Byggefeilene skal ned - en ledelsesutfordring Veien til riktig utførte bygg RUB Oslo, februar 2007 Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU Bilder fra nøkkelferdig bolig hvor bare nøkkelen var ferdig Foto: E. Flydal
RUB - prosjektet Periode høst 05 til januar 08 Fem delprosjekter Erfaringer fra Danmark del av basis for vurderinger Målinger avvik for statistikk Ordning fremtidig sikring av kvalitet WEB-system årlige statistikker Holdninger implementering Dato: Byggefeil Side: 2
Dato: Byggefeil Side: 3 Erfaringer Byggskade: Skade som følge av gal design, gal utførelse etc Byggefeil: Gal utførelse dvs avvik fra gitte forutsetninger Økende problem til tross for mange gode tiltak Kunnskap om tidligere byggskikk / -metoder er generelt dårlig De fleste feil har banale årsaker Antall materialer / komponenter økt fra ca 50 (1900) til ca 60.000 (2000) NBI rapport 1995: ca 10 % av omsetningen er oppretting av feil og skader. Dvs ca 12-15 mrd i 2006 Ca 50% av skader / feil har årsak i likgyldighet (Chalmers) Etter overtagelse oppdages skader: Ca 12% innen 6 år Ca 88% etter 6 år, dvs ligger som feil fra prosjektering og bygging
Dato: Byggefeil Side: 4 Nøkkelferdig hus hvor bare nøkkelen var ferdig Så kom vannet gjennom takene...
økkelferdig hus hvor bare nøkkelen var ferdig åte grunnmurer, som kom innover Selger forsikret om at alt var i orden Graveren kunne ikke forstå hvorfor, for leiren er jo tett... Murerne forsikret at grunnmuren var pusset og drenssystemet var i orden Vi fant: Upusset og feil-pusset grunnmur manglende grunnmursplater manglende / feillagt drens leire som fyllmasse Dato: Byggefeil Side: 5
Grensesnittene og prosesser 1:1 (tomt) 1:flere (felt) Disse siuasjonene har ulike grensesnitt og prosesser 1:veldig mange (område) Dato: Byggefeil Side: 6
Prosjektets hovedmål Prosjektets hovedmål skape et kvalitativt bedre bygg, dvs med en målbar reduksjon av byggefeil og skader på minst 50 % i løpet av en ti-års periode. Ved avslutning kunne påvise positive tendenser Etablert system for oppfølging Etablere en Ordning som skal sikre kvalitet ved kjøp av ny eller brukt bolig implementering av erfaring (seminar og innspill til detaljblader etc) Dato: Byggefeil Side: 7
Disse er med, dvs stor bredde Multiconsult Skanska Veidekke Selvaag-Gruppen Kruse-Smith OPAK Stiftelsen Byggsertifisering Statsbygg Forsvarsbygg Forbrukerrådet Norges Takseringsforbund Norges Bygg og Eiendomsforening NTNU HiST HiO Nettverk Danmark (SBi, EBST, BSF, BvB) Dato: Byggefeil Side: 8
Prosjektstyre: Alle bidragsytere inkl repr fra programmet Prosjektleder: Svein Bjørberg Multiconsult Koordinerende Arbeidsgruppe Delp. 1: Erfaring Svein Bjørberg Muløticonsult Delp. 2: Måling Erling Thune Holm Skanska Delp. 3: Sikring Jørn Brunsell OPAK Delp. 4: WEB-verkt. Bjørn Vik Stiftelsen Byggsertifisering Delp. 5: Holdning Hege Skinner Norges Bygg og Eiendomsforening Dansk koordinator Kim Haugbølle SBI i v/ Jørgen Nielsen ST v/ Ib Steen Olsen F v/ Ole Bønnelycke v/ Søren Peter Bjarløv Selvaag-Gruppen v/ Eilert Myran Veidekke v/ T. Bølviken Statsbygg v/ K. Lindberg Kruse Smith V/ Trond Stupstad NTNU, Høgskoler Stiftelsen Byggsertifisering SINTEF v/ G. Skylstad Forbrukerrådet v/ J. Tuveng Forsvarsbygg v/ Stig Dybwig Norges Takseringsforbund v/ Ole Ø. Moen / Ottar Skare Pool av deltakere til de ulike delprosjekter Lokale bransjeorganisasjoner - innen BAE - innen takst - innen megling Forbrukerrådet Dato: Byggefeil Side: 9
