Saksbehandler: Vibecke Mohr Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 11/1453

Transkript

1 Saksbehandler: Vibecke Mohr Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 11/1453 REGULERINGSPLAN ØYERTUN Første gangs behandling Vedlegg: 1. Reguleringsplankart for Øyertun, datert , revidert Planbestemmelser for Øyertun, datert , revidert Planbeskrivelse for Øyertun, datert , revidert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Forslag til reguleringsplan (områdeplan) for Øyer sentrum, datert Sammendrag: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtar Planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Øyertun, datert , ut til offentlig ettersyn. Planens virkning for miljø og samfunn er beskrevet i vedlagte planbeskrivelse datert Før planen tas opp til 2. gangs behandling i kommunen skal følgende endringer være innarbeidet: Plankart: Planens begrensing utvides til å omfatte forlengelsen av V1 mot vest til planens vestkant. Grupper av parkeringsplasser gis nummer P1-P7 der P7 blir mot turdraget øst for planen. Planbestemmelser: Utvendige veggflater skal ha jordfarger, alternativt lyse jordfarger Utgår Det er tillatt å bygge tak over oppstillingsplasser for biler på bakken, inkludert overbygget sykkelparkering, med unntak av P7. Saksutredning: Øyertun ligger innenfor sentrumsområde S6 i områdeplanen for Øyer sentrum med formål forretninger, privat og offentlig tjenesteyting, kontor, hotell, overnatting, bevertning og bolig.

2 For område S6 tillates det boliger i 1. etasje i bakkant av kvartalet. Det er i reguleringsbestemmelsene for Øyer sentrum stilt krav om detaljplan: 2.1 Innenfor byggeområder i planen kan tiltak nevnt i PBL 20-1 og 20-2 ikke settes i verk før området inngår i en detaljreguleringsplan (detaljplan). Detaljplan må være vedtatt før søknad om tiltak kan innsendes og behandles av kommunen eller detaljplan og byggeprosjekt går parallelt med godkjenning av byggeprosjekt samtidig med planvedtak. Dette må fremgå i varsel om oppstart av arbeidene. Detaljplanen må inneholde bygningenes plassering, interne adkomstveier, plassering av fellesarealer, byggelinjer for vei, vassdrag og naboer mv. Reguleringssaken fremlegges for kommunal behandling av Plan og prosjekt arkitekter på vegne av Hafjell Hunderfossen Eiendomsutvikling AS v/johan Moheim. De ønsker å legge til rette for bygging av 14 nye leiligheter, rehabilitering av de eksisterende leilighetene og påbygg med fire leiligheter i 2. etasje i bygg mot øst. Til sammen 18 leiligheter. Tiltaket innebærer sanering av fire eksisterende bygninger lengst syd i området. Den ble det avholdt formelt oppstartsmøte i kommunen. I møtet deltok Plan og Prosjekt Arkitekter v/arild Sletten, Hafjell Hunderfossen Eiendomsutvikling AS v/johan Moheim og representanter fra kommunens administrasjon. Det ble der konkludert med at det må fremmes en detaljreguleringsplan som kan behandles parallelt med områdeplanen. Oppstart av planarbeidet ble varslet med annonse i GD og berørte parter og interesser mottok brev samme dag. Det kom inn tre merknader innen fristens utløp. Under følger en kort oppsummering av merknadene med rådmannens foreløpige kommentarer: 1. Fylkesmannen i Oppland, datert Fylkesmannen påpeker at Øyertun og Sentrumsgarden må sees i sammenheng, spesielt fordi det i forslag til reguleringsbestemmelser for områdereguleringsplanen for Øyer sentrum står at det skal kreves samlet detaljreguleringsplan for hvert enkelt kvartal. Det er viktig å legge til rette for hverdagsaktivitet gjennom å sikre trygge adkomster til grøntstruktur og gang- og sykkelveger i og utenfor planområdet. Videre forventer fylkesmannen at det gjennom planen stilles krav til utforming av bygningsmiljø og uteområder for utvikling av gode bomiljø. Fylkesmannen forutsetter at det tas hensyn til barn og unges interesser ved ombygging og tilrettelegging av leiligheter og boliger, både til medvirkning i planprosessen og krav til sikre gode utearealer for lek og opphold. Det kan være hensiktsmessig å utrede omfang av støy, forurensing, radon og andre miljøfaktorer som kan ha innvirkning på livskvalitet og helse. Videre minner fylkesmannen om at krav til universell utforming for uteområder og bygninger blir innarbeidet tidlig i planprosessen og at det i reguleringsbestemmelsene bør stå hvor stor andel av boligene i planområdet som skal være universelt utformet. Rådmannen viser til forslag til områdereguleringsplan for Øyer sentrum der det ikke lengre er krav om at hele kvartaler skal detaljreguleres samlet. Det er innarbeidet lekeområder i sentrum av planen og idrettsanlegg, lysløype og friluftsområde ligger på nordsiden av Granrudvegen som er ved detaljplanens nordgrense. Alle leilighetene i det nye bygget i sør skal ha universell utforming. For øvrig tar rådmannen merknadene til etterretning.

