MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT VED OFFENTLIG ETTERSYN. Tas til etterretning

Transkript

1 MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT VED OFFENTLIG ETTERSYN Side 1 Plannavn Starefosssvingen, Gnr 166 bnr 1391 m fl. PlanID. Saksnummer Utarbeidet av Opus Bergen AS Datert/Revidert Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forslagsstillers kommentar Hordaland fylkeskommune, Regionalavdelingen Planforslaget er i hovedsak i samsvar med overordnet kommundelplan for området, men har et mindre avvik i henhold til utnyttingsgraden. Ingen vesentlige merknader til planforslaget. Tas til etterretning Bergen kommune, Fagetaten, Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvaliteter for utleggelse til offentlig ettersyn. Etter fagetatens vurderinger er det prosjektet som følger av det nærværende planforslaget bedre tilpasset nabolaget enn det prosjektet som ble gitt avslag gjennom Fylkesmannen i Hordaland sitt vedtak av Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten peker imidlertid ut noen tema som krever ytterligere avklaringer: Utnyttelsegrad/byggeskikk/estetikk, parkering, ROS-analyse, grønnstruktur ect. det forekommer også noen tekniske feil og mangler i planfremstillingen som må utbedres frem mot 2 gangs behandling. JFR illustrasjonene som følger planforslaget er avstanden mellom eksisterende bolig og planlagt bolig 8 meter, med unntak av trapperom som ligger nærmere. Her økes avstanden til 5 meter fra eksisterende bolig målt mellom veggliv, det etableres brannvegg for å hindre brannsmitte jf bestemmelse Uteoppholdsarealet på tak er skilt fra parkeringsareal på tak, dette er fulgt opp i bestemmelsene 2.2. ROS: Forslag til ny bestemmelse: Før igansettingstillatelse: Det skal foretas en geologisk vurdering av utbyggingstomten, med tiltaksplan for sikring av vei og bebyggelse i planområdet. Vurderingen må utføres av et godkjent geologisk / geoteknisk foretak Energi: Forslag til ny bestemmelse; Lavenergiløsninger skal vurderes for ny bebyggelse. Ved innsending av søknad om byggetillatelse redegjøres for hvilke tiltak som er iverksatt for å redusere tiltakets energibehov.

2 Bergen kommune, Samferdselsetaten, Avkjørsel skal vises i planen og skal følge gjeldende krav til frisikt, lengdeprofil og svingradius i henhold til Statens Vegvesen håndbok 017. Parkeringsplasser må i sin helhet ligge på privat grunn og fysisk avskilles fra den offentlig veien. Nødvendig gjesteparkering må løses innenfor planområdet. Det skal innsendes teknisk detaljplaner for offentlig veiområde inklusiv veilys og overvannshåndtering, til Samferdselsetaten før søknad om igangsettelse sendes inn. Standarden skal være som for andre lignende sentrumsnære områder. Tatt til etterretning jf planbeskrivelse pkt Nødvendig gjesteparkering inngår i parkeringskravet, det er vist fire parkeringsplasser for to boenheter. Side 2 Bergen kommune, Grønn etat Bergen kommune, VAetaten, Tomtene er arrangert slik at det mulig med en trappeforbindelse mellom Starefossveien og Starefossvingen gjennom planområdet. Grønn etat mener at en skal planlegge slik at en ny utbygging ikke er til hinder for gjennomføring av trappepassasje. Formålet til passasjen bør vises med Grønnstruktur-turdrag. Passasjen mellom gnr 166 bnr 1405 og bnr 1407 bør ha samme formål. Grønn etat støtter fagetatens vurderinger om at avstanden mellom nybygg og eksisterende hus må økes av hensyn til strøksarakteren i området. Tidligere uttalelse ( ) opprettholdes. Det er utarbeidet VA-rammeplan for planområdet. Denne har VA-etaten gitt uttale til Deler av passasjen er vist som annet uteoppholdsareal. Mot nordvest er passasjen imidlertid vist som byggeområde, da det tillates utkraging av balkonger ut over byggegrensen. Nytt bygg er plassert 4 meter fra eiendomsgrense mot nordvest, samt at det tillates etablert balkonger maks 2 meter ut over byggegrensen. Utbygging av tomten med byggets plassering vil derfor ikke være til hinder for en fremtidig etablering av en trappepassasje. JFR illustrasjonene som følger planforslaget er avstanden mellom nybygg og eksisterende bebyggelse er 8 meter, et trappehus er imidlertid plassert nærmere. Her er avstanden økt til 5 meter målt mellom veggliv, aktuelle fasader i trappehuset utføres som brannvegger jf. plankart. Tatt til etterretning. BIR, Bystyret i Bergen har vedtatt at avfallsløsninger i Bergen sentrum skal være rørbasert nedgravd system for innsamling av avfall, tilknyttet BIRs rørbaserte BossNett AS. For omsøkte planområde skal det legges til grunn rørbasert/nedgravd avfallsanlegg, for avfallstypene restavfall og papir. Avfallsløsninger for plast og glass/metallemaballasje, grovavfall, og farlig avfall skal være del av planprosessen. Annen løsning for avfall, herunder eventuell midlertidig ordning, skal godkjennes av BIR. For å unngå trafikk med tømmebil/trafikksikker tømming, skal hentested for avfall plasseres hensiktsmessig utenfor eller i utkanten av boligområde. Bruk av privat vei krever skriftlig Det er vist felles avfallstasjon på takplan ved trappehus, se vedlagte e-post. Det vil utarbeides en avfallsplan i forbindelse med byggesøknad.

