Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/ Arknr.: 140 Saksbehandler: Ingeborg Austreng BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 30/ Kommuneplanutvalget 10/ Kommunestyret 64/ KOMMUNEDELPLAN FOR BYDEL SKI ØST - 2. GANGSBEHANDLING Forslag til vedtak: Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst slik den foreligger. Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen. Ingress/hovedbudskap: Kommunedelplanen for bydel Ski Øst er utarbeidet gjennom en lengre prosess. Bakgrunn for at arbeidet ble startet opp var kommuneplanprosessen i 2011, da området ble tatt ut av kommuneplanen etter mekling hos Fylkesmannen, og det ble bestemt at det var nødvendig med en grundigere planprosess for dette området. Hensikten med kommunedelplanen er å lage en helhetlig plan for en ny bydel i Ski. Bydelen skal bidra til å løse Ski bys vekstbehov fram mot 2030, og gi et langsiktig utviklingspotensial for Ski by. Perspektivet for planen går ut over de neste 15 årene, det vil si mot 2050 og lenger. Kommunedelplanen legger til rette for en bærekraftig bydel der mobiliteten skal være basert på gange, sykkel og kollektivtransport. Det kom inn 22 innspill til planforslaget og det er fremmet innsigelser fra NVE, Fylkesmannen og Fylkeskommunen. Disse er oppsummert og kommentert i et eget dokument som følger som vedlegg til saken. Hovedtrekkene i merknadene er også drøftet i dette saksfremlegget. Saksopplysninger: Bakgrunn og prosess Kommuneplanen for Ski , vedtatt av kommunestyret 22. juni 2011 har satt krav om områdereguleringsplan for områdene Ski sentrumsområde, Langhus sentrumsområde og Ski vest (omtalt som Nordre Finstad i kommuneplanen). Disse tre planene samt kommunedelplan for Ski øst ble initiert samtidig. Kommunedelplanen for bydel Ski Øst er utarbeidet gjennom en lengre prosess. Bakgrunn for at arbeidet ble startet opp var kommuneplanprosessen i 2011, da området ble tatt ut av kommuneplanen etter mekling hos Fylkesmannen på grunn av Fylkesmannens innsigelse i forhold til bruk av dyrket mark, og det ble bestemt at det var nødvendig med en grundigere planprosess for dette området. Prosessen med selve planarbeidet startet opp med et felles administrativt møte 29. november 2013 for de fire planene Ski sentrum, Ski øst, Ski vest og Langhus. Det ble gjennomført et folkemøte den 29. april 2014, der det blant annet ble presentert konsepter for utvikling av Ski øst og åpnet for innspill til arbeidet. Disse konseptene har ligget til grunn for det videre planarbeidet.

2 Ski kommunes hjemmeside er brukt som informasjonskanal under utarbeidelsen av planen, hvor informasjon og enkelte dokumenter er gjort tilgjengelige. Planforslaget ble behandlet i plan- og byggesaksutvalget og vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn av kommuneplanutvalget Kommuneplanutvalgets vedtak var som følger: 2 «Med hjemmel i plan- og bygningsloven vedtar Ski kommuneplanutvalg å legge forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst ut til høring og offentlig ettersyn. Frem mot sluttbehandling i kommunestyret skal det igangsettes følgende oppfølgingsarbeider, med sikte på å etablere virkemidler for en helhetlig, god og forutsigbar forvaltning av kommunens arealplaner: Utbyggingsprogram/boligprogram med sikte på styring av rekkefølge og fremdrift i utbyggingen i Ski sentrum, Ski vest og Ski øst. Utbyggingsprogrammet skal følge opp rekkefølgebestemmelser i den enkelte plan samt koordinere behov for sosial og teknisk infrastruktur på tvers av planene. Veileder for utforming av gater, plasser og bygninger (skal erstatte gjeldende formingsveileder av juli 2000). Strategi for kommunens arbeid med utbyggingsavtaler.» Under offentlig ettersyn ble det holdt folkemøte , og planavdelingen hadde åpen dag en dag i uken for innbyggerne. Etter offentlig ettersyn ble det gjennomført avklaringsmøter med de instanser som har fremmet innsigelser til planforslaget for å avklare om de justeringer som er foreslått vil medføre at innsigelsene kan trekkes tilbake. Beskrivelse av kommunedelplanen Kommunedelplanens omfang og behov for en ny bydel i Ski Det totale planområdet for kommunedelplan for bydel Ski Øst er 1769 daa, hvorav 648,5 daa er bebygget. Det er en variert grunneierstruktur i området, med noen store grunneiere av både næringsareal og jordbruksområder, og mange mindre grunneiere. I planforslaget legges det vekt på at Ski Øst skal være en bærekraftig bydel, der løsningene sees i sammenheng med framtidig regional vekst. Osloregionen er i sterk utvikling. Utkastet til regional areal- og transportplan for Oslo og Akershus viser at folketallet i regionen vil øke kraftig fram mot 2030, og at det kan øke med så mye som Antall arbeidsplasser forventes å øke med pr. år. Utkastet til regional plan for areal og transport peker ut Ski som en av seks regionale byer som skal ta en stor del av veksten. Befolkningsprognosene viser at dersom veksten i Ski ligger mellom 2 % og 2,9 %, vil Ski tettsted frem mot 2030 få mellom 5000 og nye innbyggere. Kommunen må ha en planberedskap som kan gi et differensiert boligtilbud i tråd med målene i Ski kommuneplan Vekstgrunnlaget for Ski Øst må sees i sammenheng med vekstgrunnlaget i Ski sentrum og andre deler av Ski by som ligger innenfor en 2 km sone fra Ski stasjon. Ski by har et teoretisk potensiale på 4000 nye boliger uten Ski Øst. Mange av planene i Ski innebærer transformasjon og fortetting av allerede bebygde områder. Dette er prosesser som kan ta tid. Frem mot 2030 er det bare deler av boligpotensialet som vil kunne realiseres. Kommunedelplan for Ski Øst legger til rette for en boligbygging som kan bidra til å løse Ski bys vekstbehov fram mot Samtidig gir den et langsiktig potensiale for Ski by der perspektivet er ut over de neste 15 årene, det vil si mot 2050 og lenger. Kommunedelplanen legger videre opp til en mer mangfoldig bebyggelse enn leilighetene det planlegges for i de indre delene av Ski tettsted. Bydel Ski Øst kan bidra til å gi et nytt differensiert boligtilbud som blant annet møter barnefamiliens behov.

3 3 En bærekraftig bydel Hovedgrepene i kommunedelplanen er å legge til rette for fysiske løsninger som fremmer og legger til rette for en bærekraftig bydel på alle plan. Planen er bygget opp for å legge til rette for bærekraftig transport. Tilrettelegging for gående og syklende er gitt høyeste prioritet innenfor planområdet, så kollektivreisende og til slutt bilen. Det er lagt til rette for gang- og sykkelveier med høy standard både inn mot Ski sentrum og på tvers i planområdet. I tillegg skal det tilrettelegges for turløyper og snarveier. Gang- og sykkelforbindelsene er mye kortere til Ski sentrum enn forbindelsene for bil. Det er gitt maksimale parkeringsnormer for næringsbygg og handel i området, for slik å begrense kjøring til bydelen. Kommunedelplanen legger videre til rette for at beboerne i bydelen skal ha mulighet til å få dekket mange av sine daglige gjøremål innenfor bydelen. Det er lagt inne en stor skoletomt i planen og det legges til rette for etablering av mindre arbeidsplasser. Det er satt av areal til et nærsenter, som kan betjene bydelen med dagligvarer og service. Det er videre lagt opp til et torg i dette området, samt en stor gjennomgående grøntstruktur. Planens bestemmelser slår fast at det skal være variasjon i boligtypologien i området, noe som vil kunne bidra til at det etableres en sammensatt befolkningsstruktur. Gode sosiale møteplasser og muligheter for aktiviteter vil sammen med en variert boligstruktur kunne gi en levende bydel med sosial bærekraft. Kommunedelplanen sikrer naturområder og grønnstruktur, og setter krav om miljøvennlige løsninger som lokal overvannshåndtering og klimavennlige energiløsninger. Transformasjon og boliger Kommunedelplanen åpner for boliger i transformasjonsområder og på nye arealer. Området vil totalt kunne ha et samlet boligpotensiale på mellom og boliger. Dette er avhengig av andelen arealbruk til andre funksjoner som næring, allmennyttige formål og sosial infrastruktur. Fram til 2030 vil potensialet være langt lavere fordi en stor andel av boligpotensialet ligger i transformasjonsområder det vil ta tid å få transformert. Deler av områdene er avsatt til rene boligområder, mens det i de eksisterende næringsarealene og arealene nær Kjeppestadveien er avsatt til områder for kombinerte bygge- og anleggsformål. Der kan en innpasse både bolig, og mindre bedrifter med allsidig virksomhetsgrad. Kommunedelplanen for Ski Øst legger opp til en høy tetthet, særlig i områdene nærmest Ski sentrum, med en områdeutnyttelse på %. Det er nødvendig med en høy tetthet i disse områdene, ikke bare for å legge til rette for en høy vekst i antall boliger, men også for å gi økonomiske insentiver for transformasjon av dagens nærings- og industriområder. Kravene til tetthet er satt noe lavere i de rene boligområdene lengre fra stasjonen. For å sikre kvalitet og variasjon i boligområdene er det satt krav om landskapstilpasning, størrelse og utforming når det gjelder uteareal, samt variasjon i høyde og utforming av boliger. Det er utarbeidet konseptstudie for boligområdene og en del av illustrasjonene fra dette er lagt inn i planbeskrivelsen. Planen legger opp til at Ski Øst skal ha en utforming som både skiller seg fra den høye, tette bebyggelsen som er planlagt i sentrum og delvis på Ski vest, og fra dagens småhusområder. Målet er å tilrettelegge for en attraktiv bydel, både for småbarnsfamilier og andre. Endelig utforming av områdene vil bli fastsatt i reguleringsplaner. Næringsvirksomhet Det er i dag en rekke bedrifter innenfor planområdet for kommunedelplanen. Disse vil kunne drive videre som i dag inntil områdene transformeres til ny bruk. Det tillates ikke utbygging eller ombygging som kan medføre sjenanse for omgivelsene eller vanskeliggjøre senere transformasjon.

