Selbu kommune Arkivkode: F17 Arkivsaksnr: 2008/2876-23 Saksbehandler: Bjarte Arve Sundal Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg for samfunnsutvikling Formannskapet Kommunestyret Gjengs leie Rådmannens innstilling Det innføres gjengs leie på alle typer kommunale boliger. Gjengs leie iverksettes snarest mulig etter bestemmelsene i husleieloven.
Saksopplysninger Lov om husleieavtaler (husleieloven) Kapittel 4. Leieprisvern: «4-1.Det alminnelige leieprisvern Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. 4-2.Indeksregulering Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger: a)endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, b)endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og c)den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk. 4-3.Tilpassing til gjengs leie Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2. 4-4.Tilbakebetaling av ulovlig leie Den som har betalt høyere leie enn lovlig, kan kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag, med mindre betaleren i vesentlig grad må anses medansvarlig for overtredelsen. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling blir krevd. Kravet etter første ledd forrentes etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. 3 fra den dag beløpet ble betalt. 4-5.Unntak fra leieprisvernet Bestemmelsen i 4-2 gjelder ikke for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene ved forbruk av elektrisitet, brensel, vann eller avløp i eiendommen, jf. 3-4. Dette vederlaget kan reguleres slik at utleieren får dekket de nødvendige omkostningene med ytelsene. Bestemmelsene i 4-2 og 4-3 gjelder ikke for den del av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen i eller resultatet av leierens virksomhet.
0 Endret ved lov 16 jan 2009 nr. 6 (ikr. 1 sep 2009 iflg. res. 12 juni 2009 nr. 641). 4-6.Forskrifter Dersom forholdene gjør det nødvendig, kan Kongen for bestemte perioder, bestemte områder eller bestemte leieforhold fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Kongen kan også gi forskrifter om hva som skal regnes som gjengs leie.» Vurdering Kommunen har i dag et system i forhold til boliger for vanskeligstilte, ansatte ol, hvor det de tre første årene er en forholdsvis lav husleie i forhold til markedsleie. Etter tre år økes denne leien med 50 %. Noe som gjerne er over markedsleie. Dette kan være lovstridig etter 4-1, det alminnelige leieprisvernet. Selbu kommune følger loven etter 4-2. Indeksregulering. Etter 4-3. Tilpassing til gjengs leie kan begge parter (utleier og leier) uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie. Altså må dagens system (med bl.a. 50 % økning) vike for denne bestemmelsen. Leietakere kan etter 4-4. kreve tilbakebetaling av ulovlig leie. Omsorgsboliger og det som tidligere ble benevnt som trygdeboliger har en forholdsvis lav husleie som reguleres etter 4-2. Indeksregulering. Selbu kommune bør snarest mulig innføre gjengs leie på alle sine kommunale boliger. Tilpasning til gjengs leie kan iht. 4-3 tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det. I praksis ca./minimum 6,5 måned etter et vedtak i kommunestyret. Gjengs leie dannes ved å sammenligne eksisterende leieforhold: «gjengs leie på avtaletidspunktet ved leie av lignende husrom på lignende avtalevilkår». Jfr. Husleieloven 4-3. Det finnes ikke noe fasitsvar på beregning av gjengs leie. Formelen som de fleste bruker er slik: Gjengs leie = leiebeløpet pr m2 x m2 x justeringsfaktor. Utfordringen i Selbu er at det har vært leid ut for lite sammenlignbare boliger til markedspris. Derfor har vi ikke godt nok grunnlag for å fastsette; leiebeløpet pr m2 i formelen. Her skal det tas utgangspunkt i gjennomsnittlig markedsleiepris i Selbu de tre siste år. For eksempel. Markedsleie 2011 vektes 20 % Markedsleie 2012 vektes 30% Markedsleie 2013 vektes 50% Tallene tas fra en database, vanligvis i FINN. Tall fra SSB brukes vanligvis ikke da de inneholder subsidierte husleier i kommunen, i slektskapsforhold ol. m2 i formelen er boligens areal. Justeringsfaktoren tar hensyn til om boligen har heis, innvendig fellesareal, støy, beliggenhet, standart osv. Normalboligen har faktor 1. Faktorer som er dårligere enn normalen er et tall under 1, (f.eks. 0,9), mens bedre enn normalen er over 1 (f.eks. 1,2).
