Randaberg Kommune. Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl

Transkript

1 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl Utgave:

2 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl Utgave/dato: 2 / 8. des Arkivreferanse: - Oppdrag: Områderegulering Randaberg sentrum nord Oppdragsleder: Stian Rugtvedt Fag: Plan og urbanisme Tema Forretningsområde1 Skrevet av: Irene Hegre Kvalitetskontroll:

3 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 2 FORORD er engasjert av Randaberg kommune for å utarbeide forslag til områdereguleringsplan for Randaberg sentrum nord. Planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring i seks uker i samsvar med forskrift. Varsling av planarbeidet skjer parallelt, og kunngjøres i Stavanger Aftenblad og Bygdebladet. Varslingsannonse og planprogram legges ut på og Ansvarlig myndighet for behandling av planprogrammet er Randaberg kommune. Konsekvensvurderingene vil bli ferdigstilt og presentert sammen med endelig områdereguleringsplan og bli behandlet som del av planforslaget. Stavanger, 08/12/2014 Stian Rugtvedt Oppdragsleder Irene Hegre

4 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 3 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Bakgrunn for saken Innledning og målsetting med planarbeidet Tidligere saksgang Om planprogram og konsekvensutredning Gjeldende planer Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Regionalplan Jæren Kommunedelplan for sentrum Mulighetsstudie Reguleringsplan Beskrivelse av området Konsekvensutredning Metode Planarbeidet Utredninger Oppsummering... Feil! Bokmerke er ikke definert. 6 Offentlig informasjon og medvirkning Foreløpig framdriftsplan...18

5 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 4 1 BAKGRUNN FOR SAKEN 1.1 Innledning og målsetting med planarbeidet Planområdet er definert som sentrumsområde i kommunedelplanen for Randaberg sentrum vedtatt Det er nærmere fastsatt at Randaberg sentrum skal «være et sentrum med nærhet, intimitet og kvalitet med kontakt mot det grønne landskapet», og at dette oppnås ved å «utvide sentrum mot nord for å komme i kontakt med det grønne landskapet.» Utvidelse mot nord vil også tilføre sentrum nye kvaliteter i form av utsikt mot landskapsrommet i nord og sjøutsikt. Det har vært ulike initiativ for å bygge i dette sentrumsområdet, bl.a. på gnr. 49/35, Bøveien 11 i vestre del av området. I motsatt ende, mot øst, i tilknytning til eksisterende næringsbebyggelse, er det også konkrete interesser for utvikling i nær framtid. I etterkant av kommunedelplanprosessen startet kommunen i samarbeid med Asplan Viak AS opp forberedende arbeider for en områdeplan. Dette arbeidet skulle i hovedsak knyttes opp til innhold og konsept for sentrumsområdet. Arbeidet ble imidlertid stilt i bero i Målet med en områderegulering for hele området har vært å sikre helhetstanken i området slik at området som helhet, og det enkelte byggeprosjekt knytter seg til eksisterende deler av sentrum på en god måte. 1.2 Tidligere saksgang Privat forslag om behandling av detaljregulering for Bøveien 11 ble behandlet i kommuneplanutvalget den Parallelt med denne saken ble det fremmet sak om oppstart for en helhetlig områderegulering for sentrum nord, der samme eiendom var en del av dette planområdet. Følgende vedtak ble fattet for forslag til detaljregulering av Bøveien Kommuneplanutvalget, som utvalg for plansaker, avviser forslag til detaljreguleringsplan for Bøveien 11 med tilhørende bestemmelser, jf. plan- og bygningslovens og For at kommuneplanutvalget skal tillate detaljregulering av området, må et større område tas med i reguleringen. Følgende arealer må inngå i detaljreguleringen Gnr: 49 Bnr: 35, 163, 812, 280, 267, 163, 314, 347, 594 og Kommuneplanutvalget ber videre om at detaljreguleringen ser til kommunedelplan for Randaberg sentrum og områderegulering for Randaberg sentrum for utnyttelse og funksjon av området. Planprogram for områderegulering av Randaberg sentrum nord var på høring fra til og ble fastsatt i møte i Kommuneplanutvalget (KPU) som sak 37/13. Bøveien 11 var da ikke inkludert i varslet område for områderegulering og planprogram.

