RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Arkitekt Amund Nordland, mnal Strandgaten BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /48 EBYGG ROKV RAMMETILLATELSE PÅ VILKÅR Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 49 Bnr 245 Tiltakets adresse : Hatlestad Terrasse 42 Tiltakets art : Nybygg blokk(leilighetsbygg) Tiltakshaver : Rådhusgaten Eiendom AS Saken gjelder: Det søkes om leilighetsbygg på 3 etasjer med 11 leiligheter. Bygget strekker seg over 4 eiendommer: gnr 49 bnr 245, 246, 247, 248. Bygget har et bruksareal, som ansvarlig søker har oppgitt til å være 946 m². Parkering skal etableres på gnr 49 bnr 125, dels i eksisterende garasje, og dels i nytt anlegg. Det søkes videre om tilhørende utomhusanlegg i form av murer, trapper, plasser, va-anlegg, og avkjørsel fra kommunal vei Hatlestad terrasse for gang- og sykkeltrafikk. Nye parkeringsplasser/garasjer på gnr 49 bnr 125, behandles ikke i dette vedtaket, men betraktes som en opplysning for å synliggjøre hvor parkering er tenkt. Forhistorie: Omsøkte tiltak søkes bygget på 4 eiendommer hvor det tidligere har stått 4 boliger i rekke. I 2005 ble disse boligene ødelagt av jordras fra den bratte skråningen i vest. Boligene ble revet, og eiendommene ryddet. I dag er eiendommene eiet av tiltakshaver Rådhusgaten Eiendom AS. Søknaden kom inn til bygningsmyndighetene i Den ble da behandlet og gitt et avslag datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker og det ble i klageprosessen søkt om dispensasjon fra reguleringsplan, kommuneplanens bestemmelser og plan og bygningsloven (pbl 2008) Klagen og dispensasjonssøknaden ble behandlet av komité for miljø og byutvikling i møte sak Klagen ble ikke tatt til følge og søknad om dispensasjon ble avslått. Saken ble deretter sendt til Fylkesmannen i Hordaland som i vedtak datert opphevet dispensasjonsavslaget fattet av Komité for miljø og

2 byutviking i møte sak Begrunnelse for oppheving av dispensasjonsavslaget var manglende begrunnelse. Status var dermed at Etat for byggesak og private planer sitt vedtak av om avslag på søknad om oppføring av boligblokk, står ved lag, mens avslag på søknad om dispensasjon ble opphevet av Fylkesmannen. Søknad om dispensasjoner ble deretter behandlet på nytt av Komité for miljø og byutvikling i møtet sak , hvor omsøkte dispensasjoner ble gitt og fagetatens avslag av ble opphevet. Da dispensasjoner fra pbl, kommuneplan og reguleringsplan nå er gitt, er det grunnlag for fagetaten å foreta ny saksbehandling av søknaden om leilighetsbygg på 3 etasjer med 11 leiligheter. VEDTAK: Dispensasjoner: Det vises til vedtaket fattet av Komité for miljø og byutviking i møte sak Det omsøkte tiltaket er i strid med reguleringsplanen mht bygningstype og etasjeantall. Det er videre i strid med kommuneplanen vedrørende utnyttelsesgrad. Etter komiteens mening må tiltaket sees i sammenheng med strøkets karakter. De nye boligene som er foreslått passer veldig fint til resten av boligene i det umiddelbare området, og er en god måte å erstatte boligene som forsvant på. Komite for miljø og byutvikling peker også på at det omsøkte tiltaket har lavere grad av utnyttelse en den opprinnelige bebyggelsen. Det gis derfor dispensasjon fra reguleringsplanen mht bygningstype og etasjeantall. Det gis også dispensasjon fra kommuneplanen vedrørende utnyttelsesgrad. Tiltaket er også i strid med minsteavstandskrav til nabogrense jfr. plbl Boligene som tidligere stod på rastomten stod vegg i vegg, og strøkets karakter bærer også preg av manglende avstand til nabogrensene. Å ikke gi dispensasjon til dette punktet vil bryte med strøkets karakter på en uheldig måte, og det gis derfor dispensasjon fra minsteavstandskrav til nabogrense jfr. plbl Komite for miljø og byutvikling vurderer det også slik at kravene til avkjørsel, parkering og uteoppholdsarealer er oppfylte. Fagetatens vedtak datert oppheves." Klagen tas til følge. Tiltaket: På bakgrunn av overstående, og i medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om rammetillatelse mottatt bygningsmyndighetene for oppføring av leilighetsbygg på 3 etasjer med 11 leiligheter og anlegging av tilhørende utomhusanlegg i form av murer, trapper, plasser, va-anlegg, og avkjørsel fra kommunal vei Hatlestad terrasse for gang- og sykkeltrafikk. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene Side 2 av 7

