PLANBESKRIVELSE. Skråfoto av planområdet. Planområdet er vist med rød ring. Reguleringsplanforslag. for

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Skråfoto av planområdet. Planområdet er vist med rød ring. Reguleringsplanforslag for Del av Østre Løktene, gnr 80/ bnr 148 Dato Side 1 av 17

2 Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn s Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet s Gjeldende planstatus og overordnede føringer s Sentrale planer og føringer s Reguleringsplaner s Planprosess og medvirkning s Oppstartsmøte s Varsel om oppstart av planarbeid s Medvirkning s Innkomne merknader med kommentarer s Planforslaget s Generelt s Planavgrensning s Arealbruk s Bebyggelse- og anlegg s Grønnstruktur s Bruk og vern av sjø og vassdrag s.10 7 Konsekvenser av planforslaget s Nærmiljø og friluftsliv, herunder hensynet til barn og unge, universell utforming og miljøkonsekvenser s Kulturminner og kulturmiljø (i sjø og på land) s Landskapsbilde s Naturmiljø biologisk mangfold s Naturressurser s Transport og trafikkavvikling s Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) s Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen s Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen s Forslagsstillers vurdering av planforslaget s.17 Vedlegg Side 2 av 17

3 1. Bakgrunn Tiltakshaver Berit Rosted Baadland er eier av gnr./bnr. 80/148 på Østre Løktene. Eiendommen er ubebygd, men har vært avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse på kommuneplanens arealdel i flere år. I kommunedelplan for kystens byggeområder i Tvedestrand kommune, er hele Østre Løktene avsatt til byggeområder for fritidsbebyggelse. På midten av 90-tallet ble bl.a denne eiendommen tatt opp til regulering med formål fritidsbebyggelse, men planen ble av ulike grunner ikke vedtatt. Det er nå ønskelig å bygge ut eiendommen med inntil 5 fritidsboliger med tilhørende mindre bryggeanlegg. Omkringliggende områder skal opprettholdes som grønnstrukturområder. Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co as som fremmer planforslaget på vegne av Berit Rosted Braadland. 2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på øya Østre Løktene i Lyngørfjorden. Østre Løktene ligger rett nord for Askerøya, og vest for Lyngør. På Østre Løktene er det 19 bebygde fritidseiendommer, mens på Vestre Løktene er det 12 bebygde fritidseiendommer, og ytterligere 4 fritidseiendommer er regulert inn, men er fortsatt ubebygde. Fig. 1 Kartutsnitt over deler av Lyngørfjorden. Lyngør mot øst, Askerøya videre vestover, og Østre og Vestre Løktene. Planområdet markert med blå ring. Rød ring på fastlandet markerer område for p-plass og båtplass på fastlandet. Planområdet er på ca 10,3 daa, hvorav ca 3,2 daa utgjør arealer i sjø. Planområdet omfatter i helhet eiendommen gnr./bnr. 80/148, inkludert tilgrensede arealer i sjø. Eiendommen har kupert terreng og med vegetasjon i form av større trær og mindre busker og kratt. Området er lite tilgjengelig, og er lite i bruk av allmennheten. Adkomst til Østre Løktene er med fritidsbåt. Eiendommen er ubebygd. Side 3 av 17

4 Fig. 2 Kartutsnitt av Østre Løktene og Vestre Løktene. Planområdet er markert med blå ring. Under er planområdet vist på skråfoto sett fra syd. Fig. 3 Skråfoto av del av Østre Løktene sett fra syd. Planområdet er markert med rød ring. Side 4 av 17

