Bøe og Lepsøy Utbygging AS

Transkript

1 Bøe og Lepsøy Utbygging AS

2

3 Plannummer xxxxxxxxx - Føresegner datert Reguleringsføresegner Os kommune, Lekven, gnr 49 bnr 33 m.fl. Plannummer: Dato sist revidert: FELLESFØRESEGNER (pbl 12-7 ) 1.1 Detaljplanar og dokumentasjon ved søknad om tiltak Utfyllande planar Ved rammeløyve, skal det liggje føre utomhusplan, som viser plassering og utforming av leikeareal, VA-anlegg, overvasshandtering og materialbruk. Planen skal vise at utomhusareala oppfyller fastsette krav til storleik og kvalitet, samt oppfyller prinsippa for universell utforming og støyskjerming. Ved rammeløyve, må det liggje føre ein avfallsplan for byggje- og anleggstiltak, jf forureiningslova m/forskrift Støy Støynivå på felles utandørs opphaldsareal skal ikkje overstige Lden=55dB Radonfare Måling av radon i grunnen og i tilkjørte massar skal dokumenterast seinast ved innsending av søknad om igangsetjingsløyve av grunnarbeid. Eventuell tiltaksplan skal utarbeidast i samband med søknad om løyve til tiltak. 1.2 Rekkefølgjekrav Før midlertidig bruksløyve/ferdigattest Private og felles uteopphaldsareal skal vere opparbeidd før midlertidig bruksløyve/ferdigattest kan bli gitt. f_leik1 skal etablerast i samband med BB1, f_leik2 skal etablerast i samband med BB Kulturminne Automatisk freda kulturminne Dersom gjenstandar, konstruksjonar eller andre funn oppdagast i samband med gravearbeid, skal arbeidet stoppast omgåande og kulturminnemynda underrettast, jf. Lov om kulturminne 8,2. ledd. 1.4 Arkitektur, estetikk og kvalitet Arkitektur og estetikk Bygningane skal ha ei god utforming med høg arkitektonisk kvalitet. Dei skal spegle dagens bygningsteknologi og arkitektur og utførast med varige material med høg handverksmessig standard. Ubygde areal skal få ei estetisk tiltalande form og utforming Tilgjenge I BB1 vil alle einingar vere tilgjengelege for alle. I BB2 vil 30 % av einingane vere tilgjengelege for alle. Uteopphaldsareal skal leggjast til rette for funksjonshemma og rullestolbrukarar. 1.5 Eigartilhøve Offentlege område Følgjande areal skal vere offentlege: O_V Felles område f_p1 og f_leik1 er felles for BB1 f_p2 og f_leik2 er felles for BB2 f_v/p/avg er felles for BB1 og BB2 Side 1 av 3

4 Plannummer xxxxxxxxx - Føresegner datert BYGNINGAR OG ANLEGG (pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) Førrmål, byggjegrenser og utnytting 2.1 Byggjehøgder Tillatne byggjehøgder er vist på plankart. Heishus og takoppbygg for ventilasjon kan vere inntil 1 m høgare enn maksimumshøgder som er vist på plankart. Takoppbygga kan utgjere maksimalt 15 % av bygget si grunnflate. Takoppbygga skal ha ei arkitektonisk utforming slik at dei utgjer ein heilskapleg del av bygget si takform. 2.2 Grad av utnytting Byggjeområda kan maksimalt tillatast utbygd med den utnytting som er vist på plankartet. Det er tillate med inntil 35 einingar. 2.3 Byggjegrenser Der ikkje anna er vist, går byggjegrensa i føremålsgrensa. Mindre justeringar av formålsgrensa er tillate i samband med byggjesak. 2.4 BB1 og BB2 Bustader- Blokker Det tillatast etablert bueiningar av varierande storleik. 2.7 Uteopphaldsareal for bustader Felles uteopphaldsareal skal løysast på bakkeplan i Lek1 og Lek 2. Minste uteopphaldsareal (MUA) pr. bueiening skal være 50 m 2. Areala skal opparbeidast og ha gode kvalitetar for opphald og leik, samt vere godt sikra. 2.8 Parkering Parkering tillatast løyst i parkeringskjellar i BB1 og på bakkeplan. Gjeldande parkeringsnorm skal følgjast for opparbeiding av talet på parkeringsplassar for det enkelte bustadfelt. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2) 3.1 O_Veg Veg skal opparbeidast som vist på plankart. Mindre avvik er tillate i samråd med aktuell vegmynde. f_veg felles veg skal opparbeidast som vist på plankart. Det tillatast inn - og utkøyring over fortau. Gangveg Det skal opparbeidast gangveg gjennom planområdet som sikrar samanheng mot Vågshaugen i aust. Avkjørsel Avkjørsler er vist med piler på plankartet. Annan veggrunn- grønt Arealet skal opparbeidast og plantast til. Det tillatast etablert sti i føremålet. 4 Omsynssoner (pbl 12-6) Side 2 av 3