4 4 I transformasjonsområdene nærmest sentrum åpnes det opp for en mindre andel næring med allsidig virksomhetsgrad, service og tjenesteyting. Virksomheter med allsidig virksomhetsgrad er håndverksbedrifter, og mindre virksomheter med en kombinasjon av lager og kontor. I henhold til forslag til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus bør slike virksomheter ligge integrert i bystrukturen, med middels tilgjengelighet med kollektiv og bil, og høy sykkeltilgjengelighet. Lokaliseringen av slike virksomheter i transformasjonsområdene er altså i tråd med regional plan. Det åpnes ikke opp for virksomheter med høy tetthet av arbeidsplasser eller mange besøkende. Dette er bedrifter som bør lokaliseres i Ski sentrum for å legge til rette for at ansatte og kunder har kort vei til kollektivknutepunkt, samt skape byliv. Plasskrevende varer bør normalt sett ligge i randsonen til eksisterende tettsted. Omfanget bør tilpasses det lokale kundegrunnlaget. Det finnes i dag en betydelig andel plasskrevende varer (bilforhandlere, trelast mm) innenfor planområdet. En del av disse byggene er nye og påkostede, og det vil kunne ta lang tid før det eventuelt vil bli aktuelt å transformere disse arealene til bolig. I de ytre delene av transformasjonsområdene tillates det derfor plasskrevende varer, men innenfor de volumer som finnes i bydelen i dag. Noe av dagens plasskrevende handel vil kanskje relokaliseres andre steder, mens nye tilbud kan komme inn. Det er videre lagt inn en retningslinje i planforslaget som åpner opp for at det etter en konkret vurdering kan være aktuelt å tillate andre varer og forretningskonsepter, som det av trafikale og miljømessige grunner er behov for å lokalisere i utkanten av Ski sentrum. Etablering av forretninger som kan konkurrere med eller utarme Ski sentrum tillates ikke. Krysninger av Kjeppestadveien og Østfoldbanens østre linje Dagens krysning av Østfoldbanens østre linje er farlig, og Jernbaneverket tillater ingen trafikkøkning på denne overgangen. For å kunne transformere og bygge ut områdene sør for Kjeppestadveien og østre linje er en derfor avhengig av å få etablert planfrie krysninger. Det er planlagt to planfrie krysninger; en for gående og syklende i området der dagens planovergang ligger, og en krysning for bil/kollektiv/gående og syklende i området der Dynamittveien kommer ut. På grunn av grunnforholdene i området er det sannsynlig at disse krysningene vil etableres som broer. Det pågår en konseptvalgutredning for østre linje, der en ser på hvordan de reisende på østre linje kan få et like bra tilbud som de som kommer med Østfoldbanens vestre linje når Follobanen og Intercitytriangelet blir etablert. Det foreligger flere alternativer for å flytte østre linje sørover. Planbeskrivelsen inneholder en illustrasjon av hvordan eventuelt frigitt areal fra dagens østre linje kan utnyttes til byutvikling. For å få til en trafikksikker krysning av Kjeppestadveien er det uansett ønskelig med en planfri løsning. Sosial infrastruktur Kommunedelplanen har avsatt en tomt til skole på ca 30 daa. Dette er stort nok til å innpasse en fire-parallell barneskole, slik skoleutredningen har identifisert behov for. I tilknytning til denne skolen skal det også innpasses en flerbrukshall, en sjuerbane for fotball og et flerbruksareal for aktivitet. Det tillates etablert sosial infrastruktur innenfor alle boligområdene, og det forutsettes at det avsettes areal til barnehager i senere reguleringsplaner. Grønnstruktur, folkehelse og idrett Dagens grønnstruktur i Skorhaugåsen og mot Ellingsrudåsen er beholdt som grønnstruktur i planforslaget. I tillegg planlegges det for tilrettelagte sammenhengende grønnstrukturer på begge sider av Kjeppestadveien. Hovedgrønnstrukturen på sørsiden av veien ligger i et lavbrekk og vil kunne benyttes til fordrøyning og overvannshåndtering. Det tilrettelegges for et godt gang- og sykkelveinett, og at det skal beholdes og opparbeides turveier, stier og snarveier. Planen tilrettelegger for at det skal være mulig å gå til daglige gjøremål og drive nærfriluftsliv. Det er ikke lagt inn endringer eller utvidelser av dagens idrettspark, men planformålet gir rom for endringer og omrokkeringer innenfor planformålet. Det skal utarbeides en masterplan for idretten i Ski som vil avklare hvilke arealbehov som finnes og hvordan de skal prioriteres.

5 5 Naturmangfold Det er gjort registreringer av naturmangfold og naturtyper i planområdet, og det er identifisert fem lokaliteter, tre med regional verdi (Rik sumpskog i Skorhaugåsen, Rik edelløvskog nær Sætreveien og beiteskog på Drømtorp gård), og to av lokal verdi (åkerholme på Ustvedt Vestre og dam ved Ski næringspark). I henhold til naturmangfoldlovens (nml) 7 skal prinsippene i nml 8-12 legges til grunn i all utøving av offentlig myndighet. Ettersom det er gjennomført registreringer av naturtyper i området anses det at kunnskapsgrunnlaget ( 8) er tilstrekkelig til å kunne vurdere en overordnet plan. De tre regionalt viktige naturtypene er avsatt til grønnstruktur natur i kommunedelplanen, mens de to lokalt viktige naturtypene ligger innenfor utbyggingsformål, men med hensynssone natur. En mindre del av et regionalt viktig område med beiteskog vil gå tapt som følge av utbygging i tråd med nylig vedtatt reguleringsplan for Kjeppestadveien 44, del av Drømtorp gård. Det er lagt hensynssoner på de to lokalt viktige naturtypene i området. Ettersom kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig på dette plannivået, er føre-var-prinsippet i nml 9 ikke vurdert ytterligere. I henhold til nml 10 skal en påvirkning av et økosystem vurderes ut fra den samlede belastningen som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Belastningen på de registrerte naturtypene vil kunne øke noe som følge av økt befolkning som bruker området, men bruken vurderes ikke som en trussel mot disse ettersom disse naturtypene ikke er spesielt sårbare for ferdsel. Ellingsrudbekken/Kråkstadelva vil kunne bli utsatt for en økt belastning gjennom at områder bygges ned, og en får en økt andel harde flater. For å hindre økt avrenning er det satt krav om lokal overvannshåndtering, og krav detaljert VA-plan på reguleringsnivå. Dette medfører at det må benyttes miljøforsvarlige driftsmetoder slik det er satt krav om i nml 12, og vil begrense den samlede belastningen på økosystemet. Kostnadene ved overvannshåndtering vil bli håndtert av utbyggerne i tråd med prinsippet i naturmangfoldloven 11. Kulturminner Det er registrert et automatisk fredet kulturminne i området to gravrøyser på Ustvedt vestre. Gravminner har generelt store opplevelsesverdi og utgjør vesentlige elementer i kulturlandskapet. I forhistorisk tid utgjorde gravrøyser markører i landskapet, og de ble gjerne plassert langs ferdselsårer. Gravrøysene på Ustvedt vestre er av nasjonal verdi, og det er derfor avsatt en hensynssone bevaring i tilknytning til disse. Gravrøysene blir tilgjengeliggjort gjennom planen, og det blir lagt til rette for å oppleve og å forstå tidsdybden og dynamikken i landskapet. Store deler av planområdet har potensiale for fornminner, og det vil i henhold til kulturminneloven måtte foretas en registrering når områdene skal reguleres. Det er ikke foretatt systematisk registrering av kulturminner fra etter 1800-tallet i planområdet, men det er lagt hensynssone på to kulturminner, «arbeiderboligen ved Drømtorp næringsområde» og den opprinnelige fabrikkbygningen etter teglproduksjon på Drømtorp bruk. Det er også utarbeidet bestemmelser til disse. Spor av gammel jernbane ved Dynamittveien er avsatt til grønnstruktur, og det er lagt en hensynssone kulturlandskap på tunene på Drømtorp og Ustvedt vestre gård. Det er satt krav om registrering av nyere kulturminner ved regulering av områdene innenfor kommunedelplanområdet. Jordbruksareal og kulturlandskap Store deler av planområdet er i dag dyrket mark av svært høy kvalitet. Planen innebærer omdisponering av all dyrka mark på Ustvedt vestre, til sammen 200 daa fulldyrka jord, samt skog og beiteområder. Disse arealene vil inngå i utbyggingsarealer eller grøntstrukturer og vil etter omdisponering få en høy utnyttelsesgrad. Arealene ligger innenfor en to km radius fra Ski stasjon, og anses derfor å ligge innenfor det området i Ski tettsted der vekst kan gå foran vern.

