Innholdsfortegnelse 1. Forord... 3 2. Tilstandsvurdering... 4 2.1 RIV... 5 30 - VVS teknisk anlegg generelt... 5 56 - Automatisering... 6 Vurdering av kostnader... 6 2.2 RIE... 7 2.3 RIB... 8 2.3.1 Takkonstruksjon... 8 2.3.2 Yttervegger... 8 2.3.3 Innvendig... 8 3. Energivurdering... 9 4. Oppsummering... 10 Side 2 av 10
1. Forord Tidligere er Velferdsbygget forutsatt å rives. Etter kommentar fra Sandnes kommune 1 ved byplanssjefen, ble det bedt om å gjennomgå bygningsmassen på nytt:...vil dette bygget kunne romme felles funksjoner for en større ny bydel for Dale. Byplansjefen mener mulighetene for fremtidig bruk, muligheter for rehabilitering og kostnad med dette må underbygges bedre før riving kan aksepteres. Rapporten skal vise muligheten for realistisk energimerke for bygget, og dokumentere teknisk standard / muligheter for rehabilitering. Kapittel 2 tar for seg tilstandvurdering av Velferdsbygget (av RIV, RIE og RIB), mens kapittel 3 setter fokus på energivurdering av bygget. Det er ikke utredet kostnader og energimerke for et alternativ med innvendig isolering av følgende grunner: - Det vurderes bygningsfysisk uforsvarlig å isolere disse teglveggene innvendig. Teglveggen er ikke pusset utvendig. Teglveggen mot øst er noe skadet. - Vegger i en svømmehall skal ikke isoleres innvendig - Det er uisolert tilfluktsrom (nedgradert) i hele byggets lengdefront mot sjøen. Teglveggen står direkte på betongveggene i tilfluktsrommet, hvilket skaper en meget stor kuldebro ved innvendig isolering. Det samme gjelder for svømmehallen. 1 1. gangsbehandling: Detaljregulering for del av gnr 95 bnr1, Dale plan 2008 114. Side 3 av 10
2. Tilstandsvurdering For å dokumentere teknisk standard / muligheter for rehabilitering, ble det 5. januar 2012 gjennomført en befaring på bygget. Tilstandsvurdering av Velferdsbygget er deretter foretatt av fagdisiplinene RIV, RIE og RIB. De totale kostnadene etter tilstandvurderingen framkommer i tabell 1. Tabell 1:Totale kostnader Post: Forklaring: Utbedringskostnad kr. 1 Fellskostnader; rigg og drift, entrepriseadm., hjelpearbeider. Ca 20 % av entreprisekostnad 8 954 000 2 A) Bygning (inkl. utomhusarb.) B) VVS C) Elektro 19 600 000 15 000 000 10 166 000 7 8 9 10 Huskostnad ( 1 6 ) Utendørs (inngår i 2 A) Entreprisekostnad Generelle kostnader (PA, forprosjekt, detaljprosjekt etc) 12 % av Entreprisekostnad Byggekostnad Spesielle kostnader (inventar, utstyr, tomt etc) Grunnkalkyle Reserver / forventet tillegg 53 720 000 0 53 720 000 6 446 000 60 166 000 0 60 144 000 0 11 Forventet prosjektkostnad Sikkerhetsmargin (Forventet nøyaktighetsnivå +/- 25 % 60 166 000 15 042 000 Rammekostnad eks. mva 75 208 000 12 25 % Merverdiavgift 18 802 000 Rammekostnad 94 010 000 Side 4 av 10
2.1 RIV 30 - VVS teknisk anlegg generelt Velferdsbygget på Dale er bygget i 1973, og størstedelen av de VVS tekniske anlegg er i følge vaktmester fra byggeår. Befaring bekrefter dette. VVS - anleggene har ikke vært i drift i det siste, noe som har ført til raskere forfall av de tekniske anleggene og bygget for øvrig, enn om de hadde vært holdt i drift. VVS - anleggene kan sies at ha en 0-verdi, da det meste av anleggene har gått ut på levetid pga korrosjon, slitasje, sprø og krympete tettingsmaterialer, etc. I tillegg er det meste av utstyr og anlegg teknisk foreldet og ikke i samsvar med dagens regelverk, og vil ikke være til nytte i et rehabilitert bygg. Når anleggene karakteriseres å ha 0-verdi, baseres det økonomisk med at drift og vedlikehold av eksisterende anlegg estimeres å bli dyrere, enn renter og avskrivninger av nye anlegg med lite vedlikehold de første årene og mer økonomisk drift. Nyere ustyr og deler på anlegget regnes avskrevet 100 % ved installasjon, gjenbruksverdien er lav og dekker neppe kostnader gjenbruk medfører. Ved gjenoppretting av drift av anbefales fullstendig utskiftning og oppgradering av VVS-anleggene. 