Samfunnsøkonomisk analyse Norsk økonomi nr. 2-2015 Samfunnsøkonomisk analyse Rapport nr. 3-2013 SAMMENDRAG Oljenedturen har halvert veksten i norsk økonomi og vi er inne i en nedgangskonjunktur. Vi har imidlertid vist oss som effektive til å snu nedgangstider til ny oppgang. Flat organisasjonsstruktur i arbeidslivet, lav lønnsvekst, svak kronekurs, lave renter og stimulanser gjennom statsbudsjettet vil også denne gangen klare dette. NORSK ØKONOMI BOLIG VOL. 4, NR. 2-2015 Prognoser for boligmarkedet, nasjonalt og regionalt De lave rentene stimulerer imidlertid boligmarkedet ytterligere. Boliglånsrentene blir trolig enda lavere til neste år. Etter en boligprisvekst på 7,4 prosent i år, tror vi den blir 4,5 prosent neste år. De regionale boligmarkedene påvirkes ulikt. Selv om det på landsbasis vil bygges nok boliger for å dekke boligbehovet, er det boligmangel som driver prisene enkelte steder. Til neste år vil prisveksten bli høyest i Oslo og Buskerud. Konjunktursituasjonen i Norge og internasjonalt Prognoser for norsk økonomi Norsk økonomi bolig er finansiert av Veidekke Eiendom
Dokumentdetaljer Rapporttittel Norsk økonomi nr. 2-2015 ISBN-nummer 978-82-93320-24-1 Forfattere Oppdragsgiver Førstesidefoto Tilgjengelighet Roger Bjørnstad, Fernanda Winger Eggen, Vegard Salte Flatval, Bjørn Gran, Fredrik Bakkemo Kostøl og Ragnar Nymoen Veidekke Eiendom Samfunnsøkonomisk analyse AS Begrenset Dato for ferdigstilling 9. oktober 2015 Kontaktdetaljer Samfunnsøkonomisk analyse AS Olavsvei 112 1450 Nesoddtangen Org.nr. 911 737 752 MVA Telefon 97 41 10 01 E-post Nettside post@samfunnsokonomisk-analyse.no www.samfunnsokonomisk-analyse.no
Forord Norsk økonomi bolig er en konjunkturrapport med hovedfokus på det norske boligmarkedet, nasjonalt og regionalt. Det gis prognoser for boligprisveksten, boligbyggingen og befolkningsveksten i hver region. Norsk- og internasjonal økonomi legger viktige premisser for utviklingen i det norske boligmarkedet. Derfor inneholder rapporten også en konjunkturanalyse og det gis prognoser for makroøkonomiske størrelser for Norge. Først i rapporten er det en gjennomgang av det norske boligmarkedet. Vi lager separate boligprisprognoser for 24 norske regioner, deriblant de seks største byene. Prognoser for norske utlånsrenter, husholdningenes inntekter, befolkningsveksten, konsumprisveksten og boligbyggingen danner grunnlaget for de nasjonale og regionale boligprisprognosene. I analysen av den norske konjunkturutviklingen får vi hjelp fra en makroøkonomisk prognosemodell for Norge kalt Norwegian Aggregate Model (NAM). Modellen er utviklet av professorene Ragnar Nymoen ved Universitetet i Oslo og Gunnar Bårdsen ved NTNU i Trondheim. Modellen gir prognoser for sentrale makroøkonomiske størrelser i Norge. Modellen supplerer således vår egen gjennomgang av viktige områder for norsk økonomi. Til slutt inneholder rapporten en gjennomgang av den økonomiske situasjonen internasjonalt. Kapittelet danner grunnlaget for prognoser for størrelser som er viktige for norsk økonomi, som utviklingen i eksportmarkedene, internasjonale renter, prisveksten i utlandet og oljeprisen. Første utgave av Norsk økonomi kom i 2011. Fra og med Norsk økonomi nr. 2-2014 utgis Norsk økonomi samtidig med at Samfunnsøkonomisk analyse arrangerer en boligkonferanse sammen med Veidekke og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Rapporten presenteres på konferansen. Veidekke har finansiert utarbeidelsen av rapporten i forbindelse med dette. I arbeidet med denne rapporten ble det benyttet informasjon til og med 9. oktober 2015. Redaksjonen har bestått av: Roger Bjørnstad (redaktør) Fernanda Winger Eggen Vegard Salte Flatval Bjørn Gran Fredrik Bakkemo Kostøl Ragnar Nymoen
Innhold Sammendrag... 1 Boligmarkedet... 5 Oslo... 15 Akershus... 18 Buskerud, Vestfold og Østfold... 20 Oppland og Hedmark... 23 Telemark og Agderfylkene... 25 Stavanger og Rogaland... 27 Bergen og Hordaland... 29 Sogn og Fjordane og Møre og Romsdal... 31 Trøndelag og Trondheim... 33 Nord-Norge og Tromsø... 35 Oppsummering av boligprisvekst: nasjonalt, regionalt og i utvalgte byer... 38 Norsk økonomi... 39 Internasjonal økonomi... 51 USA... 52 Europa... 55 Framvoksende økonomier... 65
Sammendrag: Norge i omstilling Oljeprisfallet i fjor og en nedtrapping av oljeinvesteringene har slått merkbart inn i norsk økonomi. De petroleumsnære regionene og næringene er hardest rammet. Ringvirkningene til øvrige regioner og næringer er ennå ikke synlig i statistikken. Likevel har veksttakten i fastlandsøkonomien blitt redusert fra en årlig rate på om lag 2 prosent før oljeprisfallet til 1 prosent i første halvår i år. Norsk økonomi er svært effektiv til å takle motgang. En rekke forhold bidrar til det. Arbeidskraften har høy utdanning, virksomhetene har flat organisasjonsstruktur, arbeidslivet og lønnsdannelsen er partsstyrt, kronekursen er fleksibel og finanspolitikken brukes aktivt. Da opprettholder vi høy produktivitetsvekst og lav ledighet selv i nedgangstider. Våre prognoser tilsier at lønnsveksten forblir lav. Sammen med en fortsatt svak kronekurs, styrkes konkurranseevnen til eksportnæringene. En noe ekspansiv finanspolitikk og ytterligere rentekutt fra Norges Bank bidrar til å holde ledigheten nede. Vi tror veksttakten i økonomien kommer tilbake på rundt 2 prosent til neste år og at ledigheten ikke øker nevneverdig fra dagens nivå på om lag 4,5 prosent. Det er usikkert når oppgangen i verdensøkonomien kommer, men vi har lagt til grunn en viss oppgang i slutten av prognoseperioden i 2018. I så fall stiger rentene også her hjemme da. Tabellen oppsummerer våre prognoser. Tabell 1: Makroøkonomiske regnskapstall og prognoser. Vekst i prosent der ikke annet framgår Prognoser 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 BNP Fastlands-Norge 5,7 1,7-1,6 1,8 1,9 3,8 2,3 2,2 1,3 2,1 2,0 3,2 Eksportmarkedsvekst 6,6 1,7-10,1 11,2 6,2 1,3 1,8 4,6 4,5 4,4 5,1 5,5 Offentlig konsum 2,0 2,4 4,1 2,2 1,0 1,6 1,7 2,7 2,4 2,7 2,6 2,5 Konsum i husholdninger mv. 5,3 1,7 0,0 3,8 2,3 3,5 2,1 2,0 2,6 2,3 2,3 2,8 Petroleumsinvesteringer 6,9 4,7 3,3-8,9 11,3 15,1 17,1-1,7-10,4-9,1-5,5-1,5 Arbeidsledighet (AKU), nivå 2,5 2,6 3,2 3,6 3,3 3,2 3,5 3,5 4,4 4,5 4,4 4,1 Årslønn 5,4 6,3 4,2 3,7 4,2 4,0 3,9 3,1 2,8 3,2 2,9 3,7 Inflasjon (KPI) 0,8 3,8 2,1 2,5 1,2 0,8 2,1 2,0 2,0 1,9 1,9 2,1 Underliggende