DP 1 Erfaringer fra Danmark Rapport april/mai 2006 Kort om ordningene Byggeskadefonden (1986) for almen nyttig boligbygging 1 %, ettersyn 1. Og 5. år (endret til 3. år) Ca 10.000 bebyggelser med ca 200.000 boliger Eksterne operatører Huseftersynsordningen (1996) Eierskifte Ca 500.000 rapporter Eksterne operatører (ca 600) godkjennes av Ministeriet Utvidet tiltak ved lov 22. des 2006: Byggeskadeforsikring skal gjelde alt boligbyggeri Byggeskadefonden som før for allmennyttig bygging Likverdig forsikring for øvrig boligbygging som del av byggemelding Dato: Byggefeil Side: 10
Erfaringer fra Danmark Gruppe 4-svigt i forhold til antal bebyggelser 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Dato: Byggefeil Side: 11 Skadeanmeldelser fordelt på byggeriernes afleveringsår Knap 90 % af samtlige ca. 2.900 anmeldelser vedrører byggerier, der blev afleveret 1987-95 500 480 474 450 409 400 350 300 294 249 250 242 200 181 155 150 114 100 76 51 48 50 40 39 15 22 12 8 1 0 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005
Status for DP 2 Målinger klassifikasjonsstruktur omforenet i 2005 gjøre erfaringer sammenligningsbare identifisering av byggefeil gjøre feilene/skadeomfanget kvantifiserbart og sporbart dermed kan innsatsen settes inn der den trengs statistikk som skal ut baseres på tre ulike temperaturmålinger for 2006: entreprenørenes avvikregistrering i produksjon og reklamasjon % av omsetning Forbrukerrådets registrering (FR) organisert og igangsatt. Bruker student ved NTNU % endring i antall fra år til år Norges Takserings Forbund (NTF) og NITO Takst Samme skjema som FR % endring i antall fra år til år Har startet arbeid med endring av Boligsalgsrapport Skadeskjema for forbrukerrådet - BOLIGER Registrering av skader/feil/mangler på boliger som et ledd i prosjektet "Veien til riktig utførte bygg", finansiert av Byggekostnadsprogrammet. Sett kryss for angivelse av informasjon. Ved valg av "annet", fyll inn aktuell informasjon i feltet til høyre. Gjelder henvendelsen: Oppføring av ny bolig Kjøp/bruk av eksisterende bolig Antall år siden overtakelse Bygningens oppføringsår Annet/andre kommentarer Gjelder henvendelsen: Juridiske/kontraktuelle forhold ved kjøp/salg Skader/feil/mangler på bolig Hvis ja her, fortsett med spørsmålene under Bostedsfylke (boligens lokasjon) Akershus Oslo Aust-Agder Rogaland Buskerud Sogn og Fjordane Finnmark Sør-Trøndelag Hedmark Telemark Hordaland Troms Møre og Romsdal Vest-Agder Nordland Vestfold Nord-Trøndelag Østfold Oppland Bygningsstruktur Enebolig/villa Rekkehus Blokk Annet Hva? Hvor i bygningen er skaden/feilen/mangelen registrert? Utendørs Innendørs Oppholdsrom/stue Loft Kjeller Våtrom - kjøkken Våtrom - bad Våtrom - andre Annet Hvor? Bygningsdel hvor skaden/feilen/mangelen har oppstått (hvor symptomene er synlige) Yttertak Innvendig tak (himling) Yttervegg over terreng Yttervegg under terreng Grunn og fundamenter Innervegg Vinduer/dører Gulv (ikke på grunn) Gulv på grunn Tekniske installasjoner Andre Hvor? Skadetype Fukt Brann Lyd Elektrisk Ujevnheter/skjevheter Sammenbrudd Annet Hva? Personalia (Frivillig. For bruk i en mulig oppfølgingsfase internt i prosjektet. Blir ikke offentliggjort) Dato: Byggefeil Side: 12
