mobilitetsplan vurderes utarbeidet. Utrede alternativer over og under bakken iht. til krav til parkering Redegjøre for avstander til holdeplasser og vurdere eventuelle endringer Redegjøre for behovet og legge til rette for løsninger Miljø Kulturminner Ingen antatte konsekvenser Avvente tilbakemeldinger fra Rogaland fylkeskommune ift. eventuelle behov. ROS analyse Naturmangfold Trafikkstøy Gjennomføring av plan Byrom og grønnstruktur Kollektivløsninger Barn og unge Ingen konsekvenser Mer trafikk fører til endret støysituasjon Området skal være godt egnet for barn og unge Nødvendig gjennomgang av ROS tema. Området har i dag en eksisterende arealbruk. Planen vil legge til rette for en bymessig transformasjon Ingen Utrede støysituasjon, og legge til rette for tilfredsstillende løsninger. Vurdere tilgjengelige tilbud, og legge til rette for nye. Utrede aktuelle Ros tema Vurdering av virkemidler for at ønsket arealbruk kan gjennomføres.

16 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 15 6 OFFENTLIG INFORMASJON OG MEDVIRKNING Planområdet berører mange ulike grunneiere. Grunneierne er både boligeiere og næringsdrivende, og det vil være nødvendig å trekke disse med i planprosessen. Det planlegges et informasjonsmøte med berørte parter, for å orientere om prosessen fra kommunens side. I dette møte tar en imot innspill fra berørte for det videre arbeidet med utvikling av planen. I arbeidet bør en også vurdere flere informasjonsmøter med grunneierne, og for eks. egne arbeidsmøter med representanter for velforeningen og representanter for de næringsdrivende. Grunneiere i tilstøtende privat plan i vest må også holdes orientert om planarbeidet, ikke minst av hensyn til at disse to planene må koordineres opp mot hverandre iht. felles løsninger og utfordringer i planområdet. Planen vil for øvrig følge prosesskravene til reguleringsplanarbeid, med hensyn på offentlighet og medvirkning i planprosessen.

17 Planprogram for områderegulering Randaberg sentrum nord 16 7 FORELØPIG FRAMDRIFTSPLAN Videre framdrift i prosjektet er i stor grad avhengig av ovennevnte faktorer. De milepælene som kan planlegges for tiden, er følgende: - Varsel om oppstart av planarbeid, inkl. offentlig ettersyn av planprogrammet. - Åpent informasjonsmøte i uke 34 - I kommunestyresalen i Randaberg kommune kl. 1800, den Høringsfrist planprogram 1. sept Fastsettelse planprogram 3.okt 2013 Videre framdrift er i stor grad avhengig av politiske beslutninger, men det er et ønske fra rådmannens side å holde følgende frister: - Gjennomføring av utredningsarbeid - oppstart i august - Samarbeid i arbeidsgruppe, oppstart i september - Planutkast/ 1. gangs behandling vinteren 2013/ 2014.