SKI KOMMUNE SAMFUNN Kristiansen & Selmer-Olsen Strandgaten 32 4400 FLEKKEFJORD Vår ref.: TPS/ENGPÅL Deres ref.: Arknr.: GNR 129/511 - Dato: 17.12.2009 Jnr.: 09/850-9 19894/09 DISPENSASJON OG RAMMETILLATELSE iht. plan- og bygningsloven kap 19 og 93 Det vises til Deres nye søknad om rammetillatelse datert 10.11.2009, samt endringer til denne søknad mottatt her den 11.12.2009. Tiltak: Til/- og påbygg samt mindre rivearbeider på enebolig. Byggested: Myrveien 16, gnr./bnr. 129/511 Tiltakshaver: Lene Haugeland og Per Magnus L. Andreassen Ansvarlig søker: Kristiansen & Selmer-Olsen AS Bruksareal: 41m 2 (Nytt areal riving = 44,5 3,6) Bygningsnr.: 148868751 Nærmere beskrivelse av tiltaket Tiltaket består i å heve deler av eneboligen for etablering av ny loftsetasje. Boligens takform blir endret fra saltak til pulttak. Videre skal boligens eksisterende vindfang utvides ved å oppføre et mindre tilbygg med bruttomål 1,2m x 2,77m. For at eiendommens totale tomteutnyttelse skal holde seg innenfor 27,0 % reduseres eksisterende bod ved grovkjøkken. Denne bod vil bli redusert 2,25m, fra 4,0m til 1,75m. Tiltaket vil etter dette få en totalreduksjon av eiendommens bebygde areal på til sammen 5,2m 2. Begrunnelsen for at tiltakshaver ønsker å rive deler av boligens eksisterende bod, er at det samtidig med denne søknad, er innsendt separat søknad om oppføring av ny frittliggende garasje. Eiendommens eksisterende garasje rives, hvorpå det ønskes oppført en ny og større garasje. Søknaden er innregistrert og vil bli behandlet i sak med vårt jnr. 09/851. Nabovarsling Søknaden er vedlagt dokumentasjon for varsling av naboer og gjenboere i samsvar med plan- og bygningsloven (pbl) 94 nr. 3. Det er ikke innkommet nabomerknader i saken. Avstand Påbyggets avstand til nabogrense vil være identisk med dagens avstand til nabogrense. Da denne avstand overskrider lovens minsteavstand etter pbl 70.2 er det etter samme lovs paragraf innhentet skriftlig samtykke fra berørt nabo. Jfr. pbl 70.2 annet ledd litra a. Påbygget tillates derfor plassert i overensstemmelse med eksisterende forhold, 2,8 m fra nabogrense. Innsendt samtykke fra eiendom med gnr/bnr. 129/512 er datert 28.10.2009. Gjeldende plangrunnlag PLAN- OG BYGGESAK Postadresse: Postboks 3010, 1402 SKI Kontoradresse: Rådhuset Idrettsvegen 8 SKI Giro: 1602.44.88105 Telefon: 64 87 87 00 Telefaks: 64 87 85 59
- 2 - Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i reguleringsbestemmelser tilknyttet reguleringsplan for kvartalene begrenset av Myrveien, Skogveien, Lysneveien og Seljeveien vedtatt 11.11.1992, med endring av 4 stadfestet 26.01.2005. Gjeldende reguleringsplankart for området er stadfestet 11.11.1992. Tomteutnyttelse Gjeldende reguleringsplan sier at det tillatte bebygde arealet (%-BYA) av bygninger på eiendommen ikke skal overstige 24,0% av netto tomteareal. Terrasse som på sitt høyeste overstiger 0,5m skal innregnes i BYA. Eiendommen vil som følge av dette konkrete tiltak (ekskl. ny garasje) få en tomteutnyttelse som tilsvarer 24,52 %. Bebygd areal (BYA) eksisterende garasje er 27,0 m 2 (3,6m x7,5m) og ikke 32,0 m 2 som opplyst i søknaden. (Garasjens takutspring skal ikke tas med i eiendommens BYA.) Saksbehandler ser imidlertid at man her bør vurdere eiendommens tomteutnyttelse i sammenheng med tiltakshavers nye garasje i saksnr. 09/851. En vurdering med utgangspunkt i at tiltakhaver har redusert eneboligens BYA med grunnlag i sitt ønske om en større garasje på eiendommen. Tiltaket inkl. oppføring av ny frittliggende garasjen (6,6 m x 7,2 m), og riving av eksisterende garasje, vil for eiendommen innebære en tomteutnyttelse på 26,98 %. Dispensasjon Det er i medhold av pbl 2008-06-27 nr. 7, 19-1 søkt om dispensasjon fra samme lovs 12-4; Rettsvirkninger av reguleringsplan som innebærer dispensasjon fra tomteutnyttelse og gesimshøyde, 4 litra b og c. Dispensasjon etter pbl 19-2 krever grunngitt søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ansvarlig søkers oppgitte grunner 4 litra b: Ansvarlig søker grunngir omsøkte tomteutnyttelse med at overskridelsen ikke vil være til sjenanse for naboer eller omgivelser. Behovet for dobbelgarasje er større nå enn da reguleringsplanen ble vedtatt. Søknaden begrunnes også med at boligen har lite bodareal, særskilt sportsbodareal, og som er årsaken til garasjebyggets størrelse. Ansvarlig