6 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 5 Privat detalj reguleringsplan Områdereguleringsplan Figur 1 Vedtatt forslag til planområde for Randaberg sentrum nord områdeplan innenfor stiplet linje. Planområde for privat detaljregulering av Bøveien 11 m.fl er markert med blå heltrukken linje. Områderegulering ble etter dette stilt i bero i påvente av avklaring om igangsetting av detaljreguleringsplan for Bøveien 11 m.fl. Det ble fremmet ny sak til KPU , sak 37/14, der rådmannen tilrår at Bøveien 11 på ny innlemmes i områdregulering for Randaberg sentrum nord. Bakgrunnen for dette, er det knytter seg flere problemstillinger som er felles for begge områdene og som krever reguleringsmessig avklaring. Det anses derfor som hensiktsmessig at en områdregulering gir rammer og avklaringer for videre detaljreguleringsarbeid for hele området, inkludert Bøveien 11. KPU fattet følgende vedtak: Detaljregulering for Bøveien 11 innlemmes i områderegulering for Randaberg sentrum nord. I forbindelse med områdereguleringen sentrum nord, søker kommunen samarbeidsmøter med grunneiers arkitekt i Bøveien 11. Det er på denne bakgrunn at det nå foreligger et revidert planprogram som sendes på høring til berørte og myndigheter. Figur 2 Ny planavgrensning utvidet område.

7 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 6 2 OM PLANPROGRAM OG KONSEKVENSUTREDNING Områdereguleringsplanen for sentrum nord utløser krav om konsekvensutredning og planprogram etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrift om konsekvensutredninger. Forskriftens 2 e) formulerer følgende kriterier for konsekvensutredninger; «områdereguleringer som legger til rette for senere detaljregulering av tiltak nevnt i vedlegg I», og Vedlegg I A 1. «Industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med en investeringskostnad på mer enn 500 mill kr eller et bruksareal på mer enn kvm» Selv om det ikke er avgjort hva arealet skal brukes til, er området i kommuneplanen satt av til sentrumsformål som i stor grad vil falle under ovennevnte type bygg. Med et planområde på 46,5 daa vil det være svært sannsynlig at det vil legges til rette for mer enn kvm utbyggingsareal i nevnte kategori.

8 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 7 3 GJELDENDE PLANER 3.1 Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Ingen spesielle føringer for Randaberg sentrum. Defineres som et kommunesenter med krav til innhold. Det legges til rette for en bussakse til Randaberg (ikke bybane). 3.2 Regionalplan Jæren Kommunen ønsker at ny regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren skal legges til grunn for planarbeidet. Planens innhold vedrørende bomiljø og kvalitet, samt senterstruktur og handel er spesielt relevante i denne saken. Randaberg sentrum nord er en del av senterstrukturen i Randaberg, og skal være en framtidig utvidelse av handelsområdet i Randaberg. Randaberg sentrum nord må derfor vurderes som del av kommunesenteret, under retningslinjene for definisjon av senterstruktur i kap Tetthetskrav som er relevante for sentrum er definert i kap. 6 Bomiljø og kvalitet. Randaberg sentrum er en områdetype definert som «innenfor 500 meter fra sentral holdeplass i øvrige kommunesenter». Tetthetskravene for antall boliger pr. daa skal ligge på mellom 4-10, og der % BRA varierer mellom 70 og 140 samlet sett for all bebyggelse. Størrelsen på minste felles uteoppholdsareal (MUA) i denne type område er satt til 30 kvm pr. bolig. 3.3 Kommunedelplan for sentrum Området er som nevnt, avsatt til sentrumsområde i kommunedelplan for Randaberg sentrum, vedtatt Det er retningslinjer og bestemmelser til området. En tydelig visjon for området var at utvidelsen mot nord skulle skape kontakt mellom sentrum og landskapsrommet og havet i nordvest. I kommuneplanutvalget (KPU) den , sak 41/14, ble det vedtatt at det igangsettes en prosess for hele kommunedelplanområdet hvor høyder gjennomgås basert på tre strategier etablering av siktakser, etablering av ulike høydesoner og bruk av kotehøyder. Høydene i sentrum bør vurderes ut fra en kombinasjon av de tre strategiene. Arbeidet med områdeplanen Sentrum nord koordineres med arbeidet med høyder.