6 6 Jordbruksarealene i planområdet er en del av det bølgende storskala kulturlandskapet som ligger rundt hele den østlige delen av Ski. Asplan Viak jobber med en kulturlandskaps-analyse for Ski tettsted, og landskapet er gitt svært stor verdi. Det åpne landskapsrommet beskrives som vært sårbart for brudd, mens en utbygging i områder der kulturlandskapet møter Ski tettsted i mindre kiler inn mot byen vil forminske landskapsrommet, men ikke bryte opp det store sammenhengende kulturlandskapet. På bakgrunn av denne analysen vurderer rådmannen det slik at planen vil ha negative konsekvenser for kulturlandskapet lokalt i Ski øst, men at påvirkningen på det store sammenhengende kulturlandskapet vil være begrenset. Planen kan med sitt fokus på sammenhengende gang- og sykkelstier og opprettholdelse av utkikkspunkter mot kulturlandskapet være med på å tilgjengeliggjøre kulturlandskapet for innbyggere i Ski. Grønn grense I henhold til planprogrammet for kommunedelplanen skal det fastsettes en langsiktig utbyggingsstrategi som ramme for tettstedsavgrensningen i denne delen av Ski. Dette tilsvarer det som i høringsutkastet til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus omtales som langsiktig grønn grense. Den grønne grensa er her satt i kommunedelplanens avgrensning mot øst. I arbeidet med å sette denne grensen har en vurdert hensynene til kulturlandskapet som beskrevet i avsnittet ovenfor. Videre har en sett på hvor stort areal en antar å trenge for å dekke det fremskrevne boligbehovet i henhold til befolkningsprognosene. Kommunen har vært i dialog med grunneiere og det har vært stilt spørsmål om det ikke vil være naturlig å legge en slik «grønn grense» i Løkenveien. Kommunedelplanen rommer imidlertid nok areal til å være en boligreserve ut over 2030, kanskje mot 2050, og rådmannen anser det som uheldig å bygge ned mer dyrka mark enn det er behov for. Dersom en setter grønn grense for langt ut fra tettstedet vil det fort bli problem å bygge en tett og levende by, og det vil være færre insentiver for å transformere dagens næringsarealer. Vann, avløp og overvannshåndtering Ski kommune har igangsatt forprosjekt for nedleggelse av avløpspumpestasjoner og oppgradering av ledningsnettet i Ski øst. Målet er å redusere kommunens driftspunkter og bedre vannkvaliteten i Ellingsrudbekken. Det er i dimensjoneringen av anleggene tatt hensyn til en sterk utbyggingsvekst i Ski øst. Det er i kommunedelplanens bestemmelser satt krav om at alt overvann skal fordrøyes og renses lokalt, slik at det ikke fører til flom eller forurensning nedstrøms. Det er planlagt for blågrønne strukturer med åpen overvannshåndtering. Gjennomføring Det er satt krav om felles regulering for to delområder innenfor kommunedelplanområdet. Dette gjelder det planlagte nærsenterområdet med gang- og sykkelbro, kjørebro og veier, grønnstruktur og skole og «Drømtorpjordet» med tilhørende adkomstløsninger og grønnstruktur. For øvrige områder vil kommunen også kunne sette krav om samlet plan for å sikre helhetlige sammenhenger. Hvilke områder det vil være naturlig å se i sammenheng er avhengig av hvilke arealer som først blir transformert til bolig. Slike krav må settes for å få planlagt en felles og enhetlig infrastruktur. Planbestemmelsene åpner opp for at felles regulering enten kan gjøres som en områderegulering i regi av kommunen, eller som en vanlig detaljreguleringsplan. Det stilles krav om utfyllende detaljeringsplan for de områdene der dette er nødvendig. Begge alternativer innebærer at det for deler av planområdene vil være nødvendig med to nye planprosesser før områdene kan bygges ut, først en der overordnet arealbruk avklares mer nøyaktig enn i kommunedelplanen, og så en plan der detaljene avklares. For enkeltområder som ikke er avhengige av større infrastrukturtiltak kan utbyggerne starte rett på en vanlig detaljreguleringsplan.

7 7 Det er satt krav om at områdene sør for østre linje og Kjeppestadveien ikke kan utbygges før begge de planfrie krysningene er etablert. Dersom en får bygget skolen, og oppretter et attraktivt område med nærsenter og grønnstruktur vil dette kunne virke som en driver for transformasjon av de arealene som i dag er i bruk til næringsformål. Transformasjon av disse områdene er helt avhengig av at grunneierne selv ønsker dette. Det er videre satt krav om at det ikke kan bygges boliger i områdene T7, T9 og T10 før områdene nærmere sentrum er transformert. Uttalelser under offentlig ettersyn Planforslag lå ute på høring i perioden Offentlig ettersyn ble annonsert i Østlandets blad og på kommunens hjemmeside. Berørte grunneiere, naboer og myndigheter har blitt varslet med brev. Det ble avholdt informasjonsmøte Det er kommet inn 22 uttalelser. Et sammendrag av disse med rådmannens kommentar samt merknadene i fulltekst er vedlagt saksfremlegget. Nedenfor følger en nærmere vurdering av de viktigste momentene under offentlig ettersyn. Forholdet til innsigelser kontra merknader En merknad er en uttalelse som i utgangspunktet kan fremmes av alle, og kommunen vurderer om merknaden skal tas til følge eller ikke. En innsigelse er en hjemlet myndighet som navngitte statlige instanser kan benytte dersom planer kommer i konflikt med regionale/nasjonale interesser. En innsigelse fratar kommunestyret sin myndighet til egengodkjenning av arealplanen. Statlige føringer/ forventninger eller verneverdier er eksempler på hensyn som kan utløse en innsigelse. En innsigelse som kommunen tar til følge i sin helhet kan bortfalle automatisk, hvilket betyr at kommunestyret kan gjøre vedtak på vanlig måte. Dersom innsigelsen ikke tas til følge i sin helhet, må den statlige instansen som har lagt ned innsigelse, også vurdere om den trekkes tilbake. Dersom det foreligger en innsigelse ved kommunestyrets behandling er vedtaket ikke endelig, og planen tas opp til mekling hos Fylkesmannen. Dersom meklingen fører frem, kan Fylkesmannen stadfeste planen. I motsatt fall vil planen bli oversendt til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for endelig avgjørelse. Til kommunedelplanen for Ski øst er det fremmet innsigelser fra NVE, Fylkesmannen og Fylkeskommunen, disse er omtalt tematisk under punktet vurdering. Vurdering Forholdet til dyrket mark Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmer innsigelse til den foreslåtte utvidelsen av byggesonen i øst og sørøst med den begrunnelse at dette er dyrka og dyrkbar jord av svært god kvalitet sett i et nasjonalt perspektiv. Fylkesmannen mener også at en utbygging på disse arealene vil gi en uheldig tettstedsspredning og undergrave positiv sentrumsutvikling, snarere enn å bygge opp om det eksisterende kollektivtilbudet. Fylkesmannen mener at man ved å utnytte fortettings- og transformasjonsareal for Ski sentrumsområde kan ta i mot befolkningsveksten uten å omdisponere dyrka og dyrkbar jord av svært god kvalitet. På denne bakgrunn fremmer de innsigelse til boligområdene B3-B5, T8 og T11, samt den delen av S1 som ligger utenfor dagens byggesone. Kråkstad og Ski bondelag og LA21- forum argumenterer tilsvarende i sine høringsinnspill. Fylkesmannen støtter i høringsuttalelsen kommunens ambisjon om å utvikle Ski øst til en bærekraftig bydel og å transformere næringsarealene i området. I mulighetsstudiene og oppfølgende planarbeid er det tatt utgangspunkt i at det i dag er mellom dekar næringsog industriområder som er i gang- og sykkelavstand til Ski stasjon (Ski næringspark holdt utenfor).

