Kurs i praktisk regnskap Oslo 11.11.2015 Elbil i boligselskaper Eldretilpassing i boligselskaper Finn Stormfelt, advokat NBBL, hv
Elbil i boligselskaper Parkering kan være vanskelig elbil gjør det ikke alltid enklere Kostnader til etablering av ladeplasser Dekning av driftskostnader til ladeplasser Kostnader til oppgradering av strømnettet Kan eier koble seg på strømnettet i boligselskapet? Kan plasser som er fellesareal forbeholdes elbiler? Hva gjør man dersom det ikke er tilgjengelige parkeringsplasser? Side 2
Hvordan gå frem? Kartlegg behovet og vurder fremtidig behov Sjekk eksisterende el-anlegg Gå gjennom hvordan parkeringen er organisert i boligselskapet Vurder hvordan parkeringen av elbiler skal reguleres Lag kravspesifikasjon og innhent pristilbud Sjekk støtteordninger og søk om støtte Få på plass regulering og eventuelle avtaler Foreta installasjon Informer beboerne Side 3
Hva slags ladeutstyr? Som minstekrav må hvert ladepunkt ha en kurs med 16A sikring og en stikkontakt av god kvalitet. En elektriker kan vurdere eksisterende anlegg Norsk Elektroteknisk forening anbefaler den nye elbilkontakten (Type 2) fremfor vanlig husholdningskontakt Elbilforeningen anbefaler et ladepunkt (veggboks eller stolpe) som har en vanlig husholdningskontakt samt den nye elbilkontakten (Type 2). Side 4
Hvordan er parkering organisert i boligselskapet? Parkering kan være regulert på ulike måter Måten parkering er regulert på kan få betydning for hvilken løsning man kan velge for elbil Man må derfor begynne med å undersøke hvilke ordninger man har i boligselskapet Fellesareal eller private plasser? I det følgende vil jeg se på de vanligste formene for organisering av parkering i boligselskaper Side 5
Parkering i eierseksjonssameier Plassene er tilleggsdeler til boligseksjonene Hver parkeringsplass utgjør en tilleggsdel til en boligseksjon Er varig knyttet til bruksenheten Følger boligen ved overdragelse Seksjonseieren har eksklusiv bruksrett En boligseksjon kan ha flere tilleggsdeler Bestemmes ved seksjonering og fremgår av søknad om seksjonering Side 6
Parkering i eierseksjonssameier Plassene er en egen seksjon/egne seksjoner Egne næringsseksjoner bestående av en eller flere plasser Seksjonen eies som regel av den eller de som disponerer plassene i sameiet (boligselskapet kan ha liten innflytelse) Kan også eies av eget selskap med bruksrett eller fortrinnsrett til leie til beboerne Følger ikke alltid automatisk med ved salg av seksjonen (unntak realsameie/garasjelag) Kan være mulig å selge plassen ut av sameiet dersom ikke mulighetene er begrenset (klausulering/realsameie) Side 7
Parkering i eierseksjonssameier Plassene er fellesareal Sameiet står for utleie Seksjonseierne er gitt (midlertidige) eksklusiv bruksrett til plassene i vedtektene, f eks i eiertiden for seksjonen esl 18, 5 ledd Det er opprettet et garasjelag som har tinglyst rett til plassene. De som disponerer plassene er medlemmer i garasjelaget. Side 8
Parkering i borettslag Plassene er fellesareal Parkeringsregler gir andelseier rett til plass, f eks etter ansiennitet Andelseier har avtalebasert rett til plassen, f eks leiekontrakt Andelseier har vedtektsfestet rett til plassen Plassen er gjort til del av «boligen» gjennom bygge- og finansieringsplanen fra borettslaget ble stiftet Andelseier har tinglyst bruksrett Side 9
Kan eier etablere ladeplass? Kreves boligselskapets samtykke? Ladeplass på fellesareal Kvar andel gir og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva brl 5-1 (1) Den enkelte sameier har, og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene esl 19 (1) Reglene innebærer at boligselskapet samtykke må innhentes Ladeplass på privat areal, f eks tilleggsdel til seksjon Tilkobling til strømnettet i boligselskapet krever samtykke Boligselskapet bør eie ladeboksen Boligselskapet kan stille vilkår for å gi samtykke, f eks krav til arbeidet, at det skal installeres måler, at bruker skal betale osv Side 10
Parkering i boligselskaper Kan man benytte fellesareal som p-plass/ladestasjoner for elbiler? Mindretallsvern/og misbruksregler som skranke dersom plasser forbeholdes elbiler Side 11
Parkering i boligselskaper Kan man innskrenke bruken av plasser som følger boligen, for eksempel at disse kun skal benyttes til elbil? Slike løsninger vil være betinget av samtykke fra eier Side 12
Vedtak om installering av ladeplasser Hvem må treffe vedtak om installasjon? Hvis vedtaket medfører ombygging, påbygging eller endring av bygg eller grunn som går utover vanlig forvaltning kreves samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet, brl 8-9 nr 1 og esl 30 annet ledd bokstav a Hvis vedtaket går utover vanlig forvaltning og fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene kreves samtykke fra generalforsamlingen/sameiermøtet, brl 8-9 nr 6 og esl 30 annet ledd bokstav g Side 13