inflasjon (KPI-JAE) 1,4 2,6 2,6 1,4 0,9 1,2 1,6 2,4 2,6 2,6 2,4 2,4 Kronekurs (importvektet 44 land) -1,8 0,0 3,3-3,7-2,4-1,2 2,2 5,3 9,8 3,7 0,5-0,4 Foliorenta, nivå 4,4 2,6 1,8 1,9 2,1 1,6 1,5 1,5 1,1 0,6 0,6 0,8 Pengemarkedsrenta, nivå 5,0 6,2 2,5 2,5 2,9 2,2 1,8 1,7 1,3 0,9 1,0 1,3 Bankenes utlånsrente, nivå 5,9 7,4 4,5 4,6 4,8 4,8 4,8 4,6 3,9 3,6 3,7 3,9 Pengemarkedsrenta i euroområdet 4,3 4,6 1,2 0,8 1,4 0,5 0,2 0,2 0,0 0,0 0,2 0,4 Kredittindikator, K2 14,2 13,1 7,3 4,5 6,1 6,7 6,4 6,1 6,2 6,1 7,1 8,0 Boligpris 11,6-2,1 1,5 8,3 8,6 7,1 4,6 2,3 7,4 4,5 2,7 0,6 Oslo 11,4-5,9 0,5 8,5 10,5 9,8 5,3 0,8 11,1 6,5 3,7 1,4 Kristiansand 18,3 5,3 1,9 6,8 6,3 1,2-1,5-1,4 6,0 3,9 2,9 2,5 Stavanger 22,4 2,3 2,1 12,4 13,0 8,0 3,7-1,7-0,5-0,8-0,6 0,5 Bergen 11,7-7,2-1,7 10,9 10,9 6,5 4,8 4,3 9,2 5,3 4,0 2,1 Trondheim 7,5-5,8 2,0 10,5 11,5 9,3 7,3 2,3 6,7 4,4 2,8 0,5 Tromsø 8,0-5,5-2,0 5,2 4,3 6,0 9,7 11,3 11,7 5,1 2,3-0,5 Flere regionale boligprisprognoser i neste kapittel. Kilder: SSB, Norges Bank, Eiendom Norge og Samfunnsøkonomisk analyse 1
Etter en periode med fallende boligpriser i 2013 snudde boligmarkedet i fjor, og hittil i 2015 har utviklingen i boligprisene vært sterk. Svært lav rente har bidratt til å fyre opp under et allerede hett boligmarked, og gir grobunn for ytterliggere prisvekst framover. Vår prognose for 2015 er en boligprisvekst på 7,4 prosent sammenliknet med 2014. Den høye veksten lar seg imidlertid ikke fullt ut forklare med lave renter. I mars reiste vi derfor spørsmålet om prisveksten var et tegn på en tiltakende boligprisboble. Det er grunn til å gjenta den advarselen nå. Vår prognose for boligprisveksten i 2016 og 2017 lyder på henholdsvis 4,5 og 2,7 prosent. Vi forventer at boligprisveksten avtar videre mot slutten av prognoseperioden, og prognosen vår for 2018 er 0,6 prosent. Det ble bygget om lag 28.000 boliger i Norge i fjor. Basert på fullføringstall fra SSB hittil i år legger vi til grunn at dette vil øke til 29.000 Figur 1: Boligprisutvikling i utvalgte byer 25% 20% 15% boliger i 2015. Videre har nyboligsalget tatt seg kraftig opp det siste året. Dette gir grunnlag for økt boligbygging framover, og vårt anslag for 2016 og 2017 er på henholdsvis 30.000 og 31.000. Som følge av noe lavere befolkningsvekst anslår vi en boligbygging i 2018 på 29.000 boliger. Vi forventer fortsatt høy befolkningsvekst i prognoseperioden, men lavere aktivitet i norsk økonomi vil føre til at innvandringen vil bli noe svakere enn tidligere. For 2015 og 2016 forventer vi at befolkningen øker med henholdsvis 51.000 og 50.000 personer, før veksten avtar noe de to neste årene. Det er imidlertid usikkert hvilket boligbehov og betalingsevne innvandringsbefolkningen har. Med et slikt utgangspunkt er det trolig tilstrekkelig med 25.000 boliger i året for å dekke boligetterspørselen i årene framover. På landsbasis vil det dermed bygges mer enn boligbehovet tilsier. Det demper prisveksten. Norge Oslo Kristiansand Stavanger Bergen Trondheim Tromsø 10% 5% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-5% -10% Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse Fortsatt høy befolkningsvekst og rekordlavt rentenivå er bakgrunnen for at vi likevel forventer videre boligprisoppgang i prognoseperioden. Veksten vil imidlertid bli klart lavere framover enn det vi har sett det siste året, ikke minst som følge av at prisene har kommet opp på et høyt nivå. 2
Når det gjelder våre regionale boligprisprognoser, viser de at Oslo vil ha den høyeste prisveksten i perioden. Boligbyggingen har vært lav lenge i hovedstaden, og er en viktig forklaringsfaktor bak den høye boligprisveksten vi har sett hittil i år. Nyboligsalget har imidlertid skutt fart og vil gi økt boligbyggingen mot slutten av prognoseperioden. Dette vil bidra til å dempe boligprisveksten i Oslo noe. Tromsø har hatt den sterkeste veksten de siste årene, og boligprisveksten i år ligger også høyest i landet. Utover i prognoseperioden tror vi imidlertid at veksten vil avta i Tromsø etter hvert som boligprisene kommer opp på et høyt nivå. For 2018 forventer vi en svakt fall i boligprisene i Tromsø. Kristiansand har skilt seg ut med klart lavere boligprisvekst enn ellers i landet de siste tre årene. Vi mener derfor at boligprisene her på sikt bør hente igjen noe av den tapte veksten. Vi ser nå tegn til at boligprisveksten begynner å ta seg opp, men tror samtidig at oljenedturen vil legge en demper på veksten de nærmeste årene. For hele prognoseperioden resulterer dette i en forventet vekst på linje med landsgjennomsnittet. Videre tror vi fallet i petroleumsinvesteringene og lav oljepris vil ramme boligmarkedet i Rogaland og Stavanger kraftig. Samtidig ser vi at befolkningsveksten til fylket har falt det siste året, og vi forventer at dette vil avta videre i prognoseperioden. I Stavanger tror vi derfor at boligprisene i 2018 vil ligge under dagens nivå. Dette er klart svakest utvikling i landet. Også i Telemark, Nord-Trøndelag og Aust-Agder forventer vi lavere boligprisvekst enn landsgjennomsnittet. Tabellene i slutten av neste kapittel viser alle regionale boligprisanslag. 3
4
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Boligmarkedet høy, men avtakende boligprisvekst 1 Etter en periode med fallende boligpriser i 2013 snudde boligmarkedet i fjor, og hittil i 2015 har utviklingen i boligprisene vært sterk. Fortsatt høy befolkningsvekst og økt låne- og utlånsvilje har bidratt til dette. Norges Bank har kuttet styringsrenta to ganger det siste halve året, og bankene har fulgt opp med å redusere utlånsrentene. I enkelte banker møter kundene nå boligrenter på rett under 2 prosent. Dette fyrer opp under et allerede hett boligmarked, og gir grobunn for videre prisoppgang i tiden framover. Gjennomsnittsprisen fram til og med september i år var 7,2 prosent høyere enn gjennomsnittet for hele 2014. Vi legger til grunn at boligprisveksten ut året vil være svakt negativ. Justert for sesongvariasjoner innebærer imidlertid dette positiv vekst, da boligprisene vanligvis faller gjennom høsten. Vår prognose for hele 2015 er en boligprisvekst på 7,4 prosent sammenliknet med 2014. Dette er kun en liten oppjustering fra forrige publisering. I Norsk økonomi nr. 1/2015 publisert i mars var prognosen for 2015 på 7,0 prosent. Utviklingen gjennom året har altså gått som forventet. Oppjusteringen