8 8 200 dekar av disse som ligger syd for Kjeppestadveien er dårlig utnyttet og mest modent for transformasjon. Den eneste innfallsporten til dette arealet er i dag en ulykkeutsatt planovergang over Østfoldbanens østre linje. Jernbaneverket har vært svært tydelige på at de ikke vil tillate mer trafikk på planovergangen. På nordsiden av Kjeppestadveien er mye areal bundet i nye bygg, noe som vanskeliggjør plassering av en planfri krysning som må lande på nordsiden av Kjeppestadveien. På bakgrunn av denne situasjonen er det ikke mulig å transformere industriområdet på sydsiden av jernbanelinjen uten at hovedgrepene i kommunedelplanen blant annet knyttet til mobilitet og krysninger av østre linje realiseres, noe som vil medføre tap av dyrket mark. På nordsiden er mye av arealet bundet i nye bygg og andre funksjoner, bl.a. offentlige som Nordre Follo brannstasjon og driftsstasjon for Ski kommune. Fylkesmannens innsigelse kan få som konsekvens at transformasjonen ikke kommer i gang, og at næringsdrivende og grunneiere vil videreutvikle området til dagens bruk de neste tiårene, noe som vil gjøre senere transformasjon vanskelig. Konsekvens av at gjeldende arealbruk består er at næring/industri i områder med gang- og sykkelavstand til Ski stasjon videreutvikles. I motsetning til i mange andre byer vil et byplangrep som tilrettelegger for transformasjon i dette området også kreve omdisponering av dyrka mark, men omfanget av areal og rekkefølge for innfasing kan selvfølgelig diskuteres. Dette er et særtrekk for Ski øst. Rådmannen anbefaler på denne bakgrunn av innsigelsen fra Fylkesmannen ikke tas til følge, men at man ber Fylkesmannen om en mekling knyttet til områdene O2, S1, B3- B5, T8 og T11. Kulturminner Ski øst består av et kulturlandskap av regional og lokal interesse som et typisk jordbrukslandskap i Follo, og inneholder to gravrøyser plassert på det høyeste punktet i landskapet. Gravrøysene var avsatt i forslaget til kommunedelplan med en begrenset hensynssone og et turdrag for å sikre opplevelsen av denne. Akershus fylkeskommune fremmer innsigelse til kommunedelplanen, og viser til at Ski kommune i mekling godtok en hensynssone fremmet av riksantikvaren i forbindelse med offentlig ettersyn av kommuneplan for Ski. Riksantikvaren hadde den gang innsigelse til Ski kommuneplan mht byggeområdene på Ski øst, og krevde at man måtte ta vare på de to gravminnene og beholde virkningen av disse i terrenget. Riksantikvaren tegnet inn en hensynssone som de krevde at skulle avsettes til LNFR-område, og definere en hensynssone c). Ved en inkurie ble ikke denne informasjonen brakt videre inn i arbeidet med kommunedelplanen, og området ble derfor ikke innarbeidet i kommunedelplanen. Ettersom kommunen allerede har godtatt denne hensynssonen i mekling med Riksantikvaren er det nå innarbeidet en hensynssone på 46 dekar som LNFR-område og hensynssone i kommunedelplanen. Grunnlaget for innsigelsen faller derfor bort. Hensynssonen er justert noe etter at Akershus fylkeskommune har vært på befaring i terrenget. Avgrensningen av hensynssonen er så pass stor for å sikre at gravminnenes virkning i landskapet beholdes. I tillegg er det lagt vekt på god adgang til gravminnene, også fra det eksisterende friområdet ved Ellingsrudåsen. Forholdet til kulturminner og gravrøysene ble også tatt opp i merknadene fra Ski historielag og LA21-forum. Akershus fylkeskommune ber i sin uttalelse om at det utarbeides tydelige bestemmelser for de bygningene og kulturmiljøene som er avsatt til bevaring. Dette er gjort, og for arbeiderboligen på Drømtorp og Teglverksbygget er det tydeliggjort at disse ikke tillates revet.

9 9 Bolig- areal- og transportplanlegging Rekkefølge av utbygging De statlige og regionale høringsinstansene støtter kommunens ønske om å utvikle Ski øst gjennom bymessig transformasjon av dagens næringsområder, og det å legge til rette for en bærekraftig bydel med miljøvennlige transportalternativer. De stiller seg imidlertid tvilende til tidspunktet for utbyggingen, og peker på at Ski har betydelig transformasjons- og fortettingspotensial vesentlig nærmere sentrum og stasjonen. Flere av høringsinstansene, som Akershus fylkeskommune, Statens vegvesen, Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Jernbaneverket ber om at det utarbeides krav om utbyggingsrekkefølge for å sikre at Ski sentrum bygges ut først, og at utbyggingen av ski øst skjer fra sentrum og utover. Fylkesmannen fremmer innsigelse til at det ikke er gitt rekkefølgebestemmelser som stiller krav om fortetting og transformasjon i områdene T1 T6 før områdene B1-B2 og T7, T9 og T10 tas i bruk. Denne innsigelsen er i e-post fra Fylkesmannen justert til kun å omfatte områdene B2, T7, T9 og T10, ettersom område B1 allerede ligger i kommuneplanen som boligområde, og Fylkesmannen ikke har hjemmel til å fremme innsigelse til utbygging av dette arealet. Det er ikke tillatt å sette rekkefølgekrav etter 11-9 pkt 4 for tiltak utenfor planområdet med mindre disse har direkte konsekvens for arealet. Det er derfor ikke mulig å sette rekkefølgekrav i kommunedelplanen om at andre deler av Ski skal bygges ut før kommunedelplanområdet. Rådmannen anbefaler at man vurderer rekkefølge på utbyggingen mellom ulike områder og planer i kommunen i det kommende utbyggingsprogrammet, og at dette sees opp mot utbygging av sosial og teknisk infrastruktur. Rådmannen anser at for strenge rekkefølgebestemmelser internt i planområdet kan bremse eller hindre den ønskede transformasjonen, da en vil være helt avhengig av at grunneierne nær sentrum ønsker å transformere sine områder for å få til en videre utbygging og transformasjon. Det er imidlertid uproblematisk å legge inn en rekkefølgebestemmelse i forhold til de næringsområdene som ligger lengst fra Ski, da det ikke er noe mål at disse skal transformeres i denne planperioden, men kun er tatt med i kommunedelplanen for å få til et helhetlig plangrep. Rådmannen foreslår å legge inn en rekkefølgebestemmelse om at områdene T1-T6, samt B1 og B2 skal være igangsatt utbygget før en planlegger for transformasjon til boliger i områdene T7, T9 og T10, og imøtekommer delvis Fylkesmannens innsigelse. Rådmannen anbefaler ikke å imøtekomme innsigelsen når det gjelder området B2. Dette er et område på ca 21 dekar som i dag er avsatt til offentlig etter privat tjenesteyting, kurs- og konferansesenter, og som i kommunedelplanen er foreslått avsatt til boligformål. Dersom argumentasjonen mot å bygge ut dette arealet er at det vil generere mer trafikk anser rådmannen at et boligområde ikke nødvendigvis vil generere mer trafikk enn det gjeldende formålet. Videre er det sannsynlig at bygging av boliger i områdene B1- B2 vil kunne virke som en faktor for å få i gang ønsket transformasjon i områdene T1,T2 og T6, da etablerte boliger på flere kanter vil heve tomte- og boligpris. Rådmannen anbefaler at kommunen ber om mekling hos Fylkesmannen når det gjelder dette arealet. Tetthet Flere høringsinstanser påpeker at boligområdene bør ha høyere utnyttelse. Fylkesmannen fremmer innsigelse til at det for de rene boligområdene B1- B5 er foreslått en områdeutnyttelse på %. I sin innsigelse viser de til at det i utkast til Regional plan for Oslo og Akershus er foreslått en områdeutnyttelse på % i regionale knutepunkt som Ski. Det er ønskelig at en i Ski Øst skal ha en variasjon av boligtyper for å legge til rette for en sosialt bærekraftig bydel med innbyggere i ulike livsfaser. Det er videre ønskelig med et alternativ til områdene i Ski sentrum og Ski vest, der mesteparten av bebyggelsen vil være leiligheter. Planen legger ikke opp til eneboliger, men en blanding av ulike leilighetsbygg, rekkehus og flermannsboliger.

