AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Helge'S Maskinstasjon A/S Postboks 106 Blomsterdalen 5868 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /17 EBYGG KAVE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 109 Bnr 37 Tiltakets adresse : Fleslandsvegen 160 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg garasje / carport : Stein-Arne og Lise-Charlotte Hamre Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om ramme tillatelse til oppføring av frittliggende dobbel garasje, med overetasje, på 131 m² BYA. Bygget er tenkt å inneholde garasje, lagerplass og kontor. Bygningsmyndighetene forstår det slik at det er i bygningens loftsetasje det er tenkt etablert kontorlokale. Eiendommen der bygget er tenkt oppført er på ca. 5.5 mål, og er vist med formål som delvis bebyggelse og anlegg, og delvis LNF-område. Omsøkt bygg er tenkt plassert på den delen av eiendommen som ligger i LNF-formålet og tiltaket er avhengig av dispensasjon. Det foreligger søknad om dispensasjon i saken. Tiltaket kommer også i strid med Veglovens 29 og 30, vedrørende byggegrense langs fylkesveg. I søknaden er det beskrevet at det i dag står en liten arbeidsbrakke på stedet som garasjen er tenkt oppført, og at denne vil bli flyttet. Det er ikke redegjort nærmere for dette og ny plassering er ikke vist. Bygningsmyndigheten gjør oppmerksom på at flytting av brakken kan være søknadspliktig, og at plassering vil være avhengig av dispensasjon fra formålet ved plassering innenfor LNF-området. Det er ikke tatt stilling til flytting av brakke i dette vedtak. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).

2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25, Landbruks-, natur- og friluftsområde. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt 25, Landbruks-, natur- og friluftsområde og 29-2 Visuelle kvaliteter avslås søknad om tillatelse til oppføring av frittliggende dobbel garasje, på 131 m² BYA. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som Landbruks-, natur- og friluftsområde, samt at den er vist å ligge innenfor hensynssonen Funksjonell strandsone. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken er oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttale. Innen fristens utløp er det ikke mottatt uttalelser fra nevnte myndigheter. Saken er oversendt Statens vegvesen for uttale, og det er mottatt forhåndsuttalelse datert i saken. Deler av uttalelsen gjengis her: På bakgrunn av Statens vegvesen sin forhåndsuttalelse har søker kommet med noen tilleggskommentarer der det anføres at det kun skal etableres hjemmekontor i garasjen, og at det ikke vil være behov for å etablere ny utkjørsel fra eiendommen. Side 2 av 7

3 Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Saken er oversendt Grønn etat, og det foreligger uttale i saken, datert Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25, Landbruks-, natur- og friluftsområde, vedrørende byggeforbudet i LNF-områder. I LNF-områdene er det bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk, herunder gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak byggeforbudet i LNF-områdene er hensynet til å ivareta sammenhengende landbruk-, natur- og friluftsområder, og kun tillate tiltak som er tilknyttet drift av landbrukseiendommer og tilrettelegging for friluftsliv. I den konkrete saken søkes det om tillatelse til oppføring av frittliggende dobbel garasje, med loftsetasje. Gjeldende eiendom er i kommuneplanens arealdel vist å ligge innenfor både formål for bebyggelse og anlegg, og LNF-formål. Omsøkt garasje er tenkt plassert i overkant av 25 meter fra eksisterende bolighus, på den delen av eiendommen som inngår i LNF-formålet. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved å gi dispensasjon er i følge søker at omsøkte plassering er den mest hensiktsmessige og ønskelige plasseringen, blant annet fordi det allerede er opparbeidet god tilkomst fra fylkesveien og parkering, samt at plasseringen vil være hensiktsmessig i forhold Side 3 av 7

