VEDTEKTER Herregårdsterrassen Sameie Vedtatt i sameiemøtet den 21. mars 2000 i medhold av lov om eierseksjoner av 23.mai 1997 nr. 31 Endret i sameiemøte 18.04.02 Endret i sameiemøte 24.04.03 Endret i sameiemøte 29.04.04 Endret i sameiemøte 28.04.05 Endret i sameiemøte 20.04.06 Endret i sameiermøte 30.03.11 Endret i sameiermøte 12.11.15 Endret på ekstraordinært sameier møte 04.04.2016 Endret på ekstraordinært sameiermøte 30.08.2016 Endret i sameiermøte 26.04.2017 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL Eierseksjonssameiet (heretter sameiet) har forretningskontor i Oslo kommune. Sameiet består av 141 boligseksjoner. Sameiet har til formål å ivareta sameiernes felles interesser og administrasjonen av eiendommen, gnr.194, bnr.672 i Oslo kommune med fellesanlegg av enhver art. 2 ORGANISERING AV SAMEIET, RÅDERETT Seksjonene kan ikke skilles fra deltakerinteressen. Hver sameier har hjemmel til sin seksjon og eksklusiv bruksrett til den bruksenhet som utgjør seksjonen. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner av 23.mai 1997 nr. 31, disse vedtekter, samt generelle ordensregler fastsatt av sameiemøtet. Seksjonene kan fritt omsettes, pantsettes eller disponeres på annen måte, forutsatt at seksjonseieren overholder bestemmelsene lov om eierseksjoner, vedtektene og ordensreglene fastsatt av sameiemøtet, jfr. dog punkt 6 om godkjennelse. Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret. 1
Ledninger, rør og lignende kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene. 3 FELLESKOSTNADER OG FORDELINGSBRØK Felleskostnader er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Felleskostnadene skal fordeles mellom sameierne etter størrelsen på sameiebrøkene, med mindre annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall. Som vedlegg til disse vedtekter følger brev av 08.12.1982 fra Kreditkassen til Sameiet der brøken for snr 90 korrigeres til 36/12181, og nevneren for øvrige seksjoner korrigeres til 12181. Denne endringen fremgår ikke av tinglysningen i Statens kartverk, men gjelder som fordelingsbrøk. De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført. 4 VEDLIKEHOLD Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler fullt ut og for egen regning den enkelte sameier. Innvendig vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten så langt de er synlige i eller lett tilgjengelige fra seksjonen. Innkassing og andre hindringer utført av nåværende eller tidligere seksjonseiere fritar ikke for vedlikeholdsplikten. Seksjonseieren er ansvarlig for elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Terrassen og dørene til den enkelte seksjon, samt seksjonens vinduer vedlikeholdes av den enkelte seksjonseier. Med dette forstås at seksjonseieren er ansvarlig for alt «innvendig» overflatevedlikehold på terrassen i form av rengjøring, maling/beising, bytte av tremmegulv, holde eventuelle sluk og avløp for vann åpne, o.l. Den enkelte seksjonseier er også ansvarlig for overflatevedlikehold av vinduer og dører, herunder utskiftning av knuste eller punkterte glassruter. Plikt til utvendig vedlikehold av vinduer gjelder kun vinduer mot terrasse. Når det ikke lenger er hensiktsmessig å vedlikeholde de enkelte bygningsdeler, er det sameiets plikt å forestå utskiftning. Det er ikke tillatt med heldekkende tregulv eller fliser på terrassene, da dette hindrer kontroll og utbedring av terrassens takpapp og membran. Ved eventuelle lekkasjer fra slike terrasser må den enkelte sameier selv betale for oppriving av gulv og istandsetting av dette. Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesarealer, anlegg og utstyr; herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene, er sameiets ansvar. Sameiets vaktmester skal ha adgang til de enkelte seksjoner for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til de øvrige seksjonseiere og det tas rimelig hensyn til vedkommende seksjonseier. 5 GODKJENNELSE AV SAMEIERNE Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må meldes til styret for godkjennelse. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. 2
Ingen kan erverve mer enn to seksjoner. Kun private personer kan eie seksjonene, jfr. dog eierseksjonslovens 22.4 ledd. Det er ikke tillatt å leie ut garasjeplasser og boder til personer som bor utenfor sameiet. 6 GARASJEPLASSER OG PARKERING Hver leilighet disponerer en garasjeplass i garasjeanlegget. Disse garasjeplassene kan ikke selges, men kan leies ut til andre beboere i sameiet. Leieforholdet er personlig og kan ikke overdras ved eierskifte av leilighet. Sameierne bør benytte garasjeplassen og ikke parkere utenfor huset. Gjesteparkeringsplassene er avsatt kun for gjester. Parkering på snuplassen / rundkjøringen er forbudt ihht. veitrafikkloven. 7 STYRET Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og fire andre medlemmer med varamedlemmer. Det kan vedtektsfestes at styret skal ha flere medlemmer. Styret velges av sameiemøtet med alminnelig flertall, og for to år, dog slik at 2 av medlemmene skiftes ut annethvert år. Styreleder, styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. Varamedlemmene velges for ett år av gangen. Styrets leder velges særskilt. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer. 8 STYRETS KOMPETANSE Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiemøtet. Styret har, herunder i samsvar med lov om eierseksjoner, kompetanse til å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til sameiemøtet. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiemøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiemøtets vedtak i det enkelte tilfelle. I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og et styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner dets navn. 9 OM STYREMØTET Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede. Vedtak treffes ved alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmer. Styremøtene ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer. Styremedlem som ikke er enig i styrets beslutning, kan kreve sin oppfatning innført i protokollen. 3