5 Plannummer xxxxxxxxx - Føresegner datert Frisiktsoner I frisiktsonene skal det til ei kvar tid vere fri sikt 0,5 m over tilstøytande vegars plan. Det vert stadfesta at føresegnene er i samsvar med kommunestyret sitt vedtak Seksjonsleiar Side 3 av 3

6 OS KOMMUNE LEKVEN, gnr. 49, bnr. 33 og 41 m.fl. FORSLAGSSTILLAR SI PLANSKILDRING Sist revidert:

7 Planskildring Lekven INNHALD 1. SAMANDRAG NØKKELOPPLYSNINGAR BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET PLANPROSESSEN OPPSTARTSMØTE KUNNGJERING OG VARSLING AV OPPSTART GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINER FYLKESPLAN KOMMUNEPLAN REGULERINGSPLANAR RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER SKILDRING AV PLANOMRÅDET LOKALISERING AVGRENSING TILSTØYTANDE AREAL EKSISTERANDE BUSETNAD TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK SOLTILHØVE VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE GRØNE INTERESSER KULTURMINNEVERDIAR VEG OG TRAFIKKTILHØVE STØY OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING KOMMUNALTEKNIKK OG VATN PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD RISIKO OG SÅRBARHEIT SKILDRING AV PLANFORSLAGET INNLEIING REGULERINGSFØREMÅL BYGGEFØREMÅL LEIK/UTEOPPHALDSAREAL/FELLES GRØNT OMRÅDE KULTURMINNE PARKERING TRAFIKKAREAL STØY AVFALLSHANDTERING RISIKO OG SÅRBARHEIT KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR ESTETIKK TRAFIKKTILHØVE KONSEKVENSAR FOR NABOAR KULTURMINNE FRILUFTSAKTIVITETAR, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET... 44

8 8.8 PRIVAT OG OFFENTLEGE SERVICETILBOD RISIKO OG SÅRBARHEIT INFRASTRUKTUR INNKOMNE MERKNADER FORSLAGSSTILLAR SIN AVSLUTTANDE KOMMENTAR Side 3 av 34

9 1. SAMANDRAG Planforslaget er utarbeidd av Opus Bergen AS i samarbeid med BO Arkitekter for Bøe og Lepsøy Utbygging AS. Føremålet med planarbeidet er ei omregulering frå frittliggjande småhusbusetnad til konsentrert busetnad, og ei omfordeling av leike- og uteopphaldsareal. Tiltaket er vurdert slik at det ikkje er konsekvensutgreiingspliktig. Planområdet ligg på Lekven og omfattar gnr 49, bnr 33, 35, 73 m. fl. Planområdet er på om lag 12 daa, og grensar til utmarksområde, veg og bustadar. I kommuneplanen er planområdet vist som bustadområde. I gjeldande reguleringsplan (Plan id: ) er planområdet vist som bustadområde med tilhøyrande leikeareal. Side 4 av 34

10 2. NØKKELOPPLYSNINGAR Gardsnr./bruksnr. Gjeldande planstatus (regulerings- /kommune(del)pl.) 49/33, 41 m.fl. Bustadområde med tilhøyrande leikeareal Forslagsstillar Grunneigarar (sentrale) Plankonsulent Bøe og Lepsøy Utbygging AS Bøe og Lepsøy Utbygging AS Opus Bergen AS Ny plans hovudføremål Bustader med tilhøyrande infrastruktur Planområdets areal i daa ca. 11,8 daa Tal på nye bustader 35 Aktuelle problemstillingar (støy, Nei byggehøgder, o. l.) Føreligg det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutgreiingsplikt (j/n) Nei Kunngjering oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte halde.(j/n) Nei Side 5 av 34