9 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 8 Planområde Figur 3 Vedtatt kommunedelplan for sentrum. Område for sentrum nord er disponert til planlagt senterområde og offentlig område. Deler av planområdet ligger utenfor kommunedelplanen. 3.4 Mulighetsstudie I forbindelse med budsjettbehandlingen for 2009 fattet kommunestyret (KST) vedtak om at det skulle gjennomføres en forenklet analyse (mulighetsstudie) for langsiktig utvikling av offentlige arealer i sentrum. Videre vedtok kommuneplanutvalget (KPU) i forbindelse med kommuneplanrulleringen, at lokalisering av nye kontor- og handelslokaler i sentrum skulle inngå i studiet. Mulighetsstudiet ble vedtatt , etter en prosess der 3 ulike firmaer hadde spilt inn forslag til muligheter iht. oppgaven. Vedtaket har ingen konkrete føringer for sentrum nord, men «allaktivitetshuset» som tidligere har vært diskutert som en mulig «motor» inn i dette området, ble utelukket som et nybygg i området. I stedet ble «kulturscenen» vedtatt som en del av nye Harestad skole. Det ble i denne forbindelse ikke satt føringer for nye offentlige behov inn i sentrum nord.

10 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl Reguleringsplan I planområdet er det ingen eksisterende reguleringsplaner, utenom en mindre del av planen i vest. I vest er boligområde regulert i eldre reguleringsplan Valahaug, vedtatt i Det pågår reguleringsplanarbeid for Valahug boligområde, ytterligere vest for planområdet. Her foreslås det at ca 10 boliger skal ha adkomst fra Valahaugveien og krav om at denne må opparbeides i henhold til gjeldende veinorm og med fortau. I øst grenser planområdet mot Vardheim hvor sykehjem, omsorgsboliger o.l. er lokalisert. Det pågår et arbeid med en ny detaljplan for Vardheim fordi det er behov for økt og oppgradert bygningsmasse innen helse- og omsorgssektoren. I sør grenser planen mot områdereguleringsplan for sentrum, vedtatt Det vil være naturlig at reguleringsplanen for område nord blir fulgt opp og utarbeidet i ens form med planen for sentrum. Dette betyr at krav og føringer gitt i denne ift. for. eks parkering, grønt, utnyttelse o.l. blir tilsvarende. Inndelingen i forskjellige byggeområder, med krav til fordelingen av næring og bolig, er også naturlig å bygge videre på i sentrum nord. Figur 4 Områdereguleringsplan for sentrum, vedtatt

11 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 10 4 BESKRIVELSE AV OMRÅDET Området ligger nord for eksisterende sentrum i Randaberg kommune. Området er ca 46,5 daa stort og er avgrenset av Bøveien, gang- og sykkelvei mellom Forsamlingshuset og Vardheim, Varen og Tungenesveien. I nord grenser området videre til dyrka mark og i vest til Valaveien og eldre, uregulert boligområde.i nordre del av dette området ligger en balløkke, samt noe dyrka mark. Området har visuell kontakt mot sjøen og det største landskapsrommet i Randaberg. Dette var i kommunedelplanen en av hovedbegrunnelsene for hvorfor en ønsker å utvide sentrum i denne retningen. Bebyggelsen består i hovedsak av ca 27 eneboliger, et grøntområde med balløkke og noe næringsvirksomhet i øst, blant annet et bilverksted og en bensinstasjon. Forsamlingshuset med tilhørende parkeringsplass inngår også i planområdet. Det er ikke noen SEFRAK-registrerte bygninger i området. Atkomst til området skjer i dag i all hovedsak fra Tungenesveien. Atkomst fra Bøveistubben til Bøveien er stengt. Figur 5 Flyfoto over planområdet. Planens avgrensning er stiplet.

