Detaljregulering del av Vikhov, felt B2, Malvik kommune

Transkript

1

2 Detaljregulering del av Vikhov, felt B2, Malvik kommune Oversiktskart Vikhammer Malvikvegen Felt B2

3 PANOMTAE I SAMBAND MED MEDING OPPSTART PANARBEID. DETAJERGUERING AV DE AV VIKHOV, FET B2, MAVIK KOMMUNE Bakgrunn. Eco-bygg AS ønske å bygge ut felt B2 synt i reguleringsplan for Vikhov (planident 4A). I planbestemmelsane er det fastsett krav om detaljplan før området kan byggast ut. Solem arkitektur AS er bedt om å utarbeide detaljplan på grunnlag av eksisterande reguleringsplan og utarbeida skisseforslag. Plassering og dagens arealbruk. Eigedomen ligg ca 700 meter aust for Vikhammer sentrum, i nærleiken av Malvikvegen. Eigedomen har gnr. 5, bnr. 391, er totalt ca 4,8 daa og ubebygd, med unntak av ein transformator. Terrenget på eigedomen fell mot nord, frå ca 48 m.o.h. i søraust og 34 m.o.h. i nordvest. Mot nord har området fin utsikt over Trondheimsfjorden. Arealet sør for eigedomen er i hovudsak disponert til bustadformål, prega av større leilegheitsbygg og terrasseblokker. Aust for eigedomen ligg eit undervisningsbygg. Vest for eigedom ligg eit større skule- og idrettsområde. Nord for eigedomen og Malvikvegen er motell / campingareal, bensinstasjon og bilverkstad som vert omkransa av eit større landbruks- og friluftsområde. Eigedomen ligg ca 200 meter frå nærmaste busshaldeplass i Malvikvegen og ca 900 meter frå Vikhammer jarnbanestasjon. Kollektivtilbodet er godt, med 1-2 togavgangar og 2-6 bussavgangar pr time på dag- og kveldstid. ausmassekart (nasjonal lausmassedatabase / ngu.no) syner at eigedomen ligg i eit område med marin strandavsetjing og hav / fjordavsetjing. I følgje NVE s kart over risiko for kvikkleireras er nærmaste registrerte kvikkleiresoner ca 700 meter mot aust (sone 29 Malvik). I samband med regulering av eit tilgrensande felt har Multiconsult gitt ei geoteknisk vurdering som seie at det er leire i deler av område, men at stabilitetsforholda i utgangspunktet er svært gode. Multiconsult har tilrådd at det må vera geoteknisk oppfølging i byggeperioden. Noverande reguleringsbestemmelsar for området krev at det skal følgje ei geoteknisk vurdering saman med detaljplan. Det er i følgje miljøstatus.no registret mindre snøras i bratthenget ca 400 aust for eigedomen. Planområdet ligg ca 70 meter frå Malvikvegen (FV 950) som har med fartsgrense 60 km/t og trafikkmengde ca 3600 ÅDT. Eksisterande bygg som ligg mellom utbyggingsområdet og Malvikvegen vil medverke til reduksjon av støy på planlagde nye bygg. Reguleringsbestemmelsane for området krev at det skal følgje ei støyvurdering saman med detaljplan. Etter det ein kan sjå av kulturminneregisteret (askeladden.ra.no) er det ikkje registrert automatisk freda kulturminne i nærleiken eller innan området som skal byggast ut. Det er registrert fleire gravfelt på Vikhammerløkka, ca 300 meter nord for planområdet. Det er i følgje miljøstatus.no ikkje registrert spesielle naturverdiar eller verdifull vegetasjon knytt til planområdet. Overordna planar. I kommuneplanens arealdel er området avsett til sentrumsformål. Området ligg rett utanfor ei gjennomføringssone (H810_2), der det er krav om områderegulering i tillegg til krav om fortetting og konsentrert utbygging. Side 1