4 til boligen på tomten, ettersom deler av bygget er tenkt som kontor til de selskapene som i dag har adresse på gjeldende eiendom. Videre er det anført at garasjen vil bli plassert noe ned i terrenget og vil ikke komme i konflikt med naboer eller være til sjenanse for noen. Ulempene vil være at oppføring av bygninger eller andre tiltak som ikke er nødvendig for drift av næringsmessig landbruk i LNF-områdene kan medføre uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grøntstruktur. I den funksjonelle strandsonen er det også et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 25, Landbruks-, natur- og friluftsområde, vedrørende byggeforbudet i LNF-områder. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av frittliggende dobbel garasje på 131 m² BYA, med loftsetasje. Bygget er tenkt å inneholde garasje, lagerplass og kontor og er vist med en høyde på ca. 6.7 meter. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, sier: "Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte garasjebygg er tenkt oppført med garasje i 1. etasje, kontor i 2. etasje, et overbygget areal som en forlengelse av bygget mot nord og en terrasse i tilknytning til loftsetasjen mot vest. Det er også vist to arker på tak mot nord. Eksisterende bebyggelse består av et eldre boligbygg fra ca. 1927, og flere uthus. Ut fra innsendt situasjonskart fremstår det som om omsøkt garasjebygg har tilnærmet like stort foravtrykk som eksisterende bolighus på eiendommen. I spredtbygde strøk kan større garasjebygg og uthus vurderes å være bedre tilpasset omgivelsene enn eksempelvis i tettbygde boligområder. For øvrig må hensynet til landskap, formål og eventuelle hensynssoner tas med i vurderingen av bygningers tilpasning til omgivelsene. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Garasjebygget vil etter bygningsmyndighetenes syn fremstå som dominerende i størrelse i forhold til eksisterende boligbygg på eiendommen, og tar ikke hensyn til bygningsmiljøet innenfor den funksjonelle strandsonen. Side 4 av 7

5 Med hjemmel i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om oppføring av frittliggende dobbel garasje, med overetasje, på 131 m² BYA, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Spesielle forhold: Bygningsmyndighetene ønsker å redegjøre for andre forhold på eiendommen, hva gjelder blant annet meldepliktsone til Avinor, kommuneplanens bestemmelser punkt 1 og byggegrense langs fylkesveg. Innenfor meldepliktsonen til Avinor skal tiltak som kan øke antall boenheter eller arbeidsplasser, og tiltak med byggehøyde utover lovens generelle rammer, sendes Avinor til uttale og som orientering om vedtak. På bakgrunn av søkers redegjørelse for at kontor i garasjens andre etasje kun skal benyttes til hjemmekontor har bygningsmyndighetene ikke oversendt søknaden. Da det fremgår i dispensasjonssøknaden at kontoret skal benyttes av «de selskapene som i dag har adresse på gjeldende eiendom», ber bygningsmyndighetene om at det ved en eventuell klage på dette vedtak redegjøres nærmere for bruken av kontoret. For øvrig gjør bygningsmyndighetene oppmerksom på at innsendte tegninger ikke er påført rombenevnelse. Hva gjelder kommuneplanens bestemmelser punkt 1 Plankrav, gjør bygningsmyndighetene oppmerksom på at tiltak etter pbl 20-1, i områder som ligger utenfor hovedformål bebyggelse og anlegg(eks. LNF-områder), ikke kan finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan med planprogram og konsekvensutredning. Dersom dette vedtak ønskes påklaget må det også søkes om dispensasjon fra plankravet, dersom det ikke tenkes utarbeidet reguleringsplan. Ut fra Statens vegvesens forhåndsuttalelse kan man se at de er negative til tiltaket. Bygningsmyndighetene gjør oppmerksom på at bygningsmyndighetene ikke har myndighet til å gi dispensasjon fra Vegloven, og at gjennomføring av tiltaket er avhengig av at det kan innvilges dispensasjon fra rette vegmyndighet. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: På bakgrunn av ovennevnte avslår bygningsmyndighetene tiltaket slik det er omsøkt. Det bemerkes at LNF-området på eiendommen må sees i sammenheng med et større areal innenfor samme formål mot sør. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 5 av 7

6 Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: katrine.ve@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Katrine Ve - Saksbehandler Per Magne Eide - Fungerende gruppeleder Kopi: Stein-Arne og Lise-Charlotte Hamre, Fleslandsvegen 160, 5258 BLOMSTERDALEN Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 BERGEN Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 7 av 7