10 10 I områdeutnyttelse inngår alle formål dvs. vei, gang og sykkelvei, gjennomgående grønnstruktur, hensynssoner med lavere utnytting, barnehager, lekeområder mv. Tas det som eksempel en områdeutnyttelse på 60 % skal det da kunne bygges 600 m2 bruksareal bolig pr. dekar. Det innebærer 7,5 boliger pr dekar ved en snittstørrelse på 80 m2 (antall boliger vil gå ned med flere større boliger), som er relativt høy utnytting i denne type områder. I tillegg skal en da få plass til grønnstruktur, oppholdsareal, og sosial og teknisk infrastruktur. Dersom områdeutnyttelsen i hele Ski skal være fra 80 % og oppover innebærer det at det kun kan bygges leiligheter i Ski. I utkast til Regional plan for Oslo og Akershus står det at den høyeste tettheten skal være i sentrumsområder, områder for arealintensive arbeidsplasser og tett på regionale knutepunkt. Rådmannen oppfatter dette som at områder lengre fra sentrum kan bygges med en noe lavere tetthet, f.eks. i områdene som ligger mellom en og to km fra kollektivknutepunktet. Det er et ønske at man i Ski Øst kan lage en bydel som er et alternativ til de andre bydelene i Ski, og til byer som f.eks. Oslo. Dersom en legger opp til en utnyttelse på mye over 60 % i de rene boligområdene i Ski øst, kan det bli vanskelig å få til ønsket boligvariasjon. Rådmannen foreslår å øke områdeutnyttelsen fra % til %. Vi imøtekommer slik Fylkesmannens innsigelse delvis, samtidig som vi opprettholder muligheten til noe variasjon i bebyggelsen. Det er ikke avklart med Fylkesmannen om dette er tilstrekkelig til at de kan trekke sin innsigelse. Parkering Fylkesmannen fremmer også innsigelse til parkeringsnormen for forretning/detaljhandel og kontorvirksomhet, da de mener at en mer liberal norm for disse formålene utenfor Ski sentrum vil kunne virke som en premiering for lokalisering av kontorarbeidsplasser og forretninger lengst unna Ski stasjon. Dette innspillet gjentas av øvrige statlige og regionale myndigheter. Ski kommune ønsker ikke å dra verken handel eller kontorarbeidsplasser bort fra sentrum, og planen åpner heller ikke opp for etablering av større kontorvirksomheter eller detaljhandel ut over det som vil dekke det lokale behovet i bydelen. Vi ser likevel at det vil være en fordel å ha like parkeringsnormer for hele Ski tettsted, og planen er derfor endret for å imøtekomme i innsigelsen. Miljøvennlig mobilitet Flere av merknadene inneholder innspill om at det er positivt med tilrettelegging for gående, syklende og kollektivtrafikk, og at det er viktig med gode traséer for gående og syklende samt en sentral trasé for buss med hyppige avganger. Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen peker på at det må innarbeides tydeligere planbestemmelser for gjennomføring av tiltak for å sikre fremkommelighet for busser og gående/syklende i bydelen og til Ski sentrum. Det er allerede innarbeidet krav om at gang- og sykkelveier skal være etablert før bygg kan tas i bruk, og kravet er endret slik at det også omfatter kollektivtraséer. Flere har både i høring og på folkemøte etterlyst en planfri krysning av østre linje og Kjeppestadveien i det nordvestre hjørnet av planområdet. Jernbaneverket forbeholder seg retten til å fremme innsigelse på detaljplannivå dersom det ikke innarbeides ytterligere en planfri krysning. Det har vært et mål i lang tid å få til en forbindelse fra Skorhaugåsen over til de grønne arealene i Ellingsrudåsen på sydsiden av Kjeppestadveien, men en slik krysning er vanskeliggjort av oppføring av eneboliger i nyere tid. Administrasjonen anbefaler at det arbeides videre med å få til en slik krysning i senere områdeplan eller detaljplan. Forholdet til østre linje Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen viser til at Jernbaneverket har utarbeidet en konseptvalgutredning (KVU) for Østfoldbanens østre linje der det er vurdert flere alternativer som innebærer en ny innføring av østre linje til Ski stasjon. De påpeker at dersom østre linje flyttes, vil dette gi helt andre muligheter for utvikling av sammenhengen mellom områdene nord og syd for Kjeppestadvegen, og anbefaler derfor at planene for Ski øst bør utsettes til det er avgjort hva som skjer med østre linje.

11 11 Arbeidet med kommunedelplan Ski øst startet før det var vedtatt å utarbeide en KVU for østre linje. Det er ventet at samferdselsdepartementet velger hvilket konsept de vil gå videre med i slutten av En flytting er avhengig av midler, så selv med et slikt vedtak vil det være usikkert om og når østre linje blir flyttet. Rådmannen anser derfor at å avvente et planvedtak på grunnlag av en påbegynt KVU-prosess vil være uheldig. Det vil kunne medføre en usikkerhet om planen som kan hindre eller forsinke transformasjon, fordi en utsettelse vil kunne medføre at det investeres i industrivirksomhet i området. Det er i planbeskrivelsen vurdert hvordan en senere fjerning av østre linje vil kunne gi nytt areal til bolig og næringsvirksomhet. Dersom en avgjørelse og omlegging av østre linje blir påstartet innen kort tid vil det eventuelt være mulig å tilpasse planlagte krysninger i reguleringsplan. Flom Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) fremmet innsigelse til kommunedelplanen på bakgrunn av at vassdrag- og flomforhold ikke er tilstrekkelig utredet og sikret i planen. De satte krav om at vassdrag må avmerkes på kart med en hensynssone for flomfare og at det må utarbeides bestemmelser som hindrer flom grunnet planlagt utbygging, verken i eller nedstrøms planområdet. Ettersom det ikke er gjort noen vannlinjeberegninger for de sidebekkene til Kråkstadelva som går gjennom området er det satt av en foreløpig hensynssone på 20 meter på hver side av bekkeløpet. Denne hensynssonen kan justeres i reguleringsplan så fort vannlinjeberegninger er utført, noe som sannsynligvis vil innebære en innsnevring. Innenfor den endelige hensynssonen må alle tiltak dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200-årsflom. Bestemmelsene er justert etter dialog med NVE, som har frafalt sin innsigelse. Idrett Det er i flere innspill, bl.a. fra Ski idrettsråd og Ski IL alliansen satt fokus på behovet for et mer helhetlig fokus på idrettens vilkår, folkehelse og behovet for mer areal til idrettsformål. Både alliansen og idrettsrådet anser at det er avsatt for lite areal til idrettsformål totalt sett i Ski tettsted. I arbeidet med planene har man benyttet eksisterende kunnskap om behov for idrettsanlegg, og lagt inn arealer som skal benyttes til flerbrukshall, nærmiljøanlegg og ballbane i tilknytning til skoletomtene både på Ski øst og Ski vest. Dette er gjort etter en vurdering av hvor mye areal det vil være behov for med økt befolkning, og i tråd med prinsippet om at lek, trening og konkurranser for de yngste skolebarna skal skje i nærheten av der barn bor. Det er ikke avsatt ytterligere areal til idrettsformål i de tre planene enn det som ligger som idrettsformål i reguleringsplanen for Ski idrettspark vedtatt i Areal i tettsteder er et knappshetsgode, og arealene i idrettsparken er per i dag dårlig utnyttet. Friarealet i tilknytning til idrettsparken er ment som en annen type areal enn de inne i idrettsparken og vil være et område der også den uorganiserte aktiviteten har tilgang og plass. Rådmannen mener at det også er viktig for folkehelse å ha denne typen arealer i en by, ikke bare sette av arealer til de som driver organisert idrett. Det er vedtatt at det skal startes opp et arbeid med en masterplan for idrettsparken, og i den forbindelse vil det bli identifisert en rekke behov for areal og anlegg for idretten i Ski. Disse behovene bør adresseres og kan eventuelt innpasses i planområdet på lavere plannivå. Skole Flere innspill peker på at det vil være gunstig å plassere en skole i nærhet til idrettsparken. Det foreligger ikke noen konkrete planer for skole i dette området, men området er nevnt i rapporten om skolekapasitet i Ski by som et mulig alternativ for relokalisering av Ski skole og Ski ungdomsskole.