4 Fig. 1 Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Eigedomen som vert ønska utbygd er omfatta av Reguleringsplan for Vikhov, vedteke I denne planen er felt B2 synt som område for bustad. Reguleringsplanen syner i tillegg gangveg T3 på del av gnr 5, bnr. 19 som går gjennom felt B2. Fig. 2 Utsnitt av web-kart med oversikt over reguleringsstatus. Utbyggingsområdet B2 er gult felt som ligg midt i kartet. Reguleringsbestemmelsane for B2 fastset mellom anna krav om 1.5 biloppstillingsplass og med TU= 94 % som maksimal grad av utnytting. Det kan byggast maksimalt 3 etasjar over terreng. Det er tillete med mindre næringsverksemd innan felt B2. Eit friområde i vest, inntil skuleområdet, skal sikrast tilkomst via felt B2. Eit utbygd felt B5 ligg rett sør for felt B2 og har tilkomstrett over gangveg T3 for varetransport i tillegg til parkeringsplass. Side 2

5 Omtale av ønska utbygging. Det er aktuelt å bygge ut til ca 85 leilegheiter. Tilkomst er frå Vikhovlia med innkøyring til kvar sin parkeringskjellar h.h.v. frå nordvest (nederste plan) og nordaust (plan 2). Storparten av nedre parkeringskjellar vil ligge under terrengnivå. Førebels skisser syner at parkeringskjellar og dei to neste nivå vert liggjande langs med nedre del av Vikhovlia. Oppå desse ligg tre lamellar i retning nord-sør slik at dei som bur felt B5 beheld ein del av utsikten mot fjorden. I gjeldande reguleringsplan for B2 kan det byggast 3 etasjar over terreng. I utarbeida skisse vil det mot nord vera 3 nivå langs med Vikhovlia. I sør, inn mot eksisterande bygning i felt B5, vil det vera to etasjar over terreng. Nytt bygg vil ha gesimshøgde nokolunde tilsvarande eksisterande bygg innan felt B5, og i samsvar med bestemmelsane gitt i plankartet i reguleringsplan for Vikhov, basert på ca 3,5 meter etasjehøgde. Syner til utarbeida skisser og snitt over mogeleg utbygging. Mesteparten av bilparkering vil skje i parkeringskjellar. Det kan vera aktuelt å vurdere noko terrengparkering knytt inn mot felt K1. I skisse over parkeringskjellarane er det synt plass til ca bilar, medan førebels situasjonsplan syner ca 8 biloppstillingsplassar utandørs. I tillegg er det tilgjengeleg parkeringsareal innan felt B1. Deler av sykkelparkeringa vert lagt innandørs. Planlagt utbygging vil gi eit leilegheitsareal på ca 5500 m². I reguleringsplan for Vikhov er det lagt til grunn salgbart areal (BRA_S) ved utrekning av grad av utnytting, som i plankartet er fastsett til TU= 94 %. Dette er utgangspunktet i utarbeida skisser. Terrasser, kjellarar og innandørs parkeringsareal ikkje er med i arealgrunnlaget for grad av utnytting, jamfør 2.1 i gjeldande reguleringsbestemmelsar. Regulert gangveg T3 vert flytta lengre aust og lagt inn mot grensa til gnr. 5, bnr. 398, synt som AU1 i gjeldande reguleringsplan. Vidare sørover vert gangvegen lagt saman med felles gangveg i felt B3 med til saman 3,0 meter breidde. Det vert føreslege ei mindre justering av vestre del av felt B3. På grunn av terrenghøgder vil ikkje gangveg T3 kunne få tilfredsstillande universell utforming. Uteopphaldsareal vert etablert mellom bygningslamellane. Rett vest for planområdet ligg eit regulert friluftsområde (F4) med tilkomst frå felt B2. Nordaust for planområdet er det etablert felles leikeareal(f2) i samsvar med gjeldande reguleringsplan. Avvik frå gjeldande reguleringsplan og overordna planar: Skissert utbygging vil avvike frå gjeldande reguleringsplanar ved at felles gangvegar vert flytta. Det er i planprosessen aktuelt å vurdera ein liten auke i grad av utnytting i forhold til det gjeldande reguleringsplan gir høve til med grunnlag i utrekning av BRA-S. Aktuelt planområde. Fig. 3 Aktuell planavgrensing synt med svart stipla linje. Side 3

