Detaljregulering av grendefelt Øfsti, gnr. 135, bnr. 17 og 26, Stjørdal kommune. Oversiktskart, 20.04.15 Stjørdal sentrum Gnr. 135, bnr. 17 og 26
BESKRIVELSE I FORBINDELSE MED VARSEL OPPSTART PLANARBEID. DETALJREGULERING AV ØFSTI GRENDAFELT, STJØRDAL KOMMUNE. Bakgrunn. Treco Eiendom AS planlegger boligbebyggelse på et areal vist som felt GF 19 Øfsti i kommuneplanens arealdel. Planområdet er ca. 17,3 daa og utgjør gnr. 135, bnr. 17, 26, 34 og 39, i tillegg til deler av fylkesveg 26. I kommuneplanens arealdel står det at i nye områder avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg kan det ikke gis tillatelse til søknadspliktige tiltak før arealet og tiltaket inngår i reguleringsplan. Kommuneplanens arealdel. I kommuneplanens areal er området vist som framtidig boligområde i grendefelt G19 Øfsti. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det fastsatt at grendefelt G19 skal minst ha 15 boligenheter og at planlegging og utbygging skal sees i sammenheng med eksisterende områders bebyggelse og teknisk infrastruktur. I bestemmelser til kommuneplanen arealdel 2013-2022 vil blant annet følger forhold gi føringer for utbyggingen: Ved all regulering skal det vurderes behov for gang- og sykkelveg, sykkelfelt og fortau, samt tilrettelegging for og prioritering av kollektivtrafikken. Det skal også vurderes mulighet for å etablere og vedlikeholde grønnstruktur i tilknytning til trafikkanleggene. Utbygging av mer enn 5 boligenheter i fremtidig kan ikke finne sted før nødvendige samfunnstjenester innenfor oppvekst-, helse- og omsorgssektoren er etablert eller sikret i aktuelt område. Byggegrenser mot kommunal veg er 15 meter. Boligbebyggelse skal ikke plasseres nærmere fulldyrka jord enn 20 meter. Utbyggingsvolum, herunder antall boligenheter, i nye byggeområder skal fastsettes i reguleringsplan under hensyn til klima- og energimål, et skjerpet jordvern, fortettingshensyn og forsvarlig investering og drift av offentlig infrastruktur. For fremtidige boligprosjekter og -felt på 10 boliger eller mer i fremtidig «byggeområde bolig», gjelder en utnyttelsesgrad mellom 25 %-BRA og 70 %-BRA. For grendefelt gjelder en utnyttingsgrad mellom 25 og 45 %-BRA. Bebyggelsen i boligprosjektene skal ha maksimalt tre etasjer i frittstående bygg. Side 1
For å nå målsettingen om redusert klimautslipp, skal nye boliger lokaliseres etter prinsippet om samordnet areal- og transportplanlegging. Boligfelt med over 15 boligenheter skal ha kollektivdekning. Det er krav om minimum 250 m² uteoppholdsareal pr boenhet. Det er krav om minimum 2,0 bil- og sykkeloppstillingsplasser for boenheter som har over 100 m²-bra. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for nye byggeområder utenfor konsesjonsområdet til Stjørdal Fjernvarme AS skal bruk av vannbåren varme eller andre alternative energiløsninger vurderes. Beskrivelse av området. Planområdet er flatt og ligger sørvendt til på kote 10. Området har adkomst via fylkesveg (FV 26), ca. 8 km fra Hell og ca. 3 km fra Hegra. Mot nord grenser området til samferdselsareal, mens området ellers er omgitt av landbruksareal (dyrka jord) og tunet på gnr. 135, bnr. 6. Oversikt over eiendommer i området. Planområdet er bebygd. Bebyggelsen på de to tomtene bnr. 34 og 39 vil bli stående, men resten av byggene i planområdet rives. Området er ikke tidligere regulert. Beskrivelse og vurdering