11 3. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Bøe og Lepsøe Utbygging AS er forslagsstillar. OPUS Bergen AS er utførande konsulent for planlegginga. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Føremålet med planarbeidet er ei omregulering frå frittliggjande busetnad til konsentrert busetnad. Det skisserte planforslaget legg opp til betre terrengtilpassing og uteopphaldsareal med kvalitet. Side 6 av 34

12 4. PLANPROSESSEN 4.1 OPPSTARTSMØTE Det vart gjennomført oppstartsmøte med representantar frå Os kommune, forslagsstillar, Bo Arkitekter og Opus Bergen AS den KUNNGJERING OG VARSLING AV OPPSTART Varslingsbrev til partar, naboar og offentlege og private høyringsinstansar vart sendt ut Planoppstart vart annonsert i Os og Fusa posten Frist for merknader vart sett til Side 7 av 34

13 Planskildring reguleringsplan Lekven 5. GJELDANDE PLANSTATUS OG OVERORDNA RETNINGSLINER 5.1 FYLKESPLAN I fylkesplan for Hordaland står det at gode bustadområde må leggjast til rette for alle menneske uansett alder og rørsleevne, med møteplassar for sosial og fysisk aktivitet og god tilgang til friareal, og at dette føreset variasjon i bustadtilbodet. I tillegg vert det framlagt at i det regionale utbyggingsmønsteret i Bergensregionen skal ny arealbruk og auka transport planleggjast i høve til kvarandre. Samstundes skal ny infrastruktur og byggjetiltak bandleggja minst mogleg areal. 5.2 KOMMUNEPLAN I den gjeldande arealdelen til kommuneplanen for Os ( ) er planområdet avsett til framtidig bustadområde. Utsnitt frå kommuneplanens arealdel ( ), planområdet ca indikert med svart ellipse I føresegnene til kommuneplan heite det under Bustader: Det skal leggast opp til høg utnyttingsgrad i nye sentrale deler av kommunen i kjerneområdene for utbygging. Revidert KLP for Os presiserer at Os speler ei viktig rolle som vekstkommune for Bergen. Bergensregionen er i sterk vekst og det er behov for utviklingsareal. Veksten i Bergen pressar bustadprisane opp og bidreg til vekst i dei omkringliggande områda. Side 8 av 34

14 Det er ei målsetting for Os kommune å ta del i denne veksten. Os kommune har difor lansert langsiktige utviklingsområde i kommunen, med utgangspunkt i rikspolitiske retningslinjer for samordna areal og transportplanlegging Eit viktig kriterium er nærleik til kollektivtilbod og gangavstand til Os sentrum, ca 2,5 km. Os kommune ønsker å legge til rette for god differensiering av planlagt bustadbygging. Dei siste åra er det lagt til rette for fleire prosjekt med differensiert bustadmasse nær kollektivpunkt, det er ønskeleg med fleire slike prosjekt. Fortetting bør vurderast for å støtte opp om kjerneområda for utvikling, jmf prinsippa om samordna areal og transportplanlegging. Illustrasjonen under viser kjerneområde for utvikling. Side 9 av 34

15 5.3 REGULERINGSPLANAR Planområdet er vist som bustadfelt B6 og B2 i gjeldande reguleringsplan for Lekven Utmark 1, plan id.: Utsnitt av reguleringsplan for Lekven Utmark 1, planområdet er ca indikert med svart ellipse 5.4 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER Dei rikspolitiske retningslinene for barn og planlegging har som mål og sikre eit oppvekstmiljø som gir barn og unge tryggleik mot fysiske og psykiske skadeverknader, og som har dei fysiske, sosiale og kulturelle kvalitetar som til ei kvar tid samsvarar med eksisterande kunnskap om barn og unges behov. Rikspolitiske retningsliner som vil vere aktuelle under planlegginga: Stortingsmelding nr 34, ( ), Norsk klimapolitikk Stortingsmelding 26, ( ) Regjeringas miljøpolitikk og rikets tilstand. Rikspolitiske retningsliner for samordna areal- og transportplanlegging Rikspolitiske retningsliner for barn og unges interesser i planlegginga St.meld.nr. 23 ( ) Betre miljø i byer og tettstader T-1442 Retningsliner for behandling av støy i arealplanlegging T-1355 Rapport Virkemidler for bedre arealutnyttelse i byer og tettsteder Eventuelt andre aktuelle nasjonale retningslinjer Side 10 av 34