5 3. Gjeldende planstatus og overordnede føringer 3.1 Sentrale planer og føringer Planforslaget er vurdert i henhold til forskrift om konsekvensutredning (KU). Det er vurdert at planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning etter pbl. 4-1 og forskrift om konsekvensutredning. 3.2 Kommunale planer og føringer Østre Løktene er avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse på kommuneplanens arealdel. Dette er videreført i kommunedelplan for kystens byggeområder. Det er egne bestemmelser i kommunedelplanen for byggegrenser, funksjonskrav, utbyggingsvolum m.m. Det er ikke angitt byggegrense for Østre Løktene i kommunedelplanen. I oppstartsmøte med kommunen var det ingen motforestillinger til at det ble satt i gang reguleringsplanarbeid for fritidsbebyggelse på eiendommen gnr./bnr. 80/148. Fig. 4 Utsnitt av kommuneplanens arealdel for Østre og Vestre Løktene. Planområdet markert med rød ring. 3.3 Reguleringsplaner Planområdet og tilgrensende eiendommer er uregulert. Det er ingen reguleringsplan for eksisterende fritidsbebyggelse på Østre Løktene. Det var igangsatt et reguleringsplanarbeid for deler av Østre Løktene på 90-tallet, der gjeldende planområde var med. Dette reguleringsplanarbeidet ble lagt ut til offentlig ettersyn, men ble aldri sluttbehandlet. På Vestre Løktene ble det vedtatt en reguleringsplan, benevnt Lille Løktene, vedtatt Reguleringsplanen har regulert inn 17 fritidseiendommer, 13 private brygger og 2 offentlige brygger. Side 5 av 17

6 4. Planprosess og medvirkning 4.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt I oppstartsmøte var hovedfokuset på plassering og utforming av ny bebyggelse og bryggeplasser. Administrasjonen anbefalte at bestemmelser og føringer fra kommunedelplan for kystens byggeområder ble innarbeidet i planen. Referat fra møtet foreligger. 4.2 Varsel om oppstart av planarbeid Planarbeidet ble varslet igangsatt ved brev til berørte parter og offentlige instanser, og ved annonse i Tvedestrandposten. Frist for innspill var Medvirkning Det er ikke avholdt noen egne møter med naboer/andre berørte parter i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeid. 5. Innkomne merknader med kommentarer Det kom inn 4 uttalelser til melding om oppstart av planarbeid. 3 var fra offentlige instanser, og en uttalelse var fra en nabo. Alle uttalelsene vedlegges planforslaget. Videre gis et kort sammendrag av uttalelsene, med kommentarer: Fylkesmannen i Aust-Agder, miljøvernavdelingen: 1. Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget, utover generelle strandsonehensyn, herunder hensynet til allmennhetens friluftslivsinteresser. 2. Forventer at arealene langs sjøen gjennom hele planområdet sikres til grønne formål, slik at området vil være åpent og tilgjengelig for allmennheten. 3. Følgende forhold må vurderes og gjøres rede for: a. Estetisk utforming/landskapsestetikk b. ROS-analyse c. Prinsippene i naturmangfoldloven 4. Bestemmelsene til, og føringene i forbindelse med kommunedelplanen bør legges til grunn i det videre planarbeidet. Kommentar: 1. Tas til orientering. 2. Områdene langs sjø, og mellom byggeområdene er regulert til grønnstruktur. Områdene kan benyttes av allmennheten i henhold til friluftslovens bestemmelser. 3. Estetisk utforming/landskapsestetikk, ROS-analyse og prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert, og omtalt i planbeskrivelsen. Utforming og landskapsestetikk fremkommer også på 3D illustrasjonene. 4. Bestemmelsene og føringene i kommunedelplanen er i all hovedsak lagt til grunn i planarbeidet. Statens vegvesen: 1. Statens vegvesen viser til at de ikke har merknader til planen, da det er opplyst at båt og parkeringsplasser på landsiden vil bli ivaretatt gjennom rekkefølgekrav. Vegvesenet forutsetter at bestemmelsene er knyttet opp til lovlig anlagte parkeringsplasser. Kommentar: 1. Innspillet tas til orientering. Det er tatt inn rekkefølgebestemmelse vedrørende båt- og parkeringsplasser på fastlandet. Side 6 av 17