Finansiering og kostnadsdekning Hvem skal dekke investerings- og driftskostnadene til plasser for elbil? Sjekk om kommunen har støtteordning for ladeplasser Dersom kommunen ikke har støtteordning, sjekk med Transnova som har gitt støtte tidligere Sjekk også om fylkeskommunen har støtteordning Sjekk vilkårene for støtte før man går videre Det følger f eks av Oslo kommunes vilkår at det er for sent å søke støtte når arbeidene er bestilt. Side 14
Finansiering og kostnadsdekning Støtteordningen i Oslo kommune som eksempel Boligselskap kan få støtte på 60 % eller opptil kr 10 000 pr ladepunkt Ladeplassene må være reservert for elbil Ladeplassene må ikke være offentlig tilgjengelige Det er for sent å søke støtte når arbeidene er bestilt Side 15
Finansiering og kostnadsdekning Krav til ladestasjon fra Oslo kommune: Ladestasjonen skal være reservert kun for elbiler Ladestasjonen må ha strømmåler for å få oversikt over strømforbruk Elektriske arbeider må bekreftes utført av autorisert installatør Ladestasjonen må være låsbar eller på låsbart område Søker må forplikte seg til å drive ladestasjonen i fem år Parkeringsplassen må være hensiktsmessig plassert mht sikkerhet og trafikale forhold Side 16
Finansiering og kostnadsdekning Hvem dekker kostnaden til etablering av ladestasjonen? Boligselskapet bør velge en løsning som innebærer at de som skal benytte plassen dekker investeringskostnaden Hvis plassen er «privat», f eks tilleggsdel i sameie: Løsningen kan være at eier dekker netto investeringskostnad (bruttokostnad minus evt offentlig støtte) ved engangsbetaling eller som del av brukerbetalingen Plassen er fellesareal Løsningen kan være at boligselskapet dekker etableringskostnaden, men får inndekning over tid gjennom brukerbetaling Side 17
Finansiering og kostnadsdekning Hvem dekker driftskostnaden (strøm) til ladeplassen? Hvis plassen er privat, f eks tilleggsdel i eierseksjonssameie: Det bør inngås avtale om at bruker skal dekke kostnaden etter forbruk Plassen er fellesareal Det bør inngås avtale om at bruker skal dekke kostnaden etter forbruk Hvis der er flere brukere til samme plass bør samme prinsipp gjelde dersom ikke den enkelte brukers kostnad kan identifiseres kan det f eks avtales deling på antall brukere Side 18
Finansiering og kostnadsdekning Strømbehovet til elbilene gjør at strømnettet i boligselskapet må oppgraderes hvem dekker kostnaden? Forholdet oppstår neppe ofte før andelen elbiler blir stor Det vil være vanskelig å lage en ordning som gir millimeterrettferdighet En løsning kan være at kostnadene utliknes på de som har lademulighet som del av brukerbetalingen inntil investeringskostnaden er dekket Side 19
Finansiering og kostnadsdekning Parkeringsplass som følger leilighet blir oppgradert til elbilplass. Hva med senere eierskifter? Dersom plassen følger leiligheten, vil disposisjonsretten til plassen overtas av ny eier Dersom det er vedtektsfestet (med samtykke fra tidligere) eier at plassen kun kan benyttes til elbil, vil dette også gjelde for ny eier Har man ikke slik regulering kan eier benytte plassen til biler som går på fossilt brensel Side 20
Regler om parkering Parkeringsregler som del av ordensreglene I borettslag har styret kompetanse til å utforme reglene brl 5-11 (4), men det kan være fornuftig å la generalforsamlingen fastsette reglene I et eierseksjonssameie fastsettes reglene av sameiermøtet esl 19, 6 ledd Parkeringsregler i vedtektene Regulering av parkering kan tas inn i vedtektene. Dette kreve 2/3 flertall jf brl 7-11 (3)/esl 28, 2 ledd Flertallskravet kan tale mot å ta reglene inn i vedtektene Side 21
Ordensregler om parkering på fellesareal Ordensregler om parkering kan f eks ha bestemmelser om Om man kan parkere Hvem som kan parkere System for tildeling av plass, f eks ansiennitet Hvor man kan parkere Hva som kan parkeres, f eks at visse plasser er forbeholdt elbiler Hvor lenge det kan parkeres, kan f eks være aktuelt ved underskudd på plasser Eventuelle kostnader ved parkering Side 22
Rammene for hva reglene kan gå ut på Det kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, brl 5-11,4 og esl 19,6 Må være for eiendommen Reglene kan ikke regulere brukernes liv utenfor eiendommen; f eks krav om at man kun kan eie elbil Grensen mot uvanlige regler Grensen mot urimelige regler Side 23