3 avtale. Side 3 Tiltakshaver er ansvarlig for at det utarbeides en avfallsplan, som skal være godkjent av BIR før byggesak kan godkjennes. Store Starefossen Velforening v/formann Rolf Magnus Alstad, Bebyggelse i området har vært gjenstand for stram regulering gjennom den opprinnelige reguleringsplanen for området fra Senere er dette fulgt opp i Kommundelplan. Store Starefossen Velforening mener at den foreliggende plan bryter med prinsipper for planområdet C i Kommunedelplan Fjellsiden Sør. Tomten som tomannsboligen skal bygges på er svært liten og huset som er foreslått gir en for høy utnyttelsesgrad i forhold til Kommunedelplanen for området. Videre mener Velforeningen at bygget slik det presenteres i planbeskrivelsen, bryter med strøkets karakter. Bygging av flere leilighetshus i Fjellsiden Sør de senere årene har ført til en økt trafikkmengde og gateparkering. Ut fra dette er enhver økning i trafikk negativt og regulerte tomter burde derfor ideelt sett bli bebygget med eneboliger. Det aktuelle prosjektet har imidlertid parkering på egen tomt og vil bare i liten grad øke den totale trafikkbelastningen i området. Den skisserte tomannsboligen, har parkering på tak og løser således parkering på egen tomt. Etter forslagsstillers oppfatning vil en tomannsbolig med et moderne utrykk fungere godt i forhold til omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen i nærområdet er variert både med hensyn til tid og struktur. Bjørn Erik Axelsen (Gnr. 166 bnr. 1405), Har merknad til tabellen side 18: Risiko for flom. Det påpekes at risikoen for at utbyggingen kan øke risikoen for at andre bygninger kan utsettes for flom er undervurdert. Med ujevne mellomrom har overvann rent over tomtegrensen hvor det nye bygget er planlagt og videre ned til Axelsens eiendom. Vannet utgjør naturligvis et problem og innebærer en betydelig risiko for skade på eiendom. Tomten som skal bebygges er utsatt for store mengder nedbør og vann fra terrenget ovenfor som massene ikke alltid klarer å absorbere. Med tanke på at store deler av vannmassene på tomten vil måtte fjernes for å gi plass til eventuelt nybygg, må det utredes en plan for forsvarlig drenering av vann på tomten. Det er levert Vann og avløps rammeplan, sammen med planforslaget, hvor overvannshåndtering er skissert. Eventuelle problemer med overvann fra utbyggingstomten vil håndteres ved utbygging da det vil etableres fordrøyningsmagasin under planlagt nybygg.