16 6. SKILDRING AV PLANOMRÅDET 6.1 LOKALISERING Planområdet ligg i Os kommune, søraust av E 39 langs aksen Osøyro Halhjem, mellom Kyrkjelia og Sletta. Området inkluderer i dag ikkje utbygd areal tilhøyrande gnr/bnr 49/33 m.fl. 6.2 AVGRENSING Det vart varsla oppstart på planområdet som vist avgrensa på kartutsnittet nedanfor. Avgrensing av planområdet Planen omfattar delfelta B2 og B6 i reguleringsplan for Lekven Utmark 1. Side 11 av 34

17 6.3 TILSTØYTANDE AREAL Planområdet ligg nær E39 og grensar til veg i vest og nordvest, bustader i nord og aust, og utmark i form av skog og myr i aust og sør. Frå planområdet sør-sørvest mot Sletta. Frå planområdet mot vest. Side 12 av 34

18 6.4 EKSISTERANDE BUSETNAD Planområdet er avsett til framtidig busetnad, per i dag er planområdet ikkje utbygd. 6.5 TOPOGRAFI/LANDSKAPSTREKK Planområdet skrår bratt mot søraust. Store delar av planområdet består av fyllstein. Planområdet mot nordaust. 6.6 SOLTILHØVE Planområdet ligg vendt mot sørvest og har gode soltilhøve. Illustrasjonar som viser soltilhøva slik dei vil bli etter ferdig utbygging er lagt ved planframlegget. 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURTILHØVE Planområdet er fylt ut, men grensar til Sletta. Eit grøntområde kor det tidligare var eit tjern som gradvis har vore fylt att. Planområdet grenser ikkje strandsone i sjø eller vassdrag. Tiltaket er vurdert i høve til Naturmagfoldsloven sjå vedlagte notat. 6.8 GRØNE INTERESSER Planområdet ligg i eit område prega av vekselvis skog og utbygde areal. I søraust ligg offentleg friområde nr 4 jf kommuneplanens arealdel. Planområdet er i gjeldande plan regulert til bustadområde med tilhøyrande leike- og grøntareal. I reguleringsplanen for Vågshaugen Sørvest er det vist ein grøn Side 13 av 34

19 korridor/gangsti som er meint å kople saman dei to planane (noko som vil verta nærast umogleg innan gjeldande regulering pga høgdeforskjellar). Arealtype markslagskart, kartgrunnlag AR5, henta frå nettstaden til skog og landskap. Planområdet ca avmerka med svart ellipse. Side 14 av 34

20 6.9 KULTURMINNEVERDIAR Det er ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne i planområdet. Då området er utan annan bygningsmasse er det heller ikkje SEFRAK registrerte bygningar innanfor planområet. I eigedomsgrensa mot nabo i sør ligg delar av ein steingard. Planområdet sett mot aust. Side 15 av 34

21 6.10 VEG OG TRAFIKKTILHØVE Planområdet ligg søraust for E39 Osøyro Halhjem. Tilkomst til planområdet vil vere frå kryss ved Lekvenvatnet for avkjørsel mot E-39. Vegen er nyleg oppgradert med fortau. Alternativt kan ein nytte avkjørsel ved Lepsøykrysset som er ein kommunalveg og inn på ein privat tilkomstveg. Planområdet Avkjørsel til E39 Avkjørsel til E39 Side 16 av 34

22 6.11 STØY Planområdet er ikkje støyutsett. Det er allereie etablert bustader mellom planområdet og E OFFENTLEG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING Planområdet ligg sentralt med tanke på offentleg kommunikasjon/kollektivdekning. Det går buss til Halhjem til Osøyro og bergen kvart 15. minutt i rushtida, elles kvar halvtime. Området ligg i gangavstand til Osøyro. Og vidare frå Osøyro til Bergen sentrum går det buss kvart kvarter i rushtida og elles kvar halvtime på dagtid i vekene KOMMUNALTEKNIKK OG VATN Nybygg vil kunna koplast på eksisterande kommunalteknisk anlegg. Side 17 av 34