av mulig utbygging. Utarbeidet situasjonsplan (se side 4) viser 26 boenheter (24 nye og 2 eksisterende) med varierende størrelse og utforming. De fleste boenhetene går over to etasjer, mens det for bygningsrekken vest for foreslått lekeplass tenkes en boenhet i hver etasje. I planområdet er tatt inn to boligenheter på eksisterende tomter. Endelig boligutforming og størrelse fastsettes i løpet av planprosessen. Dersom en legger til grunn at de nye bygningene har to etasjer, vil dette sammen med eksisterende bebyggelse gi en samlet bygningsmasse på ca. 4300 m² BRA, som tilsvarer en utnyttingsgrad på ca. 35 %-BRA innen området avsatt til boligformål. Side 2
Felles adkomstveg (inkludert adkomst til gnr. 135, bnr. 8 sør for grendefeltet) planlegges med regulert bredde 5,0 meter, mens adkomst ellers til boligene reguleres med 4 meters bredde. Det legges opp til felles renovasjonsanlegg (nedgravde containere). Plassering av eventuell trafostasjon vurderes i den videre planprosessen. Situasjonsplan viser et område på ca. 900 m² midt i planområdet som felles leikeareal / møteplass, og et område på ca. 600m² rett nord for bnr. 39 som kan benyttes som annet felles uteoppholdsareal. I skissen er byggeavstand til dyrkamark 20 meter og til vegkant fylkesvegen ca. 12 meter / senterlinje ca. 14,5 meter. Sistnevnte medfører et lite avvik fra bestemmelse i kommuneplanen, men tilsvarer avstanden som eksisterende bebyggelse på gnr. 135, bnr. 34 har til veglinje / senterlinje. Utredningsbehov / ROS-analyse. Planlagte tiltak er i samsvar med arealbruk vist i kommuneplanens arealdel og vil ikke ha et omfang eller virkning som gjør at det kommer inn under de krav som forutsetter konsekvensutredning, jamfør gjeldende forskrifter Nødvendige utredninger for å avklare virkningene av planen/tiltaket vil bli gjennomført i forbindelse med planbeskrivelse, jamfør pbl. 4.2. Det vil bli utarbeidet ROS-analyse i samsvar med pbl. 4-3 og vurderinger i henhold til naturmangfoldloven i forbindelse med komplett planforslag. Med bakgrunn i gjennomgang av sjekkliste i foreløpig ROS-vurdering vil en anta at en gjennom avbøtende tiltak vil kunne hindre at det oppstår uønskede hendelser i forbindelse med utbyggingen. Aktuelt planområde: I kartet nedenfor er vist forslag til planavgrensning. Side 3
Skisse utbygging: Nedenfor til venstre er vist foreløpig skisse slik den ble presentert i oppstartsmøte med Stjørdal kommune. Med bakgrunn i de innspill som ble gitt i oppstartsmøte er utarbeidet ny foreløpig skisse (nedenfor til høyre). I skissen er tatt med forslag til plassering av felles renovasjonsanlegg og til kollektivholdeplasser på hver side av fylkesvegen. Kollektivholdeplassene opparbeides i forhold til kantstopp uten fortau med plattform tilrettelagt for av- og påstigning, vist i håndbok N100 (veg- og gateutforming) Foreløpig skisse til høyre viser at vestre halvdel av planområdet benyttes til konsentrert småhusbebyggelse, mens ny bebyggelse i østre del av planområdet samordnes med eksisterende frittstående småhusbebyggelse. Det planlegges 10 boenheter i bebyggelsen til venstre for lekearealet, slik at det til sammen blir ca. 19 boenheter i området med konsentrert småhusbebyggelse og ca. 7 boenheter i østre del av planområdet. Side 4