søker oppgir videre at eneboligen, selv om bygget har pulltaksform, må kunne sidestilles med reguleringsplanens lave en-etasjes hus. Søkers begrunnelse for at kommunen i dette tilfelle bør kunne gi en tomteutnyttelse på inntil 27,0 % er at tiltaket vil få en største byggehøyde over gjennomsnittligterreng på kun 6,45 m. 4 litra c: Ansvarlig søker grunngir sin dispensasjon fra regulert gesimshøyde med at bestemmelsen tar utgangspunkt i saltaksbebyggelse, selv om dette ikke er spesifikt nevnt. Innsendt snitt-tegning av boligen tar utgangspunkt i høyder målt på stedet, og angir eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Tiltaket vil på bakgrunn av dette få en største byggehøyde på 6,45 m og en største gesimshøyde på 6,32 m. Største gesimshøyde bør kunne tolkes som mønehøyde da man her har en motstående pulttak. Ansvarlig søker begrunner sin dispensasjonssøknad videre med at dersom man løftet motstående pulttak, slik at det ble dannet et saltak ville boligen fått en mønehøyde tilsvarende omsøkt gesimshøyde. Samlet vurdering
- 3 - Hensynet bak bestemmelsen utnyttelsesgrad er å regulere bygningers tillatte bygningsvolum, for å oppnå ønsket tetthet eller åpenhet i et bestemt område. Reguleringsplanens høydebegrensning er å begrense bygningers høyde med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Tiltaket overskrider rereguleringsplanens tillatte gesimshøyde som for bolig er maksimum 6,00 meter. Reguleringsplanens tillatte mønehøyde er maksimum 8,50 meter. Jfr. gjeldende reguleringsplan 4 litra c. Årsaken til at boligen er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens høydebestemmelse, 4 litra c er at tiltaket har en gesimshøyde på 6,32 meter. Gesimshøyde er definert som det nivå der utvendig veggflate møter utvendig takflate. På grunn av at boligen har pulttak får den forskjellige gesimshøyder hvorpå den høyeste gesimshøyden er 6,32 meter. Tiltaket ville således ved å løfte motstående pulttak, i stedet fått et saltak med mønehøyde. En mønehøyde som da kunne ligget 2,18 meter høyere, uten å komme i konflikt med reguleringsplanens maksimale mønehøyde som er 8,5 meter. Det faktum at reguleringsbestemmelsen er formulert slik de er, er ikke noe bevisst ønske om å begrense bruken av eller høyden på pulttak. Man kan si at man ikke helt har sett hvilke konsekvenser reguleringsbestemmelsenes tekst har fått for pulttak. Bruk av pulttak på en god og gjennomtenkt måte sammen med mer tradisjonelle saltak kan i mange tilfeller skape spennende og annerledes takformer. Vi ser ingen uheldige estetiske følger av å bruke pulttakformen slik det er gjort i dette tilfellet. Vi anser at en generell åpning for saltak opp til en mønehøyde på 2,18 meter høyere enn den maksimale høyden på eneboligen må være førende for denne saken. Boligens høyeste del vil på en måte kunne anses som mønehøyde, selv om denne høyden i dette tilfellet, rent teoretisk, må defineres som en gesimshøyde. Det fremgår av reguleringsplanens bestemmelse om at eiendommens tomteutnyttelse ikke skal overskride 24,0 %. Unntaksvis er for en-etasjes hus hvor det kan gis dispensasjon for en høyere tomteutnyttelse med inntil 27,0 %. Definisjon en-etasjes hus er gesimshøyde under 3,5 m og mønehøyde under 6,5 m. Tiltakets volum og form ligger tett opp til bestemmelsens en-etasjes hus. Tiltaket inkludert tidligere nevnte omsøkte garasje er blitt tilpasset eiendommen og området på en god måte. Byggesaksavdelingen har etter en samlet vurdering konkludert med at hensynene bak lovens bestemmelser det dispenseres fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. For øvrig vises til ansvarlig søkers oppgitte grunner. Estetikk Det omsøkte tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene, jf pbl 74 nr 2. Vannforsyning, avløp og atkomst Det forutsettes at det foreligger privatrettslige avtaler i forhold til plan- og bygningsloven 65 og 66, slik at fremføring av vann- og avløpsledninger samt atkomst til eiendommen er sikret. Pipe/ildsted Ildsted skal kontrolleres og godkjennes av godkjent kontrollør før det tas i bruk. Også dersom ildsted monteres i ettertid må dette meldes til Nordre Follo brannvesen IKS. Andre myndigheter Sanitærabonnement Tilknytning til kommunalt vann- og avløpsnett tillates ikke før sanitærabonnementet er behandlet og godkjent av Virksomhet Kommunalteknikk.