7 Aust-Agder fylkeskommune, fylkesrådmannen 1. Det forutsettes at kommunedelplan for kystens byggeområder legges til grunn for det videre planarbeidet. 2. En bør belyse og drøfte virkninger ny bebyggelse og brygge vil ha for landskapet, naturmangfold, friluftsliv og allmennhetens interesser i strandsonen. 3. Estetisk utforming og god landskapstilpasning må vektlegges. De høyeste toppene må ikke bebygges. 4. Området er svært kupert, og det finnes en gravrøys innenfor en av toppene i planområdet. Området synes derfor lite egnet som byggeområde. Fraråder at det bygges et flertall med fritidsboliger på eiendommen. 5. Norsk Maritimt Museum har ingen merknader i saken, utover å vise til meldeplikt etter lov om kulturminner. 6. Kulturvernseksjonen uttalte i brev av at det var registrert en gravrøys innenfor planområdet, og at de stilte krav om registrering i området. I ettertid er det avklart at gravrøysen ligger et godt stykke på utsiden av planområdet, og kulturvernseksjonen har i mail av frafalt kravet om registrering i området. Kommentar: 1. Bestemmelsene i kommunedelplanen er i all hovedsak lagt til grunn ved utarbeidelse av planforslaget. Hele området ligger innenfor 100-meters beltet til sjøen. I oppstartsmøte med kommunen var signalene likevel positive til å kunne regulere området til fritidsbebyggelse. 2. I planbeskrivelsen er det redegjort for landskapsvirkning, naturmangfold, friluftsliv og allmennhetens interesser i strandsonen. 3. Estetisk utforming og landskapstilpasning er vektlagt i planarbeidet, og redegjort for i planbeskrivelsen. Det er også laget illustrasjonsplan og 3D modell av planlagt bebyggelse i planområdet. Den høyest liggende områdene skal ikke bebygges. 4. Det er avklart at gravrøysen ligger på utsiden av planområdet. Det er planlagt 5 nye fritidsboliger innenfor planområdet. Tomtene er fra 0,3 daa 0,5 daa, byggegrenser og bestemmelser om BYA og byggehøyder. En vurderer at området tåler en utbygging med fem fritidsboliger med de føringene som er lagt gjennom reguleringsplanen. 5. Tas til orientering. 6. Tas til orientering. Stein Westerheim, grunneier gnr./bnr. 80/91 1. Markert delelinje ut i sjøarealet mot sin eiendom på sydsiden er uakseptabel og samsvarer dårlig med vanlige «prinsipper for grensetrekking i sjø». 2. Innerste vestre del av bukta mot Løktenesund er ett yndet «spisskammers» for terner og annen sjøfugl grunnet stiming av små-sild inne på grunna. Ålefiskerne pleier å legge ut åleruser i dette området i sesongen. 3. Pga at dominerende vindretning er fra syd-vest og med hensyn på dybdeforhold, foreslår at planlagt brygge mot Løktenesund legges lenger mot vest jf. vedlagt kart. 4. Håper de utvises måtehold med hensyn til antall hytter og plassering av disse. Kommentar: 1. Linje i sjøen er endret fra kunngjøringskartet. Innspillet fra Westerheim er hensyntatt. 2. Det er mange bukter og viker rundt Østre Løktene og øyene for øvrig. Det er ingen registreringer på at omtalte bukt er særlig viktig for terner og annen sjøfugl. Ålefiske ble forbudt i Det planlegges brygge for 2 fritidsboliger i omtalte bukt. Bryggen vil ligge lunt i forhold til dominerende vindretning fra syd-vest. Bryggen er også anlagt i dette området pga at adkomst/sti ned planlagt brygge vil være best i dette området. I tillegg er det fornuftig å samlokalisere brygger med allerede eksisterende bryggeanlegg. Side 7 av 17

8 4. Terreng og landskap har vært førende for plassering av nye hytter. Det er planlagt 5 nye hytter, med avgrensende byggeområder, byggegrenser, styring av størrelse, høyder og opparbeiding av uteareal. 6. Planforslaget 6.1 Generelt Formålet med planarbeidet er å regulere eiendommen gnr./bnr. 80/148 på Østre Løktene til fritidsbebyggelse. Reguleringsplanforslaget er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) 12-3 av Arealformål er angitt iht Bestemmelser er utarbeidet iht Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2013 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3. Reguleringsplanforslaget er vurdert i henhold til forskrift om konsekvensutredninger. En vurderer planforslaget slik at det ikke utløser krav om konsekvensutredning. 6.2 Planavgrensing Planavgrensningen omfatter eiendommen gnr./bnr. 80/148, med tilhørende sjøarealer. Følgende planavgrensning ble kunngjort: Fig. 5. Kunngjøringskart, med planavgrensning. Side 8 av 17