Enhet arealforvaltning Dato: 27.05.2015 Referat fra oppstartsmøte: 1-257 Øfsti grendafelt Møtetid: 12.00 Møtested: Rådhuset Møtedato: 29.05.2015 Sak: 2015/3858-3 Referent: Gry Holm Kvernrød Til stede: Firma / Forslagsstiller / Stjørdal kommune - SK SK kommunaltekn. SK barnerepr./slt SK arealforvaltning SK arealforvaltning Solem Arkitektur as Treco AS Forfall/Kopi: Firma / Forslagsstiller / Stjørdal kommune - SK SK kom.tek SK brann og redning SK kom.tek Navn Geir Baustad Kari Christensen Julie Bjugan Gry Holm Kvernrød Jan Fossum Ingvar Øien Ove Øien Navn Terje Gulbrandsen Ole Johan Kiplesund Ketil Fiskvik e-post Geir.baustad@stjordal.kommune.no Kari.m.christensen@stjordal.kommune.no Julie.bjugan@stjordal.kommune.no grykve@stjordal.kommune.no jf@solemarkitektur.no ove@treco.no e-post Terje.gulbrandsen@stjordal.kommune.no Ole.johan.kiplesund@stjordal.kommune.no Ketil.fiskvik@stjordal.kommune Sak nr Beskrivelse Merknad /Mangel / Følges opp 1. Formål med planen planens innhold Treco planlegger boligbebyggelse med 28 boenheter i området kalt GF19 Øfsti i kommuneplanens arealdel (KPA). Planen inneholder foreløpig boligformål, lekeplass/uteoppholdsareal og atkomstveg. Området er 15,5 daa, gnr 135 bnr 17, 26, 34 og 39. KPAs bestemmelser har fastsatt at GF19 skal ha minst 15 boligenheter. 2. Plantype o Detaljert reguleringsplan Ja o Områdeplan o Mindre vesentlig reguleringsendring o Evt. politisk forespørselssak 3. Planstatus i området og premisser Formålet samsvarer med plankartet, men ikke Postadresse: Besøksadresse: Telefon: 74 83 35 00 Bankgiro: Organisasjonsnr: Stjørdal kommune Enhet arealforvaltning 1503.28.98367 (m/kid) NO 939 958 851 MVA Postboks 133 Kjøpmannsgt 9 postmottak@stjordal.kommune.no 1503.28.98448 (u/kid) 7501 Stjørdal 7500 Stjørdal www.stjordal.kommune.no
Samsvar kommuneplanens arealdel? Gjeldende reguleringsplan/annet pågående planarbeid? Krav om planprogram/ku? Kommunale vedtak/retningslinjer som berører planen? Rikspolitiske retningslinjer? Utbyggingsavtale? 4. Samråd & medvirkning - Annonsering (digitalt og avis innhold jfr PBL) - Parter/adresseliste Saksnr 2015/3858-3 med bestemmelsene om antall boenheter., avviket i antall boenheter er ikke stort nok til å utløse KU. Fullstendig planbeskrivelse med ROS-analyse må utarbeides. KPAs bestemmelser Evt Stjørdal kommunes boligsosiale handlingsplan. Jann Fossum tar direkte kontakt med Jan Erik Arnes for å få info om denne, og om kommunen og utbygger kan dra gjensidig nytte. Stjørdal kommune vil vurdere behov for og krav om gang- og sykkelveg langs skoleveg, men Statens vegvesen er vegeier. Dette må avklares i varslingsperioden/høringsprosessen. Annonsering i Stjørdalens blad og kommunens hjemmeside. Oversendes fra Gry til Jann Fossum 5. Sjekkliste planens innhold og konsekvenser FUNKSJON OG UTFORMING Egnethet (hovedformålets lokaliseringskriterier ift. tomtens plassering og beskaffenhet) Utnytting (utbyggingsprinsipper uttrykt som grad av utnytting m/høyde - og avstandskrav) Arrondering (arealenes hensiktsmessighet mht form og innbyrdes plassering) TEKNISK INFRASTRUKTUR Trafikk, parkering og kollektivtilbud Veg og gateutforming (herunder gang og sykkelveg) Stjørdal kommune (SK) ønsker variasjon i størrelsen og type boliger, for å tiltrekke beboere i forskjellige livsfaser med forskjellige behov. Utbygger ønsker høyere utnytting en KPA åpner for, med mindre boenheter og tomter, og kombinasjon enebolig i kjede og horisontaldelte leiligheter. Jann Fossum