12 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 11 5 KONSEKVENSUTREDNING 5.1 Metode En konsekvensutredning har som oppgave å belyse beslutningsrelevante konsekvenser. Denne planoppgaven har utfordringer og utredningsoppgaver som Randaberg kommune i utgangspunktet vurderer som utfordrende å innpasse i den metoden som vanligvis brukes for å svare på krav om konsekvensutredninger, vegvesenets håndbok 140. Randaberg kommune vil belyse beslutningsrelevante konsekvenser, i henhold til plan- og bygningsloven, men ønsker i utgangspunktet å stå friere i metodebruken. Ihht. Kap III 6 i i forskrift om konsekvensutredninger slås det fast at relevante og realistiske alternativer skal utredes. Området er avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen for sentrum. Det er da ingen alternativ arealbruk til dette området, selv om det innholdsmessige i et sentrum naturlig nok kan variere mye. Tetthetskrav i ny RPJ er på nivå med nylig vedtatt sentrumsplan for Randaberg sentrum. Det er derfor heller ikke et realistisk alternativ å utrede alternative forslag med vesentlig forskjellige tetthetsnivåer. Foreslått tetthet må like fullt måles opp mot et alternativ, for å kunne si noe om konsekvensene av tiltaket. Realistisk 0- alternativ vil da være dagens situasjon, med kun svært begrensete muligheter utvikling i området. 5.2 Planarbeidet Planen er en områdereguleringsplan der det i utgangspunktet legges til rette for rammer for videre detaljreguleringsplaner i planområdet. I planarbeidet vil en legge til rette en bebyggelsestruktur med tilhørende funksjoner som atkomst, parkering, grøntområder etc. Ulike planprinsipper vil bli vurdert i prosessen, og i nødvendig grad presentert som alternative løsninger i det ferdige planmaterialet. En vil likevel legge fram et forslag til behandling, som bli vurdert opp mot dagens situasjon, 0 - alternativet. 5.3 Utredninger Det foreslås at følgende tema blir gitt en spesiell vurdering / konsekvensutredning i planprosessen Konseptutvikling 3D modell En områderereguleringsplan legger til rette for en overordnet struktur i området. De ulike byggeområdene vil ha bestemmelser som setter krav til innhold, volum og tetthet. Det konkrete innholdet vil bli avklart i påfølgende detaljreguleringsplaner. Det vurderes likevel som nødvendig å visualisere tillatt bygningsvolum i en 3D modell. Denne modellen vil gi et overordnet svar på følgende viktige konsekvenser;

13 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 12 Landskapsstilpassing og forholdet mellom det åpne landskapsrommet og sjøen i nord og eksisterende sentrum. Sol og skygge Utsiktsforhold Byrom og lekeplasser Visualiseringen av konsekvensene vil i nødvendig grad bli beskrevet og innpasset i planbeskrivelsen og tilhørende konsekvensutredningen Funksjons- og handelsanalyse Hva skal området brukes til? Området er avsatt til sentrumsformål i kommunedelplanen. Sentrum nord er en framtidig forlengelse av eksisterende sentrum, og skal i størst mulig grad ha samme funksjon og tilbud som eksisterende sentrum. En viktig oppgave vil være å legge til rette for riktig nivå og størrelse på sentrumsfunksjonene på lang sikt, og sørge for at sentrum, som et område for handel, kan utvikle seg videre i dette området. Det er også viktig i planprosessen å avklare om det vil være behov for å avsette arealer til offentlige allmennyttige formål i planområdet, og i hvor stor grad en kan legge til rette for bolig i området. Sentrum nord er pr. i dag et område avsatt til utvidelse av sentrum i et uavgrenset tidsperspektiv. Det blir likevel viktig å avgrense tidsperspektivet på dette for. eks. fram til 2040, jf. Regionalplan for Jæren. Ved å beregne forventet etterspørselsvekst opp mot forventet arealeffektivitet vil vi kunne få et anslag/prognose for framtidig arealbehov for Randaberg sentrum. Dette ses i lys av eksisterende tilbud og urealisert potensiale i eksisterende sentrumsplan. Funksjons- og handelsanalysen legger grunnlaget for arealbruken i planområdet, og vil avsette og tilpasse behovet for handelsarealer, offentlige funksjoner etc. opp mot andelen boligbebyggelse i området. Vi gjør oppmerksom på at utredning angående funksjons- og handelsanalyse er allerede utført tidligere i planprosessen før varsel om utvidet planområde. Opplysninger og vurderinger fra dette tas med videre i planarbeidet Trafikk og parkering Områdets terrengforskjeller gir utfordringer iht. atkomst, trafikk og parkering Området vil genere ny trafikk, og trafikkmønsteret blir endret avhengig av atkomst til området. Atkomstsituasjonen må vurderes fra Tungenseveien. Det vil også være naturlig å vurdere atkomst til området fra vest og Valaveien. En ny atkomst fra Bøveien bør også vurderes i lys av at denne atkomsten skal betjene et større sentrumsområde. Økningen av trafikk som konsekvens av en full utbygging må belyses på det vegnettet som vil bli påvirket av utbyggingen, og det må utarbeides en støyanalyse for den nye situasjon. En må også følge opp parkeringsstrategien fra sentrum. Denne må revideres og konkretiseres for gjeldende område. En viktig oppgave vil være å vurdere muligheten for parkeringsanlegg, over eller under bakken, på eksisterende parkeringsplass for forsamlingshuset. Nivået på parkering avklares. Det er også vesentlig å avklare behovet for eventuelle gågater i planområdet, opp mot de vegene som tillater motorisert trafikk. Behovet for gang og sykkeltrafikk avklares, og legges til rette for i planen.