9 6.3 Arealbruk Planområdet omfatter et areal på ca 10,3 daa, hvorav ca 3,2 daa utgjør arealer i sjø. Hovedformålet i planforslaget er byggeområde for fritidsbebyggelse, småbåtanlegg og grønnstruktur. Fig. 6. Reguleringsplanforslag datert Nedenunder følger en arealoversikt av de ulike arealformålene: Arealformål Symbol Areal (daa) Fritidsbebyggelse frittliggende FF1-FF5 1,9 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende 0,3 f_s1-f_s2 strandsone Grønnstruktur G1 5,3 Friluftsområde i sjø og vassdrag o_f1-o_f2 2,8 Sum 10,3 6.4 Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelses frittliggende, FF1-FF5 Det er regulert inn 5 tomter for frittliggende fritidsbebyggelse. Terrenget er målt inn for å sikre en best mulig tilpasning av tomtene. Tre av tomtene er plassert på nordsiden av øya, og to tomter er plassert på sydsiden. Tomtene mot nord er på 0,3 daa, mens den ene tomten mot syd er på 0,4 daa, og den andre er på 0,5 daa. Alle tomtene er relativt små. Dette er gjort for å få avgrensende byggeområder der bebyggelse og tilhørende anlegg kan oppføres, og Side 9 av 17

10 derigjennom å få en best mulig tilpasning av byggeområdene i forhold til terreng og landskap. En har fulgt bestemmelsene i kommunedelplan for kystens byggeområder i forhold til bebyggelsen som tillates oppført på hver tomt. Det tillates maks bebygd areal (BYA) på 120 m 2, dette inkluderer også terrasse/platting og anneks/frittstående sekundærbygning. Fritidsboligene kan ha en maks mønehøyde på 6,0 m, beregnet fra overkant gulv over planert terrengs gjennomsnittsnivå. Anneks/frittstående sekundærbygning kan ha en maks mønehøyde på 5,0 m. Det er krav om at alle bygningene skal males, eller beises i jordfarger. Alle nye fritidsboliger skal tilkobles VA-anlegg. Mot øst er de to tomtene FF3 og FF4 på det nærmeste plassert ca 20 m fra fritidsbebyggelsen på Skallen. Ny fritidsbebyggelse vil bli liggende med gulv i 1. etg. ca 5 meter lavere enn fritidsbebyggelsen på Skallen. Område FF1 er tomten som ligger nærmest eksisterende fritidsbebyggelse mot vest. Det er i overkant av 25 m mellom planlagt og eksisterende fritidsbebyggelse. Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, f_s1-f_s2 Det er regulert inn 2 områder for felles småbåtanlegg på hver side av øya, i stedet for ett større bryggeanlegg for alle hyttene. 2 mindre brygger er lettere å tilpasse terrenget, og får et mer dempet landskapsinntrykk. I tillegg henvender hyttene mot nord seg naturlig til den delen av øya, og motsatt med hyttene i sør. Mot nord er det regulert inn et bryggeanlegg på maks 45 m 2 (f_s1) som skal dekke bryggeplass for de tre planlagte fritidsboligene i område FF1- FF3. På sørsiden er det planlagt et bryggeanlegg på maks 30 m 2 (f_s2), for de to planlagte fritidsboligene i område FF4-FF5. Bryggeanleggene er felles for fritidsboligene som skal benytte bryggene. Det er lagt opp til en bryggeplass pr. tomt. Bryggene skal ha overflate av tre. 6.5 Grønnstruktur Grønnstruktur, G1 Områdene mellom byggeområdene er regulert til grønnstruktur. Dette omfatter den høyeste kollen innenfor planområdet, alt areal som grenser til sjøområdene og resterende areal mellom byggeområdene. Området vil være i privat eie, og det vil være friluftslovens bestemmelser som regulerer ferdsel og opphold i området. Området har vært lite i bruk av allmennheten, både til ferdsel og opphold, pga at området er kupert, og med tett vegetasjon både i form av kratt og større trær. Formålet sikrer både grønne buffersoner mellom bebyggelsen og ned til strandsonen, og medfører at ferdsel mellom fritidsbebyggelsen og frem til brygger, og ferdsel for allmennheten er ivaretatt. Et fremtredende furutre beliggende øst for den høyeste kollen innenfor planområdet er innmålt og foreslått bevart. 6.6 Bruk og vern av sjø og vassdrag Friluftsområde i sjø og vassdrag, o_f1-o_f2 Sjøarealene utenom småbåtanleggene er regulert til offentlige friluftsområder i sjø og vassdrag, o_f1 og o_f2. Det tillates ingen tiltak innenfor områdene, og områdene vil være tilgjengelig for allmennhetens ferdsel på sjø. Side 10 av 17