Dato: Byggefeil Side: 13 DP 2 Andre aktiviteter: Bruk av studenter Hovedoppgave Byggeskader HiS v/ Marianne Aalborg, Ole P. Nystad Fokus på boliger 6-7 år gamle (168 stk) Intervju borettslag / sameier (4) samt entreprenører (4) Alle byggene har fukt- / vannproblemer (drenering, tak, terrasser, fall til sluk) Manglende isolasjon, kuldebroer Lydisolasjon vertikalt Dårlig kommunikasjon hovedkontor byggeplasser Valg av billige dårlige løsninger til tross for.. Utsetting av posisjoner med avvik +++ Prosjektoppgaver NTNU høst 2006 v/ Kåre Ydsti Bistår FR med systematisering og oppringing av innkomne klager (59) 60% på eneboliger, 20% i blokk 70% yngre enn 5 år, ca 20% mellom 5 og 15 år 30% ahr med fukt bad og utette tak Casestudie av 1:1 situasjon god avtale, dårlig kommunikasjon under veis ( dette er normalt etc), Overtagelse og 1-årsbefaring: dette skal ordnes når jeg får tid Konkurs, nytt firma og bygger videre borte i gata
DP 2 Andre akt.: Bruk av studenter Prosjektoppgaver NTNU høst 2006 v/ Arnstein Killingtveit Kundetilfredshet, dvs kartlagt samsvar mellom forventninger og opplevelse Spørreskjema ut i ti områder dvs ca 200 boliger. Svarprosent 35% 70% på leiligheter, 20% i kjede, 10% i enebolig Kjøpsgrunnlag 65% tegninger, 35% visningsleilighet, 10% 3D 90% hadde feil og mangler men 75% er fornøyde (rettet opp manglene) Vanskelig å se for seg det ferdige produkt Tolerer at det oppstår forsinkelser men da må de informeres Prosjektoppgaver NTNU høst 2006 v/ Ida Fossen Kartlegger avvik på byggeplasser hos en stor entreprenør null-feil strategi ved overtagelse. Dette sier ikke noe om avvik i prosessen Ulike kontrollrutiner og sjekklister fra byggeplass til byggeplass Generell holdningsendring i å bli bedre. Fokus på kvalitet er skjerpende i seg selv Dato: Byggefeil Side: 14
DP 3 Sikring (Eller skal vi kalle det Sertifikat eller Deklarasjon ) Hva er målet med Ordningen? Sikre kjøper den kvalitet han / hun har krav på iht: valgt standard ved nybygg. Krever avtale om standard som så skal sikres prospekt og kontrakt ved brukt bolig sertifikat (gjelder både ny og brukt bolig) Gi grunnlag for statistikker som viser utviklingen av omfang byggefeil / -skader fokus på spesielle områder erfaringstilbakeføring til involverte parter samt undervisning Dato: Byggefeil Side: 15
Hva mener vi med Ordningen? En definert struktur som sikrer at målene blir nådd Obligatorisk med aktiviteter for kvalitetssikring Ekstrahering av filtrerte data som gir grunnlag for statistikker Gir klar tilbakeføring av erfaringer Som viser at bransjen griper fatt i problemene selv Nøytral plassering, dvs ikke hos part i byggesak Stiftelsen Byggsertifisering? SINTEF Byggforsk? Nytt organ? Fritt for alle? Dato: Byggefeil Side: 16
Hvor kan vi bruke Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering? KS av prosjektering og bygging Refinansiering Kjøp og salg Kvalitet / Funksjon Utløp av reklamasjonstid Utvikling / oppgradering TG 0 Overtagelse Utskifting Vedlikehold TG 1 TG 2 TG 3 Idé, Program Dato: Byggefeil Side: 17 Ferdigstillelse TG = Tilstandsgrad iht NS 3424 Ref.: S. Bjørberg
Byggsertifisering Organisering Stiftelsen Byggsertifisering Rådet Klare krav til kompetanse godkjennng profesjonsforsikring Klagenemnd Styret Administrasjon Kontordrift Fagnemnd Operatør Operatør Operatør Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Dato: Byggefeil Side: 18
Standard / kvalitet Overtagelse - ferdigstilling - reklamasjonstid Normalt forventet forløp KS - prosjektering - bygging Kjøp -avtale Kjøp -avtale Kontrakt - def std Produksj -avvik Overtag -avvik Reklamasjon -avvik Eierskifte - tilstand - bme rdningens atabase krav avvik statistikk Sertifikat -byggefeil - miljø -energi Sertifikat - ajour Sertifikat - oppdatert Dato: Byggefeil Side: 19