mener kostnadsnivå på etablering av VA gjør det umulig å bygge så få boenheter som KPA åpner for. Utnyttingsgraden med 28 boenheter er beregnet til 34% netto (uten parkering). Kommer tett på BRA% i KPA på 45%. SK ønsker at felles lekeplass legges inne på «tunet», slik at det vil oppleves mer som felles for alle boligene rundt, og det blir lettere å ha oversikt over barn som leker her. Utbygger mener det er vanskelig å imøtekomme KPAs krav om 20 meter avstand til bebyggelse fra landbruksareal. Det er krav om 2 p-plasser for bil og sykkel pr bolig. Gang-sykkelveg/skoleskyss/kollektivtilbud må vurderes og beskrives. Uavhengig av krav om Side 2
Saksnr 2015/3858-3 evt gang- og sykkelveg må det reguleres og bygges busslomme, for å bedre forholdene rundt skoleskyss. Planområdet bør utvides noe, og innlemme noe av vegarealet. Vann og avløp GRØNN INFRASTRUKTUR Friluftsområder (herunder turstier/grønne korridorer) Offentlige friområder(herunder parker og idretts og badeanlegg) Fellesarealer for lek og uteopphold SOSIAL INFRASTRUKTUR Barnehager Skoler Omsorgsanlegg (herunder eldrehjem, sykehjem og andre boligsosiale tiltak) RISIKO OG SÅRBARHET Naturbasert sårbarhet (herunder rasfare, flomfare, havstigning og jordstråling) Virksomhetsbasert sårbarhet (herunder trafikksikkerhet, brannfare, forurensing og stråling) Infrastrukturell sårbarhet (herunder energiforsyning, VVA, telekommunikasjon og terminaler) Det er krav om å føre/bygge VA-ledninger fram til Staden. Kommunen har ingen planer om å gjøre dette. Det er kostnadsberegnet til 4-5 mill, og forsvarer ikke bygging av 15 boenheter. Alternativet for grendafelt er minirenseanlegg og utslipp, og utbygger ønsker dette. Avstand til grendelekeplasser, balløkker, og andre lekeområder må beskrives i planen. Grendafeltet ligger i LNF-område, med enkel tilgang til natur. Lekeplassen i planområdet skal dekke de minste barnas behov, og også legge til rette for at de voksne beboerne har en møteplass. Haraldreina skolekrets vurderes å ha kapasitet. Avstander til anlegg må beskrives. Temaene må vurderes i ROS-analyse og planbeskrivelse. Tilgang til brannvann/kum må sjekkes og beskrives. VERN OG BEVARING Naturvern (herunder biologisk mangfold, kulturlandskap, vassdragsvern, viltlokaliteter) Jordvern Kulturminner (herunder automatisk vernede kulturminner og nyere tids kulturminner) HELSE, KLIMA OG MILJØ Universell utforming Vind Sol og skygge Støy Krav om UU i størst mulig grad. Området er vindutsatt. Treco foreslår å ha en voll i sørvestre hjørne av planområdet for å skjerme mot sønnavind. Bebyggelsen vil skjerme felles lekeplass på tunet. Boligene kan med fordel skråstilles/forskyves i forhold til hverandre, for å danne mer skjermet uteområde (for innsyn fra naboen) Støy må vurderes og beskrives. Side 3
Saksnr 2015/3858-3 Avfallshåndtering ENERGI Energitilførsel (herunder strøm og fjernvarme) Energiøkonomisering (ENØK-tiltak) Det bør være felles avfallshåndtering for feltet, enten det blir nedgravd eller oppå bakken. Dette bør plasseres ved innkjøringen til feltet, eller mer sentralt, et sted som er egnet for renovasjonsbil. Dette må avklares med Innherred renovasjon i planprosessen. Feltet ligger utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Passivhuskrav kommer snart i Tek15. Elkjel/vannbåren varme/luft til vann/ mulig løsning. 