Rådmannens vurdering av eksterne innspill

1 Vedlegg 3 Rådmannens vurdering av eksterne innspill Hvem Resyme av innspill Rådmannens vurdering 20.4. Frittliggende/integrert garasje (pbl 11-9, nr. 5) Forslag til omskriving av bestemmelsen for å klargjøre intensjonen. Hovedbyggets høydebegrensning må komme til anvendelse på den del av bygget som utgjør en garasje. innspillet til etterretning, og endret bestemmelsen i samsvar med referansegruppens forslag. 20.6. Kategori B Boligområder med utfyllende bestemmelser (pbl. 11-9, nr. 5 og 6) Innledning A. Boenheter Forslag til endring av ordlyd i innledningen slik at bestemmelsen overstyrer reguleringsplanene, fremfor supplerer. Forslag om at areal til utvendige boder /garasje ikke skal medregnes i maksimal størrelse for sekundær boenhet. Hevder dette er i samsvar med fast praksis i Asker kommune. Etter Rådmannens vurdering er det ikke hensiktsmessig å bruke begrepet "overstyre" fordi enkelte planer tillater "mer eller mindre" enn kommuneplanen. F.eks. utnyttelsesgrad og antall boenheter. Rådmannen avviser at det er fast praksis i kommunen for å tillatte utvendig bod og garasje utover tillatt maksimal størrelse på sekundær boenhet. Rådmannen viser til at etter grad av utnytting skal utvendig bod og garasje medregnes i totalt bebygd areal. Rådmannen vurderer at det er et behov for å presisere at areal til utvendige boder og overbygget parkering skal medregnes i totalarealet til sekundær boenhet, i samsvar med kommunens praksis og statlige føringer. En arealmessig økning

2 C. Høyder Forslag om at den absolutte høydebegrensingen på 7,0 meter på noe punkt målt fra ferdig planert terreng kun skal gjelde for 2/3 av fasadens lengde. Dette for å sikre åpne for funksjonelle løsninger, tilsvarende som ark/oppløft tillates på saltak/skråtak. Forslag om å supplere listen over reguleringsplaner hvor regulert høyde fortsatt gjelder med alle planer fra før 1985 hvor det tillates gesimshøyde over 5,5 m uten at det eksplisitt fremkommer hvor gesimshøyde skal beregnes fra, slik at gesimshøyden skal beregnes iht TEK utover 80 m 2 BRA vurderes å ha negative konsekvenser for belastning av teknisk og sosial infrastruktur, transport, åpenhet i bebyggelsesstrukturen, volum, tilpasning til omgivelsene mm. Rådmannens ønsker ikke å åpne opp for en utvidelse av den absolutte høydebegrensningen på 7,0 meter på noe punkt målt fra ferdig planert terreng. Dette kan medføre uheldig løsninger med flere underetasjer og kunstige terrengbearbeidinger. Vedrørende innspillet om supplering av listen over reguleringsplaner hvor regulert høyde fortsatt gjelder viser Rådmannen til sin vurdering nedenfor av tilsvarende innspill fra Mikkel Normann Olsen. Knut Mikkel Normann Olsen Forslagstiller mener fylkesmannen i samtlige byggesaker vedrørende tolkning av måleregler etter at gjeldende kommuneplan ble vedtatt, har stadfestet at samtlige regulerings planer skal beregnes etter gjennomsnittlig Rådmannen viser til at sak 15/1401 ble behandlet etter kommuneplan av 2007 hvor det ikke var bestemmelser som gikk foran reguleringsplanen mht. høyder eller opphevet etasjebegrensning.

3 planert terreng. Viser særskilt til sak 15/1401. Mener gjeldende kommuneplan på bakgrunn av dette har ført til en rådighetsinnskrenkelse. Mener denne innskrenkningen er ugyldig, som følge av at politikerne vedtok høydebegrensingen i ny kommuneplan på bakgrunn av at ingen høyder i gjeldene reguleringsplaner skulle innskjerpes. Grunnet forskjellige beregningsmetoder for høyder etter eldre reguleringsplaner, ble det i kommuneplan av 2014 inntatt bestemmelser som overstyrer reguleringsplanenes høydebestemmelser. Etasjebegrensningen ble samtidig opphevet. Etter en nærmere vurdering ble enkelte reguleringsplaner unntatt fra høydebegrensingen i kommuneplanen, for å sikre at disse ikke ble innskrenket mht. maksimal høyde. I de planer hvor det var en etasjebegrensning ble denne erstattet med høydebegrensningen på 5,5 meter i henhold til TEK, som følger dagens krav til etasjehøyder i henhold til teknisk forskrift. Fylkesmannen har i enkelte saker lagt til grunn at gesimshøyder i eldre reguleringsplaner skal måles i henhold til TEK, dvs. gjennomsnittlig terrengnivå. Dette er etter Rådmannens vurdering i strid med hva som var tilsiktet og praksis da de eldre reguleringsplanene ble vedtatt. Dersom høyden i eldre reguleringsplaner skal måles iht TEK vil det innebære at boligene får en høyer høyde enn tilsiktet i reguleringsplanen. Dette gjelder særskilt for de reguleringsplaner hvor