3 2. Oppland fylkeskommune, datert Regionalenheten påpeker at boligformål ikke er helt i tråd med områdeplanen da formålet omfatter mer enn bare boliger og må avklares i det videre planarbeidet. De peker på at det er viktig at detaljplanleggingen følger opp de gode føringene i fellesbestemmelsene og planbeskrivelsen for områdereguleringen for Øyer sentrum. Ideelt sett burde hele område S6, Sentrumsgarden og Øyertun, sees under ett. Det er viktig at kommunen i det videre planarbeidet ser planene i sammen heng for å se på gode helhetsløsninger og sikrer intensjonene i områdereguleringen for Øyer sentrum. Regionalenheten peker også på de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unge i planleggingen og kommunens krav til detaljert utomhusplan. Prinsippet om universell utforming påpekes også og de ber om at dette konkretiseres i bestemmelsene. Kulturarvenheten har ikke kjennskap til at tiltaket vil komme i konflikt med kulturminner, men ber om at det innarbeides tekst om funn av automatisk fredete kulturminner i forbindelse med tiltak i marka i planens retningslinjer. Videre anbefaler de tiltakshaver å foreta en verdivurdering av eksisterende bebyggelse og tydeliggjøre gjennom det videre planarbeidet hvilke tiltak som er tenkt i forhold til eksisterende bebyggelse. Fylkeskommunen forbeholder seg retten til å komme med ytterligere merknader når planen legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen viser til kommentaren til Fylkesmannen i Oppland over. Kommunen vurderer detaljplanene for Øyertun og Sentrumsgarden i sammenheng for å sikre oppfylling av intensjonene i områdeplanen. Det er tatt inn informasjon om retningslinjer for bevaring av automatisk fredete kulturminner i reguleringsbestemmelsene. Tiltakshaver har presentert hvilke tiltak som er tenkt både i forhold til eksisterende bebyggelse og nybygg for Planutvalget i Øyer kommune og kommunen har ingen merknader til planene som foreligger i forhold til eksisterende bebyggelse. For øvrig tar rådmannen merknadene til etterretning. 3. Statens Vegvesen, datert Statens vegvesen påpeker også at boligformål ikke er entydig tillatt i S6 og at hele kvartal S6 skulle vært regulert sammen. De regner med at Øyer kommune sørger for at sammenhengen i planene blir ivaretatt videre i prosessen med de to detaljplanene. Videre sier de at det hadde vært en fordel om adkomstvegen mot sør hadde vært med i planen like langt vest som byggeområdet. Dette for at hele vegen skal bli regulert i planene for Sentrumsgarden og Øyertun til sammen. Statens vegvesen ber også om at hensyn til myke trafikanter hensyntas i planforslaget og minner om prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planforslaget. Statens Vegvesen forbeholder seg retten til å komme med merknader senere i planprosessen. Rådmannen viser til kommentaren til Fylkesmannen i Oppland og Oppland Fylkeskommune over. Det vil fortsatt være en del av adkomstvegen mot sør som hverken er regulert i detaljplanen for Øyertun eller Sentrumsgarden og dette er uheldig. Rådmannen ber om at adkomstvegen reguleres frem til planens avgrensing mot vest og at dette gjøres ved 2. gangs behandling. For øvrig tar rådmannen merknadene til etterretning.