6 Ut frå ønska utbygging og med tilvisning til figur 2 på side 2 i dette skrivet, omfattar planområdet: Bustadfelt B2 Den del av gangveg T3 som går mellom køyreveg T2. Del av felt K1, inn mot bustadfelt B2. Deler av felles gangareal f_g1 innan Vikhov B3. Deler av eit areal avsett til bustadbygg innan Vikhov B3 (ca 20 m²). Med denne avgrensing vil planområdet omfatte del av gnr. 5, bnr. 19, heile gnr. 5, bnr. 391 og del av gnr. 5, bnr. 392 og utgjere ca 5,2 daa. Side 4

7 ny sti ny sti til friluftsområde 10 m 9,4 m 10 m eksisterende sti Vikhov Foreløpig situasjonsplan 1:500 / A Eiendomsgrense

8 A N B SITUASJONSPAN 1:2000 A B B P B P B SNITT A-A 1:500 SNITT B-B 1:500 VIKHOV Snitt 1:500 / A

9

10

11

12

13 FØREBES ROS-ANAYSE I SAMBAND MED OPPSTARTSMØTE. DETAJREGUERING AV VIKHOVIA 2, MAVIK KOMMUNE. Utarbeida av Willy Wøllo, Solem Arkitektur AS Det er ønske om etablering av bustadareal i området B2 i reguleringsplan for Vikhov. I planbestemmelsane er det fastsett krav om detaljplan før området kan byggast ut. 1 ROS-VURDERING 1.1 Sjekkliste og risikovurdering Gjennom sjekklista nedanfor kjem ein fram til kva punkt der det er behov for å gjennomføre ei risikovurdering (punkta som er markert med Ja i lista). Risiko er resultatet av kor truleg det er at hendinga skjer (S-nivå) og konsekvensen av den uønska hendinga (K-nivå). Ei inndeling i S1-4 og K1-4 vert synt i følgjande tabell: KONSEKVENS SANNSYNEG K1 iten K2 Middels K3 Stor K4 Svært stor S4 Svært stor Gul Raud Raud Raud S3 Stor Grønt Gul Raud Raud S2 Middels Grønt Grønt Gul Raud S1 iten Grønt Grønt Grønt Gul Hending med raudt felt: Normalt er det naudsynt med tiltak. Hending i gule felt: Tiltak må vurderast ut frå kostnad i forhold til nytte Hending i grøne felt: Rimelege tiltak kan gjennomførast Sjekklistevurdering: HENDING/SITUASJON Aktuelt S- NIVÅ K- NIVÅ RISIKO Kommentarar/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsett for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred Ja S1 K4 Gul I følgje NVE s kart over risiko for kvikkleireras er nærmaste registrerte kvikkleiresoner ca 700 meter mot aust (sone 29 Malvik). I samband med regulering av felt B3 har Multiconsult gitt ei geoteknisk vurdering. Det er leire i deler av område, men stabilitetsforholda er i utgangspunktet svært gode. Ei utbygging med krevjande terrenginngrep krev geoteknisk oppfølging i byggeperioden. 2. Snø-/isras 3. Flaumras Ikkje bekk i nærleiken av planområdet. 4. Flodbølge ågaste punkt innan planområdet ligg på k Undersjøisk ras deponi 6. Tidevassflaum/stormflo ågaste punkt innan planområdet ligg på k Radongass Ukjent Forholdet er ikkje undersøkt

