AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no 3D-Prosjekt AS Ådlandsvik 5314 KJERRGARDEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /9 EBYGG ROKV AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 30 Bnr 104 Tiltakets adresse : Kvitura 63 Tiltakets art : Tilbbygg, påbygg, ombygging fritidsbolig Tiltakshaver : Birger Oddmund Algrøy Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til tilbygg på to målbare plan, påbygg, fasadeendring og innvendig ombygging av eksisterende fritidsbolig. Tilbygget blir i forlengelsen av eksisterende bygg mot nord, påbygget blir løfting av tak, fasadeendringen i form av vindusendringer og endringer som følge av takhevingen. Den innvendige ombyggingen er endring i takhøyde og endring i planløsning. Tilbygget fører til en økning i bebygd areal på fritidsboligen på 106 m². Bebygd areal vil da totalt for fritidsboligen bli 220 m². Totalt nytt bruksareal er beregnet av bygningsmyndighetene til 101 m². Totalt vil fritidsboligen ha et bruksareal på 162 m². Det søkes videre om dispensasjon fra arealformålet i LNF-områder, og det søkes om dispensasjon vedrørende at tiltaket overskrider byggegrense på 100 meter fra sjøen i LNFområder. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25 LNF-områder, vedrørende at formål fritidsbolig ikke er i henhold til LNF-formålet.

2 Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommuneplanens arealdel pkt 4.1 Byggegrenser langs sjø, vedrørende at tiltaket overskrider byggegrense på 100 meter fra sjøen i LNF-områder. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommuneplanens arealdel pkt 1, pkt 4.1, og pkt 25, avslås søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg, påbygg, fasadeendring og ombygging eksisterende fritidsbolig, slik som beskrevet i Saksgrunnlaget. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon journalført Bergen kommune og tilleggsdokumentasjon journalført SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: I kommuneplanens arealdel er eiendommen definert som Landbruks, natur-, og friluftsområde(lnf-område). Eiendommen ligger i rød støysone vedrørende flystøy. I rød støysone tillates ikke ny støyfølsom bebyggelse. Eiendommen ligger i funksjonell strandsone. Eiendommen ligger innenfor meldepliktsone Avinor. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid Kommuneplanen på flere punkter, jf «Bestemmelser og retningslinjer» til Kommuneplanens arealdel pkt 1 Plankrav, pkt 4.1 Byggegrense langs sjøen, og pkt 25 LNF-områder. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plankravet, jfr. kommuneplanens bestemmelser pkt. 1, er å sørge for at areal- og ressursdisponeringen avklares ved en overordnet planprosess, og ikke ved den enkelte sak. Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis, er spørsmålet derfor om de overordnede forhold er tilstrekkelig avklart med hensyn til virkningene av det omsøkte tiltak, eller om dispensasjon som omsøkt vil kunne vanskeliggjøre gjennomføringen av en eventuell reguleringsplan. Hovedhensynet bak bestemmelsen i kommuneplanens arealdel pkt 25 LNF-områder vedrørende bare å tillate tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk og tilretteleggingstiltak for friluftsliv, er hensynet til å ivareta landbruks-, naturvern-, og friluftsinteresser, slik at LNF-områdene ikke nedbrytes og privatiseres. Side 2 av 7

3 Hovedhensynet bak byggegrense langs sjøen, er å verne områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø, og allmenn ferdsel. Byggegrense langs sjøen i LNF-områder er satt til 100 meter fordi den funksjonelle strandsonen i disse områdene anses å være spesielt viktig og sårbar. Det er ikke søkt om dispensasjon fra Plankravet, men det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel vedrørende at formålet fritidsbolig ikke er i henhold til LNFformålet, og vedrørende at byggegrense mot sjøen overskrides. Søker har begrunnet dispensasjonssøknaden slik: I tillegg til søkers begrunnelse vil bygningsmyndighetene trekke frem som fordel at Grønn etat ut fra grøtfaglige vurderinger ikke vil frarå tiltaket, og at det ikke er noen registreringer i Artskart eller Naturbase som tilsier at eiendommen har spesielle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold. Det skal imidlertid ikke være en kurant sak å få dispensasjon fra gjeldende planer. I dette tilfellet dreier det seg om en vesentlig endring og en vesentlig utvidelse av eksisterende mindre fritidsbolig. Bebygd areal dobles, og bruksarealet øker med over 100 m². Bygningsmyndighetene har den oppfatning at det er uheldig at LNF-områder bygges ned på denne måten, og særlig uheldig er det at også strandsonen blir nedbygget. Utvidelsen av fritidsboligen vil helt klart ytterligere privatisere terrenghyllen hvor eiendommen befinner seg. Det vil bli vanskeligere og mindre naturlig for allmennheten å ta seg over eiendommen og ned mot sjøen når det bygges en fritidsbolig stor som en enebolig på eiendommen. Bygningsmyndighetene vurderer det også som uheldig at bygget i tillegg til å øke til omtrent det dobbelt i bebygd areal, også heves med 1.38 meter, får store vindusflater i takark mot vest, i møner mot sør og nord, og kommer så nær sjøen som ca 11 meter i nordvest, helt ut mot skrenten som går rett ned i sjøen. Bygget vil bli langt mer eksponert mot sjøen enn den lille lave hytten som står der i dag, og naturopplevelsen for dem som ferdes på sjøen nedenfor vil Side 3 av 7