4 Vurdering: Detaljreguleringen for Øyertun er i samsvar med områdereguleringen for Øyer Sentrum med unntak av følgende punkter i reguleringsbestemmelsene: Utvendige veggflater skal ha lyse farger Internt vegnett skal fastlegges i situasjonsplan i forbindelse med søknad om byggetillatelse Det er tillatt å bygge tak over oppstillingsplasser for biler på bakken, inkludert overbygget sykkelparkering. Detaljert løsning for det samlede systemet for oppstillingsplasser for biler skal framlegges og godkjennes i forbindelse med søknad om byggetillatelse for nybygg. I reguleringsbestemmelsene til områdeplanen for Øyer sentrum står det i punkt 3.1 Generelle bestemmelser for bebyggelse og anlegg, Retningslinjer Estetiske forhold, Materialbruk/fargesetting: Jordfarger som hovedfarge må derfor endres til «Utvendige veggflater skal ha jordfarger» alternativt lyse jordfarger. Videre står det i pkt. 2.1 gjengitt over at «detaljplanen må inneholde bygningenes plassering, interne adkomstveier, plassering av fellesarealer, byggelinjer for vei, vassdrag og naboer mv». Ut fra dette er de interne veger fastsatt i detaljreguleringen og kan utgå. De fleste parkeringsplassene på bakken ligger utenfor byggegrensen. Planen grenser i øst mot turdrag i områdeplanen. Det vil være uheldig med tak over biloppstillingsplasser på bakken ut mot turdraget og kan ikke tillates her. Grupper av parkeringsplasser bør markeres med P1- P7, der P7 blir i den sør-østre parkeringsplassen og det må fremgå av reguleringsbestemmelsene hvilke grupper av parkeringsplasser (P1-P6) det er tillatt å bygge tak over. Reguleringsplanens grense mot sør utvides mot vest slik at adkomstvegen mot sør inngår i planen frem til grense for detaljplan for Sentrumsgarden (varslet oppstartet). Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Planutvalget i Øyer kommune å legge forslag til reguleringsplan for Øyertun, datert , ut til offentlig ettersyn. Ved 2. gangs behandling skal følgende endringer være innarbeidet: Plankart: Planens begrensing utvides til å omfatte forlengelsen av V1 mot vest til planens vestkant. Grupper av parkeringsplasser gis nummer P1-P7 der P7 blir mot turdraget øst for planen. Planbestemmelser: Utvendige veggflater skal ha jordfarger, alternativt lyse jordfarger.

5 3.3.1 Utgår Det er tillatt å bygge tak over oppstillingsplasser for biler på bakken, inkludert overbygget sykkelparkering, med unntak av P7. Sveinar Kildal Rådmann Vibecke Mohr Behandling/vedtak i Planutvalget den sak 35/12 Behandling: Enstemmig som rådmannens forslag. Vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Planutvalget i Øyer kommune å legge forslag til reguleringsplan for Øyertun, datert , ut til offentlig ettersyn. Ved 2. gangs behandling skal følgende endringer være innarbeidet: Plankart: Planens begrensing utvides til å omfatte forlengelsen av V1 mot vest til planens vestkant. Grupper av parkeringsplasser gis nummer P1-P7 der P7 blir mot turdraget øst for planen. Planbestemmelser: Utvendige veggflater skal ha jordfarger, alternativt lyse jordfarger Utgår Det er tillatt å bygge tak over oppstillingsplasser for biler på bakken, inkludert overbygget sykkelparkering, med unntak av P7. Andre gangs behandling Vedlegg: 1. Reguleringsplankart for Øyertun, datert Planbestemmelser for Øyertun, datert Planbeskrivelse for Øyertun, datert ROS-analyse for Øyertun, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Innkomne merknader i saken