310 Sanitæranlegg Ledningsnettet for vann, spillvann og overvann må skiftes ut i sin helhet. Rørene har utlevd sin levetid og av de avløpsrør vi kunne inspisere var det tydelige rustskader og gamle tettinger i muffer. Flere toaletter og servanter ser ut til å være av nyere dato og ok tilstand. Alle toaletter er montert på gulv. Dusjarmatur i garderober ser også ut til å være av noe nyere dato, men vil anbefales skiftet m.h.p. hygiene og vannforbruk. Resterende utstyr ser ut til å være opprinnelige og bør skiftes ut. I tillegg må det suppleres med en del sluker i rom, der dette mangler per i dag. Ved en renovering til dagens krav vil det være naturlig å medregne full utskiftning av alt sanitærutstyr. Alt utstyr som evt. kunne brukes videre må demonteres. Ved de- og remontering skjer det ofte skader på utstyret, og sannsynligvis er det ønskelig med nye vegghengte toalett, derfor vil kostnaden sannsynligvis bli omtrent den samme som for nytt utstyr. 320 Varmeanlegg I idrettshallen og flere andre rom er oppvarmingen kun basert på oppvarmet tilluft fra ventilasjonsanlegget. I de rom det er annen oppvarming, er dette gjort med elektrisk panelovner og noe elektrisk gulvvarme. Med dagens krav til alternative energikilder og energibruk, skal bygget ved en eventuell oppgradering oppgraderes med komplett vannbårent varmeanlegg for å overholde disse kravene. 330 Brannslokkingsanlegg Bygget har per i dag branntromler og håndslokkingsapparater. En oppgradering av dagens bygg iht TEK-10, vil kunne medføre at brannsikringen av bygget må utbedres. Da kan det eventuelt bli aktuelt å måtte installere sprinkleranlegg på bygget. Side 5 av 10
360 Luftbehandlingsanlegg Dagens anlegg er opprinnelig og tilfredsstiller ikke dagens tekniske krav for ventilering av denne typen bygg m.h.p. luftmengder og energibruk. Det må installeres komplett luftbehandlingsanlegg. 380 Renseanlegg En del av utstyret er av nyere dato, mens selve rørnettet er stort sett opprinnelig og bør skiftes ut. Dysetype og plassering skal også vurderes. Ved oppgradering til dagens krav for renseanlegg i svømmehaller vil det være nødvendig å oppgradere hele renseanlegget. Det er medtatt komplett nytt anlegg. 56 - Automatisering Det bør installeres nytt SD-anlegg tilpasset nye tekniske installasjoner med tanke på mest mulig energiøkonomisk drift av tekniske installasjoner og bygg. Vurdering av kostnader Det har blitt vurdert kostnadene ut i fra to muligheter, enten bygges det et helt nytt bygg eller så bevares bygningsmassen og bygget renoveres. I begge tilfeller må det foretas rivearbeider av eksisterende anlegg. Dersom bygget skal bevares vil rivekostnadene bli noe dyrere, da en må ta hensyn til at bygget ikke skal skades. Vi har valgt å skille ut svømmehallen for å illustrere kostnadene forbundet med å bevare denne funksjonen i bygget. Vurderingen av pris er gitt med utgangspunkt i de anbefalinger angitt ovenfor. I tillegg er kostnader for bygningsmessige hjelpearbeider og generelle kostnader i forbindelse med rigg og drift medregnet. Tabell 2: Kostnader, VVS. Forklaring Pris eksl. mva VVS-anlegg i nybygg med tilsvarende areal 9 000 000,- Renseanlegg og svømmehallsventilasjon i tilsvarende nybygg 2 500 000,- Rivearbeider VVS ved riving av eksisterende bygg 1 500 000,- Merkostnader tilknyttet VVS-installasjoner ved rehabilitering av eksisterende bygg 2 000 000,- Sum totalt, VVS 15 000 000,- Side 6 av 10