3 Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Parkering: Det er skissert parkering på gnr 49 bnr 125 på vestsiden av Hatlestad terrasse. Det må sendes inn egen søknad om parkeringsplass, eventuelt parkeringshus, og avkjøring fra den kommunale vegen Hatlestad terrasse. Det må synliggjøres at det totale kravet til parkering er oppfylt, og avkjørselens utforming må godkjennes av samferdselsetaten Søknaden vedrørende parkering og avkjørsel skal være godkjent av bygningsmyndighetene før det kan gis igangsettingstillatelse til leilighetsbygget. Plassering i horisontalplanet: Plasseringen godkjennes som omsøkt. Høydeplassering: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 1 godkjennes topp gesims på kote 133 m o h som omsøkt og vist på vedlagte snittegninger nr 131 og 132. Bygg- og anleggsavfall: Tiltaket kommer inn under bestemmelsene i avfallsforskriftens kap 15 om utarbeidelse av avfallsplan. Det må innsendes søknad om avfallsplan, som skal være godkjent før det gis igangsettingstillatelse. Rasfare: Området har tidligere vært utsatt for ras, og det er i ettertid av raset utført rassikring av skråningen i vest. Det legges til grunn at den gjennomførte rassikringen er tilfredsstillende for omsøkte byggetiltak. Atkomst/avkjørsel: Utforming av ny adkomst/avkjørsel fra Hatlestad terrasse for gang- og sykkeltrafikk må godkjennes av samferdselsetaten. Det legges til grunn at adkomst/avkjørsel for gang- og sykkeltrafikk benyttes til formålet gående/syklende, og ikke til unødvendig biltrafikk. Vannforsyning og avløp: Før det søkes om igangsettingstillatelse skal det innhentes forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten. Krav stilt i forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten etaten skal etterkommes. Ved anmodning om ferdigattest for tiltaket skal det vedlegges bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. Støy: Tiltaket er vurdert å ligge i et område som er utsatt for trafikkstøy, og det må innsendes støyrapport. Dersom det settes krav til støyskjerming, må det redegjøres for eventuelle tiltak. Det gjøres oppmerksom på at støyskjermer også er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Side 3 av 7

4 Universell utforming: I kapittel 8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det fastlagt at universell utforming skal legges til grunn for nærmere definerte byggeprosjekter (inkl atkomst og utomhusarealer) og anlegg. Omsøkte tiltak kommer inn under denne bestemmelsen og det må redegjøres nærmere for hvordan disse kravene er ivaretatt, senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse for utomhusanleggene/grunnarbeidet. Utforming/tilpasning: Etter bygningsmyndighetenes skjønn imøtekommer tiltaket i rimelig grad intensjonene i pbl 74 nr 2. Det vises også til vedtak fattet av Komité for miljø og byutvikling i møte sak Før/sammen med søknad om igangsettingstillatelse må følgende dokumentasjon innsendes til bygningsmyndighetene: 1.) Søknad om parkeringsplass/anlegg, slik at parkeringsdekningen for leilighetsbygget er innfridd. Dokumentasjon som viser at Samferdselsetaten godkjenner avkjørselens utforming. 2.) Dokumentasjon som viser at Samferdselsetaten godkjenner utforming på ny adkomst/avkjørsel fra Hatlestad terrasse for gang- og sykkeltrafikk. 3.) Støyrapport og redegjørelse for eventuelle støytiltak. 4.) Redegjørelse for universell utforming. 5.) Søknad om ansvarsrett i alle aktuelle funksjon/fagområder. Det gjøres oppmerksom på at søknaden behandles etter pbl 1985, og at det dermed også må søkes ansvarsrett i funksjonene KPR og KUT. 6.) Det må innsendes avfallsplan, som skal være godkjent før igangsettelsestillatelse kan gis. Før/sammen med anmodning om ferdigattest må følgende dokumentasjon innsendes til bygningsmyndighetene: 1.) Bekreftelse på at Vann og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen tilfredsstillende. 2.) Bekreftelse på at eiendommene gnr 41 bnr 245, 246, 247, 248 er sammenføyet. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf pbl 93 b, 97 og 98: Firma: Org.nr: Godkj.: Funksjon: Fagområde: Arkitekt Amund Nordland Sentral SØK Hele tiltaket Tiltaksklasse 2 Arkitekt Amund Nordland Sentral PRO Tiltaksklasse 2 Arkitektur SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: (Kun forhold som har betydning opp mot omsøkte tiltak er drøftet) Planstatus: Reguleringsplan: Hatlestad Valle Planid: Ikraft: Side 4 av 7