4 Side 4 Therese Jacobsen, Starefoss-svingen 20, Innkjørselens bredde må reduseres slik at den beslaglegger minimalt av eksisterende gateparkering. Det bør også inkluderes 2 stk. gjesteparkering på egen eiendom. I planforslaget argumenteres det at det er kort vei til busstopp og gangavstand til sentrum. Faktum er at beboere i Starefoss-svingen benytter seg hovedsak av bil, da busstilbudet er dårlig, og den såkalte gangavstanden til sentrum og opp er 40 min i svært bratt terreng. Det bør være en tiltaksplan for anleggstrafikk i planforslaget. Parkering i offentlig gate under arbeidet vil stenge gaten, og det stilles spørsmål om veien tåler belastning fra tungtrafikk. Brannsikkerheten bør omtales. På vinterstid med brøyting etter veivesenets metode, vil ikke tillate en brannbils bredde å ta seg frem i gaten. Kommunen må følge opp og tilpasse de nye forholdene med bedre kollektivtilbud, opprustning av vei, flere parkeringsplasser, utøve tilfredsstillende brøyting mm.. Det skisserte prosjektet tilrettelegger for en tomannbolig og trafikkøkningen til området vil være minimal. Nødvendig gjesteparkering inngår i parkeringskravet, det er vist fire parkeringsplasser for to boenheter. Parkeringssituasjonen er videre vurdert i forhold til overordnede rettingslinjer for transportplanlegging og økende krav til begrensninger i bilbruk. Tiltaksplan for anleggstrafikk håndteres i byggesak. Det er tatt høyde for brannsikkerhet i planforslaget da all parkering er vist på egen tomt noe som frigjør plass i offentlig gate for uttrykkingskjøretøy. Brannsikkerheten i planområdet er ivaretatt. Nybygg er plassert med 8 meter fra nabobygg, det åpner imidlertid for etablering av et trappehus 5 meter fra nabobygg, aktuelle fasader i trappehuset etableres med brannvegger for å hindre brannsmitte, dette er ivaretatt i bestemmelsene Forhold som gjelder vei, brøyting. Kollektivtilbud og lignende er ikke angjeldende for plansaken. Advokat Thommessen AS på vegne av: Ymer Sletten, Hans Petter Westfal-Larsen, Mary Berven, Kristin S. Klock, Hans Petter Hille, Agnar Langeland, Hans Jacob Trumpy Selv om byggeplanene fremmes gjennom en privat reguleringsplan, vil bestemmelsene i Kommunedelplan for Fjellsiden Sør også gjelde. Det følger av Kommunedelplanen 09a nr. 1 at bebyggelsen skal være åpen villamessig. Maksimalt bebygd areal skal være 20% BYA, dog ikke større enn 120 kvm grunnflate. Prosjektet (145,18 kvm med trappegang/heis) er i strid med krav til maksimal arealgrense. I forslaget legges det til grunn av % BYA blir 28 % eller 31 % avhengig av regnemåte. Dette fører i midlertidig til at man likevel får en % BYA som overskrider det tillatte 20 %. Dersom man betrakter eiendommene i Starefosssvingen 12 og 14 hver for seg, og ser på byggets fotavtrykk på eiendommene i Starefossvingen 14, er % BYA fortsatt ca 50 % og dermed vesentlig over det tillatte. Prosjektet er i strid med maksimal gesimshøyde. Tegning nr. 9 fra Link Signatur viser at gesimshøyden mot vest er 12,4 meter og således overstiger det tillatte. Bygget vil fremstå med fem etasjer da det skal bygges fire biloppstillingsplasser på byggets tak med overbygg. Prosjektet vil føre til et stort bygningsvolum som ikke vil falle Forslag til ny reguleringsplan overholder i all hovedsak gjeldende kommunedelplan, imidlertid åpner man gjennom en reguleringsprosess for muligheten til å presisere og utfordre overordnete planer. Ny vedtatt reguleringsplan vil overstyre gjeldende kommunedelplan. Hovedbygning har en grunnflate på 120 m 2. I tillegg er det planlagt et trappehus på ca 30 m 2. Og samsvarer således med kommunedelplanen som åpner for mindre tilbygg utover 120 m 2 grunnflate. Prosjektet det regulerer for er betraktelig redusert i forhold til tidligere byggesaksprosjekt. Gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng er 8,20 m. Gesimshøyde fra ferdig planert terreng fra på bygningens vestside er på 9 m, på fasade mot vest. I tillegg har man åpnet for et takoverbygg på en carport, denne er imidlertid tilbaketrukket og vil ikke affisere fasadeutrykket mot vest. Carporten er et tilbygg som dras tilbake mot øst. Carporten ligger innenfor 45 og vil ikke påvirke fasaden mot byen. Bebyggelsen i nærområdet er variert og spenner fra tradisjonell villabebyggelse fra begynnelsen av 1900 tallet og til dagens modernistiske byggetype. Omkringliggende bebyggelse er utformet med saltak såvel som med flate tak, med