- 4 - Tilknytningsgebyr Etter kommunens forskrifter om vann- og kloakkgebyr skal tilknytningsgebyr være betalt før tilknytning skjer. Etter forskriftenes pkt. 7 skal størrelsen på tilknytningsgebyr fastsettes etter de satser som gjelder på tilknytningstidspunktet. Dersom tilknytning ikke skjer innen ikrafttreden av nye gebyrsatser, vil de nye satser gjelde også for denne eiendommen. Tilleggsfaktura vil da bli utstedt. Vi gjør oppmerksom på at tilknytningsgebyr også gjelder ved til- og påbygging av eksisterende bygning som allerede er tilknyttet offentlig nett. Ved tilbygg eller påbygg mindre eller lik 30 m 2 bruksareal (BRA) beregnes ikke tilknytningsgebyr. Ved tilbygg eller påbygg over 30 m 2 betales tilknytningsgebyr fra første m 2 bruksareal. Egen faktura blir sendt fra Virksomhet Kommunalteknikk, eventuelle spørsmål om tilknytningsgebyret må rettes til samme virksomhet. Gravemelding Ved bygging og graving i kommunal vei, eiendom eller på annen eiendom hvor det ligger kommunale ledninger har tiltakshaver ansvar for at gravemelding innsendes til Ski kommune v/kommunalteknisk virksomhet. Foretak som har fått ansvarsrett for grave- og planeringsarbeider er ansvarlig for å påse at installasjoner i grunnen ikke blir skadet eller feilbehandlet. VEDTAK A. I henhold til plan- og bygningsloven 98a gis følgende sentralt godkjente foretak ansvarsrett innenfor de nødvendige funksjonene i forbindelse med tiltaket: Kristiansen & Selmer-Olsen AS, org.nr. 968 392 131: SØK: Ansvarlig søker for hele tiltaket. PRO/KPR: All prosjektering som følge av tiltaket, tkl 1. B. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4 litra b og c; Tomteutnyttelse og gesimshøyde. C. I henhold til plan- og bygningslovens 93 jf 95a nr 1 gis det rammetillatelse for tiltaket i samsvar med innsendt søknad datert 10.11.2009 og utfyllende dokumentasjon mottatt 11.12.2009. Følgende vilkår gjelder for tillatelsen: 1. Før igangsettingstillatelse kan gis må igangsettingssøknad med all nødvendig vedleggsdokumentasjon innsendes. D. Tiltakshaver plikter å betale slikt behandlingsgebyr: Tiltaket Kr 4.090,- Ansvarsrett Kr 650,- Dispensasjon Kr 4.890,- Sum Kr 9.630,- Faktura ettersendes og forfaller til betaling på angitt forfallsdato. Klageadgang Vedtakene kan påklages av en part eller andre med rettslig klageinteresse i henhold til plan- og bygningsloven 15 og forvaltningsloven 28. En eventuell klage må fremsettes innen 3 uker etter at underretning om vedtakene er kommet fram til den klageberettigede, jf forvaltningsloven 29. Klagen rettes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, men sendes til Ski kommune.