11 7. Konsekvenser av planforslaget 7.1 Nærmiljø og friluftsliv, herunder hensynet til barn og unge, universell utforming og miljøkonsekvenser Temaet nærmiljø og friluftsliv belyser tiltakets virkninger for beboerne og brukere av det berørte området. Nærmiljø defineres som menneskers daglige livsmiljø, mens friluftsliv defineres som opphold og fysisk aktivitet i friluft i fritiden med sikte på miljøforandring og naturopplevelse. Viktige stikkord er trivsel, samvær, fysisk aktivitet og helse. Nærmiljø: Det er en bebygd fritidseiendom på hver side av planområdet. Begge disse eiendommene vil bli berørt av ny utbygging. Tomtegrener for ny bebyggelse blir liggende mellom meter fra eksisterende bebyggelse. Det er eiendommen mot øst på Skallen som vil få ny bebyggelse nærmest sin eiendom, og dermed bli mest berørt av utbyggingen. Brygge i område f_s2 vil også ligge i samme bukt som brygge til eiendommen gnr./bnr. 80/91 på Skallen. Siden hele Østre Løktene er avsatt til byggeområde på kommuneplanens arealdel må det forventes at det vil skje en fortetting av nye fritidsboliger på øya. Reguleringsplanarbeidet på 90-tallet, viser at det også har vært planer om dette tidligere. Planlagte hytter ligger over 20 m fra eksisterende hytter, og vil dermed få en god avstand til eksisterende bebyggelse. En del vegetasjon vil også bli bevart, og vil være med og dempe virkningen av ny bebyggelse. Det er likevel ingen tvil om at utbyggingen vil føre til endret nærmiljø for eksisterende fritidsbebyggelse. Det må også bemerkes at det kun er eier av gnr./bnr. 80/91 som har uttalt seg til kunngjøringen. Friluftsliv: Området ligger på en øy som kun er tilgjengelig med egen fritidsbåt. Øya er bare bebygd med fritidsboliger, og det er i hovedsak de som har fritidsbolig på Østre Løktene som bruker øya. Fig. 7 Flyfoto av planområdet, som omfatter eiendommen gnr./bnr. 80/148. Side 11 av 17