12 12 Den tomten som er avsatt til skole sør for Kjeppestadveien er i utgangspunktet plassert der fordi den i tillegg til å være skole for barna i bydel Ski øst skal fungere som nærskole for barna i området Ellingsrud- Eikeli- Søndre Finstad. Barna i dette området har til dels lang og trafikkfarlig skolevei i dag. Videre er en skole sør for Kjeppestadveien vurdert å være en positiv faktor for å få i gang transformasjon i områdene nærmere Ski sentrum. Bestemmelsene til områdene med blandet arealformål i kommunedelplanen sier at områdene kan transformeres til boligområder med tilhørende teknisk og sosial infrastruktur. Dette innebærer at skole og barnehage er formål som kan innarbeides i disse områdene på reguleringsplannivå. Kommunedelplanen åpner på denne måten for en mulig etablering av skole i nærhet til idrettsparken. Næringsliv Princessgruppen oppfatter at kommunedelplanen vil gjøre det vanskelig for dem å foreta eventuelle nødvendige bygningsmessige endringer i overskuelig framtid, samtidig som det vil være vanskelig å selge eiendommen før transformasjonen i området «tar av», og dette kan ta lang tid. De mener at forslaget til kommunedelplan innebærer en båndlegging av eiendommen. De ber om at kommunen endrer forslaget til KDP slik at Princess kan videreføre og utvikle sin virksomhet. All næringsvirksomhet innenfor kommunedelplanområdet vil kunne fortsette sin virksomhet som i dag uavhengig av planformål. Det kan også tillates mindre utbygginger/ombygginger av eksisterende virksomheter så lenge dette ikke vanskeliggjør senere transformasjon eller gir sjenanse for omgivelsene. Dette må vurderes konkret i hver enkelt sak. Slik Princessgruppen beskriver sin drift er denne til liten sjenanse for omgivelsene, og kommunedelplanen vil derfor ikke være til hinder for mindre bygningsmessige endringer. Rådmannen anbefaler at det i forbindelse med regulering gjøres et arbeid for å se på hvilke typer næring som kan eksistere sammen med boliger i de aktuelle områdene. Kommentar til oppfølgingspunktene i kommuneplanutvalgets vedtak frem mot sluttbehandling Ved behandlingen før offentlig ettersyn ble det lagt inn følgende punkter i vedtaket, her med kommentarer: Utbyggingsprogram/boligprogram med sikte på styring av rekkefølge og fremdrift i utbyggingen i Ski sentrum, Ski vest og Ski øst. Utbyggingsprogrammet skal følge opp rekkefølgebestemmelser i den enkelte plan samt koordinere behov for sosial og teknisk infrastruktur på tvers av planene. Kommentar: Initieres som eget prosjekt og planlegges gjennomført med konsulentbistand og egne budsjettmidler. Veileder for utforming av gater, plasser og bygninger (skal erstatte gjeldende formingsveileder av juli 2000). Kommentar: Initieres som eget prosjekt og planlegges gjennomført med konsulentbistand og egne budsjettmidler. Pågående arbeider med universell utforming integreres som en del av den samme veilederen.

13 13 Strategi for kommunens arbeid med utbyggingsavtaler. Kommentar: Under arbeid. Behandles som egen sak i kommunestyret Endringer foretatt etter offentlig ettersyn Følgende endringer er foretatt etter offentlig ettersyn: Endringer i kart Utstrekningen av hensynssone H730_1 fornminne båndlagt etter lov om kulturminner er blitt mindre, og omfatter bare gravrøysene med en fem meters sone. 46 daa i tilknytning til gravminnene på Ustvedt vestre er gjort om fra boligformål til LNFformål og lagt som hensynssone bevaring med bestemmelse i 23.5 Det er lagt hensynssone for flom på 20 m av bekkeløp i området. Denne kan justeres når det er gjort vannlinjeberegninger for planområdet. Bekkeløpet lengst syd i planområdet er avsatt til arealformål naturområde- vassdrag Området rundt Drømtorp transformatorstasjon er avsatt til arealformål Energianlegg Hensynssonen faresone høyspent H370 er utvidet fra å dekke høyspentledningen til å dekke hele gnr 141/bnr 22 der transformatorstasjonen ligger. Endringer i bestemmelser I 2.3 krav om reguleringsplan er det lagt inn krav om at det skal sikres en helhetlig overvannshåndtering 3.1 om rekkefølgekrav er endret slik at de tekniske anlegg og samfunnstjenester som må være etablert før ny bebyggelse kan tas i bruk også omfatter kollektivtraséer Det er lagt inn en ny bestemmelse 3.3 om at ny utbygging innenfor områdene O2, S1, T10-T11 og B3-B4 ikke kan fortas før det er foretatt en detaljert vannlinjeberegning for bekkene innenfor angitt hensynssone for flom. Ny hensynssone for flom må angis i kart, og sikres for å tåle en eventuell 200-årsflom. 6.1 om landskap er justert til også å omfatte bevaring av kulturhistoriske elementer. Parkeringsbestemmelsene i 12-1 er justert slik at de er like som de som gjelder for Ski sentrum, dvs at de er justert fra min 0,5 maks 1 per 100 m 2 bruksareal kontor til maks 0,7, og fra maks 1,5 per 100 m 2 bruksareal forretning til maks er innarbeidet for å videreføre krav om geoteknisk undersøkelse og utredning av fare for kvikkleireskred. 19 om overvann er omformulert for å tydeliggjøre at alt overvann skal håndteres på en slik måte at det ikke medfører økt flomfare eller forurensning. Det er laget en ny 20 om flomveier. Denne tilsvarer tidligere 19.2, men er endret slik at flomveier nå må dimensjoneres for 200-årsflom med klimafaktor 1,5 i stedet for med 20 % klimapåslag. I 17.1 er lagt krav om økt områdeutnyttelse i område B1 B5 fra % til % I 23 (tidligere 22) om kulturmiljø er det gjort følgende endringer: (tidligere del av 22-1) for hensynssonene H 570_1 og H 570_2 skal utredning av konsekvenser også omfatte kulturminner. Bestemmelsen er også presisert i forhold til bevaring av kulturmiljø og som gjelder bygningsvern innenfor hensynssonene H570_3 og H570_4 er utdypet, og det er presisert at byggene ikke tillates revet, fjernet eller flyttet. Det er laget en ny 24 med bestemmelser til Hensynssonene H320_1 og H320_2 faresone flom. Økonomiske konsekvenser Det følger ingen direkte økonomiske konsekvenser av vedtaket av kommunedelplanen, men dersom en velger å gjennomføre områdereguleringer for de områdene der det er satt krav om felles planlegging vil kommunen måtte ha ansvaret for disse planprosessene.