6 Sammendrag: I medhold av Plan- og bygningsloven vedtar Øyer kommune reguleringsplan for Øyertun i hht revidert plankart datert og reviderte planbestemmelse datert Saksutredning: Forslag til reguleringsplan for Øyertun har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden i hht. Plan- og bygningsloven Dette ble varslet med annonse i GD og brev til naboer og berørte parter av Det har kommet inn fem merknader til planen. Under følger en kort oppsummering av merknadene med rådmannens kommentarer. 1. Lillehammer Region Brannvesen, datert Brannvesenet minner om behovet for atkomst og etablering av tilstrekkelig slokkevannsuttak. De ber om at det monteres hydranter over bakkenivå i området. Rådmannen tar merknadene til orientering. Brannhydranter vil bli fulgt opp i byggesaken. 2. Funksjonshemmedes Fellesorganisasjon i Øyer, datert FFO Øyer fokuserer på universell utforming og ser positivt på utbyggingen av Øyertun. Rådmannen tar merknadene til orientering. 3. Oppland fylkeskommune, datert Regionalenheten ser at merknadene deres fra oppstart er vurdert og at detaljplanene for Øyertun og Sentrumsgarden vil bli sett i sammenheng. Prinsippet om universell utforming er godt ivaretatt i bestemmelsene samt hensynet til barn og unge. Kulturarvenheten kan ikke se at det er foretatt en verdivurdering av eksisterende bebyggelse som er tenkt revet/flyttet i forbindelse med planen og mangler et presist grunnlag for å vurdere bygningenes beskaffenhet eller verneverdi. Ut fra kjennskapen til området synes det for dem som om et av byggene innenfor planområdet utgjør en laftet konstruksjon av en noe eldre dato. De ser det som negativt at mye av den eldre bebyggelsen i Øyer sentrum fjernes. De ber om at bygget vurderes flyttet heller enn revet. Rådmannen tar merknadene til etterretning. De eldre bygningene som skal fjernes ble oppført på Øyertun i De ble da flyttet dit fra andre områder i Øyer og fra Fåvang og er satt sammen av deler fra forskjellige bygg. Bygningene har således ingen tilknytning til Øyer sentrum. Tiltakshaver opplyser at bygningene blir gitt bort mot demontering og flytting. De blir ikke flyttet til annen plass i Øyer sentrum.