12 Området som tas opp til regulering er lite tilgjengelig pga terreng og vegetasjon, og har derfor ikke vært i bruk i friluftsammenheng. Tilsvarende er tilgjengeligheten fra sjøen utfordrende både i forhold til ilandstigning og fortøyning. Da det er bebyggelse på hver side av eiendommen, vil området oppfattes som privatisert. Området har på denne bakgrunn liten verdig som friluftsområde i dag, selv om det grenser til sjø på to kanter. Askerøya, som ligger rett sør for Østre Løktene, har en helt annen verdi for allmennheten i friluftssammenheng, da denne øya er godt tilrettelagt for friluftsliv med et rikt stinett. En utbygging vil medføre at området i større grad blir privatisert i forhold til hvordan det fremstår i dag. På den annen side vil utbyggingen medføre at område blir mer tilgjengelig da det vil bli ryddet og tynnet for vegetasjon. Stier vil bli opparbeidet for å komme frem til brygger og mellom tomtene. 5, 3 daa er regulert til grønnstruktur innenfor planområdet, mens bare 1,8 daa er regulert til fritidsbebyggelse. Barn og unge: Området er ikke i bruk av barn- og unge i dag. Siden det er fritidsboliger som reguleres inn er det ikke regulert inn egne områder for lek. Området vil ha gode kvaliteter for barn- og unge som skal benytte fritidsboligene, med gunstige muligheter for naturopplevelser og sjøbasert friluftsliv. Universell utforming Det er ingen spesielle krav til universell utforming knyttet til fritidsboliger. Området vil kun nås med fritidsbåt, og med sti frem til fritidsboligene. Tiltakene i reguleringsplanen er ikke tilrettelagt i henhold til universell utforming. 7.2 Kulturminner og kulturmiljø (i sjø og på land) Kulturminner og kulturmiljø er definert i Lov om kulturminner. Kulturminner er definert som alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø. Begrepet kulturmiljø er definert som områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng. I kunngjøringsfasen ble det varslet fra kulturvernmyndighetene at det var registrert en gravrøys innenfor planområdet, og det ble stilt krav om registrering i planområdet. I etterkant er det fremkommet at gravrøysen ligger på utsiden av planområdet. Kulturvernseksjonen har vurdert at det ikke er behov for registreringer i området. Norsk Maritimt Museum (NMM) har fått oversendt oppstartsmeldingen. De har gitt tilbakemelding på at tiltaket som omfatter felles brygger er begrenset, og at NMM ikke kjenner til noen funn fra området som er omfattet av planforslaget. NMM krever på den bakgrunn ingen registreringer i sjøområdene. Kulturminner og kulturmiljø i sjø og på land anses på denne bakgrunn til å være avklart. Dersom det blir gjort funn i forbindelse med opparbeiding av områdene, enten på land eller i sjø, slår meldeplikten etter kulturminneloven inn uavhengig av reguleringsplan. 7.3 Landskapsbilde Temaet landskapsbilde omhandler de visuelle kvalitetene i omgivelsene og hvordan disse endrer seg som følge av et tiltak. Temaet tar for seg hvordan tiltaket er tilpasset landskapet sett fra omgivelsene. Side 12 av 17

13 Eiendommen går tvers over øya, og er ubebygd. Området er kupert, og med vegetasjon både i form av trær og mindre krattskog. I strandsonen ligger svaberget åpent mot syd, mens mot nord går vegetasjonen nesten ned til sjøen. I strandsonen går svabergene steilt ned i sjøen noen steder, mens andre steder går terrenget noe slakere ned til mindre bukter. Fig. 8 Skråfoto av del av Østre Løktene sett fra vest. Planområdet er markert med rød ring. Terrenget er målt inn for å plasserer tomtene best mulig i terrenget. Tomtene er fra 0,3 daa 0,5 daa, og er derfor relativt små. Det er restriktive bestemmelser for utbyggelsen, ved at det på hver eiendom tillates maks BYA=120 m 2. Dette skal hjemle både fritidsbolig, eventuell bod og terrasse/platting. Det åpnes dermed ikke opp for store terrenginngrep på hver tomt. Mellom byggeområdene er det regulert inn områder med grønnstruktur, der det kun er tillatt å opparbeide enkle stier, og utføre tynningshogst av vegetasjonen. Det er laget 3D modell av området, der ny bebyggelse og brygger ved sjøen er tegnet inn. I 3D modellen er det vist fritidsboliger på 90 m 2, og terrasse/platting på 25 m 2. Det er laget en modell med fugleperspektiv, og en modell der området ses fra sjø. Under vises modellene av området sett fra sør og nord. Mot sør er det regulert inn to tomter. Området vender mot Askerøya, og de nye fritidsboligene kan ses fra deler av bebyggelsen fra Askerøybukt. Hovedleia i Lyngørfjorden går på nordsiden av Østre Løktene, og det er dermed begrenset med båttrafikk i leia på sydsiden av Østre Løktene. Side 13 av 17

14 Fig. 9. 3D modell, med utsnitt av området sett fra sør. Fig D modell, med utsnitt av området i fugleperspektiv fra sør. Mot nord er det regulert inn 3 tomter. Disse er på ca m 2 hver, og er derfor små tomter med lite mulighet for opparbeiding utover fritidsboligen og eventuelt en veranda. Bebyggelsen mot nord ligger vendt mot hovedleia i Lyngørfjorden, og vil dermed være synlig når en kommer østfra i Lyngørfjorden. Mellom området og Lyngørfjorden ligger det en bebygd holme og et skjær, og dette vil være med på å dempe synsinntrykket av den nye bebyggelsen. Fig.11. 3D modell, med utsnitt av området sett fra nord. Side 14 av 17