10 OM SAMEIEMØTET Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiemøtet. Ordinært sameiemøte holdes hvert år innen utgangen av april. Ekstraordinært sameiemøte skal holdes når styret finer det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker som de ønsker behandlet. I sameiemøtet har seksjonseierne stemmerett med èn stemme for hver seksjon de eier. Alle sameierne har rett til å delta i sameiemøtet, med forslags-, tale- og stemmerett. Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiemøtet, med mindre det er åpenbart unødig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og et ekstra medlem husstandsmedlem for hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiemøtet og rett til å uttale seg. Sameierne har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiemøte, med mindre annet tydelig framgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Sameierne har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiemøtet gir tillatelse. Det skal under møtelederens ansvar fører protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst èn av de tilstedeværende sameirene valgt av sameiemøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne. 11 INNKALLING TIL SAMEIEMØTET Innkalling til sameiemøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager. Ekstraordinært sameiemøte kan, om nødvendig, innkalles med kortere varsel. Fristen må likevel være minst tre dager. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiemøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Senest èn uke før ordinært sameiemøte skal styrets årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes ut til alle sameierne med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelig i sameiemøtet. Blir sameiemøte ikke innkalt etter loven, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiemøte. 4
12 SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIEMØTE På det ordinære sameiemøtet skal disse saker behandles: Konstituering Styrets årsberetning Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning Styrets forslag til budsjett for neste år Valg av styremedlemmer, varamedlemmer og revisor Valg av valgkomitè og lignende Andre saker som er nevnt i innkallingen 13 MØTELEDELSE OG FLERTALLSKRAV Sameiemøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiemøtet velger en annen møteleder. Det er ikke nødvendig at møteleder som velges av sameiemøtet selv er sameier. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Ved stemmelikhet foretas loddtrekning. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for vedtak om: Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold. Fastsetting av vedtekter/husordensregler og endring av disse. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap. Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning. Samtykke til endring av formål for bruksenheter, og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmetall. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne med mer enn 5% av de årlige fellesutgiftene. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere 14 REVISJON OG REGNSKAP Sameiets revisor velges av sameiemøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges. Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. 5
15 FORRETNINGSFØRER Sameiemøtet kan ved vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Det hører inn under styret å ansette forretningsfører, vaktmester og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter samt si dem opp eller gi dem avskjed. Ansettelse kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredels flertall kan sameiemøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år. 16 MISLIGHOLD Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge sin seksjon, jfr. eierseksjonslovens 26. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegget om å selge skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke kan settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. 17 FRAVIKELSE Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller sameierens oppførsel er til alvorlig sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 143, jfr. lov om eierseksjoner 27. 18 BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER Utskiftning av vinduer og ytterdører, endring av fasadekledning herunder skillevegger, endring av utvendige farger etc skal skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret. De nevnte tiltak ligger under sameiets vedlikeholdsplikt. En seksjonseier som ønsker å gjennomføre utskiftning av eksempelvis vinduer uavhengig av sameiets intervaller, må dekke kostnadene selv med mindre annet er avtalt. Oppsetting og utskiftning av markiser eller annen solavskjerming skjer for den enkelte seksjonseiers regning, og krever forutgående godkjennelse fra styret som fastsetter farger. Styret kan pålegg den enkelte seksjonseier å foreta utskiftning av markise når styret finner dette nødvendig ut fra markisens tilstand. Hver seksjonseier er ansvarlig for løpende å rydde og rengjøre fellesarealer dersom oppussing av en seksjon medfører forsøpling av fellesarealer. 6
Hver leilighet er koblet til felles ventilasjonsanlegg. Det er ikke tillatt å montere elektrisk vifte på kjøkken og bad. Kun kjøkkenhette for sentralventilasjon skal benyttes. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endring av ikke uvesentlig betydning for de øvrige sameierne, skal styret forelegge spørsmålet for sameiemøtet til avgjørelse. 19 ADMINISTRASJONSAVTALE INNFRIELSE AV ANDEL FELLESGJED Eierseksjonssameiet har vedtatt en ordning for innfrielse av andel fellesgjeld knyttet til bestemte lån. Denne ordningen er betinget av at det er signert en administrasjonsavtale mellom Eierseksjonssameiet og OBOS Eiendomsforvaltning ASog hver enkelt seksjonseier som ønsker å benytte ordningen må inngå en egen avtale med Eierseksjonssameiet v/obos Eiendomsforvaltning AS. Ved en individuell innfrielse av fellesgjeld vil banken anse innbetalingen som en regulær ekstraordinær nedbetaling av Eierseksjonssameiets felleslåns hovedstol, uten at långiver gir aksept for at seksjonseiere som innfrir sin andel blir fritatt for sitt debitoransvar. Dette betyr at alle nåværende og fremtidige seksjonseiere, også for de seksjoner hvor fellesgjelden er innfridd, risikerer å måtte dekke sin forholdsmessige andel av sameiets betalingsforpliktelser ved mislighold. OBOS Eiendomsforvaltning AS påtar seg intet ansvar for eventuelle konsekvenser for Eierseksjonssameiet, seksjonseierne eller seksjonseiernes rettsetterfølgere, av dette. 20 ENDRINGER I VEDTEKTENE Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiemøtet med minst to tredeler av de avgitte stemmer. 21 HABILITETSREGLER FOR SAMEIER OG STYRE Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemning på sameiemøte om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar, eller om pålegg om salg eller fravikelse av egen seksjon. Heller ikke kan noen delta i avstemning om slike saker overfor tredjemann dersom man har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelse av noe spørsmål som vedkommende har fremtredene personlig eller økonomisk særinteresse i. 22 FORHOLD TIL LOV OM EIERSEKSJONER For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 27.mai 1997 nr. 31. 7
8
9
10
11