- 5 - Når det gjelder vedtak om gebyr, vil kommunen opplyse at beløpet er fastsatt i henhold til standard satser for gebyr ved byggesaksbehandling og planbehandling. Disse framgår av kommunens gebyrregulativ for byggesaker og plansaker, gitt i medhold av plan- og bygningsloven 109. For øvrig opplyses om følgende: Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelsen er gitt faller den bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 96 Brukbarhet, universell utforming Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at kravene til universell utforming er hensyntatt ved prosjekteringen. Kravene framgår av Teknisk forskrift Kapittel X Brukbarhet. I Kommuneplanen for Ski, 2007-2019, er universell utforming nærmere utdypet i kapitlet Mål og Strategier. Under hovedmålet for Miljøforvaltning og Nærmiljø heter det videre at universell utforming skal være et bærende prinsipp og at boligpolitikken skal utvikles etter prinsippene for universell utforming. For mer informasjon, se Statens bygningstekniske etats nettsider, www.be.no/universell/. Naturgitte forhold Ansvarlig prosjekterende skal kunne dokumentere at tiltaket er prosjektert i henhold til Teknisk forskrift 7-32, sikkerhet mot naturpåkjenninger, og 8-33 pkt.4, radon. For mer informasjon om radon, se Statens stråleverns nettsider, www.nrpa.no. Ledningskart og foto I henhold til sanitærreglementets punkt 2.23.17 og svar på søknad om sanitærabonnement utarbeides målsatt ledningskart etter at tiltaket er utført. Det tas fargefoto av tilkoblingspunkt der dette tilkoples kommunalt ledningsanlegg. Ledningskart og fargefoto sendes Ski kommune v/ Virksomhet Kommunalteknikk. Vi minner om at ansvarlig søker har ansvar for at tilstrekkelige og nødvendige opplysninger i henhold til tillatelsen kommer kommunen i hende. Ufullstendig eller manglende dokumentasjon kan få følger for lokal godkjenning og ansvarsrett i denne eller senere saker, jf godkjenningsforskriften 16 og 20. BYGGESAKSAVDELINGEN Tore P. Stensrud avdelingsleder Pål Jørgen Engebretsen avdelingsingeniør Kopi: Lene Haugeland og Per Magnus L. Andreassen, Myrveien 16, 1400 SKI. Reguleringsavdelingen v. Kirsti Karlsen Forkontoret i 4,etg. Rådhuset Geodata og oppmålingsavdelingen Avgiftskontoret Kommunalteknisk v/tor Ulvmoen
- 6 - REGISTRERING AV DISPENSASJONER (skrives ut og leveres Kirsti) Gnr./bnr.: 129/511 Adresse: Myrveien 16 Saksnummer i esak : 09/850 PBL Tiltak : Tiltak etter liste: 10. Arbeid som krever byggetillatelse 20. Nybygg/tilbygg/påbygg, anlegg 21. Nybygg 22. Tilbygg 23. Påbygg 24. Underbygg 25. Konstruksjon 30. Fasadeendring, endring/reparasjon 31. Fasadeendring 32. Reparasjon 35. Bruksendring, utvidelse/endring drift 39. Riving av tiltak 40. Byggetekniske installasjoner 41. Heis, rulletrapp 42. Ventilasjonsanlegg 45. Sammenføying av bruksenheter i boliger 50. Innhegning, skilt, reklame og lignende 51. Gjerde Beskrivelse av tiltaket: Til/- og påbygg samt mindre rivearbeider på enebolig. Vedtak 1. Godkjent 2.Godkjent midlertidig 6. Trukket 7. Opphevet 8. Foreldet 9. Avslått Vedtaksdato: 17.12.2009 Dispensasjon fra lov 10. PBL med tilhørende forskrift, vedtekt 11. PBL 12. Byggeforskrifter 13. Vedtekter til PBL 14. Arealbruk kommune(del)plan 15.Bestemmelser kommune(del)plan 16. Regulerings- / bebyggelsesplan 20. Veglov 30. Jordlov 40. Arbeidsmiljølov Beskriv med kapittel/paragraf og tekst Beskrivelse av området: 1. LNF og Marka 2. LNF utenfor Marka 4 litra b og c; Tomteutnyttelse og gesimshøyde. (Frittliggende småhusbebyggelse) 3. Sårbarhetsbeltet rundt Langen 4. 100-metersbelte fra annet vassdrag Annet. (Beskriv): Koordinater legges inn av reguleringsavdelingen Denne blanketten legges ved kopi av dispensasjonsbehandlingen til reguleringsavdelingen.