23 6.14 PRIVAT OG OFFENTLEG SERVICETILBOD Planområdet ligg på nordre del av Lekven og grensar opp mot Vågshaugen. Planområdet ligg om lag 1,5-2 km frå Os sentrum kor ein finn både private og offentlege servicetilbod. Planområdet ligg om lag en km nord for Søre neset skule, ein grunnskule opp til 7. trinn. Illustrasjonane under viser barnehagane i Os. Side 18 av 34

24 6.15 RISIKO OG SÅRBARHEIT ROS-analyse I dette kapitlet er det gjennomført ei risiko og sårbarheitsvurdering (ROS-vurdering) i samband med forslag til endring innan reguleringsplan Lekven Utmark 1. ROS-analysen er gjort av tiltaket ved hjelp av ROS-metodikk (Risikoanalyse teori og metodar: Rausand & Utne, 2009 og Norsk standard NS5814, 2008). Vurderinga er gjennomført av Opus Bergen AS som ein del av planarbeidet og er basert på Opus Bergen AS og tiltakshavar sin kunnskap om planområdet, tilgjengelege rapportar, informasjon frå ulike nettsider og innhenta informasjon frå Os kommune. Vurdering av sannsyn for uønska hending er delt i: Svært sannsynleg/ kontinuerlig (5): Skjer kvar veke/ tilhøve som er kontinuerleg til stades i området Mykje sannsynleg/ periodevis, lengre varigheit (4): Skjer kvar månad/ tilhøve som opptrer i lengre periodar, fleire månader Sannsynleg/ fleire enkelttilfelle (3): Skjer årleg/ kjenner til tilfeller med kortare varigheit Mindre sannsynleg/ kjenner tilfelle (2): Kjenner 1 tilfelle i løpet av 10-års periode Lite sannsynleg/ ingen tilfelle (1): Kjenner ingen tilfelle, men kan ha høyrt om tilsvarande i andre område Vurdering av konsekvensar av uønska hendingar er delt i: 1. Ubetydeleg/ ufarleg: Ingen person eller miljøskader/ enkelte tilfelle av misnøye. Materielle/økonomiske skader inntil NOK. 2. Mindre alvorleg/ ein viss fare: Få/små person- eller miljøskader/ belastande forhold for enkeltpersonar. Materielle/økonomiske skader for NOK NOK. 3. Betydeleg/ kritisk: Kan føre til alvorlige personskader/ belastande forhold for en gruppe personar. Materielle/økonomiske skader for NOK NOK. 4. Alvorleg/ farleg (behandlingskrevjande) person- eller miljøskader og kritiske situasjonar. Materielle/økonomiske skader for NOK - 5 millionar NOK. 5. Svært alvorleg/ katastrofalt: Personskade som medfører død eller varig men; mange skadde; langvarige miljøskader. Materielle/økonomiske skader for over 5 millionar NOK. Side 19 av 34

25 Risikomatrise: a. Raudt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må settast i verk for å redusere denne til gul eller grøn. b. Gult indikerer risiko som bør vurderast med omsyn til tiltak som reduserar risikoen. c. Grønt indikerar akseptabel risiko. Konsekvens: Sannsyn: 5. Svært sannsynleg /kontinuerlig 4. Mykje sannsynleg / periodevis, lengre varigheit 3. Sannsynleg /fleire enkelttilfelle 2. Mindre sannsynleg/ kjenner tilfeller 1. Lite sannsynleg/ ingen tilfeller 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorleg/ ein viss fare 3. Betydeleg/ kritisk 4 Alvorleg/ farlig 5. Svært alvorleg/ katastrofalt Hendingar i raude felt: Tiltak nødvendig, i utgangspunktet ikkje akseptabelt Hendingar i gule felt: Tiltak må vurderast. Hendingar i grøne felt: Ikkje signifikant risiko, men risikoreduserande tiltak kan vurderast Tiltak som reduserer sannsyn blir vurdert først. Dersom dette ikkje gir effekt eller er mogleg, skal tiltak som avgrensar konsekvensane vurderast. Tema som er risikovurdert i tabellen under er basert på Bergen kommunes mal for planarbeid. I tillegg har ein supplert med andre ROS tema som er særskilt aktuelt i denne planen. Tabellen under viser ei oppstilling av risiko og sannsynlegheit for planområdet. Der dei materielle/økonomiske konsekvensane ikkje er omtalt er det i det særskilte tema vurdert som underordna konsekvensane for miljø og menneske. Side 20 av 34