6. Framdrift (skisse til framdrift ikke forpliktende) Evt. samtidig byggesak? 1.gangsbehandling: 6 ukers høringsperiode: 2..gangsbehandling: Kommunestyret: 7. Krav til levert materiell Annonse ved planoppstart skal sendes postmottak@stjordal.kommune.no for utlegging på kommunens hjemmeside. Plangrense/planomriss på sosi-format sendes til geodata, epost: Ingeborg.Roland.Meyer@stjordal.kommune.no Oversendt planforslag skal inneholde oversendelsesbrev, plankart, planbeskrivelse og planbestemmelser. I tillegg skal kopi av mottatte merknader samt varsel om oppstart følge med. Nødvendig materiell mhp f.eks støyberegninger, illustrasjoner med mer skal følge med. Planbestemmelser og planbeskrivelse skal leveres i MS Word. Digitalt plankart leveres ihht SOSI-standard (nasjonal norm) og dwg. Dersom utbygger lager 3D-modell er det også ønskelig at kommunen mottar dette. Send også til Gry Holm Kvernrød. 8. Forbehold Verken oppstartsmøte eller referat gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Nye momenter og krav vil kunne fremkomme som en del av planprosessen og politisk behandling og avklaringer i dette møtet må tas med forbehold. Med hilsen Gry Holm Kvernrød/sign Overarkitekt 74 83 39 49 Side 4
Dette brevet er signert elektronisk i Stjørdal kommune og har derfor ingen signatur. Saksnr 2015/3858-3 Side 5
FORELØPIG ROS-VURDERING. DETALJREGULERING BOLIGFELT I ØFSTI, STJØRDAL KOMMUNE. Trondheim, 20.04.2015 Revidert 17.06.15 Utarbeidet av Willy Wøllo, Solem Arkitektur.AS. 1 OMRÅDET OG TILTAKET Treco Eiendom AS planlegger boligbebyggelse på et areal vist som felt GF 19 Øfsti i kommuneplanens arealdel. Planområdet er ca. 17,3 daa og utgjør gnr. 135, bnr. 17, 26, 34 og 39. Planområdet er flatt og ligger sørvendt, og ligger på kote 10. Området har adkomst via fylkesveg (FV 26), ca. 8 km fra Hell og ca. 3 km fra Hegra. Området er vist som framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel 2013-2022. Mot nord grenser området til samferdselsareal, mens området ellers er omgitt av landbruksareal (dyrka jord). 2 ROS-VURDERING 2.1 Sjekkliste og risikovurdering Gjennom sjekklisten nedenfor kommer en fram til hvilke punkt hvor det er behov for å gjennomføre en risikovurdering i planarbeidet(punktene som er markert med Ja i listen). Der det er aktuelt med avbøtende tiltak, skal disse kommenteres, og vises hvordan de skal følges opp. Risiko er definert som produktet av sannsynligheten for at en uønsket hendelse vil oppstå (S-nivå) og konsekvensen for samfunn og miljø når dette inntreffer (K-nivå). HENDELSE/SITUASJON Aktuelt S- NIVÅ K- NIVÅ RISIKO Kommentarer/tiltak Natur- og miljøforhold Ras/skred/flom/grunnforhold. Er området utsatt for, eller kan planen/ tiltaket medføre risiko for: 1. Masseras/-skred Det er ikke registrert kvikkleireområde på sørsiden av Stjørdalselva i nærheten av planområdet.i følge NGU s løsmassedatabase ligger planområdet i et område med elve- og bekkeavsetning, hvor sand og grus er dominerende. 2. Snø-/isras Området er flatt. 3. Flomras Ja S2 K3 Gul Planområdet ligger ca 750 merter fra Stjørdalselva og ca. 5 meter høyere i terrenget.i følge NVE s flomsonekart vil en 200-årsflom nå opp til kote 8,1 og 8,5 i området. 4. Flodbølge Ligger på kote 10. 5. Undersjøisk ras deponi 6. Tidevannsflom/stormflo Ligger på langt fra sjøen. 7. Radongass TEK 10 setter krav til radonforebyggende tiltak dersom det er radongass fra grunnen.