15 Fig D modell, med utsnitt av området i fugleperspektiv fra nord. Modellene viser at bebyggelsen ligger godt i terrenget, og at viktige terrengformasjoner mellom bebyggelsen blir bevart. Særlig viktig er det at de høyesteliggende områdene og områdene nærmest sjøen er bevart som grønnstrukturområder, slik at terrenget i disse områdene ikke endres. Mot øst går terrenget på Skallen opp til kote 24,7 moh. Ny bebyggelse vil få en god terrengmessig dekning mot øst. At vegetasjonen i grønnstrukturområdene i hovedsak skal bevares, er også med på å skjerme utbyggingen i landskapet. I tillegg er reguleringsbestemmelsen om maling/beis i jordfarger med på å dempe bebyggelsen. Landskapsmessig fremstår ny bebyggelse som fortetting mellom eksisterende fritidsboliger, der viktige terrengformasjoner og vegetasjon er ivaretatt. Bebyggelsen fremstår med et dempet uttrykk, og vil kun være synlig fra nærområdet, og fra deler av Lyngørfjorden og Askerøybukta. 7.4 Naturmiljø - biologisk mangfold Temaet naturmiljø omhandler naturtyper og artsforekomster som har betydning for dyrs og planters levegrunnlag, samt geologiske elementer. Begrepet naturmiljø omfatter alle terrestriske (landjorda), limnologiske (ferskvann) og marine forekomster (brakkvann og saltvann), og biologisk mangfold knyttet til disse. Generelt Det er ingen registreringer i naturbasen og artskart innenfor planområdet, eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Fylkesmannens miljøvernavdeling har heller ikke hatt innspill i meldingsfasen om at det er biologisk mangfold av noe verdi som må hensyntas i området, eller i det videre planarbeidet. Bløtbunnsområdet på utsiden av planområdet vil ikke bli berørt av tiltak som reguleringsplanen hjemler. Forholdet til naturmangfoldloven (nml) Det følger av naturmangfoldloven (nml) 7 at prinsippene i nml 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet og vurderingene skal fremgå av beslutningen. En gjennomgang av prinsippene følger nedenfor. 8 Kunnskapsgrunnlaget Det er ingen registeringer i naturbasen ( innenfor planområdet. Fylkesmannens miljøvernavdeling har ikke vist til registeringer som må hensyn tas i sin uttalelse. Ut fra dette vurderes kunnskapsgrunnlaget for naturmiljøtemaet som godt nok for reguleringsplanarbeidet for Østre Løktene. 9 Føre-var-prinsippet Vurderes som ikke relevant. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkelig, se under 8 over. Side 15 av 17

16 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning. Siden det alt er vurdert i punktene over at det er lite trolig at det er biologisk mangfold av noe verdi som må hensynstas, legges det ikke opp til en nærmere vurdering av økosystemtilnærming, eller samlet belastning. 11 Kostnaden ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver. Ikke relevant siden planen vurderes ikke å medføre miljøforringelse. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Ikke relevant da en anser at det ikke er tiltak som skal etableres innenfor planområdet som medfører at det må stilles krav til spesielle teknikker eller driftsmetoder. Dette gjelder også forhold i anleggsperioden. 7.5 Naturressurser Naturressurser er ressurser fra jord, skog og andre utmarksarealer, fiskebestander i sjø og ferskvann, vilt, vannforekomster, berggrunn og mineraler. Temaet omhandler landbruk, fiske, havbruk, reindrift, vann, berggrunn og løsmasser som ressurser. Det er ikke kjente naturressurser av verdi innenfor planområdet. Dette gjelder hverken ressurser fra jord/skog/fiske eller tilsvarende, eller ressurser i form av berggrunn eller løsmasser av verdi. Planforslaget får dermed ingen konsekvenser for temaet naturressurser. 7.6 Transport og trafikkavvikling Østre Løktene har adkomst kun med privat fritidsbåt. Gjennom rekkefølgebestemmelsene er det tatt inn krav om at det skal være tinglyst parkeringsplass for 2 biler og 1 båt på fastlandet. 7.7 Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er vedlagt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse til planforslaget. Det fremkommer ikke spesielle forhold i sjekklisten som må ivaretas i reguleringsplanforslaget. 7.8 Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Formålet med planretningslinjen er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig bygging langs sjøen. I kap. 6 i planretningslinjen blir det gitt egne retningslinjer til bl.a kystkommunene i Aust-Agder. Det blir presisert at kommunene i forbindelse med overordnet planlegging må vurdere utbyggingsområder opp mot hensynet bak byggeforbudet. For ny vesentlig utbygging av bl.a fritidsbebyggelse må reguleringsplan kreves, og byggegrenser angis i planen. I tillegg skal følgende retningslinjer legges til grunn i 100-metersbeltet langs sjøen i disse kommunene: «bygging og landskapsinngrep skal unngås på arealer som har betydning for andre formål, som f.eks. friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning.» Hele Østre Løktene er avsatt som byggeområde for fritidsbebyggelse på kommunedelplanen for kystens byggeområder. Det er dermed gjort en overordnet vurdering av at området kan vurderes som utbyggingsområde i en reguleringsplan. I planforslaget har en vurdert løsningene som er valgt opp mot de særlige hensyn som skal ivaretas i 100-meters beltet i henhold til planretningslinjen. I vurderingene fremkommer det at området som tas opp til regulering har få/ingen interesser knyttet til naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, Side 16 av 17