5 inn i den naturlige rytmen til den eksisterende bebyggelsen. Tiltaket vil komme nært eiendommene og således fremstå som gruppert sammen med denne på avstand. Dette med mer konstaterer at prosjektet klart er i strid med Kommuneplanens bestemmelser. Planen bryter med kravet om at bygningene minimum skal plasseres 4 meter fra grensen til nabo. Prosjektet er i strid med gjeldende parkeringsnorm. Prosjektet er i strid med kravene til estetiske uttrykk i plan- og bygningsloven. Det er privatrettslige bindinger med betydning for planarbeidet. Det ble i 1950-årene tinglyst en villaklausul som forbyr et prosjekt på fire etasjer. Grensen mellom bebyggelse og natur skal ikke flyttes oppover. Jo høyere oppe i fjellsiden man får leilighetsbygg og blokkliknende tiltak, jo mer synlig blir det fra byen og det frarøver inntrykket av grønne lunger og den grønne fjellsiden. store, så vel som med små vindusflater, pussede murhus og bygninger kledd med trekledning. Illustrasjonene som følger planforslaget viser at det skisserte prosjektet faller naturlig inn i omgivelsene. JFR illustrasjonene som følger planforslaget er avstanden mellom nybygg og eksisterende bebyggelse 8 meter. Et trappehus er imidlertid plassert nærmere. Revidert utkast øker denne avstanden til 5 meter, det etableres brannvegger i de aktuelle fasadene av trapperommet for å overholde forskriftskrav vedr brannsmitte. Det er vist 2 parkeringsplasser per boenhet. En detaljplan åpner for å avvike fra overordnede parkeringsnormer, videre går imidlertid overordnede retningslinjer i retning av en generell innskjerping av parkeringskrav. Parkeringssituasjonen er vurdert i forhold til overordnede rettingslinjer for transportplanlegging og må sees i lys av økende krav til begrensninger i bilbruk. I følge plan og bygningsloven er det kommunens oppgave å påse at nybygg ivaretar rimelige estetiske krav og hensyn. I følge kommunedelplan for Fjellsiden Sør skal; Nybygg, tilbygg og ombygninger skal i form, uttrykk, terrengtilpassing, materialvalg og fargebruk utformes i samklang med eksisterende omgivelser og være gode representanter for vår tid (min understrekning) Det viste prosjektet er gjennomarbeidet med særlig fokus på terrengtilpasning. Nærområdet er preget av boligbebyggelse fra ulike tidsepoker, og den skisserte tomannsboligen vil etter forslagstillers oppfatning være et positivt supplement og representant for moderne arkitektur i et godt etablert boligområde. Villaklausulen lyder som følger: "På hver parsell kan det oppføres inntil 2 sammenhengende våningshus av villamessig karakter, med en eller to leiligheter i hvert hus, samt garasje og uthus i 1.etasje. Kjellerleilighet eller loftsleilighet er ikke tillatt". Forslagstiller kan ikke se at den skisserte tomannsboligen strider mot denne klausulen. Dette er videre en privatrettslig avtale og vedrører ikke kommunen i så måte. Grensen mellom bebyggelse og natur vil ikke flyttes lengre opp i Fjellsiden som følge av det planlagte prosjektet. Den skisserte tomannsboligen er etablert på nedsiden av Starefossvingen i et område satt av til boligformål. En rekke hus ligger høyere opp mot byfjellsgrensen. Viser forøvrig til fotomontasjer som ligger ved planforslaget. Side 5

6 Side 6