Vær, vindeksponering. Er området: 8. Vindutsatt Ja S2 K2 Grønn Observasjonene ved målestasjonen på Værnes i årene 1946-2006.viser oftest vind fra øst/sørøst og vest/sørvest, mens kraftigste vinden i hovedsak kommer fra vest. Det blir årlig registrert noen tilfelle av full storm (25-29 m/s) i området. 9. Nedbørutsatt Gjennomsnittlig månedstemperaturen i området er under null i desember- januar og februar, men ligger på ca. 13 ºC i sommermånedene juni, juli og august. Årsnedbøren ligg noe over 1000 mm med størst intensitet om høsten. Natur- og kulturområder. Medfører planen/tiltaket fare for skade på eller konsekvenser for: 10. Grøntstruktur/sårbar flora Planområdet er bebygd, men omgitt av landbruksområder. 11. Sårbar fauna, vannlevende organismer 12. Sårbar fauna land Planområdet er bebygd, men omgitt av landbruksområder. 13. Verneområder 14. Vassdragsområder 15. Automatisk fredete kulturminner Ikke kjennskap til registreringer innen planområdet. 16. Kulturminne/-miljø nyere tid Menneskeskapte forhold Strategiske områder og funksjoner. Kan planen/tiltaket få konsekvenser for: 17. Veg 18. Havn, kaianlegg 19. Sjøkabler 20. Sykehus/-hjem, kirke 21. Brann/politi/sivilforsvar Ja S3 K3 Rød Branntekniske løsninger må vurderes i forbindelse med melding om byggetiltak. Sikkerheten ved brann er ivaretatt gjennom dagens brannordning. 22. Kraftforsyningsanlegg I planprosessen må det legges til rette for at brannbiler har tilgang til området og til bebyggelse. 23. Vannforsyning naboskap 24. Vannforsyning industrivann 25. Annen kommunal ledningssystem 26. Forsvarsområde 27. Tilfluktsrom 28. Område for idrett/lek 29. Friluftsområde Det er ikke registrert spesiell friluftsaktivitet i planområdet. 30. Vannområde for friluftsliv 2
Forurensningskilder. Berøres planområdet av: 31. Fare for akutt forurensning 32. Permanent forurensning 33. Støv og støy; industri 34. Støv og støy; trafikk Fylkesvegen har fartsgrense 60km/t, og med trafikkmengde ca. 750 ÅDT (kilde Statens vegvesen).selv om det er kort avstand til fylkesvegen, vil trafikkmendgen tilsi at det ikke er trafikkstøy over anbefalte retningslinjer. 35. Støy; andre kilder 36. Forurenset grunn På gnr. 135, bnr. 26 står i dag lagerhall / industrihall brukt til produksjon av hytter m.m. Tidligere bruk tilsier liten fare for forurenset grunn. 37. Forurensning i sjø/vassdrag 38. Høyspentlinje (stråling) 39. Risikofylt industri mm 40. Avfallsbehandling 41. Oljekatastrofeområde Medfører planen/tiltaket: 42. Fare for akutt forurensning 43. Støv fra egen trafikk Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støv. 44. Støy fra egen trafikk Planlagt utbygging antas ikke å medføre trafikk av et omfang som gir vesentlig støy. 45. Støy og støv, andre kilder 46. Forurensning til sjø/vassdrag 47. Forurensning av dypvann og sjøbunn 48. Fare for uhell ved bruk av kjemikalier, eksplosiver Transport. Er det risiko for: 49. Ulykke med farlig gods 50. Vær/føre begrenser tilgjengelighet til området Trafikksikkerhet: 51. Ulykke i av-/påkjørsler Frisiktssoner innarbeides i plankartet. 52. Ulykke med gående/syklende Økt trafikk og økt ferdsel vil kunne medføre økt risiko for uønsket hendelse. Ikke fortau langs fylkesvegen. 53. Andre ulykkespunkter Andre forhold: 54. Er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? 55. Er det potensielle sabotasjemål i nærheten? 3
56. Regulerte vannmagasiner 57. Naturlige terrengformer som utgjør spesiell fare 58. Gruver, sjakter, steintipper Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring 59. Tilrigging, anleggsvirksomhet Ja S2 K2 Grøn Riggplass vil i hovedsak skje innenfor utbyggingsområdet. Plan skal utarbeides for anleggsvirksomheten, og krav sikres i planbestemmelsene 60. Trafikk Ja S3 K2 Gul I anleggsperioden vil det bli noe økt trafikk på tilliggende offentlige veger og i adkomstområdet. 4