7 4. Fylkesmannen i Oppland, datert Fylkesmannen kan ikke se at det i planforslaget er vurdert hvilke energiløsninger det skal legges til rette for og ber om at energiløsninger for området blir vurdert ut fra hensynet til klima og energieffektivitet, jf. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging. Fylkesmannen ber om at det blir gjort en vurdering av energiløsninger for området og det bør utarbeides reguleringsbestemmelser som setter krav til energiløsninger. Det skal opparbeides nærlekeplass i det sentrale grøntområdet. Det står lite om kvaliteten på grøntområdene. De minner om nasjonale føringer om at utearealene må være store nok, egnet for lek og opphold til alle årstider og ha god tilgjengelighet. Det er planlagt kjørbar vei til alle boligene. De forutsetter at nærlekeplassen skjermes mot trafikkfare og at adkomsten er trafikksikker. Det er positivt at det er innarbeidet rekkefølgebestemmelser om at det sentrale grøntområdet skal være ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse for de nye leilighetene. De forutsetter at dette også gjelder opparbeiding av lekeplassen. Planforslaget med reguleringsbestemmelser har tilfredsstillende føringer for både universell utforming og radonsikring i tilknytning til bygg. Rådmannen tar merknadene til etterretning. Plan og prosjekt arkitekter uttaler at den nye bygningsmassen vil ha forskriftsmessig standard i hht TEK10. Boligoppvarming vil være en kombinasjon av vedfyring og elektrisitet. I byggesaksbehandlingen vil det stilles krav til dokumentasjon på energiløsning etter 14 i TEK10 for nybygg og påbygg. Når det gjelder nærlekeplass, viser rådmannen til Forskrift om vedtekter til Plan- og bygningslovens 69 nr. 3 for Øyer kommune. I pkt. 2 står det at nærlekeplass for små barn skal anlegges for mindre boliggrupper fra 8 til 15 boliger. Plassen skal være minimum 250 m 2 og ha gode solforhold, egnet terreng, være lett tilgjengelig og plasseres på trafikksikkert sted. I planen er det 14 seniorleiligheter (nye) og 20 leiligheter for andre interesserte (4 nye). Lekearealet i planen er på ca. 600 m 2 og får varierende solforhold gjennom dagen. Lekearealet vil ha gode solforhold sommerstid. Bygning mot vest er på en etasje og vil ikke skygge for solen på ettermiddagen vinterstid. Bygningen i sør vil skygge en del for solen i søndre del av lekeområdet på formiddagen vinterstid, men det vil likevel være gode solforhold på formiddagen vinterstid i nordre del av lekearealet. Planarealet tillates inngjerdet, noe som vil trygge nærlekeplassen. Fra avkjøring til Øyertun er det ca. 100 m langs turveg til idrettsplassen på nordsiden av Granrudvegen med bl. a. fotballbane, tilrettelagt for friidrett, lysløype og skileikanlegg. Rådmannen vurderer derfor tilgjengeligheten til lekeareal både for små og større barn som gode. 5. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen skriver at det er positivt at adkomstvegen blir regulert langs hele planen slik de ga innspill om ved oppstart. De synes adkomsten til området er tilfredsstillende. Det er positivt at det indre arealet i planen er bilfritt, men de synes kjørearealet er blitt for dominerende i planen. Det bør vurderes en annen løsning hvor f eks. parkeringsplasser i større grad legges tidligere fra avkjørsel for å få færre kjøreturer lengst inn i området. Gangvegforbindelse kan korte ned avstand fram til bolig selv om kjørbar veg legges som i planen. Rådmannen tar merknadene til etterretning. Utbygger opplyser at det i bygget lengst mot vest vil bli lagt inn felleslokaler for alle boligene. Det vil da redusere behovet for kjøring lengst inn i området til bare to leiligheter. De fleste biler vil da parkeres på

8 P3-P7, dvs. i løpet av de 130 første meterne av KV1 og rådmannen finner dette akseptabelt. Vurdering: Detaljreguleringen for Øyertun er i samsvar med områdereguleringen for Øyer Sentrum. Området er der avsatt til sentrumsformål, men for området Øyertun tillates det boliger i 1. etasje gjennom reguleringsbestemmelsene. Detaljplanen er endret i hht planutvalgets vedtak før offentlig ettersyn, men i reguleringsbestemmelsene er endret i tråd med intensjonene i vedtaket og ikke tatt ut. I planen er det lagt til rette for 18 nye leiligheter i tillegg til de eksisterende 18 leilighetene derav to som blir slått sammen til fellesareal for alle beboerne, totalt 34 leiligheter. Oppvarmingen vil bli tilfredsstillende med biobrensel og elektrisitet, men dokumentasjon på dette blir krevd i byggesaksbehandlingen. De eldre bygningene i planområdet er flyttet dit i De hører derfor ikke til i Øyer sentrum fra gammelt av og det er derfor en grei løsning at de blir demontert og flyttet for oppsetting på annet sted. Vegsystemet i planen er dominerende, men vurderes som akseptabelt. Vegene i planen legges i ytterkant av planområdet med boligene mellom veger og lekeareal. Kravene til lekeareal i kommunens forskrifter er ivaretatt med nærlekeareal på 600 m 2 og idrettsplassen ca. 100 m unna. Rådmannens forslag til innstilling: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Øyer kommunestyre reguleringsplan for «Øyertun» slik den har ligget ute til offentlig ettersyn med merknadene fra planutvalget i sak 35/12. Reviderte bestemmelser er datert og revidert plankart er datert Sveinar Kildal Rådmann Vibecke Mohr