4 D. Garasje E. Tak Foreslår en presisering av at høydebegrensningen kun gjelder for frittstående garasje. Presiseringen har sammenheng med 20.4 ovenfor, og er ment å tydeliggjøre at høydebegrensningen ikke gjelder der garasjen er oppført i sammenheng med hovedhuset. Forslag til endring av takoppbygg innenfor imaginært saltsaksvolum. Slik at det tillates takoppbygg uavhengig av regulert takform. Takoppbygget må trekkes like mye tilbake fra tiltakets hovedfasade (byggets lengste fasade) som takoppbygget er høyt over tillatt gesims, med mindre høyeste punkt på takoppbygget ikke på høydebegrensningen nå er opphevet. Dette kan være uheldig i eksisterende boligområder hvor eksiterende bebyggelsesstruktur og typologi ønskes videreført. Forslaget om å unnta alle reguleringsplaner som angir høyere gesimshøyde med en annen beregningsmetode enn etter gjeldene teknisk forskrift blir derfor ikke imøtekommet. innspillet til etterretning, og presiserer at høydebestemmelsene gjelder for frittliggende garasjer. Rådmannens forslag til nye bestemmelser om flate tak og pulttak, og takterrasse anses å ivareta innspillets hensikt om å sikre mer funksjonelle løsninger. Rådmannen vurderer det imidlertid slik at det av hensyn til naboer er hensiktsmessig å opprettholde kravet om at terrasse må tilbaketrekkes 1,5 meter når takterrassen ligger

5 noe punkt overstiger 7m fra ferdig planert terre ng. Hensikt er å sikre forutsigbarhet, samt å sikre at takoppbygg blir tilstrekkelig tilbaketrukket slik at fasaden ikke ruver mer enn en bolig med tak iht. regulering skulle gjøre. mer enn 3,5 meter over gjennomsnitts terrengnivå. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Forslag om å endre takterrasse slik at takterrassen over minst 2/3 del av byggets lengde må være min. 1 meter tilbaketrukket fra fasadeliv. Hensikt er å samkjøre forslaget om takterrasser med Oslo Kommunens småhusplan: rekkverk skal kun trekkes 1m tilbake i Oslo. Takterrasser på et lavere plan blir i praksis tillatt uten begrensning fordi slike terrasser som regel ikke blir lengre enn 1/3 del av byggets lengde. Forslag til endring av eksisterende bestemmelse om imaginært saltaksvolum. Anbefaling om å undersøke om det hadde vært mer hensiktsmessig med egne utnyttelsesbestemmelser for bebyggelse med flate tak som alternativ til bestemmelsen. Viser til Oslo kommunes Småhusplan, S-4220 som eksempel, hvor bestemmelsen forslaget til etterretning. Bestemmelsen om imaginært saltaksvolum er erstattet med nye bestemmelser for flate tak og pulttak. Fylkesmannens innspill vedrørende takterrasse til etterretning. Rådmannen fremmer forslag til en ny bestemmelse om

6 innebærer at bebyggelse med flate tak kompenseres med høyere gesimshøyde i forhold til vanlige vinklede tak med bygningsvolum under. En slik bestemmelse ivaretar også at naboulempene blir tilnærmet like mellom bebyggelse med vinklet tak og flate tak. takterrasse som skal ivareta den opprinnelige intensjonen med gjeldende bestemmelse. Innspill til at ordlyden i takterrasse uklar og trolig begrenser terrassens areal i større grad enn tilsiktet. 20.7. Kategori C Boligområder i 100-metersbeltet langs sjøen (pbl. 11-9, nr. 5 og 6) C. Høyde: D.Tak Forslag om at den absolutte høydebegrensingen på 7,0 meter på noe punkt målt fra ferdig planert terreng kun skal gjelde for 2/3 av fasadens lengde. Dette for å sikre åpne for funksjonelle løsninger, tilsvarende som ark/oppløft tillates på saltak/skråtak. Forslag om å åpne for andre takformer og takoppbygg, tilsvarende forslaget til kategori B. Hensikt er å sikre forutsigbarhet, samt gi rom for modernisering også i 100 m - belte. Forslag om å endre takterrasse slik at takterrassen over minst Rådmannens ønsker ikke å åpne opp for en utvidelse av den absolutte høydebegrensningen på 7,0 meter på noe punkt målt fra ferdig planert terreng. Dette kan medføre uheldig løsninger med flere underetasjer og kunstige terrengbearbeidinger. Rådmannen foreslår at der ikke annet er bestemt i den enkelte plan vedrørende takform og takvinkel tillates det skrått tak med vinkel mellom 22 40 grader. Etter Rådmannens vurdering må man i strandsonen særskilt vektlegge hensyn til eksisterende bebyggelse, estetisk og