26 Hending/ Aktuelt Sannsynleg Konsekvens Risiko Kommentar/Tiltak situasjon? Risiko for ras Nei 1: Lite sannsynleg/ ingen tilfeller 3: Betydeleg/ Kritisk 3 Delar av planområdet ligg i bratt terreng, denne delen er planlagt bygd, og bygget vil følgje terrenget. Flaum Ja 2. Mindre 2. Mindre 4 Vestre del av planområdet sannsynleg/ alvorleg/ ein grenser mot Sletta et myr/delvis kjenner viss fare påfylt tjern. VA rammeplan vil tilfeller handtere overvannsproblematikk Grunnureining Nei 1: Lite sannsynleg/ ingen tilfeller Radon Ja 2. Mindre sannsynleg/ kjenner tilfeller 3: Betydeleg/ Kritisk 3: Betydeleg/ Kritisk i planområdet. 3 Det er ikkje registrert ureina grunn i området. 6 Området er ikkje kjent som eit spesielt radonutsatt område. Tiltak som radonmatte og tilstrekkjeleg ventilasjon bør vurderast. Det er ingen høgspentleidningar i Kraftleidningar Nei - nærleik til planområdet. Nær lager av Nei - - Planområdet ligg ikkje nær lager farlige stoff av farlege stoff. Bombemål Nei - - Planområdet er ikkje i nærleiken av bombemål. Støy Nei 1: Lite 2. Mindre Planområdet er ikkje støyutsett, sannsynleg/ alvorleg/ ein området ligg omlag 150 meter ingen tilfeller viss fare aust for E39 og lågare i Brann Ja 2: Mindre sannsynleg/ kjenner tilfeller terrenget. 5: Svært alvorleg 10 Brannstasjon på Osøyro har ansvar for brann- og redningstenester. Ny brannstasjon på Moberg ferdig ultimo Avstand frå Lekven 3 km (2,3 km korteste vei). Side 21 av 34

27 7. SKILDRING AV PLANFORSLAGET 7.1 INNLEIING Planen er utarbeidd av Opus Bergen AS på oppdrag frå Bøe og Lepsøy Utbygging AS. Planområdet er på om lag 11,8 daa, og ligg aust for E 39, på Lekven i Os kommune. Det omfattar gnr. 49, bnr. 33, 35, 75 m. fl. I kommuneplanen er området vist som bustadområde. 7.2 REGULERINGSFØREMÅL Føremål Totalt areal Byggeområde Bustad 3603 m 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg - Kombinert føremål - samferdsleanlegg Parkering 1020 m 2 Grønstruktur Leikeplass 2896 m 2 Areal Ca 11,8 daa 7.3 BYGGEFØREMÅL Byggeføremål Reguleringsføremål Bustad Areal 11.8 Tal på bustader 35 Byggehøgde Inntil 5 etasjar maks kotehøgde 43,5 og 52,5 BRA 7100 m 2 Lengst nord i planområdet, i BB1, legg ein opp til nybygg på fem etasjar, inkludert parkeringskjeller. Bygget er skissert som todelt med felles uteopphaldsareal på tak. BB1 vil innehalde om lag 23 einingar i storleiksorden m 2, samt parkering i kjellaretasje. Det vil etablerast heis i bygget og einingane vil vere universelt utforma. I BB2 vil det etablerast eit bygg i to etasjar. Det er skissert 12 einingar på om lag m 2, minimum 30 % av einingane vil vere universelt utforma. Parkering skal løysast på felles parkeringsplassar som vist på plankart. BO Arkitekter AS har utarbeidd skisser for prosjektet. Side 22 av 34