14 Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsett 9. Nedbørutsett Natur- og kulturområde. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvensar for: 10. Sårbar flora 11. Sårbar fauna, vasslevande organismar 12. Sårbar fauna land 13. Verneområde 14. Vassdragsområde 15. Automatisk freda kulturminne 16. Kulturminne/-miljø nyare tid Menneskeskapte forhold Så langt ein kjenner til er det ikkje registrert automatisk freda kulturminne innan planområdet, jamfør askeladden.re.no. Strategiske områder og funksjonar. Kan planen/tiltaket få konsekvensar for: 17. Veg Ja S4 K2 Raud Planforslaget vil medføre flytting av regulert gangveg T3 (planident 4a) og deler av felles gangveg f_g1 (planident 4i). 18. Hamn, kaianlegg 19. Sjøkablar 20. Sjukehus/-heim, kyrkje 21. Brann/politi/sivilforsvar Branntekniske løysningar må vurderast i samband med melding om byggetiltak. Tryggleiken ved brann vert teke vare på gjennom dagens brannordning i kommunen. 22. Kraftforsyningsanlegg 23. Vassforsyning naboskap Kapasitet må avklarast i planprosessen. 24. Vassforsyning industrivatn 25. Anna kommunal ledningssystem Kapasitet må avklarast i planprosessen. 26. Forsvarsområde 27. Tilfluktsrom 28. Område for idrett/leik 29. Friluftsområde Rett vest for planområdet ligg eit regulert friluftsområde, med tilkomst via felt B Vassområde for friluftsliv Forureiningskjelde. Vert planområde utsett for: 31. Fare for akutt forureining 32. Permanent forureining 2

15 33. Støv og støy; industri 34. Støv og støy; trafikk Ja S2 K3 Gul Planområdet ligg ca 70 meter frå Malvikvegen (FV 950), med fartsgrense 60 km/t og trafikkmengde ca 3600 ÅDT. Rett nord for planområdet går Vikhovlia som har fartsgrense 50 km / t. Trafikkmengde ikkje fastsett. 35. Støy; andre kjelde 36. Forureina grunn Ut frå tidlegare bruk av område er det ikkje forhold eller kjente førekomstar av forureining i grunn 37. Forureining i sjø/vassdrag 38. Høgspentlinje (stråling) 39. Risikofylt industri mm (kjemikaliar/eksplosivar osv) 40. Avfallsbehandling 41. Oljekatastrofeområde Fører planen/tiltaket til: 42. Fare for akutt forureining 43. Støv frå eigen trafikk Planlagt utbygging vil ikkje føra til trafikk av eit omfang som gir vesentleg støv. 44. Støy frå eigen trafikk Planlagt utbygging vil ikkje føra til trafikk av eit omfang som gir vesentleg støy. 45. Støy og støv frå andre kjelder 46. Forureining til sjø/vassdrag 47. Forureining av djuptvatn og sjøbotn 48. Fare for uhell ved bruk av kjemikaliar, eksplosivar Transport. Er det risiko for: 49. Ulykke med farleg gods 50. Vær/føre avgrensar tilgangen til området Trafikktryggleik: 51. Ulykke i av-/påkøyring Ja S2 K3 Gul Risiko for ulukker ved avkøyrsel frå området. 52. Ulykke med gåande/syklande Ja S2 K3 Gul Risiko for ulukker ved avkøyrsel frå planområdet til Vikhovlia. 53. Andre ulykkespunkt Andre forhold: 54. Er tiltaket i seg sjølv eit sabotasje-/terrormål? 55. Er det potensielle sabotasje-/terrormål i nærleiken? 56. Regulerte vassmagasin, med spesiell fare for 3

16 usikker is, endringar i vasstand 57. Naturlege terrengformasjonar som utgjer spesiell fare 58. Gruver, sjakt, steintipp Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring 59. Tilrigging, anleggsverksemd Ja S2 K2 Grøn Riggområdet er ikkje avklart. 60. Trafikk Ja S3 K2 Gul I anleggsperioden vil ferdsel i Vikhovlia og eksisterande gangsystem verte påverka. 1.2 Tiltaksvurdering I planprosessen vil en med bakgrunn i analysen lage ei oppsummering av kva avbøtande tiltak som bør gjennomførast. 4