Hvorfor kombinert sertifikat Det samme objekt skal sertifiseres bygningsdeler for vurdering av feil, energi, miljø er de samme sjekkpunkter separate for byggefeil ca 120, energi ca 40, miljø ca 50 sjekkpunkter ved samkjøring reduseres til ca 140 160, lavere kostnader Samkjøring vil kreve avklaring med BE, NVE, OED, KRD etc samkjørt opplæring En operatør på objektet skal være nok samkjørt database for statistikker og gjenfinning Dato: Byggefeil Side: 20
Diverse diskusjoner Forbedre boligsalgsrapport NFR / NITO mottagernøytral Ledetekster, registreringstekster, rapporten Klare kompetansekrav til operatør Samkjøres mot WEB-basert kravdatabasen Hovedside med info må (TG 3, rødt lys, forskrift, sikkerhet) må påregne (TG 2, gult lys, kommende påregnlige kostnader) Diskusjon Dokumenter, observasjoner Forsikringsordninger Kartlegge hva som er på markedet, hva de yter og koster Dato: Byggefeil Side: 21
Diverse diskusjoner Avvikskartlegging i prosessen 1-4% i produksjon, 0,5 2% i garanti Ikke grunnlag for påstand Foreløpig for kort periode Tilfeldige prosjekter ett år kan ikke sammenlignes med tilfeldige et annet år Men det er klare tendenser til Bedre kvalitet, dvs mindre avvik der det er avviksregistrering Bedre kommunikasjon mellom inne- og utekultur Sortere ut løsninger med problemerfaring Klart ønske om grundig gjennomgang av Rapport 1994 (5%+5%) Mulighetene for å gjenta denne Dato: Byggefeil Side: 22
Nivåer på statistikk Produksjon (5% iflg NBI) Bruk (5% iflg NBI) Åpent nivå - % av omsetning fra entr. Åpent nivå - % nedgang i klager FR - % nedgang i avvik NTF Internt nettverk - Benchmarking - samarbeid Internt nettverk - Benchmarking - samarbeid Internt nivå - hos den enkelte Internt nivå - grunnlag for frivillig FoU Dato: Byggefeil Side: 23
Publiserte årlige statistikker Rapporter sortert iht GAB - erfaringer - seminarer - tiltak Ekstraherte data for felles behandling NBI RUB WEB BS* NTF *Byggsertifisering Filter Ekstrahering av data for felles behandling eltakernes gne atabaser Statsbygg Selvaaggruppen Forsvarsbygg MULTI- CONSULT OPAK Forbrukerrådet Skanska Veidekke Kruse Smith Andre? Dato: Byggefeil Side: 24
Status DP 4 DP 4: WEB-verktøy Basis: Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering Samkjøres nå med databasen til NTF for Boligsalgsrapport Skal samkjøres med Byggforsk skadedatabase Hovedjobb i 2007 Budsjett for WEB-utvikling opp i BS-styret 14. des 06 Dato: Byggefeil Side: 25
Status DP 5 Foredrag, workshops, artikler Bedriftsinterne Åpne Inntatt i undervisning ved NTNU Videre ideer for 2007 OBS-plakater Er det arbeid som er gjort i dag riktig utført? Husk å varsle om avvik Er det klare planer for dagen i morgen? Forelesningsserie i skoleverket Videregående, høgskoler, universitet En arbeidsdag hos håndverker, ingeniør, arkitekt, innkjøp etc Distriktsvise seminarer Inne- / utekultur dvs kommunikasjon Basnivå som hovedmål Store så vel som små bedrifter Dato: Byggefeil Side: 26
Agenda 21 for RUB (Veien til Riktig Utførte Bygg) Vi er et prosjektteam med ambisjoner på vegne av våre kunder, oss selv, våre firmaer og næringen Vårt mål er å etablere kultur og holdninger som gir kvalitativt gode bygg Vårt utgangspunkt er bred flerfaglig årvåkenhet og aktivitet Vi vil bidra til bærekraftig og kostnadseffektiv bygging gjennom synliggjøring av statistikker og artikler Vi vil særlig gjøre vårt ytterste for å skape verdi for byggenes brukere gjennom etablering av ordning som sikrer kvalitet Vi oppfordrer til åpenhet innen kompetanseoppbygging og -spredning Kontakt: svein.bjorberg@multiconsult.no Dato: Byggefeil Side: 27
Takk for oppmerksomheten Spørsmål? Ideer? Forslag? Kritikk? Forbedring? Dato: Byggefeil Side: 28