Derfor har administrasjonen beregnet ut fra de husleier som en får oppgitt i annonser, ved å ringe utleiere, samtaler med leietakere på det private markedet ol. Som nevnt har Selbu kommune i dag et system hvor husleien er forholdsvis lav de tre første årene i leieforholdet, men at den økes med 50% etter tre år. Eksemplet under viser at husleien etter gjengs leie går ned i forhold til dagens 50 % -regel. Derimot får kommunen etter dette eksemplet 7500 kr pr. mnd. (med gjengs leie prinsippet), mot 5196 kr pr. mnd. (etter dagens regler), ved kontraktinngåelse. Nestansringen 49 (Leiligheten står pr i dag tom): Leiepris de tre første år pr 01.03.2014: 5.196 kr pr mnd. Etter tre år pr 01.03.2014: 7.794 kr pr mnd. Forslag til gjengs leie pr 01.03.2015: 7.500 kr pr mnd. Begrunnelsen til at gjengs leie er lavere enn leien etter tre år, er at 7.500 kr pr mnd. vurderes til å være mer riktig gjengs leie enn 7.794 kr pr mnd. for en 4 roms leilighet i Selbu på ca 110 m2. Dagens trygdeleiligheter og omsorgsboliger går også inn i samme system. Administrasjonen har brukt faktorene; heis, innvendig fellesareal, støy, beliggenhet, standart osv. ved beregningen av gjengs leie av disse boligene pr 01.03.2015. Oppsummert blir økning til gjengs leie som eksempel slik: Bolig/tekst Leie 01.03.14 Leie 01.03.15 Økte husleie Antall Gjennomgangsb. Diverse husleie 102.282 kr 135.298 kr 33.016 kr 19 Trygdel. Liten Fra 3263 til 3500 58.734 kr 63.000 kr 4.266 kr 18 Fra 3263 til 4000 3.263 kr 4.000 kr 737 kr 1 Trygdel. Stor Fra 4237 til 5000 21.185 kr 25.000 kr 3.815 kr 5 Fra 4237 til 5500 88.977 kr 115.000 kr 26.023 kr 21 Omsorgsb. Stor Fra 5617 til 6000 39.319 kr 42.000 kr 2.681 kr 7 Omsorgsb 2-roms Fra 5002 til 5500 70.028 kr 77.000 kr 6.972 kr 14 And.sagb/Bogstad Uendret 7.942 kr 7.942 kr (+indeks) 0 kr 2 (3) Total pr mnd 391.730 kr 469.240 kr (*ind) 77.510 kr 87 (88) Totalt pr år 4.700.760 kr 5.630.880 kr 930.120 kr 87 (88) Denne modellen tar ikke hensyn til at boliger står tomme. Som f.eks de boligene som pr i dag står tomme/ledige i påvente av flyktninger. I tillegg får vi inntekter fra kortidsutleie av avlastningsleiligheten og hybelen. Her tar vi 100 kr pr natt pr beboer. De som vanligvis har bodd her er studenter, de som har praksistjeneste, samt ferievikarer.
Flere av de kommunale boligene har et etterslep på vedlikehold. Det foreslås at det ved økte husleieinntekter, settes av mer penger til vedlikehold. De fleste dagens trygde- omsorgsboliger har fellesanlegg på strøm. Dette faktureres pr 01.03.2014 med 744 kr pr mnd. Uten nærmere drøfting kan det sies at det er flere faktorer som kan reguleringen av disse strømutgiftene pr leilighet. Det foreslås at strøm fra og med 01.03.2015, settes til 800 kr pr mnd. pr leilighet. Dagens trygde- og omsorgsboliger har innlagt basis abonnement på kabel-tv. Pr 01.03.2014 faktureres dette med 60 kr pr mnd. Andre kommuner, bl.a. Porsgrunn og Kongsvinger, tar 200 kr pr mnd. for tilsvarende abonnement. Foreslår at basis abonnement kabel- TV, fra og med 01.03.2015 settes til 200 kr pr mnd. Hvert år vil det til enhver tid være leiligheter som skal reguleres til gjengs leie. Kommunestyret vedtar prinsippet om gjengs leie. Deretter forvaltes og fastsettes gjengs leie av rådmannen iht. Delegeringsreglementet pkt. 8.3.1.