14 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 13 Avstander til kollektivtrafikk beskrives.

15 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl Gjennomføring av planen Det er registrert stor interesse for utbygging i østre del av planområdet, samt i vestre deler (Bøveien 11). Disse områdene vil sannsynligvis realiseres først, mens for etablert boligområde sentralt i planområdet vil trolig utviklingen og gjennomføringen av planen ta mer tid. Det vil være viktig å legge til rette for at eierne av eksisterende småhusbebyggelse fortsatt får mulighet til å bo i området i størst mulig uforstyrret grad, uten at man samtidig sperrer for den ønskete utviklingen. Planen må sikre at de ulike områdene kan transformeres når eierne og markedet er klar for dette, uten at det går på bekostning av de overordnete, helhetlige prinsipper. Hvilke virkemidler en har for gjennomføring av området må vurderes i planområdet, deriblant bruk av urbant jordskifte Risiko og sårbarhetsanalyse Det skal utarbeides en Ros analyse for området. Sjekkliste fra Direktoratet for sikkerhet og beredskap vil bli benyttet. Det vil i nødvendig grad bli innhentet vurderinger fra kommunale etater, overordna myndighet i arbeidet med avdekking av risiko i området. Et eget Ros møte, der ressurspersoner vil bli invitert til å delta vurderes avholdt. Foreløpige vurderinger identifiserer utfordringer knyttet til; Vurdering av forurensning av grunn. Støy (eget plantema) Trafikksikkerhet

16 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl Utredningstema Følgende tema er sentrale og skal utredes spesielt i planarbeidet. Hovedtema Undertema Antatte problemstillinger Behov for supplerende utredning Byutvikling og landskap Bruk av arealene Hvilke sentrumsfunksjoner skal en legge til rette for? Utarbeide en funksjons og handelsanalyse Landskap Høyder Sol og skygge Byrom og grønnstruktur Hvordan vil ønsket byutvikling påvirke eksisterende bebyggelse og tilstøtende landskapsrom og tilknytning til sjø? Siktlinjer og åpenhet mot nord bør tillegges vekt. Hvordan vil ny bebyggelse tilpasses terrenget, spesielt mot sterkt skrånende terreng mot nord og landbrukseiendom? Gjeldene høydebestemmelser i kommunedelplan for sentrum setter begrensninger for gunstig utnyttelse av øvrige etasjer og arkitektur. Høydebestemmelsene er basert på kirkens volum. Begrensningene gjelder særlig bygninger med publikumsfunksjon i første etasje. Hvordan forholder ny bebyggelse / planområdet seg til kirken? Hvilke høyder skal settes i planområdet? Tilfredsstillende solforhold i planområdet er et viktig suksesskriterie Bymessig struktur i eksisterende sentrum legges til grunn for nødvendige sammenhenger i sentrum nord. Universell Generell utfordring utforming Trafikk Atkomst Området har flere mulige atkomstmuligheter Trafikkvekst Parkering Kollektivløsninger Transformasjon av området generer mer trafikk. Hvilken påvirkning gir dette på vegnettet? Hvordan og hvor skal en tilrettelegge for nødvendig parkering? Eksisterende sentrum har avklarte holdeplasser for buss. Det foreligger planer for framtidig kollektivtilbud og endrete traseer/rutenett Utarbeide 3D modell og vurdere løsninger som ivaretar viktige kvaliteter på en god måte. Utarbeide prinsippsnitt og vurdere løsninger for hvordan ny bygningsmasse kan plasseres i terrenget og hvordan innvendige fellesfunksjoner kan løses i bygning. Videreutvikle strategier for hvordan planområdet / ny bebyggelse kan forholde seg til kirken. Utforske alternative bygningstypologier og høyder i snittegninger. Vurdere høyder basert på strategiarbeidet og snittegninger. Vurdere solforhold basert på et volumstudie, og tilpasse krav til tetthet og høyder i planen basert på dette. Vurdere hvordan eksisterende og nytt sentrum får nødvendig og hensiktsmessig tilknytning. Legge til rette for bymessige uteområder i tråd med overordnede føringer. Legge til rette for løsninger iht. gjeldende krav Flere alternative prinsipper vurderes. Redegjøre for å legge til rette for valgt løsning Trafikkvurderinger. Mobilitetsplan vurderes utarbeidet. Utrede alternativer over og under bakken iht. til krav til parkering Redegjøre for avstander til framtidige holdeplasser og vurdere eventuelle endringer