28 BB2 BB1 Frå planområdet sør-sørvest mot Sletta. BB1 BB2 Planområdet mot nordaust. Side 23 av 34

29 7.4 LEIK/UTEOPPHALDSAREAL/FELLES GRØNT OMRÅDE Ein vil halde seg innanfor gjeldande normer i Os kommune med 50 m2 leikeareal pr bustadeining. Leikeområda skal vera ferdig opparbeidde når bustadene vert tekne i bruk. Lekeareala er plasserte i solrike område. Det vil tilrettelegast for gangveg gjennom planområdet mot grønnkorridor mot Vågshaugen bustadområde. Denne gangvegen er skissert på illustrasjonsplan og sikra i føresegnene. Illustrasjonsplan 7.5 KULTURMINNE Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne eller SEFRAK-bygg i planområdet. Det er påvist ein steingard i eigedomsgrensa mot 48/218. Denne skal så langt som råd takast vare på. 7.6 PARKERING Planområdet ligg utanfor sentrumskjernen, men likevel med ei sentral plassering i høve til kollektivtilbod. Parkering er tenkt løyst i parkeringskjellar i kombinasjon med overflateparkering. Parkeringsnormen for Os kommune er for tida under revisjon. I planforslaget er det sikra i føresegnene at parkeringsdekning skal følgje gjeldande parkeringsnorm for Os kommune. Side 24 av 34

30 Til saman er det vist 71 parkeringsplassar fordelt på felles parkering i kjellar og på bakkeplan. 7.7 TRAFIKKAREAL Felles tilkomstveg i form av private fellesveg vil tilhøyre dei nye bustadene innafor planområdet. Minste vegbreidde er 4,5m. Det skal sikrast snuplass for liten lastebil ved BB1, som vist på illustrasjonsplan. Langs planområdet er offentleg veg nyleg oppgradert med fortau. Fortauet ligg på motsatt side av vegen og utanfor planområdet. For å sikre trafikktryggleiken i området, er det mogleg å etablere overgangsfelt frå etablert offentleg fortau til planområdet med ny busetnad, som vist på illustrasjonsplan. 7.8 STØY Det er etablert støyvegg mot E39, planområde er ikkje støyutsett. 7.9 AVFALLSHANDTERING Det vil etablerast felles bossrom for bustadane RISIKO OG SÅRBARHEIT Planforslaget inneber ingen endringar knytt til risiko og sårbarheit i høve til gjeldande plan. Jf. ROS-analyse pkt Side 25 av 34

31 8. KONSEKVENSAR AV PLANFORSLAGET 8.1 OVERORDNA PLANAR OG VEDTAK I kommuneplan for Os er planområdet vist som bustadområde. Planforslaget er i tråd med dette. I nyleg revidert kommuneplan for Os er det presisert at Os spelar ei viktig rolle som vekstkommune for Bergen. Bergensregionen, dvs Bergen og kringliggjande kommunar, er i sterk vekst og det er behov for utviklingsareal. Det er ein målsetting for Os kommune å ta del i denne veksten. Os kommune har derfor lansert langsiktige utviklingsområde i kommunen. Med utgangspunkt i rikspolitiske retningslinjer for samordna areal og transportplanlegging. Lekven er lokalisert i kjerneområde for utvikling, etablert utviklingsområde med rom for meir utbygging. I kommuneplanen er det presisert at; Os kommune ønskjer å legge til rette for god differensiering i planlagt bustadbygging. De siste åra er det lagt til rette for fleire prosjekt med differensiert bustadmasse nær kollektivpunkt, det er ønskelig med fleire slike prosjekt, samt at Fortetting bør vurderast for å støtte opp om kjerneområda for utvikling. Jmf prinsippa om samordna areal- og transportplanlegging. 8.2 EKSISTERANDE REGULERINGSPLANAR Gjeldande reguleringsplan Lekven Utmark 1, planid , trådde i kraft i Planområdet er her vist som bustadområde. Området er i dag delvis fylt opp, men med den planløysinga gjeldande reguleringsplan legg opp til, med einebustader, vil ein få svært høge murar ned mot Vågshaugen Sørvest. Vidare vil leikearealet mellom felta måtte fyllast opp og få høge murar for å unngå for stor helling på areal. I reguleringsplanen for Vågshaugen er vist ein grøn korridor/gangsti som er meint å kople saman dei to planane. Denne vil vanskeleg/umogleg la seg gjennomføre slik planområdet er vist i vedtatt plan. I revidert planforslag nyttar ein difor høve til å endre planlagt busetnad, og det er regulert for vertikaldelte bygg/blokker som er betre tilpassa det bratte terrenget. 8.3 ESTETIKK Bygningane skal ha ei god landskapsmessig tilpassing. Ein skal unngå terrenginngrep som medfører store fjellskjeringar og fyllingar jmf punkt 8.2. Snitt under viser korleis ein har tenkt å nytte eksisterande terreng og den naturlege høgdeforskjellen med terrengtilpassa bustader. Side 26 av 34

