VERDI- OG LÅNETAKST KR KR Matrikkel: Gnr 37: Bnr 665 Andre oppl.: Leil.nr: 03 Andelsnr: 03 Kommune: 0231 SKEDSMO KOMMUNE

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr 37: Bnr 665 Andre oppl.: Leil.nr: 03 Andelsnr: 03 Kommune: 0231 SKEDSMO KOMMUNE MARKEDSVERDI (normal salgsverdi): KR LÅNEVERDI: KR BRUKSAREAL (BRA): AREAL, P-ROM: Leilighet: 69 m² 64 m² Terrasse: 20 m² 0 m² M.fl. Utskriftsdato: Oppdrag nr: 157 Dato befaring: Utført av autorisert medlemsforetak i NTF STEMA RÅDGIVNING AS Bryggergata 14, 0250 OSLO Telefon: Organisasjonsnr: Sertifisert takstmann: Morten Guldahl Telefon: E-post: mg@stema-r.no Rolle: Uavhengig takstmann

2 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling'. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor. Takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger MERK: LES DETTE! DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBBER ER EN INTERESSEORGANISASJON FOR ELDRE. PRISEN/TAKSTEN PÅ LEILIGHETER SOM LIGGER UNDER ORGANISASJONEN BLIR BEREGNET ETTER VEDTEKTBESTEMMELSER, 3 I DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBB. DET VIL SI REGULERING AV OPPRINNELIG KOSTPRIS VED BYGGEÅRET FRAM TIL TAKSERINGDATO ETTER STATISTISK SENTRALBYRÅS KONSUMPRISINDEKS. VIDERE BLIR ANDEL FORMUE I BORETTSLAGET LAGT TIL, MINUS ANDEL GJELD, PLUSS PÅKOSTNINGER, MINUS ELDE OG SLITASJE PÅ INNVENDIGE AREALER. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr Anbefalt låneverdi Kr Markedsvurdering BLOKKBEBYGGELSEN HAR GOD EKSTERIØRMESSIG STANDARD. LEILIGHETEN HAR EN ENKEL INTERIØRMESSIG STANDARD. MERK: DET GJØRES OPPMERKSOM PÅ AT BYGNINGSMASSEN ER 27 ÅR GAMMEL OG TRENGER AV DEN GRUNN, NATURLIG NOK, NØDVENDIG VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING UTVENDIG. BORETTSLAGET VIL I DEN ANLEDNING TA OPP ET FELLES LÅN I STØRRELSENORDEN KR 3,5 MILL. ANDEL GJELD VIL DERVED ØKE. TOMTEN TIL ANLEGGET ER FORØVRIG PENT OPPARBEIDET. NÆRMILJØET ER TILBAKETRUKKET, FREDELIG OG GODT AVSKJERMET FRA GJENNOMGANGSTRAFIKK. DET ER MEGET KORTE AVSTANDER TIL BUTIKKER OG ANDRE SERVICEINSTITUSJONER PÅ SKEDSMOKORSET. SETTER DAGENS MARKEDSVERDI UT I FRA VEDTEKTSBESTEMMELSER I 3 I DE ELDRES BOLIGSPAREKLUBB. (SE EGEN PREMISSETEKST PÅ SIDE 2.) Oppdr. nr: 157 Befaringsdato: Side: 2 av 6

3 OPPRINNELIG KOSTPRIS FOR BOENHETEN VAR KR ,-. LAGT TIL GRUNN FOR VERDIFASTSETTELSEN ER KONSUMPRIS PR. 1. OKT KR ,- OG DERETTER JUSTERT MED BYGGEKOSTINDEKS, "BOLIGBLOKK I ALT" TIL OG MED FEB BEREGNET VERDI ER JUSTERT MED ANDEL FORMUE OG ANDEL GJELD. (SIDE 4), PÅKOSTNINGER OG FRATREKK FOR INNVENDIG ELDE. DAGENS MARKEDSVERDI ER AVRUNDET OPP TIL NÆRMESTE HELE TUSEN. Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Turid Gerd Sylvia Nygaard `s D/B Morten Guldahl Befaring/tilstede: Befaringsdato: Morten Guldahl. Tømmermester/ takstmann. Tlf Terje Karstang. Fullmektig. Tlf Eiendomsopplysninger Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0231 SKEDSMO Gnr: 37 Bnr: 665 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Eiet m² Arealkilde: Infoland, Statens kartverk GREVLINGEN BORETTSLAG A/L HUSEBYVEIEN 12 A 2020 SKEDSMOKORSET Andelsobjekt Leilighet nr./selskap: Forretningsfører: Eier adkomstdok.: 03/GREVLINGEN BORETTSLAG A/L Adv. Henning Bjercke Turid Gerd Sylvia Nygaard `s D/B Innskudd, pålydende mm Andelsnummer: 03 Pålydende: 100 Opprinnelig innskudd: Andel formue: Andel fellesgjeld: Kommentar: Opprinnelig kostpris 1991: kr ,-. Andel formue er beregnet pr Andel gjeld er beregnet pr og opplyst av forretningsfører. Årsregnskap Regnskapsår: 2016 Samlet andelskapital: Omløpsmidler: Samlet innskuddskapital: Kortsiktig gjeld (-): Langsiktig gjeld (+): Disponible midler: Langsiktig gjeld og innskuddskapital: Kommentar: Oppgitte regnskapstall er for Regnskapet for 2017 er ikke mottatt. Regnskapstallene er informasjon vedr. hele borettslagets økonomi, og påvirker ikke takstens størrelse. Oppdr. nr: 157 Befaringsdato: Side: 3 av 6