14 14 For å gjennomføre de mulighetene kommunedelplanen legger til rette for vil det bli store kostnader knyttet til opparbeiding av sosial og teknisk infrastruktur. Store deler av den tekniske infrastrukturen vil kunne finansieres gjennom utbyggingsavtaler med private utbyggere i området. Konsekvenser for bærekraftig utvikling Ski er i utkast til Regional plan for areal og transport for Oslo og Akershus utpekt som regional by, som skal ta en høy andel av den forventede befolkningsveksten i området. For å gjøre dette på en mest mulig bærekraftig måte er det nødvendig med en effektiv arealutnyttelse i gang- og sykkelavstand til kollektivknutepunkt/ski stasjon. Hele planområdet for bydel Ski øst ligger innenfor 2 km fra stasjonen, og planen legger til rette for sammenhengende høykvalitetsforbindelser for gange og sykling, mens kjøreveier for bil er gitt lav prioritet. Kommunedelplanen legger opp til en bærekraftig bydel både når det gjelder mobilitet, sosial bærekraft og hensyn til natur. En konsekvens av planen er imidlertid at 208 daa fulldyrka kornareal tas ut av produksjon, noe vil være negativt for bærekraftig utvikling. Gjenstående utredningsbehov/videre framdrift Ettersom planen foreslås vedtatt med uavklarte innsigelser fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus vil den videre oppfølgingen være å kontakte Fylkesmannen og be om mekling. Konklusjon Rådmannen anbefaler å vedta planforslaget med foreslåtte endringer, og at kommunen ber Fylkesmannen i Oslo og Akershus om mekling knyttet til deres innsigelser. Ski, Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til plankart kommunedelplan bydel Ski øst b) Forslag til planbestemmelser kommunedelplan bydel Ski øst c) Planbeskrivelse kommunedelplan bydel Ski øst d) Konsekvensutredning kommunedelplan bydel Ski øst e) Oppsummering av innkomne merknader ved offentlig ettersyn med kommentarer til disse Vedlegg som ligger i saksmappen: Innkomne merknader og innsigelser under offentlig ettersyn (se også hjemmeside Ski kommune/byutvikling) Kartlegging av naturverdier, november 2014 Støyvurdering bydel Ski øst, oktober 2014 Ski bydel øst, trafikkberegninger, juli 2013 Konseptstudie for Ski øst, november 2014 Overordnet kvalitetsprogram for klima- og miljøvennlig byutvikling i Ski kommune Mulighetsstudie Ski bydel øst Vekstalternativer Ski øst Kartlegging av dagens virksomheter i Ski øst og omegn

15 15 Plan og byggesaksutvalgets behandling : H, FRP, KRF og PP fremmet følgende tilleggsforslag: 2. Det foreslås at innsigelsen fra Akershus fylkeskommune vedrørende hensynssone ikke tas til følge, og at områdene sør for Kjeppestadveien, dvs B3, B4, G5, og H730_1 opprettholdes slik de lå i plankart, som ble lagt ut til offentlig ettersyn (kart datert ). Ski kommune kontakter Akershus fylkeskommune for mekling vedrørende utstrekningen av en eventuell hensynssone For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ny bebyggelse ikke tas i bruk før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og veinett, herunder gang- og sykkelveier, kollektivtraseer, vann, avløp, overvannshåndtering, barnehage og skolekapasitet i nødvendig grad er etablert. 3.2 Ny utbygging i områdene 02, T1-T7, T9, B3-B5 kan ikke tas i bruk før det er etablert planfrie krysninger over østre linje og Kjeppestadveien. 3.3 Ny utbygging i områdene O2, S1, T10-T11 og B3-B4 kan ikke foretas før det er foretatt en detaljert vannlinjeberegning for bekkene innenfor angitt hensynssone for flom. Det skal angis en hensynssone for flom og denne skal dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200- årsflom. Ved åpning av bekker skal det tas utgangspunkt i en 20 meters hensynssone inntil detaljert vannlinjeberegning foreligger. 3.4 Utbygging av boliger i områdene T7, T9-T11 kan ikke finne sted før områdene T1-T6, samt områdene B1 og B2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt 3.5 utbygging av boliger i områdene B3-1, B4-1 og T8 kan ikke finne sted før B1, B2, B4, B5, T3-T5, S1 og O2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt. Bestemmelsen skal sikre at de deler av planen som inneholder dyrka mark bygges ut sent i utbygging av bydelen. AP, SV og V fremmet følgende tilleggsforslag: 4. Kommunedelplan Ski Øst avvises Områdene av Kommuneplan Ski Øst som ikke er dyrket mark, fremmes som ny områdereguleringsplan sammen med Skorhaugåsen og idrettsparken opp til Idrettsveien. Ny skole for Ski Øst reguleres inn mot grøntarealer mot Ellingsrud. H, FRP, KRF, PP fremmet nytt forslag til vedtak: 1. Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst slik den foreligger. Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune. Punktvis votering: Nytt forslag til pkt. 1 Fikk 6 stemmer (3H, FRP, KRF, PP) forslag til vedtak falt Pkt. 2 Fikk 6 stemmer (3H, FRP, KRF, PP) Pkt. 3 Fikk 6 stemmer (3H, FRP, KRF, PP) Pkt. 4 Fikk 5 stemmer (3AP, SV, V)

16 Utvalgets uttalelse til kommuneplanutvalget: 1. Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst slik den foreligger. Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune Det foreslås at innsigelsen fra Akershus fylkeskommune vedrørende hensynssone ikke tas til følge, og at områdene sør for Kjeppestadveien, dvs B3, B4, G5, og H730_1 opprettholdes slik de lå i plankart, som ble lagt ut til offentlig ettersyn (kart datert ). Ski kommune kontakter Akershus fylkeskommune for mekling vedrørende utstrekningen av en eventuell hensynssone For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ny bebyggelse ikke tas i bruk før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og veinett, herunder gang- og sykkelveier, kollektivtraseer, vann, avløp, overvannshåndtering, barnehage og skolekapasitet i nødvendig grad er etablert. 3.2 Ny utbygging i områdene 02, T1-T7, T9, B3-B5 kan ikke tas i bruk før det er etablert planfrie krysninger over østre linje og Kjeppestadveien. 3.3 Ny utbygging i områdene O2, S1, T10-T11 og B3-B4 kan ikke foretas før det er foretatt en detaljert vannlinjeberegning for bekkene innenfor angitt hensynssone for flom. Det skal angis en hensynssone for flom og denne skal dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200- årsflom. Ved åpning av bekker skal det tas utgangspunkt i en 20 meters hensynssone inntil detaljert vannlinjeberegning foreligger. 3.4 Utbygging av boliger i områdene T7, T9-T11 kan ikke finne sted før områdene T1-T6, samt områdene B1 og B2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt 3.5 utbygging av boliger i områdene B3-1, B4-1 og T8 kan ikke finne sted før B1, B2, B4, B5, T3-T5, S1 og O2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt. Bestemmelsen skal sikre at de deler av planen som inneholder dyrka mark bygges ut sent i utbygging av bydelen. Kommuneplanutvalgets behandling : Andre Kvakkestad (FRP) fremmet følgende endringsforslag til pkt. 3, underpunkt 3.5: «Ny omdisponering av dyrket mark avgrenses i planen til arealer for ny skole og nødvendig infrastruktur.» Tuva Moflag (AP) og Svein Kamfjord (V) fremmet følgende endringsforslag til pkt. 4: Kommunedelplan Ski Øst avvises slik den foreligger. Områdene for kommunedelplan Ski øst som i dag er regulert til dyrket mark tas ut av planen. Det øvrige arealet i kommunedelplanen fremmes som ny plan sammen med Skoghaugåsen. Kamfjord (V) fremmet på vegne av hele Kommuneplanutvalget følgende forslag til pkt. 5: «1. Avfallsanlegg plasseres under bakken eller innenfor bebyggelsen, eller med annen løsning der arealet ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Løsninger skal ikke kreve areal på bakken, og kan løses gjennom nedgravde avfallsløsninger i form av nedgravde containere eller avfallssug eller innenfor bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for henting med lastebil. 2. Felles avfallsløsning skal etableres for flere kvartaler/felt der forholdene ligger til rette for det. Rådmannen bes utarbeide en renovasjonsteknisk plan for planområdet.»