5 Dispensasjon: Det vises til vedtak fattet av Komité for miljø og byutvikling i møtet sak Nabovarsling: I forbindelse med nabovarsling av dispensasjonssøknaden kom det inn merknader fra eiere av Osveien Disse gjenboerne mener at søknad om dispensasjon ikke må godkjennes. Det er blant annet anført at blokken skiller seg ut fra resten av nabolaget og at økningen i antall boenheter fører til økt trafikk og behov for friområder. Det innvendes videre at bygget er plassert slik at det blir vesentlig mer innsyn til husrekken i Osveien , og at blokken ikke passer inn estetisk i nabolaget. Ved rammesøknaden ble ikke eiere av Osveien nabovarslet, da disse ikke er naboer til de angjeldende eiendommene gnr 49 bnr 245, 246, 247, 248, men naboer til fellesarealet på gnr 49 bnr 125. Øvrige naboer ble imidlertid nabovarslet, og det foreligger ingen merknader fra disse. Vedrørende merknadene fra Osveien ble disse avgitt ved søknad om dispensasjoner, som Komité for miljø og byutvikling godkjente i møtet sak Foruten merknad som går på økt innsyn, er øvrige merknader relatert til det som allerede er godkjent i vedtak fattet av Komité for miljø og byutvikling, og blir dermed ikke kommentert videre i denne saken. Vedrørende økt innsyn. Ansvarlig søker kommenterer denne merknaden slik: Det er korrekt at planlagt bebyggelse er utformet med en annen plassering av vinduer enn opprinnelig bebyggelse. Opprinnelig bebyggelse hadde vinduer i all hovedsak rettet mot Kalandsvannet i sør, mens ny bebyggelse i større grad åpner opp mot øst og derved gir noe større innsikt mot boligrekken Osveien Vi vil påpeke at den nærmeste avstand fra omsøkt bebyggelse til denne husrekken er ca 30m. Det vil være urimelig om naboer i denne avstand skulle kunne diktere hverandres behov for lys og utsikt. Det vil ikke kunne forventes mindre innsikt til husrekken, uansett hvilken bygning som vil bli oppført på omsøk tomt. Dessuten er det allerede i dag tilsvarende innsikt mot husrekken fra terrasser i eksisterende nabobebyggelse Hatlestad terrasse 30-40). Bygningsmyndighetene har den oppfatning at omsøkte prosjekt ikke vil påføre beboerne i Osveien mer innsyn enn det som må kunne påregnes i tettbygd strøk. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det vises til at Komité for miljø og byutvikling i møtet sak godkjente dispensasjoner fra reguleringsplan m.h.t. bygningstype og etasjeantall, og gav videre dispensasjon fra kommuneplanen vedrørende utnyttelsesgrad, og fra pbl vedrørende avstand fra nabogrense. Bygningsmyndighetene kan da ikke se noe annet i plan eller plan- og bygningsloven som er til hinder for å gi en rammetillatelse til omsøkte tiltak på de vilkår som er satt. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Side 5 av 7

6 Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: Rådhusgaten Eiendom AS, Rådhusgaten 4, 5012 BERGEN Trond Arne Johannesen, Osvegen 155,, 5227 Nesttun Neas ASA, Postboks 6090 Postterminalen, 5892 BERGEN Bergen Bygginvest AS, Postboks 1014 Sentrum, 5808 BERGEN Anders Onarheim, Osvegen 153, 5227 NESTTUN Baste Frotvedt, Osvegen 163, 5227 NESTTUN Børge Sælensminde, Osvegen 151, 5227 NESTTUN Duong Hung Ngoc, Osvegen 159, 5227 NESTTUN Jan Paulsen, Osvegen 161, 5227 NESTTUN Kaneat Mahmut, Osvegen 167, 5227 NESTTUN Tore Boga, Osvegen 165, 5227 NESTTUN Åge Thomsen, Osvegen 157, 5227 NESTTUN Fylkesmannen i Hordaland, Justis og forvaltningsavdelinga, Postboks 7310, 5020 Bergen Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7