17 landbruk, fiskerinæring eller havbruk. Pga at hele planområdet ligger i 100-metersbeltet til sjø har området en generell interesse for allmennheten i forhold til friluftsliv. Området har vært svært lite i bruk av allmennheten i friluftssammenheng da det ikke er offentlig adkomstbrygge på Østre Løktene. I tillegg er planområdet kupert med en del vegetasjon, og dermed lite attraktivt. Planforslaget legger ikke opp til noen offentlige områder eller stier gjennom området. Det er regulert inn rikelig med grønnstruktur, både langs strandsonen, langs høydedraget og mellom de enkelte byggetomtene, slik at det vil være tilgjengelige områder som allmennheten kan ferdes i etter friluftsloven. I forhold til landskapsvirkning er det lagt opp til små og terrengtilpassede tomter. Overordnede føringer fra kommunedelplan for kystens byggeområder som størrelse på ny bebyggelse, høyder på nye fritidsboliger og boder/anneks og mindre bryggeanlegg er lagt til grunn for å dempe landskapsvirkningen. Planforslaget har på denne bakgrunn forholdt seg til de statlige retningslinjene og de overordnede føringene i kommunedelplanen. 8. Gjennomføring av planforslaget og økonomiske konsekvenser for kommunen Det reguleres ikke inn offentlige formål på reguleringsplanen, med unntak av offentlige friluftsområder i sjø og vassdrag (o_f1-o_f2). Planen vil ikke få noen økonomiske konsekvenser for Tvedestrand kommunen. Området skal knyttes til kommunalt VA-anlegg. 9. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Østre og Vestre Løktene er øyer som er bebygd med fritidsboliger, og som i svært liten grad har vært benyttet av allmennheten både til ferdsel og opphold. Begge øyene er avsatt til byggeområder for fritidsboliger på kommuneplanens arealdel, og dette er videreført i kommunedelplan for kystens byggeområder. På kommunedelplanen er det ikke tatt inn byggegrense på Østre Løktene. Formålet med byggeforbudet i 100-metersbeltet er at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Vurderingene som er gjort i planbeskrivelsen viser at planforslaget i liten grad kommer i konflikt med de hensyn som ligger til grunn for byggeforbudet i 100-metersbeltet. Planforslaget legger til rette for en fortetting av fritidsbebyggelse der det er lagt opp til en utbygging som har vektlagt bevaring av naturkvaliteter og god landskapstilpasning. Det er ingen/lite allmenne interesser i området i dag. Strandsonen og områdene mellom tomtene er likevel regulert til grønnstruktur for å sikre muligheter for ferdsel i området. En vurderer derfor planforslaget som et godt fortettingsprosjekt for fritidsbebyggelse, der hensynet bak byggeforbudet i 100-metersbeltet er ivaretatt. 10. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert Forslag til reguleringsbestemmelser datert Vedlegg 1: Illustrasjonsplan datert Vedlegg 2: 3D visualiseringer Vedlegg 3: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 4: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Side 17 av 17