4 Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Husleie kr 5.408,- Vedtekter Ligningstall pr I arkiv Forretningsfører Mottatt opplysninger Andre forhold Forsikring: Ligningsverdi: Selskap: Gjenside-NOR forsikring. Avtalenr: Type: Fullverdi. For felles bygningsmasse. Ligningsverdi er ikke tilgjengelig pr.dato. Bygninger på eiendommen Leilighet Bygningsdata Byggeår: 1991 Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1.U etasje Leilighet Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1.U etasje Gang, stue, bad/vaskerom, kjøkken, vindfang, soverom Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygning. Bygning generelt: Bod 1 Blokkbebyggelsen er oppført med vertikale og horisontalt bærende og delende betongkonstruksjoner mot fast grunn, og mellom boenhetene. Endeveggene for hver av leilighetene er bygget opp med 15 cm isolerte bindingverkkonstruksjoner. Blokkbebyggelsen har salet takkonstruksjoner. Utvendig: Innvendig: Merk: Malingsavflassing på utvendig skillevegg/betongvegg mellom boenhetene er borettslaget ansvar. Blokkbebyggelsen og leilighetene er kledd utvendig med dobbelfalset liggende kledning. I hver ende av bygningen, består gavlveggene av malte betongoverflater. Bygningens fasade har utvendige svalganger, utvendig trappsjakter og heishus. Saltakkonstruksjonen er tekket med rød betongtakstein. Leilighetens terrasse på 20 m² har flislagt gulv. I forbindelse med terrassen er det bygget en bod (5 m²) for oppbevaring. Mellom terrassene er det hvitmalt betongvegg. Betongveggen er naturlig nok utsatt for fukt jevnlig, og har derved påfølgende malingsavflassing. MERK: Som en åpenbart kan konstatere visuelt, så har blokkbebyggelsen i Grevlingen borettslag behov for utvendig vedlikeholdsbehov og oppgradering. Forretningsfører har i den anledning informert om at planlagt utvendig vedlikehold vil bli foretatt i den nærmeste tiden. I den forbindelse, vil det bli tatt opp et lån på omkring kr 3,5 mill. Andel gjeld vil derved økes pr. boenhet som forventes nedbetalt over husleien. Leiligheten har en enkel interiørmessig standard fra opprinnelig byggeår 91. Interiøret består av slette malte betonghimlinger. Malt veggflater/malte tapeter på veggene. Gulvene har vinylbelegg i soverom, baderom, kjøkken og bod. Parkettgulv i stue og gangareal. Oppdr. nr: 157 Befaringsdato: Side: 4 av 6

5 Tekniske installasjoner: Baderommet har våtromstapet på veggene og belegg på gulv. Garderobeskap og "overskap" med laminat fronter er montert på soverom. Innvendig bod er romslig, og er eneste rom som har endret interiør siden byggeåret. Veggene er kledd med trevhvit panel. Tilstand: Interiøret i leiligheten er etter 27 års bruk preget av mangelfull periodisk vedlikehold, slitasje og elde. Leiligheten er å betrakte som et oppussingsobjekt, og må oppgraderes interiørmessig i betydelig grad. Bad og kjøkken vurderes under denne rubrikken: Baderommet framstår som opprinnelig bygget. Badet inneholder servant med underskap, høyskap og speil m/ lys pluss sideskap. Gulvmontert toalett og enkelt dusjhjørne med veggmontert garnityr. Baderommet har vaskemaskinuttak og tørkeskap koblet opp mot mekanisk avtrekk i boligblokken. Under tørkeskapet er varmtvannsberederen for leiligheten montert. Badet har gulvvarme. Kjøkkeninnredning fra byggeåret. Kjøkkeninnredningen har slette hvite laminatfronter. Kjøkkenet har frittstående hvitevarer. Det er avtrekksvifte over komfyrplassen. Sikringsskap i vindfang viser at det er godt dimensjonert anlegg med 40 amp. hovedsikring, 25 amp. kurs for komfyer, og 6 x 16 amp. kurser forøvrig, Leiligheten har motorisert markise over terrasse med ny terrasseduk. MERK:Vedrørende kjøkkenets frittstående hvitevarer, så er disse ikke medtatt taksten eller verdivurdert. Avhending må dermed avtales direkte mellom selger og kjøper. Alle leiligheter i borettslaget er tilført pålagt brannvarsler, brannsikringsutstyr/slange og jordfeilbryter. Blokkbebyggelsen har heis i forbindelse med utvendig trapperom. Terrasse Bygningsdata Byggeår: Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1.U. etasje Terrassen er flislagt. Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1.U. etasje Terrasse bod Bygningsdata Byggeår: Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 1.U etasje Utebod for oppbevaring, uisolert Sum bygning: Se eget avsnitt i rapportens forutsetninger vedr. arealberegning og måleverdige arealer. Oppdr. nr: 157 Befaringsdato: Side: 5 av 6

6 Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) 1.U etasje Bod Beregninger Teknisk verdi bygninger Leilighet Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Pålagte brannsikringsutstyr/varsler og jordfeilbryter Kr Motorisert markise, m/ny duk Kr Gulvfliser på terrasse. Kr Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Kr Sum teknisk verdi Leilighet Kr Terrasse Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 0 Sum teknisk verdi Terrasse Kr. 0 bod Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 0 Sum teknisk verdi bod Kr. 0 Sum teknisk verdi bygninger Kr OSLO, Morten Guldahl Tømmermester/ takstmann Telefon: Oppdr. nr: 157 Befaringsdato: Side: 6 av 6