17 Votering: Pkt. 1 innstilles med 6 (3H, 2FRP, 1PP) mot 5 (4AP, 1V) stemmer. Pkt. 2 innstilles med 6 (3H, 2FRP, 1PP) mot 5 (4AP, 1V) stemmer. Pkt. 3, underpunkt innstilles med 6 (3H, 2FRP, 1PP) mot 5 (4AP, 1V) stemmer. Pkt. 3, endret underpunkt 3.5 innstilles med 6 (3H, 2FRP, 1PP) mot 5 (4AP, 1V) stemmer. Pkt. 4, fellesforslag fra AP og V, innstilles med 5 (4AP, 1V) mot 6 (3H, 2FRP, 1PP) stemmer. Pkt. 5, fellesforslaget om avfallshåndtering innstilles enstemmig. Kommuneplanutvalgets innstilling til kommunestyret: 1. Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst slik den foreligger. Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune Det foreslås at innsigelsen fra Akershus fylkeskommune vedrørende hensynssone ikke tas til følge, og at områdene sør for Kjeppestadveien, dvs B3, B4, G5, og H730_1 opprettholdes slik de lå i plankart, som ble lagt ut til offentlig ettersyn (kart datert ). Ski kommune kontakter Akershus fylkeskommune for mekling vedrørende utstrekningen av en eventuell hensynssone For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ny bebyggelse ikke tas i bruk før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og veinett, herunder gang- og sykkelveier, kollektivtraseer, vann, avløp, overvannshåndtering, barnehage og skolekapasitet i nødvendig grad er etablert. 3.2 Ny utbygging i områdene 02, T1-T7, T9, B3-B5 kan ikke tas i bruk før det er etablert planfrie krysninger over østre linje og Kjeppestadveien. 3.3 Ny utbygging i områdene O2, S1, T10-T11 og B3-B4 kan ikke foretas før det er foretatt en detaljert vannlinjeberegning for bekkene innenfor angitt hensynssone for flom. Det skal angis en hensynssone for flom og denne skal dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200- årsflom. Ved åpning av bekker skal det tas utgangspunkt i en 20 meters hensynssone inntil detaljert vannlinjeberegning foreligger. 3.4 Utbygging av boliger i områdene T7, T9-T11 kan ikke finne sted før områdene T1-T6, samt områdene B1 og B2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt 3.5 Ny omdisponering av dyrket mark avgrenses i planen til arealer for ny skole og nødvendig infrastruktur. 4. Kommunedelplan Ski Øst avvises slik den foreligger. Områdene for kommunedelplan Ski øst som i dag er regulert til dyrket mark tas ut av planen. Det øvrige arealet i kommunedelplanen fremmes som ny plan sammen med Skoghaugåsen. 5. Avfallsanlegg plasseres under bakken eller innenfor bebyggelsen, eller med annen løsning der arealet ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Løsninger skal ikke kreve areal på bakken, og kan løses gjennom nedgravde avfallsløsninger i form av nedgravde containere eller avfallssug eller innenfor bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for henting med lastebil. Felles avfallsløsning skal etableres for flere kvartaler/felt der forholdene ligger til rette for det. Rådmannen bes utarbeide en renovasjonsteknisk plan for planområdet.

18 18 Kommunestyrets behandling : Andre Kvakkestad (FRP) fremmet på vegne av FRP, AP og V følgende forslag til nytt pkt. 3-5 «Områdene for kommuneplan Ski øst som i dag er dyrket mark, og ikke tidligere omdisponert i plan, tas ut av planen med unntak av arealer til nødvendig infrastruktur. Hva som er nødvendig infrastruktur avklares i detaljreguleringsplan. B5, GG, G7 og resterende deler av B4 kan ikke få midlertidig eller endelig brukstillatelse før ny skole i planområde står ferdig. O2, T4 og T5 avsettes til bebyggelse, anleggsformål, tjenesteyting og bolig med bestemmelser som 17.4.» Bård Hogstad (SV) fremmet på vegne av SV og SP følgende forslag til vedtak: «Kommunedelplan for Ski øst avvises.» Helge Bunæs (H) fremmet følgende forslag til pkt. 3-5: «For å sikre grunnlag for miljøvennlig kollektivtilbud, gode gang og sykkelveiforbindelser samt nødvendige infrastrukturtiltak avsettes områdene B3, B4 og T8 som er dyrket mark pr i dag til fremtidig boligreserve og utbyggingsformål som angitt i planen. Realisering av disse områdene kan ikke finne sted før B1, B2, skogen i B4, B5, T3-5, S1 og O2 er igangsatt utbygget og i størst mulig grad ferdigstilt. Bestemmelsen skal sikre at de deler av planen som inneholder dyrka mark bygges ut sist.» Svein Kamfjord (V) fremmet følgende endring til kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 2: «Eventuell hensynssone» tas ut og erstattes med «en ny, mer hensiktsmessig hensynssone.» Ordfører Anne Kristine Linnestad (H) fremmet følgende endringsforslag til kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 1: «Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst sist revidert med tilhørende bestemmelser sist revidert med følgende endringer: Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune.» Votering: Fellesforslag fra SV og SP om å avvise kommunedelplanen fikk 3 stemmer og falt. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 2 fikk 0 stemmer og falt. Kamfjords endringsforslag til innstillingens pkt. 2 ble vedtatt med 38 mot 3 stemmer. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3-1 ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3-2 ble vedtatt med 40 mot 1 stemme. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3-3 ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3-4 ble vedtatt med 40 mot 1 stemme. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3-5 fikk 0 stemmer og falt. Høyres endringsforslag til kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 3.5 fikk 17 stemmer og falt. Fellesforslaget fra FRP, AP og V til nytt pkt. 3-5 ble vedtatt med 40 mot 1 stemme. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 4 fikk 0 stemmer og falt. Kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 5 ble enstemmig vedtatt. Ordførers endringsforslag til kommuneplanutvalgets innstilling pkt. 1 ble vedtatt med 40 mot 1 stemme. Endringer fremkommet i notat fra rådmannen når det gjelder bestemmelsene pkt. 2.2 og 5.2 ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak er: Ski kommune vedtar forslag til kommunedelplan for bydel Ski Øst sist revidert med tilhørende bestemmelser sist revidert med følgende endringer: 1. Det foreslås at innsigelsen fra Akershus fylkeskommune vedrørende hensynssone ikke tas til følge, og at områdene sør for Kjeppestadveien, dvs B3, B4, G5, og H730_1 opprettholdes slik de lå i plankart, som ble lagt ut til offentlig ettersyn (kart datert ). Ski kommune

19 19 kontakter Akershus fylkeskommune for mekling vedrørende utstrekningen av en ny, mer hensiktsmessig hensynssone For områder avsatt til bebyggelse og anlegg kan ny bebyggelse ikke tas i bruk før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og veinett, herunder gang- og sykkelveier, kollektivtraseer, vann, avløp, overvannshåndtering, barnehage og skolekapasitet i nødvendig grad er etablert. 2.2 Ny utbygging i områdene 02, T1-T7, T9, B3-B5 kan ikke tas i bruk før det er etablert planfrie krysninger over østre linje og Kjeppestadveien. 2.3 Ny utbygging i områdene O2, S1, T10-T11 og B3-B4 kan ikke foretas før det er foretatt en detaljert vannlinjeberegning for bekkene innenfor angitt hensynssone for flom. Det skal angis en hensynssone for flom og denne skal dimensjoneres og sikres for å tåle en eventuell 200- årsflom. Ved åpning av bekker skal det tas utgangspunkt i en 20 meters hensynssone inntil detaljert vannlinjeberegning foreligger. 2.4 Utbygging av boliger i områdene T7, T9-T11 kan ikke finne sted før områdene T1-T6, samt områdene B1 og B2 er igangsatt utbygget og i stor grad ferdigstilt 2.5 Områdene for kommuneplan Ski øst som i dag er dyrket mark, og ikke tidligere omdisponert i plan, tas ut av planen med unntak av arealer til nødvendig infrastruktur. Hva som er nødvendig infrastruktur avklares i detaljreguleringsplan. B5, GG, G7 og resterende deler av B4 kan ikke få midlertidig eller endelig brukstillatelse før ny skole i planområde står ferdig. O2, T4 og T5 avsettes til bebyggelse, anleggsformål, tjenesteyting og bolig med bestemmelser som Avfallsanlegg plasseres under bakken eller innenfor bebyggelsen, eller med annen løsning der arealet ikke eksponeres mot eller gir ulemper for gater eller byrom. Løsninger skal ikke kreve areal på bakken, og kan løses gjennom nedgravde avfallsløsninger i form av nedgravde containere eller avfallssug eller innenfor bebyggelsen. Det skal tilrettelegges for henting med lastebil. Felles avfallsløsning skal etableres for flere kvartaler/felt der forholdene ligger til rette for det. Rådmannen bes utarbeide en renovasjonsteknisk plan for planområdet. 4. Bestemmelsen pkt. 2.2 For følgende områder skal det foreligge samlet reguleringsplan før det tillates utbygging av områdene: - B2 med tilhørende adkomstløsninger og grønnstruktur - O2, S1, T8, V6 med bro over jernbanen og påkobling til Kjeppestadveien, V7, V8, V10, gangbru over Kjeppestadveien og G4. Bestemmelsen pkt. 5.2 Innenfor felt S1 skal det anlegges et torg tilrettelagt for allsidig bruk. Administrasjonen bes om å kontakte Fylkesmannen i Oslo og Akershus for mekling vedrørende innsigelser fremmet av Fylkesmannen og Akershus fylkeskommune.» Utskrift sendt til: Ingeborg Austreng