4 kunne bli negativt påvirket av tiltaket. Sjøen nedenfor tilbygget er i kommuneplanens arealdel definert som «Bruk og vern av sjø og vassdrag». En slik stor utvidelse av fritidsboligen vil videre skape en uheldig presedens for andre liknende tiltak i LNF-områder og i strandsonen i området. Bygningsmyndighetenes konklusjon: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25 LNF-områder, vedrørende at formål fritidsbolig ikke er i henhold til LNFformålet, og med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf Kommuneplanens arealdel pkt 4.1 Byggegrenser langs sjø, vedrørende at tiltaket overskrider byggegrense på 100 meter fra sjøen i LNF-områder. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland, og Hordaland Fylkeskommune. Det er ikke mottatt uttalelser fra disse myndighetene. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger uttalelse fra Grønn etat datert Uttalelsen gjengis under: Vurdering På grunn av det omsøkte tilbyggets størrelse må dette ses på som en vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbolig. På et generelt grunnlag mener Grønn etat at vesentlig utvidelse av fritidsboliger er problematisk ettersom privatisert areal må antas å øke når grunnflaten til fritidsboligen øker. I strandsonen og øvrige områder med arealknapphet, vil dette være et problem dersom allmennhetens muligheter til ferdsel og opphold innskrenkes. I det aktuelle tilfellet gjør imidlertid topografi og beliggenheten til eksisterende fritidsbolig, at tilkomst til strandsonen nord for fritidsboligen allerede er svært begrenset og vanskelig kan finne sted uten å passere det som må kunne karakteriseres som fritidsboligens gårdsplass eller uteoppholdsareal. Ettersom tilbygget søkes oppført på et areal som allerede er privatisert som en del av fritidsboligens uteoppholdsareal, kan vi derfor ikke se at dette vil medføre nevneverdige konsekvenser for allmennhetens ferdselsmuligheter. Det er for øvrig ingen registreringer i Artskart eller Naturbase som tilsier at eiendommen har spesielle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold. Konklusjon Tiltaket er krever dispensasjon fra det generelle byggeforbudet i LNF-områder og i 100-metersbeltet langs sjø. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for omsøkt tiltak. Side 4 av 7

5 Skredfare: Det ble i 2006 gjennomført en grovkartlegging av skredfaren i Bergen kommune. I påfølgende rapport ble angjeldende eiendom Kvitura 63 påpekt som skredfarlig m. h. p. steinsprang. Som et resultat av rapporten ble det vider utført skredfarevurdering på eiendommen, som viste at det er behov for å utføre tiltak mot skredfare i skråning ovenfor hytten, jf rapport fra Sweco med prosjektnummer , datert Rapporten ble oversendt eier av Kvitura 63 sammen med orienteringsbrev fra Bergen kommune datert Ved en eventuell klage eller revidert søknad, må det samtidig sendes inn rapport fra skredfarevurderingen som dokumenterer at omsøkte tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet, jf. TEK Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Som drøftet ovenfor avslås dispensasjoner for overskridelse av byggegrense mot sjøen, og vedrørende at fritidsbolig ikke er i henhold til arealformålet i LNF-områder. I tillegg er tiltaket også i strid med Plankravet, nedfelt i 1 i «Bestemmelser og retningslinjer» til kommuneplanens arealdel. Bygningsmyndighetene finner dermed å måtte avslå omsøkte tiltak. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Ronald.Kvamme@bergen.kommune.no Side 5 av 7

6 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Birger Oddmund Algrøy, Vågsallmenningen 7, 5014 BERGEN Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7