7 Vedlegg 3. Definisjoner Småhus 2/3 del av byggets lengde må være min. 1 meter tilbaketrukket fra fasadeliv. Hensikt er å samkjøre forslaget om takterrasser med Oslo Kommunens småhusplan: rekkverk skal kun trekkes 1m tilbake i Oslo. Takterrasser på et lavere plan blir i praksis tillatt uten begrensning fordi slike terrasser som regel ikke blir lengre enn 1/3 del av byggets lengde. Forslag om endring slik at det over terrengets gjennomsnittsnivå tillates tre målbare etasjer over hverandre. Referansegruppen mener dette samsvarer med kommunens praksis. fjernvirkning mot sjøen. Det vil etter Rådmannens vurdering være uheldig å tillate flate tak med høyere gesims og eventuelt store vindusflater. En slik bebyggelse bør vurderes særskilt gjennom regulering. Rådmannens forslag til ny bestemmelse om takterrasse anses å ivareta innspillets hensikt. Rådmannen vurderer det imidlertid slik at det av hensyn til naboer er hensiktsmessig å opprettholde kravet om at terrasse må tilbaketrekkes 1,5 meter når takterrassen ligger mer enn 3,5 meter over terreng. Rådmannen avviser at forslaget er i samsvar med kommunens gjeldende praksis. Rådmannen finner det ikke hensiktsmessig å innta endringsforslaget da dette vil åpne for boliger med to kjeller og to loft, og medføre større terreng inngrep under bakken og flere målbare plan enn tillatt i definisjonen av småhusbebyggelse. Som følge av problemstillinger knyttet til innholdet av begrepet målbare plan, har Rådmannen funnet det hensiktsmessig å innta

8 Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Ny definisjon - Generasjonsdel / hybel / praktikantdel Innspill om at dersom definisjonene om småhus og målbare plan skal gi en slik virkning kommunen ønsker, bør områdene som kommunen definerer til småhusbebyggelse avsettes til dette. Det vil si at kommunen enten må utforme en planbestemmelse som bestemmer hvilke reguleringsplaner og områder som er avsatt til småhusbebyggelse eller at kommunen fastsetter dette i plankartet. Forslag til ny definisjon av Generasjonsdel / hybel / praktikantdel: Ikke selvstendig boenhet. En boenhet er ikke selvstendig når den har direkte adkomst fra hovedbruksenhet (selv om døren kan være låst), eller når skillekonstruksjoner vegg, gulv eller tak ikke tilfredsstiller krav i TEK som stilles til slike konstruksjoner mellom hoveddel og selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner. En generasjonsdel / en presisering av at et plan er målbart når det er måleverdig areal i henhold til Norsk Standard, NS 3940:2012. Fylkesmannens innspill til etterregning. Det fremmes forslag om å innta bestemmelse om at innenfor områder angitt som kategori A, B eller C tillates kun småhusbebyggelse jf. definisjon i vedlegg 3. Begrensningen til antall målbare plan inntas også i definisjonen av frittliggende småhusbebyggelse. innspillet til orientering, og fremmer et forslag til juridisk bindende definisjon av en boenhet. Rådmannens forslag baserer seg i stor grad på SINTEF sin definisjon av boenhet i Byggforskserien 330.009 og føringer fra overordnede forvaltningsmyndigheter. Definisjonen i kommuneplanen fraviker imidlertid ovennevnte kilder i forhold til at en boenhet kan intern forbindelse til øvrige boenheter. Bakgrunnen for dette unntaket er at boenheter uavhengig av intern forbindelse til

9 hybel / praktikantdel kan ikke seksjoneres fra hovedenheten. Hensikt med definisjon er å sikre at KMDs ønske om lettere å kunne etablere utleiedeler i egen bolig kan gjennomføres, og skape fleksibilitet i bruk av bolig i familienes forskjellige livsfaser. Definisjon er i samsvar med tek SAK10 2-2 sin definisjon av hva som er søknadspliktig endring / søknadspliktig oppdeling av boenhet. hovedbruksenheten, i de fleste tilfeller vil innebære en bruk og belastning på eiendommen som tilsier at hensyn til blant annet brannsikkerhet, lydisolasjon, parkering og uteoppholdsareal gjøre seg gjeldene. Rådmannen mener kommuneplanens krav til uteoppholdsareal og parkering må opprettholdes også for sekundær boenhet for å sikre god bokvalitet og forhindre parkering i gatene. Asker 09.05.2017