er delvis en konsekvens av lavere styringsrente og ytterliggere nedgang i utlånsrentene fra bankene. Den høye veksten lar seg imidlertid ikke fullt ut forklare av lave renter. I mars reiste vi spørsmålet om prisveksten var et tegn på en tiltakende boligprisboble. I så fall er prognosene våre mer usikre enn normalt. Dette diskuterer vi nærmere i en egen boks på neste side. Videre i prognoseperioden tror vi på en moderat og avtakende boligprisvekst. I 2016 og 2017 forventer vi en boligprisvekst på henholdsvis 4,5 og 2,7 prosent, før boligprisveksten avtar noe mot slutten av prognoseperioden. Prognosen lyder på 0,6 prosent i 2018 (se Figur 2). Figur 2: Vekst i boligpriser. Prosent 15% 10% 5% 0% -5% Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse Vi har med dette ikke forandret syn på utviklingen i boligmarkedet nevneverdig gjennom nedgangen i 2013 og opphentingen i fjor. Rekordlavt rentenivå, høy realinntektsvekst og fortsatt høy befolkningsvekst, om enn noe lavere enn tidligere, er bakgrunnen for at vi forventer videre boligprisoppgang i prognoseperioden. Det trekker i motsatt retning at det har vært et forholdsvis høyt nyboligsalg 1 Alle boligpriser som omtales i denne rapporten referer seg til boligprisstatistikken til Eiendom Norge. Boligprisene er beregnet ved å ta et uvektet gjennomsnittet av boligprisindeksen publisert månedlig fra Eiendom Norge. 5
Tegn på boble gir usikre prognoser Samfunnsøkonomisk analyse har to boligprismodeller. Den som benytter statistikk fra Eiendom Norge er forklart i boksen på neste side. Denne knytter boligprisveksten til fundamentale forhold. Den andre bruker SSBs kvartalsvise boligprisindeks og er inkludert i makromodellen NAM (se boks i neste kapittel). I tillegg til fundamentale forhold forklares boligprisene i denne med kredittspiraler, noe som kan tolkes som vekst og fall i boligprisbobler. Alternative boligprisprognoser, 2014=1 1,3 1,2 Det siste året har boligprisene fra Eiendom Norge steget langt mer enn hva de fundamentale forholdene i modellene kan forklare. Modellen med kredittspiraler treffer imidlertid godt. Av figuren kan man se hvordan våre prognoser relaterer seg til de to modellprognosene. Av figuren ser vi at modellen med kredittspiraler predikerer en moderat boligprisvekst i 2016, før boligprisveksten er langt sterkere i 2017 og 2018 enn det våre prognoser tilsier. Boligprisveksten vi har sett det siste året kan altså tyde på at det bygger seg opp en boble i boligmarkedet. Det gjør i så fall prognosene usikre. Usikkerheten består både i om boblen fortsetter som i modellen med kredittspiraler, og om når boblen i så fall sprekker. 1,1 1 0,9 2014 2015 2016 2017 2018 Prognoser Norsk økonomi nr. 2-2015 Prognosemodell for Eiendom Norge-statistikken basert på fundamentale forhold Prognosemodell for boligprisindeksen til SSB basert på fundamentale forhold og kredittspiraler den siste tiden og at det kan gi utslag i bygging av flere nye boliger mot slutten av prognoseperioden. Dette vil bidra til å dempe boligprisveksten. Forholdet mellom den implisitte rentekostnaden på boligverdiene og husholdningenes disponible inntekter ligger om lag på gjennomsnittet over de siste 25 årene. Dette forholdstallet betrakter vi som et mål på likevektsverdien av boliger, og likevektsboligprisen kan avledes fra dette forholdstallet (se tekstboks om vår nasjonale boligprismodell). Verdien på forholdet mellom den implisitte rentekostnaden og inntektsnivået til husholdningene i prognoseperioden trekker i retning av at boligprisene kommer til å øke om lag som inntektene framover. I boligmarkedet ligger tilbudet fast på kort sikt. Prisveksten på boliger fra et år til et annet vil derfor være sterkt påvirket av svingninger i etterspørselen og lite avhengig av prisnivået i forhold til likevektsprisen. Det er derfor grunn til å se nærmere på disse etterspørselsdriverne. Rente, befolkningsvekst og boligbygging forklarer boligprisveksten En sterk befolkningsvekst samt lav rente har bidratt til en markert økning i etterspørselen etter boliger de siste årene. Samtidig har tilbudet av nye boliger vært lavt i årene etter finanskrisen, noe som har bidratt sterkt til den klare oppgangen i boligprisene. Figur 3 viser at befolkningsveksten har tiltatt etter EU-utvidelsen østover i 2004, mens antall fullførte boliger avtok fra 31.000 i toppåret i 2007 ned mot under 18.000 i 2010. De 6
siste årene har imidlertid boligbyggingen tatt seg opp, og i både 2013 og 2014 ble det fullført over 28.000 boliger. Samfunnsøkonomisk analyse sin modell for nasjonale boligpriser I figuren måles befolkningsveksten på den høyre aksen og antall fullførte boliger på den venstre. Høyre akse har 2 ganger høyere verdi enn venstre akse. Dette er valgt fordi det i gjennomsnitt er om lag 2 personer per husholdning i Norge. Gapet mellom kurven og søylene i diagrammet gir således en grov illustrasjon på misforholdet mellom tilbud og etterspørsel etter boliger. Befolkningsveksten Befolkningsveksten i Norge har vært høy de siste årene, med årlig befolkningsvekst på 1,1-1,3 prosent siden 2007. Spesielt var befolkningsveksten høy i 2011 og 2012. Befolkningen i Norge økte med om lag 65.500 personer begge disse årene. I 2013 og 2014 falt imidlertid befolkningsveksten noe. Nedgangen har fortsatt i 2015, og i løpet av første halvår har befolkningen økt med drøyt 23.500 personer. Dette kan omregnes til en årlig vekstrate på om lag 1,0 prosent, noe som er godt under vekstratene fra tidligere år. Det er først og fremst en nedgang i nettoinnvandringen som har gitt noe lavere befolkningsvekst. I første halvår av 2015 var innvandringen til Norge på drøyt 31.000 personer, mens vel 16.000 personer utvandret. Dette gir nettoinnvandring på snaut 15.000 personer, noe som er om lag 3-4.000 personer færre enn første halvår i 2013 og 2014, og om lag 8.000 færre enn i toppårene 2011 og 2012. Nedgangen må ses i lys av det svakere arbeidsmarkedet i Norge. Til tross for nedgang har nettoinnvandringen fortsatt utgjort om lag to tredeler av befolkningsveksten hittil i 2015. Den økonomiske modellen som vi bruker som hjelpemiddel i den nasjonale boligprisprognosen, tallfester både boligprisveksten fra år til år og likevektsnivået på boligprisene. Endringene i boligprisene blir forklart ved endringer i forholdet mellom antall fullførte nye boliger og befolkningsveksten, samt