Rammene for hva reglene kan gå ut på Reglene må være vanlige, dvs uvanlige regler er ikke lovlige Grunnlaget for vurderingen hva som er vanlig i tilsvarende boligselskaper Side 24
Ordensregler om parkering Det følger av forarbeidene at reglene ikke må være urimelige Eksempler på urimelige regler Regler som går unødvendig langt Urimelig detaljregulering Regler som griper inn i privatlivet Regler som pålegger urimelige plikter Side 25
Regler om parkering Hvis reglene skal gjelde for andre enn beboere bør en alltid «skilte» reglene Reglene vil anses som en kontrakt for den som parkerer ved å parkere aksepterer man reglene Det er utarbeidet et lovforslag om nærmere regulering av parkeringsvirksomhet og håndheving av regler Nye regler kan trolig ventes i løpet av 1-2 år Side 26
Skilting av ladepunkt Side 27
Skilting av ladepunkt Det bør fremgå at plassen er forbeholdt elbil (ladbar motorvogn) På boligselskapets eiendom er det ingen særskilt regulering av hvordan skiltene skal være utformet For skilting av privat område anbefaler Transnova: Foreslått skiltsymbol benyttes med svart farge i stedet for den blå som vil kjennetegne det som måtte bestemmes av offentlig skilt. På denne måten vil det ikke kunne forveksles med offentlig skilting. Brukt på privat område hvor privatrettslige bestemmelser gjelder, kan skiltet brukes fritt mht. størrelse, plassering og eventuell tilleggstekst. Vi anbefaler imidlertid å beholde utforming og symbolbruk slik at denne er mest mulig gjenkjennelig. Side 28
Feilparkering sanksjoner Alminnelige misligholdsanksjoner kan benyttes overfor eiere Forutsatt at de bryter boligselskapets (ordens)regler for parkering Kontrollgebyr Kan påføres andre enn eiere/brukere forutsatt at reglene er skiltet RG-1994-1203 - Må ikke være urimelig høyt kommunale satser gir en god pekepinn Borttauing Biler som står i veien kan taues vekk Side 29
Feilparkering hvem skal følge opp? Styret er ansvarlig for å: Påse at reglene følges Iverksette tiltak dersom reglene ikke blir fulgt Hvis nødvendig; iverksette sanksjoner mot de som ikke etterlever reglene Styrets plikter følger av styrets alminnelige handlingsfullmakt brl 8-8/esl 40 Side 30
Kontrakt med bruker av ladeplass På hjemmesiden til Norsk Elbilforening www.elbil.no finnes forslag til: Kontrakt mellom boligselskap og bruker og disponering av ladeplass for elbil Forslag til tekst for vedtekter om ladeplass for elbil På bakgrunn av at det finnes mange ulike måter parkering er organisert på vil skreddersøm ofte være nødvendig, men forslagene fra Norsk Elbilforening kan gi et godt utgangspunkt Side 31
Eldretilpassing i boligselskaper
Eldretilpassing i boligselskaper generelt Eierne har vedlikeholdsansvaret i boligen (det indre vedlikeholdet), brl 5-12, esl 20 første ledd Kan også foreta endringer som ikke griper inn i bærende konstruksjoner eller felles installasjoner Boligselskapet har ansvaret for vedlikehold av fellesarealer (det ytre vedlikeholdet), brl 5-17, esl 20 annet ledd Eventuelle endringer på fellesareal krever samtykke fra styret eller generalforsamlingen/sameiermøtet, brl 8-9 nr 1, esl 30 annet ledd bokstav a Bakgrunnen ønske om at eierne kan bli boene i boligene Side 33
Eldretilpassing i boligselskaper Eierne kan derfor tilpasse boligen slik at de kan bli boende når de blir eldre, f.eks fjerne terskler, fjerne badekar og installere dusj, tilpasse til rullator og rullestol mv Endringene må ikke gripe inn i bærende konstruksjoner eller felles rør, ledninger og installasjoner Side 34
Eldretilpassing i boligselskaper nedsatt funksjonsevne Hvis bruker har nedsatt funksjonsevne kan eieren gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendig - f.eks. HC-plass, døråpner, rullestolrampe eller trappeheis Må søke styret Styret har fullmakt til å samtykke også når tiltaket går inn under Brl 8-9 nr 1, esl 30 annet ledd bokstav a Eieren må finansiere tiltaket enten selv eller f.eks. ved hjelp av det offentlige Nektelse krever saklig grunn - stenger rømningsveier, hindrer båretransport, er farlig - eier kan ikke finansiere Eier får ansvaret for tiltaket - ansvaret for å søke - vedlikeholdsansvaret og ansvaret for å fjerne tiltaket Side 35
Eldretilpassing i boligselskaper Boligselskapet kan foreta oppgraderinger som alle nyter godt av f.eks: - installere heis - bedre belysningen - montere rekkverk Vedtak om ombygginger, påbygginger og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning krever vedtak på generalforsamling/sameiermøte med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene Bare de som får nytte av tiltaket må være med å betale - objektiv nytte (den spreke 30-åringen som ikke bruker heisen må også betale) Side 36