32 Snitt BB1 Eit viktig argument for val av bustadblokk i dette området, er det bratte terrenget. Frå området ved tilkomstvegen til nedre del, er det eit fall på meter. Dersom området, som føresett i gjeldande reguleringsplan, skal nyttast til einebustader, medfører dette oppføring terrengmur i forkant, med tilsvarande høgde. Tomta er derimot godt egna for ei noko tyngre utnytting, der terrenghøgde kan integrerast. Bustadfeltet ligg som eit klart definert område, med eigen tilkomstveg som skil det frå einebustadene i nord, og med eit friområde som skilje mot einebustadene lengre nede. Bygga sitt urbane formspråk er tilpassa ei fortetta bygningsmasse, og er på same tid ein referanse til det nærliggande feltet B5, der det er oppført seks moderne einebustader med funksjonalistisk preg. Øvste bustadblokk er planlagt i fire etasjar og parkeringskjellar, der berre ein etasje vil ligge høgare enn terrenget bak. Denne er delt i to for å sikre siktlinja frå vegen mot sør. Bustadblokk i sørvest ligg parallelt med tilkomstveg. For ikkje å ta utsikta frå bakanforliggjande bustadfelt, er denne avgrensa i høgde til to etasjar. Fotomontasjar lagd ved planforslaget viser bygningsvolum og byggehøgder i terrenget. Bustadblokkene her er vist som volumskisser, og dei konkrete bygga vil bli presentert ved rammeløyve. Side 27 av 34

33 Fotomontasje med volumskisser viser byggehøgder og bygningsvolum i terrenget 8.4 TRAFIKKTILHØVE Lekven ligg sentralt plassert i Os. Eit par minutt med bil eller minutt gangtid til sentrum. Planområdet er tilknytta god kollektivdekning. Lekven ligg i område definert som fortettingsområde i forslag til ny kommuneplan. Ei utbygging av 35 nye einingar vil gje ei auke i ÅDT på 35 x 3,5 = 122,5. I samband med utbygging i området er vegsystemet mot hovedveg /skule nyleg oppgradert med fortau. 8.5 KONSEKVENSAR FOR NABOAR Forslaget vil ikkje påverke soltilhøve eller utsikt for kringliggande bustader. Side 28 av 34

34 Leik Leik Soltilhøve jamndøgn kl KULTURMINNE Det er ikkje registrert automatisk freda kulturminne, verna- eller SEFRAK-registrerte bygningar i planområdet. 8.7 FRILUFTSAKTIVITETAR, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Planområdet ligg i eit område prega av bustadbusetting. Etablering av gangveg mot Vågshaugen er sikra i føresegene. 8.8 PRIVAT OG OFFENTLEGE SERVICETILBOD Ny bustadbygging med inntil 35 nye einingar vil ha lite innverknad på eksisterande service i nærområdet. 8.9 RISIKO OG SÅRBARHEIT Tabellen under speglar ROS-tabellen i kapittel Denne tabellen viser tilhøva som i kapittel 6.16 er vurdert som gule, og som skal vurderast i høve til tiltaket. Hending/ situasjon Aktuelt? Risiko Radon Ja 2. Mindre sannsynleg/ kjenner 3: Betydeleg/ Kritisk Kommentar/Tiltak 6 Området er ikkje kjent som eit spesielt radonutsatt område. Tiltak som radonmatte og Side 29 av 34

35 tilfeller Brann Ja 2: Mindre sannsynleg/ kjenner tilfeller 5: Svært alvorleg tilstrekkjeleg ventilasjon bør vurderast. 10 Brannstasjon på Osøyro har ansvar for brann- og redningstenester. Ny brannstasjon på Moberg ferdig ultimo Avstand frå Lekven 3 km (2,3 km korteste vei) INFRASTRUKTUR Eksisterande tilkomst til planområdet vil oppretthaldast. Side 30 av 34