av hvor langt unna boligprisene er fra sitt likevektsnivå. Likevektsnivået på boligprisene er det nivået som gir et visst forhold mellom boligenes implisitte rentekostnader og husholdningenes disponible inntekt. Rentesatsen som brukes for å beregne rentekostnaden er gjennomsnittlig utlånsrente i bankene. Samfunnsøkonomisk analyse sine modeller for regionale boligpriser For prognoser av de regionale boligprisene benyttes modeller som søker å forklare de regionale avvikene i boligprisveksten fra landsgjennomsnittet. Avvikene forklares med tilsvarende avvik i fullføringen av nye boliger, befolkningsveksten og endringer i arbeidsledigheten. Den noe svakere utviklingen i innvandringen i 2013 og 2014 bidro til at SSB i fjor nedjusterte sine forventninger til framtidig befolkningsvekst i Norge. Ved publiseringen av nye befolkningsframskrivinger i juni 2014, mente SSB at befolkningsveksten ville holde seg stabil rundt 1,1 prosent årlig de nærmeste årene. Det innebærer en vekst på 57-58.000 personer årlig. Dette er en nedjustering fra befolkningsprognosene publisert i juni 2012 som viste en befolkningsvekst på 65-67.000 personer årlig. Usikkerheten i befolkningsutviklingen må imidlertid anses som betydelig, mye fordi variasjonen i innvandringen fra år til år kan være stor. Som følge av lavere aktivitet i norsk økonomi forventer vi at innvandringen vil holde seg på et noe lavere nivå enn tidligere. Det trekker i motsatt retning at vi forventer en fortsatt stor tilstrømming av flyktninger fra land som 7
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Syria, Eritrea, Irak og Afghanistan. Det vil bidra til noe høyere befolkningsvekst. For 2015 forventer vi at befolkningen øker med om lag 51.000 personer, før den avtar til 50.000 personer i 2016 og videre til 49.000 personer i 2018. Dette er i gjennomsnitt drøyt 7.000 personer færre enn i middelalternativet til SSB på landsbasis. Når det gjelder befolkningsprognosene for fylkene i Norge, har vi tatt utgangspunkt i de nasjonale prognosene, og fordelt den impliserte befolkningsøkningen på regionene. Denne fordelingen er basert på våre egne vurderinger av forventet økonomisk utvikling i hver av regionene, siste tids utvikling og historiske andeler av nasjonal befolkningsvekst. Figur 3: Befolkningsvekst og antall fullførte boliger (venstre akse) 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Fullførte boliger Bef.vekst (år) Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Boligbyggingen Etter flere år med lav boligbygging etter finanskrisen, har boligbyggingen igjen tatt seg opp til nivåene vi så før krisen. Mens det i 2010 ble igangsatt bygging av vel 21.000 boliger, ble det i de tre årene 2011-2013 årlig igangsatt mellom 28.000 og 30.000 boliger. Dette ga seg utslag i solid oppgang i ferdigstillingen av nye boliger i 2013 og 2014, da drøyt 28.000 var innflyttingsklare begge årene. Gjennom vår statistikk ECON Nye boliger 2 registrerte vi et kraftig fall i salget av nye boliger gjennom høsten 2013 og godt inn i 2014. Det lave nyboligsalget viste seg å være midlertidig, og salget tok seg opp igjen i andre halvdel av 2014. I løpet av 2014 ble det ifølge ECON Nye boliger solgt knapt 12.000 nye boliger i Norge. Nyboligsalget har tatt seg opp i 2015, og fram til midten av august i år har vi registrert salg av hele 11.000 nye boliger nasjonalt. Dette er en kraftig økning sammenlignet med samme periode i fjor, da om lag 6.800 ble solgt. Spesielt er økningen stor på Østlandet. Fram til midten av august i år ble det registrert salg av snaut 6.100 boliger der. Dette er dobbelt så mange som samme periode i fjor, og det 2 ECON Nye boliger inneholder pris- og salgsinformasjon om nye boligprosjekter i hele Norge. Statistikken omfatter alle boligprosjekter som består av minimum 15 boliger. Rapporten kommer ut med 6 nummer årlig. Se tekstboks lenger bak i kapittelet. 8
apr 2006 aug 2006 des 2006 apr 2007 aug 2007 des 2007 apr 2008 aug 2008 des 2008 apr 2009 aug 2009 des 2009 apr 2010 aug 2010 des 2010 apr 2011 aug 2011 des 2011 apr 2012 aug 2012 des 2012 apr 2013 aug 2013 des 2013 apr 2014 aug 2014 des 2014 apr 2015 aug 2015 beste salget som har blitt registrert siden statistikken ble publisert for første gang i 2001. Det nest høyeste finner vi i 2006, da drøyt 5.500 nye boliger ble solgt i samme periode. Til tross for svært godt nyboligsalg gjennom andre halvdel av 2014 og hittil i 2015, er beholdningen av usolgte boliger fortsatt høy. Dette illustreres i Figur 4. Figuren viser usolgte boliger etter byggestatus på Østlandet. Beholdningen av usolgte boliger har økt jevnt siden sommeren 2011 og i august 2015 var det totalt 5.300 usolgte boliger i nyboligprosjekter på Østlandet. Sammensetningen av de usolgte boligene har imidlertid endret seg, og ikke-igangsatte boliger utgjør nå en større andel av beholdningen. I august 2015 utgjorde ikke-igangsatte boliger 52 prosent av de usolgte boligene, mot 38 prosent i august 2014. Figur 4: Usolgte boliger etter byggestatus fra ECON Nye boliger - Østlandet 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Ferdigstilt Igangsatt Ikke igangsatt På Vestlandet har det blitt solgt 2.035 nye boliger fram til midten av august 2015. Dette er en økning på 300 boliger fra samme periode i 2014, og om lag det samme som i 2013. Nyboligsalget på Vestlandet har imidlertid vært varierende, med godt salg i Bergen og svært dårlig i Stavanger. I Bergen har salget fram til august i år økt med 32 prosent sammenlignet med samme periode i fjor, mens det ble solgt 33 prosent færre boliger i Stavanger. For Sørlandet, Nord-Norge og Midt-Norge har vi registrert salg av henholdsvis 805, 562 Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse og 1.531 nye boliger fram til midten av august 2015. Sammenlignet med samme periode i fjor, har økningen vært størst på Sørlandet med 77 prosent. Deretter kommer Midt- Norge med 39 prosent og Nord-Norge med 18 prosent. Den store økningen på Sørlandet henger sammen med at nyboligsalget var svært lavt i denne regionen i 2014. Og motsatt henger den moderate økningen i Nord- Norge sammen med det gode salget i denne regionen i begynnelsen av 2014 (se Figur 5). 9