17 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 16 Gang- og sykkelveger/ gågater En utvidelse av sentrum vil ta stilling til trafikksituasjonen og i nødvendig grad skille trafikkantene fra hverandre Miljø Kulturminner Ingen i planområdet. Randaberg kirke og gravplass ligger i influensområdet. ROS analyse Gjennomføring av plan Naturmangfold Trafikkstøy Barn og unge Ingen konsekvenser Mer trafikk fører til endret støysituasjon Området skal være godt egnet for barn og unge Nødvendig gjennomgang av ROS tema. Området har i dag en eksisterende arealbruk. Planen vil legge til rette for en bymessig transformasjon Redegjøre for behovet og legge til rette for løsninger Volum og utforming i utbyggingen tilpasses. Siktlinjer og åpenhet mot kirken tilstrebes. Ingen Utrede støysituasjon, og legge til rette for tilfredsstillende løsninger. Kartlegging av barnetråkk. Kartlegge tilgjengelige tilbud og ev behov for nye. Utrede aktuelle Ros tema Vurdering av virkemidler for at ønsket arealbruk kan gjennomføres.

18 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 17 6 OFFENTLIG INFORMASJON OG MEDVIRKNING Planområdet berører mange ulike grunneiere. Grunneierne er både boligeiere og næringsdrivende, og det vil være nødvendig å trekke disse med i planprosessen. Det er gjennomført et informasjonsmøte den med berørte parter, for å orientere om prosessen fra kommunens side. I dette møte tok en imot innspill fra berørte for det videre arbeidet med utvikling av planen. Det er ikke behov nytt informasjonsmøte i denne omgang for utvidet varsel. I arbeidet videre bør en vurdere flere informasjonsmøter med grunneierne, og for eks. egne arbeidsmøter med representanter for velforeningen og representanter for de næringsdrivende. Nytt informasjonsmøte gjennomføres når planen legges ut på høring i forbindelse med førstegangsbehandlingen. Grunneiere i vest og øst må holdes spesielt orientert om og involvert i planarbeidet, ikke minst av hensyn til at områdeplanen skal fastsette rammer og tilrettelegge for (mulig parallell) detaljplanlegging av området. Planen vil for øvrig følge prosesskravene til reguleringsplanarbeid, med hensyn på offentlighet og medvirkning i planprosessen.

19 Revidert planprogram inkl Bøveien 11 m.fl 18 7 FORELØPIG FRAMDRIFTSPLAN Videre framdrift i prosjektet er i stor grad avhengig av ovennevnte faktorer. De milepælene som kan planlegges for tiden, er følgende: - Varsel om oppstart av planarbeid, inkl. høring av planprogrammet i januar-februar Fastsettelse planprogram mars Videre framdrift er i stor grad avhengig av politiske beslutninger, men det er et ønske fra rådmannens side å holde følgende frister: - Utredningsarbeid - oppstart i februar - Samarbeid i arbeidsgruppe, oppstart i februar/mars - Planutkast/ 1. gangs behandling høst 2015