Boligbyggelagsloven Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Oslo 6.-7.12.2016.
Hva er et boligbyggelag? Samvirkeforetak 1-1 Selskap med begrenset ansvar 1-2 Andelseierne hefter ikke overfor lagets kreditorer Andelseiernes økonomiske ansvar er begrenset til andelenes pålydende og årspenger Terminologi; andelseiere eller medlemmer Formål som angitt i 1-1
Boligbyggelagets hovedformål - 1-1 Skaffe boliger til andelseierne Gjennom burettslag eller på anna vis Forvalte boliger for andelseierne
Boligbyggelagets hovedformål 7-1 Skaffe boliger gjennom Avtaler med andelseierne om oppføring eller avhending av Andelsboliger i borettslag Andre boliger Avtale med andelseierne om Utleie av boliger Andre avtaler med andelseierne om rett til bolig Vedtekter eller avtaler om forkjøpsrett eller annen løsningsrett til bolig for andelseierne i boligbyggelaget
Boligbyggelagets hovedformål 7-2 Forvalte boliger gjennom Avtaler om forretningsførsel eller andre forvaltningsoppgaver med: Borettslag Eierseksjonsameier Andelseiere Avtaler med andre om forvaltningsoppgaver Forvaltning av utleieboliger
Boligbyggelagets formål Kapittel 7 er ikke til hinder for at laget driver annen virksomhet forutsatt at: Det er til beste for andelseierne 7-4 Det tas inn lagets vedtekter 2-2, 1 nr 3 Hovedformålet ligger fast
Salg av nye boliger Boligbyggelaget bygger boliger for salg Kapitalkrevende Salgsrisiko - risiko for at alt blir solgt Mangelsrisiko - risiko for at kjøper får feilfri bolig Kjøper er beskyttet av forbrukervernlovene Bustadoppføringsloven og avhendingsloven Inneholder flere kostnadsdrivere garantier osv
Hvordan kan virksomheten organiseres? Boligbyggelaget velger selv hvordan virksomheten skal organiseres Følger forutsetningsvis av 7-3 Gammel lov inneholdt strenge restriksjoner Risiko som sentralt moment ved organisering Risikoutsatt virksomhet som boligbygging bør normalt skilles ut i datterselskaper Samarbeid med andre, f eks gjennom deleide døtre
Tilknyttede borettslag Borettslag der det følger av vedtektene at andelseierne skal være andelseiere i et bestemt boligbyggelag 1-3 Vanlig, men ikke nødvendig, med krav om forkjøpsrett Der boligbyggelaget er stifter legges det inn i borettslagets første vedtekter Med tilslutning fra alle andelseiere og boligbyggelaget kan det fastsettes i vedtektene at borettslaget skal være et tilknyttet lag brl 1-3, 2
Tilknyttede borettslag Boligbyggelagets samtykke er nødvendig for å endre bestemmelser i vedtektene om: Vilkår for å være andelseier Dobbelt medlemskap Klausulering; unge, omsorgstrengende, osv Forkjøpsrett Prisregulering Vedtektsklausul om at ovennevnte ikke kan endres uten boligbyggelagets samtykke 7-12
Tilknyttede borettslag Tilknytningsforholdet kan ikke bringes til opphør av andre enn boligbyggelaget selv I praksis uaktuelt i andre tilfeller enn oppløsning o l Tiknytningsforholdet består selv om forretningsførerkontrakten blir sagt opp Et borettslag tilknyttet boligbyggelag A kan derfor ha boligbyggelag B som forretningsfører
Tilknyttede borettslag Oppløsning av tilknyttede borettslag Vedtas på ordinær + ekstraordinær generalforsamling 2/3 av alle andelseierne i borettslaget må stemme for Boligbyggelaget må gi sitt samtykke 11-1.2 Samtykke kan ikke nektes hvis vilkår for å være andelseier og forkjøpsrett sikres Forkjøpsrett kan i tilfelle påheftes for lengre tid enn lengstefristen på 25 år i 6 i Lov om løysingsrettar
Medlemskap i boligbyggelaget 4-1 Åpent medlemskap Normalt ingen vilkår for å være medlem Betaling av andelsbeløp + årspenger Alle medlemmer har like rettigheter Kun en andel til hvert medlem Unntak for juridiske personer Alle andelseiere i tilknyttede borettslag må være andelseiere i boligbyggelaget
Overføring av andel i bbl 4-4 Hovedregel Krav om styrets samtykke Unntak Fri overføring til nærstående Boligbyggelaget fastsetter selv hvilke rettigheter som følger ved overføringen Har andelseier andel i tilknyttet brl kan andel i bbl bare overdras sammen med denne Ikke tillatt med gebyr (Ot prp 30 s 63)
Andel og årspenger Andelens pålydende skal fremgå av vedtektene Årspenger - hjemmel må fremgå av vedtektene 3-2 Generalforsamlingen fastsetter beløpet Ulike beløp kan fastsettes Boende/ikke boende (boende bør betale) Unge/eldre Borettslaget skal betale for boende
Generalforsamling Lagets øverste organ 5-1 I de fleste lag representeres andelseierne ved delegerte Unntak; de aller minste lagene Stemmegivning Hovedregel; flertallet av avgitte stemmer 5-18 Unntak 2/3-flertall for: Vedtektsendring, fusjon og oppløsning (representantskap 5-27)
Styret og daglig leder Styrets ansvar 6-10 Forvaltning av laget Forsvarlig organisering Planer, budsjett, evt retningslinjer Følge med/kontrollere økonomisk utvikling Tilsynsansvar med daglig ledelse Daglig leders ansvar 6-12 Daglig ledelse følge styrets instrukser
Forretningsførsel Hovedregel nye kontrakter brl 8-10 Alle borettslag skal ha forretningsfører, med mindre annet følger av vedtektene Nystiftede borettslag skal alltid ha forretningsfører inntil utbyggers eierandel er begrenset til en tredel Styret kan inngå avtale med inntil 6 måneders oppsigelsesfrist Generalforsamlingen kan, med 2/3 flertall, vedta uoppsigelig avtale for inntil 5 år
Forretningsførsel Nye tilknyttede lag 8-11 Uoppsigelighet kan avtales i inntil 10 år regnet fra stiftelsen Det kan avtales lengre oppsigelsesfrist enn 6 måneder innenfor 10-års perioden Det kan i tillegg avtales: At oppsigelsen kun kan skje etter at det er gitt 2/3 flertalls samtykke på generalforsamlingen, og At boligbyggelaget har rett til å uttale seg i forkant