Salgstallene fra nye boligprosjekter varierer vanligvis mye gjennom året. Ifølge ECON Nye boliger er salget av nye boliger oftest høyest i periodene fra april til juni og fra august til oktober, mens den er noe lavere om sommeren og på vinteren. Figur 5 viser utviklingen i salgstakten 3 siden april 2012 for Vestlandet og Østlandet, og siden oktober 2013 for Sørlandet, Nord-Norge og Midt-Norge. Som vi ser fra figuren har nyboligsalget i spesielt Nord-Norge vært godt lenge, men salget har avtatt noe de siste månedene. Nyboligsalget på Østlandet har imidlertid økt kraftig gjennom våren, og i juni 2015 målte vi en salgstakt på 27 prosent for denne landsdelen, noe som var klart høyest i landet. Salget avtok noe gjennom sommeren til en salgstakt på 18 prosent i august. I motsatt ende finner vi Sørlandet og Vestlandet, med svakest utvikling i nyboligmarkedet. I august 2015 var salgstakten henholdsvis bare 12 og 10 prosent på Sørlandet og Vestlandet. Figur 5: Salgstakt i regioner i ECON Nye boliger 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Nord-Norge Østlandet Midt-Norge Vestlandet Sørlandet Kilde: ECON Nye boliger Til tross for store regionale forskjeller, har altså nyboligsalget tatt seg opp igjen etter sommeren 2014 og trekker i retning av økt boligbygging framover. Vi anslår boligbyggingen til 29.000 boliger i 2015. Deretter tror vi på noe høyere boligbygging i 2016 og 2017, med henholdsvis 30.000 og 31.000. Dette skyldes oppsvinget i nyboligsalget den siste tiden. Vårt anslag for 2018 er på 29.000 boliger. Den forventede befolkningsveksten tilsier at det burde bygges om lag 25.000 boliger i året gjennom prognoseperioden. Med våre anslag for boligbyggingen overoppfylles dette behovet, noe som vil bety et lavere press på boligprisene fra befolkningsveksten i årene framover. 3 Salgstakten i en periode defineres som antall solgte boliger i perioden relativt til antallet boliger som enten var usolgte ved inngangen til perioden eller som har blitt lagt ut for salg i perioden. 10
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 ECON NYE BOLIGER ECON Nye boliger gir oversikt over pris og salgsutviklingen i boligprosjekter med mer enn 15 boliger i hele landet. Det publiseres regionale rapporter for Østlandet, Vestlandet, Sørlandet, Midt- Norge og Nord-Norge. Disse gir detaljert informasjon om samtlige salgstrinn og prosjekter. Den nasjonale rapporten gir kun sammenliknbar statistikk. Prosjektene som registreres i ECON Nye boliger må ha usolgte boliger for å være med i statistikken. Samfunnsøkonomisk analyse utarbeider statistikken ved å kontakte og registrere informasjon fra alle prosjektmeglerne. Statistikken gir informasjon over hva som bygges, hvor det bygges, hvem utbyggerne er og hvem som er prosjektmeglere. De regionale rapportene gir blant annet salgstakten i prosjektene og samlet salgstakt for regionen. ECON Nye boliger kommer ut med 6 nummer årlig. Boliglånsrenta Boligprisutviklingen henger tett sammen med bankenes utlånspraksis og rentenivå. Lave renter de siste årene har gitt en kraftig økning i gjeldsgraden blant husholdningen og er en viktig forklaring bak den høye boligprisveksten. Rentenedgangen fra slutten av 2002 til begynnelsen av 2004, da Norges Bank satte ned styringsrenta fra 7 prosent til 1,75 prosent, ga kraftig boligprisvekst i årene etter. I årene 2004 til 2007 økte boligprisene med et årlig gjennomsnitt på 11 prosent. Videre var renteoppgangen i slutten av 2007 en viktig årsak til at boligprisene begynte å falle høsten 2007. Renta ble satt ned igjen under finanskrisen og har med unntak av svak økning i 2010 og 2011 ligget på om lag 1,5 prosent fram til desember 2014. Da ble styringsrenta satt ytterliggere ned til 1,25 prosent. I 2015 har styringsrenta blitt satt ned ytterliggere to ganger, og i oktober 2015 var styringsrenta på lave 0,75 prosent. Tradisjonelt har bankenes utlånsrente fulgt utviklingen til pengemarkedsrenta og dermed styringsrenta satt av Norges Bank. Til tross for at styringsrenta har vært uendret fra mars 2012 og fram til desember i fjor, økte imidlertid bankene utlånsrentene våren 2013. Samtidig ble utlånspraksisen strammet inn. Bankene begrunnet dette med strengere kapitalkrav fra myndighetene. Våren 2014 satte imidlertid flere banker igjen ned utlånsrentene, og dette ble etterfulgt av flere reduksjoner gjennom fjoråret og for inneværende år. Lavere rentemarginer, samt at vi forventer at Norges Bank setter ned styringsrenten med 0,25 prosentpoeng i begynnelsen av 2016, innebærer at bankenes utlånsrente blir enda lavere i 2015 og 2016 sammenlignet med i fjor. Lavere utlånsrenter framover gir ytterliggere press på boligprisene og er en viktig årsak til den høye boligprisveksten vi har for øyeblikket. Vi forventer at rentene holdes lave gjennom hele prognoseperioden, og at første renteheving først kommer i 2018. Potensielt noe høyere utlånsrenter mot slutten av prognoseperioden vil således virke dempende på boligprisene i 2018. Når renta stiger er imidlertid svært usikkert. Figur 6: Bankenes utlånsrente. I prosent 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse 11
Betydelige regionale forskjeller i boligprisutviklingen Mellom 2009 og 2014 har boligprisene i landet som helhet økt med 35 prosent, men det er til dels store regionale forskjeller (se Figur 7). Fylkene med sterkest boligprisvekst i perioden var Trøndelagsfylkene, Troms, Hordaland og Oslo, med økninger på 40 prosent og oppover. Agderfylkene, Telemark og Finnmark har vært regionene med svakest vekst. I Vest-Agder har boligprisene kun økt med 14 prosent i perioden, noe som er klart lavest i landet. Regionale forskjeller i boligprisveksten er nært knyttet til forskjeller i befolkningsveksten relativt til boligbyggingen. En region med høy befolkningsvekst trenger større boligbygging enn en region med svak vekst for å unngå sterk vekst i boligprisene. Regioner med høy befolkningsvekst har imidlertid hatt problemer med å holde boligbyggingen på et tilsvarende høyt nivå. Derfor ser vi at jo sterkere befolkningsvekst det har vært i en region, desto sterkere synes boligprisveksten å ha vært. Figur 8 på neste side viser boligbyggingen relativt til befolkningsøkningen fra 2010 til 2014. Som vi ser har det vært store forskjeller mellom regionene. Vi ser at Oslo skiller seg klart ut med lavest boligbygging i forhold til veksten i antall innbyggere. Blant regionene med lav befolkningsvekst og høy boligbygging finner vi typisk de regionene med en svak boligprisutvikling, slik som Hedmark, Oppland, Telemark og Agderfylkene. Det er imidlertid også regioner som avviker fra dette mønsteret. Trøndelagsfylkene har hatt en sterk vekst i boligprisene, selv om det er bygget relativt mange boliger i forhold til befolkningsveksten. Sogn og Fjordane har på sin side hatt en høy boligbygging i forhold til befolkningsveksten, men samtidig en boligprisvekst om lag på landsgjennomsnittet. Dette illustrerer at ikke alle innbyggere etterspør bolig i samme omfang. Særlig vil forskjeller i størrelsen på innvandringsbefolkningen utgjøre forskjeller i boligbehovet per innbygger. Innvandrerhusholdninger er typisk større enn etnisk norske husholdninger. Likevel har vi erfaring fra at innvandrerne adopterer norske forbruks- og boligvaner etter hvert som oppholdet i Norge vedvarer. Figur 7: Boligprisvekst 2009-2014. Prosent Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag Troms Hordaland Oslo Nordland Rogaland Buskerud Sogn og Fjordane Nasjonalt Akershus Møre og Romsdal Vestfold Østfold Oppland Hedmark Finnmark Telemark Aust-Agder Vest-Agder 14% 20% 28% 28% 27% 26% 25% 25% 30% 37% 37% 36% 35% 35% 41% 41% 40% 40% 39% 47% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi I 2011 ble det bare bygget 310 boliger per 1.000 nye innbygger på nasjonalt nivå. Dette økte til 400 boliger per 1.000 nye innbygger i 2012, og videre til snaut 500 boliger per 1000 nye innbygger i 2013 og 2014. Prognosene våre for boligbyggingen og befolkningen tilsier at dette forholdstallet vil øke til om lag 570 boliger per 1000 nye innbygger i 2015. Ettersom boligbyggingen tar seg ytterliggere opp og befolkningsveksten avtar noe mot 12
slutten av prognoseperioden, vil forholdstallet mellom boligbygging og befolkningsvekst øke til 600 boliger per 1000 nye innbygger i 2016, 630 i 2017 og drøyt 590 i 2018. Figur 8: Vekst i boligbygging dividert på befolkningsøkning mellom 2010 og 2014* Oslo Buskerud Østfold Akershus Hordaland Troms Nasjonalt Vestfold Rogaland Finnmark Sør-Trøndelag Vest-Agder Møre og Romsdal Nord-Trøndelag Aust-Agder Nordland Telemark Hedmark Oppland Sogn og Fjordane 0,23 0,30 0,32 0,33 0,38 0,39 0,39 0,42 0,44 0,44 0,44 0,51 0,54 0,61 0,62 0,63 0,72 0,73 0,82 * Figuren viser vekst i antall boliger dividert på vekst i antall personer i befolkningen. I Oslo har det for eksempel kommet 0,23 nye boliger per nye innbygger. Kilde: Eiendom Norge, Statistisk sentralbyrå Regionale arbeidsmarkeder 1,08 0,0 0,5 1,0 1,5 Arbeidsledigheten i Norge har vært lav i mange år. Siden 2004 har arbeidsledigheten, målt ved registrert ledighet hos NAV, ligget under 4 prosent, og i 2008 var arbeidsledigheten i Norge på bare 1,8 prosent. Arbeidsledigheten økte noe under finanskrisen, men har holdt seg under 3 prosent fram til 2014. Nedgangen i oljeprisen i 2014 har gitt lavere petroleumsinvesteringer og videre ført til oppsigelser i oljeindustrien. Dette har bidratt til økt arbeidsledighet, og i august lå arbeidsledigheten nasjonalt på 3,1 prosent. Det er imidlertid betydelig regionale forskjeller. Nedturen i olje- og leverandørindustrien har først og fremst rammet de fylkene der disse næringene er representert. Rogaland er det fylket som har blitt hardest rammet. I 2014 var arbeidsledigheten i dette fylket i snitt 2,2 prosent gjennom året, nest lavest i landet etter Sogn og Fjordane. I 2015 har ledigheten økt kraftig, og fram til og med august var gjennomsnittlig arbeidsledighet på 3,1 prosent i Rogaland. Også fylker som har stort innslag av bedrifter som leverer til oljesektoren, den såkalte leverandørindustrien, har blitt hardt rammet. I Hordaland, Møre og Romsdal og Agderfylkene ligger gjennomsnittlig ledighet hittil i år (januar til august) 0,3-0,4 prosentpoeng høyere enn snittledigheten i 2014, jf. Figur 9. Enkelte fylker har imidlertid sett en nedgang i arbeidsledigheten hittil i år sammenlignet med i fjor. Dette gjelder Østfold, Vestfold og Hedmark, men også Oslo har sett en svak nedgang i arbeidsledigheten det siste året. I vår regionale boligprismodell (se tekstboks) har vi funnet empirisk sammenheng mellom utvikling i arbeidsledigheten og boligpriser. Vi har derfor gjort egne vurderinger av utviklingen i regionale arbeidsmarkeder. Dette gir videre utslag i de fylkesvise boligprisprognosene. Vi forventer at de regionale forskjellene vi har sett det siste året vil forsterke seg, og at ledigheten vil øke videre i kystkommunene Rogaland, Hordaland, Møre og Romsdal og Agderfylkene. Dette er fylker hvor oljeindustrien og leverandørindustrien er sterkt representert, og den forventede nedgangen i petroleumsinvesteringene vil ramme disse fylkene spesielt. 13
Figur 9: Endring i gjennomsnittlig arbeidsledighet fra 2014 til hittil 2015 (jan-aug), prosentpoeng 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0-0,2-0,4 Kilde: NAV, registrert arbeidsledighet De regionale forskjellene vil fortsette Vi har koblet våre nasjonale boligprisprognoser sammen med vår regionale boligprismodell og annen relevant informasjon til å lage prognoser for boligprisveksten i alle landets fylker, samt byene Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø. I de regionale befolkningsprognosene har vi tatt utgangspunkt i de nasjonale prognosene, og fordelt den impliserte befolkningsøkningen på regionene. Denne fordelingen er basert på våre egne vurderinger av forventet økonomisk utvikling i hver av regionene, siste tids utvikling og historiske andeler av nasjonal befolkningsvekst. Samtidig har vi gjort vurderinger av boligbyggingen i hver enkelt region i årene framover. Statistikken ECON Nye boliger har vært en viktig kilde i dette arbeidet, siden salget av boliger gir en svært god indikator for ferdigstillingen av boliger i årene etter. I hele prognoseperioden samlet tror vi at boligprisveksten vil være høyest i de tre byene Oslo, Bergen og Tromsø. Tromsø har hatt den klart sterkeste veksten de siste årene, og boligprisveksten i år vil også være klart høyere her enn for landsgjennomsnittet. Utover i prognoseperioden tror vi imidlertid at veksten i Tromsø vil avta etter hvert som boligprisene kommer opp på et høyt nivå. Både Bergen og Oslo har vært preget av lav boligbygging i forhold til befolkningsveksten de siste årene. Dette er en viktig forklaringsfaktor bak den høye boligprisveksten vi har sett hittil i år i disse to byene. Som følge av godt nyboligsalg i Oslo og Bergen den siste tiden forventer vi imidlertid at boligbyggingen vil ta seg opp mot slutten av prognoseperioden, samtidig som befolkningsveksten forventes å avta noe. Dette vil dempe boligprisveksten. Kristiansand har skilt seg ut med klart lavere boligprisvekst enn ellers i landet de siste tre årene. Vi mener derfor at boligprisene her på sikt bør hente igjen noe av den tapte veksten. 14
Vi ser nå tegn til at boligprisveksten begynner å ta seg opp, men tror samtidig at oljenedturen vil legge en demper på veksten de nærmeste årene. For hele prognoseperioden resulterer dette i en forventet vekst på linje med landsgjennomsnittet. Videre tror vi fallet i petroleumsinvesteringene og lav oljepris vil ramme boligmarkedet i Rogaland og Stavanger kraftig. Samtidig ser vi at befolkningsveksten til fylket har falt det siste året, og vi forventer at dette vil avta videre i prognoseperioden. I Stavanger tror vi Figur 10: Boligprisvekst i utvalgte regioner. Prosent 25% 20% 15% derfor at boligprisene i 2018 vil ligge under dagens nivå. Dette er klart svakest utvikling i landet. Også i Telemark, Nord-Trøndelag og Agderfylkene forventer vi lavere boligprisvekst enn landsgjennomsnittet. Ytterpunktene i prognoseperioden for fylkene vil være Rogaland med svakest boligprisvekst i perioden og Oslo med sterkest prisvekst. Tabellene i slutten av kapittelet viser alle boligprisanslagene. Under omtaler vi prognosene for de enkelte regionene. Norge Buskerud Vest-Agder Hordaland Troms Rogaland Nord-Trøndelag 10% 5% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018-5% -10% Kilde: Eiendom Norge, Finn.no, Eiendomsverdi og Samfunnsøkonomisk analyse Oslo Svingningene i boligprisene er normalt sterkere i Oslo sammenlignet med landet forøvrig. Toppene er typisk høyere og dalene er gjerne dypere. Dette kommer til syne i Figur 11 som viser tolvmånedersveksten i Oslo og hele landet sett under ett. Etter flere år med sterkere prisvekst enn landsgjennomsnittet i årene som fulgte etter finanskrisen, ble Oslo hardere rammet av nedgangen høsten 2013 og våren 2014. Oppgangen gjennom høsten 2014 og hittil i 2015 har vært tilsvarende sterkere. Til tross for en solid opphenting, resulterte den svake utviklingen gjennom våren 2014 i en boligprisvekst på knappe 0,8 prosent i fjor. Det var mer enn halvannet prosentpoeng la- 15
jan.04 okt.04 jul.05 apr.06 jan.07 okt.07 jul.08 apr.09 jan.10 okt.10 jul.11 apr.12 jan.13 okt.13 jul.14 apr.15 vere enn landsgjennomsnittet, og den svakeste årsveksten hovedstaden har opplevd etter finanskrisen. Med den sterke tolvmånedersveksten ved utgangen av 2014, og solid prisvekst hittil i år, ligger årsveksten i Oslo an til å bli svært høy. Vår prognose er en årsvekst i boligprisene på 11,1 prosent for 2015. Vi må tilbake til 2006 og 2007 for å finne tilsvarende vekstrater for hovedstaden. Figur 11: Tolvmånedersvekst i boligprisene i Oslo og Norge i perioden jan. 2004 - sep. 2015 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% Oslo Norge Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi Godt salg av nye boliger gir forventninger om tiltakende boligbygging Etter flere år med lav boligbygging rett etter finanskrisen, tok boligbyggingen seg opp i 2012. Det ble fullført om lag 4.000 boliger dette året, mens i overkant av 3.300 boliger ble fullført i både 2013 og 2014. Hittil i 2015 er det fullført i overkant av 1.400 boliger, noe som er svakere enn normalt på den tiden av året. SSBs statistikk over antall igangsatte boliger kan være en god indikator på hvor mange boliger som vil bygges i årene framover. Ifølge denne statistikken ble det bare gitt 1.716 igangsettingstillatelser i Oslo i løpet av hele 2014. Det er mindre enn halvparten av tillatelsene som ble gitt i både 2012 og 2013, og over 60 prosent færre enn i 2011. Faktisk må vi tilbake til 2000 for å finne like lave igangsettingstall, dersom vi ser bort fra «kriseårene» 2009 og 2010. Kombinert med et svakt antall fullførte boliger hittil i år sammenlignet med tidligere, gjør dette at vi forventer lav fullføring av boliger for 2015, på snaut 2.200 boliger. Den svake utviklingen i boligbyggingen i hovedstaden fanger vi også opp i vår statistikk ECON Nye boliger. Her har vi de siste årene sett en nedgang i antall boliger lagt ut for salg. Denne trenden har imidlertid snudd i 2015. Hittil i år, til og med august, har det blitt lagt ut mer enn 1.850 nye boliger i boligprosjekter for salg. Det er både mer enn hva vi registrerte for hele 2014 og hele 2013. Før bruktboligmarkedet påvirkes nevneverdig, slår endringer i boligmarkedet først ut i salget av nye boliger. Det er her prisene er høyest og potensiale for fall er størst. Etter en svak høst i 2013 og en svak vår i 2014, tiltok salgstakten i nyboligprosjektene i Oslo utover høsten 2014. Dette resulterte i om lag 1.700 solgte boliger totalt i 2014. Det er 5 prosent høyere enn 2013, men 16 prosent lavere enn i 2012. Hittil i 2015, per medio august, har vi registrert salg av nesten 2.050 boliger. Det er 92 prosent flere enn ved samme tidspunkt i 2013, og hele 137 prosent flere enn ved samme tidspunkt i 2014. Denne salgsøkningen vil normalt gi seg utslag i høyere fullføring i 2016 og 2017. Den positive utviklingen vi har sett i nyboligsalget i Oslo hittil i 2015 gjør at vi tror fullføringen av nye boliger vil tilta utover i prognoseperioden. Vårt anslag for 2016 er om lag 2.700 fullførte boliger. I 2017 anslår vi en boligbygging på 3.650 boliger, mens vi for 2018 tror det vil fullføres i overkant av 3.300 boliger. 16
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Figur 12: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Oslo 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 opplevde Oslo netto innenlandsk flyttegevinst. Altså var det flere nordmenn som flyttet til enn ut av hovedstaden. Dette illustreres i Figur 13 som viser utviklingen i nettoinnvandring og netto innenlands flytting siden 2004. Selv om brorparten av befolkningsveksten skyldes innvandring, er andelen redusert med 6 prosentpoeng sammenlignet men gjennomsnittet for 2007-2013. Fullførte boliger Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Noe lavere befolkningsvekst Befolkningsvekst Befolkningsveksten i Oslo var svært høy i perioden 2007 til 2011, med en årlig vekstrate på 2,0-2,7 prosent. Etter å ha avtatt noe i 2012 og 2013, til en vekstrate på 1,7 prosent, endte årsveksten for 2014 på 2,1 prosent. Det tilsvarte en befolkningsøkning på om lag 13.200 personer. For første gang siden 2007 Figur 13: Netto innflytting til Oslo 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0-2000 Netto, innvandring Netto, innenlands flytting Kilde: SSB Gartnerløkka, Oslo Foto: Stripe 17
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hittil i år har firekvartalersveksten i befolkningen vært i underkant av 2 prosent. Vi legger imidlertid til grunn at befolkningsveksten i Oslo vil ligge noe lavere enn dette i prognoseperioden. For 2015 er dette basert på observasjoner hittil i år. For resten av prognoseperioden er det i hovedsak forventninger om lavere innvandring som trekker veksten ned. For 2015 anslår vi befolkningsveksten til om lag 9.800 personer. Vi tror videre at veksten vil avta utover i perioden, ned mot 9.000 personer i 2018. Denne utviklingsbanen for befolkningen i hovedstaden ligger noe lavere enn SSBs befolkningsframskrivinger fra juni 2014. Med disse forutsetningene om boligbygging og befolkningsvekst, og makroøkonomiske forhold forøvrig, forventer vi at boligprisene i Oslo vil vokse raskere enn landsgjennomsnittet gjennom prognoseperioden. Anslaget vårt for 2016 og 2017 er 6,5 og 3,7 prosent. Videre tror vi veksten vil avta til 1,4 prosent i 2018. Nedgangen mot slutten av prognoseperioden skyldes, ved siden av en nedadgående nasjonal trend, en svakere befolkningsvekst sett i forhold til boligbyggingen. Akershus Akershus har hatt en boligprisvekst omtrent på linje med landsgjennomsnittet de siste årene, et utviklingstrekk som vi venter vil fortsette. I perioden 2010 til 2014 økte boligprisene i Akershus med 25 prosent, det samme som på landsbasis. Gjennomsnittsprisen fram til september i år er 7,5 prosent høyere enn snittprisen i 2014. Selv om prisene normalt faller noe i årets siste måneder, gir dette høy boligprisvekst i Akershus også i år. Vår prognose for 2015 er på 7,7 prosent. Høy boligbygging Boligbyggingen var lav i flere år etter finanskrisen. I årene 2009 til 2011 ble det bare fullført mellom 2.500-2.700 boliger per år i Akershus. Med en befolkningsvekst på 9-10.000 personer i hvert av disse årene, er en slik boligbygging for lite til å stabilisere boligprisene. De siste årene har imidlertid fullføringen av nye boliger skutt fart. Som følge av høye igangsettingstall i 2011, tok antall fullførte boliger seg opp i 2012 og videre opp i 2013. I 2013 stod det 4.250 nye boliger klare til innflytting i Akershus. I 2014 falt imidlertid boligbyggingen noe, til om lag 3.400 boliger. Basert på antall igangsatte boliger i fjor, og antall fullførte boliger hittil i år, forventer vi at boligbyggingen øker til nær 4.000 fullførte boliger i 2015. Figur 14: Befolkningsvekst (høyre akse) og antall fullførte boliger i Akershus 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Fullførte boliger 12000 10000 8000 6000 4000 2000 Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Salget av nye boliger sank kraftig i Akershus høsten 2013, og denne trenden fortsatte inn i 2014. Nyboligsalget tok seg imidlertid opp igjen utover fjoråret, og ifølge ECON Nye boliger ble det solgt 2.110 boliger i Akershus i 2014. Dette er om lag like mange som i 2013, men 10 prosent færre enn 2011 og 2012. Nyboligsalget har tiltatt i 2015, og per medio august hadde det blitt solgt 2.235 boliger. Vi har aldri tidligere registrert et så høyt nyboligsalg i Akershus i løpet av disse 0 Befolkningsvekst 18
Gjønneshagen, Bærum månedene. Dette vil gi seg utslag i økt tilbud av boliger i 2016 og 2017. I ECON Nye boliger deler vi Akershus inn i fire regioner Asker og Bærum, Øvre Romerike, Nedre Romerike og Follo. Nyboligsalget hittil i 2015 har vært sterkt i alle disse regionene, men oppgangen fra 2014 har vært størst i Nedre Romerike. I Asker og Bærum har det hittil i år blitt solgt 485 boliger, mot 500 i hele 2014. Dette er likevel lavere enn for tilsvarende periode i 2011, 2012 og 2013. Det svake salget i Asker og Bærum i 2014 skyldtes i stor grad lav tilstrømning av nye prosjekter på markedet. I løpet av 2014 ble det lagt ut bare 350 nye boliger for salg. Dette er halvparten så mange som i 2012 og 2013. I år har dette tatt seg noe opp og fram til medio august i år har det blitt lagt ut 511 nye boliger for salg. gjelder også for Øvre Romerike. Her var imidlertid også 2014 et år med stort tilbud av nye prosjekter. I Øvre Romerike er det spesielt i Ullensaker kommune det kommer mange nye prosjekter. Av alle boligprosjektene vi har registrert i ECON Nye boliger i Øvre Romerike, ligger 41 prosent i denne kommunen. Også i Follo har salget av nye boliger hittil i år vært sterkt. Fram til medio august 2015 er det blitt solgt 318 nye boliger. Det er 66 prosent flere enn i løpet av samme periode i fjor. I 2014 ble det videre solgt 28 prosent flere boliger enn i 2013. Nyboligsalget i Follo ser med det ut til å være tilbake på det gode nivået i 2011 og 2012. Nyboligsalget gir indikasjoner på framtidig boligbygging. Vi har brukt den historiske salgsstatistikken til å tallfeste sammenhengen mellom salget av nye boliger ifølge ECON Nye boliger og igangsettingsstatistikken fra Statistisk sentralbyrå for de ulike regionene i Akershus. I Nedre og Øvre Romerike har det hittil i år blitt solgt henholdsvis 928 og 504 boliger. For førstnevnte innebærer dette en oppgang på hele 154 prosent fra samme periode i 2014, mens økningen i Øvre Romerike er på 73 prosent. Etter at det i 2014 ble lagt ut relativt få nye boligprosjekter for salg i Nedre Romerike, har det hittil i år blitt lagt ut 942 nye boliger for salg. Dette er flere enn for samme periode i årene 2011-2014. Dette samme Foto: Skanska Bolig Alt i alt forventer vi at boligbyggingen vil ta seg kraftig opp gjennom prognoseperioden. Det gode nyboligsalget den siste tiden underbygger dette. I 2016 forventer vi at det fullføres 4.000 boliger, før det tar seg opp til 5.000 boliger i 2017. I 2018 forventer vi en boligbyggingen på 4.300 boliger. Med en slik boligbygging vil Akershus være det fylket med høyest boligbygging i landet de neste årene. Fortsatt høy befolkningsvekst Befolkningsveksten har vært høy i Akershus i mange år. Siden 2007 har befolkningen i gjennomsnitt økt med 9.000-10.000 personer årlig. I 2014 var befolkningsøkningen på om lag 9.150 personer. Dette er noe lavere 19