2.2 RIE Bygget er oppført i 1973 og alle elektrotekniske installasjoner er tidstypiske fra bygget var nytt. Fordelingssystemet 3 x 230V IT-system er umoderne, og en eventuell oppgradering bør også omfatte omlegging til 3 x 400V TN-C-S-system. Bygget forsynes fra trafo utvendig, og en oppgradering vil omfatte ny trafo. Pris for dette er ikke medtatt. Hovedfordeling samt alle underfordelinger til alminnelig og teknisk forbruk må byttes sammen med tilhørende hovedkurser. Eksisterende kabler har underdimensjonert beskyttelsesleder, og de er sannsynligvis skadet av varmgang spesielt i takpunkter hvor lysarmatur er montert direkte under takpunkt. Kabler må derfor byttes. Tilpasninger mellom eksisterende installasjoner og framtidig behov vil normalt medføre framføring av nye kurser kombinert med utvidelse/endringer av eksisterende installasjoner. I praksis vil det være mer rasjonelt å planlegge alle installasjonene som nye basert på nytt behov. Lysarmaturer er fra 1973 og inneholder derfor kondensatorer med PCB. Fristen for å bytte disse gikk ut for flere år siden. Det blir opplyst at det foreligger dispensasjon fra kravet om fjerning uten at det ble angitt når dispensasjonen gikk ut. Videre er det montert lamper for glødepærer uten at disse er oppgradert med sparepærer. Disse lampene bør også byttes til med energieffektive lyskilder. Utvendig belysning må oppgraderes. All styring av lys er basert på lokale brytere. System for lede- og markeringslys fungerer bare delvis, og det anbefales at hele installasjonen byttes. Oppvarming er basert på elektrisk oppvarming. I flere rom er det montert varmeovner type Elvarm FX500. Disse er montert slik at gardiner henger foran, mens angitt sikkerhetsavstand er 5 cm. Varmen er styrt av lokale bimetall termostater uten tilknytning til overordnet styresystem for temperatursenking. Rehabilitering av bygget vil medføre overgang til annet oppvarmingssystem. Installasjoner for tele/data er ikke tilfredsstillende i forhold til dagens krav og forventninger. Nye og tilpassede installasjoner må installeres. Installasjoner for brannalarm, innbruddsalarm og adgangskontroll må oppgraderes sammen med et eventuelt system for kameraovervåking. Scenetekniske heiser er kontrollpliktige og nåværende heiser må derfor sertifiseres eller byttes til nye. Det er ikke installert heis i bygget. Automatiseringsanlegg og et eventuelt SD-anlegg må installeres for å tilfredsstille dagens krav til energiøkonomisk og rasjonell drift av bygget. Tabell 3: Kostnader, RIE 2. Forklaring Pris eksl. mva Frakobling, demontering og deponering til godkjent mottak 813 000,- Nye installasjoner 8 133 000,- Tillegg inst. i eksisterende bygg og hjelpearbeider andre fag 1 220 000,- Sum totalt, RIE 10 166 000,- 2 Kostnadene er basert på gulvareal på 3 873 m 2. Side 7 av 10
2.3 RIB Til grunn for tiltakets omfang ligger det at bygget skal optimaliseres mht energibruk / -klasse. Innvendige tiltak er basert på at bygget skal framstå som moderne og framtidsrettet. Det er ikke beregnet noen strukturendringer, dvs ingen vegger flyttes, med unntak av installering av heis. Vi regner med at regelverket for UU og antidiskriminering utløser krav om dette. Dersom bygget eventuelt skal beholdes videre, må bygget holdes oppvarmet. 2.3.1 Takkonstruksjon Nåværende takbelegg beholdes som diffusjonssperre. Det legges nytt takbelegg, og det er medregnet 350 mm isolasjonstykkelse, med nødvendige brannskiller, og nye sluker. Det er beregnet bygget nye gesims-/parapetkasser. Utstikkende limtre er beregnet isolert. 2.3.2 Yttervegger Ytterveggene er beregnet utvendig utforet med 150 mm isolasjon og utlektede plater av type Frontex eller Steni eller tilsvarende. Det er med 150 mm isolasjon av grunnmur i 1 000 mm dybde. Alle vinduer og dører skiftes til utgaver med gjennomsnitlig U-verdi lik 0,8 W/m²K. Yttersider i pulverlakkert aluminium. 2.3.3 Innvendig Tiltakene er i hovedsak; - Renovering og oppgradering av svømme-/badeanlegg, slik at gjeldende tekniske- og hygienekrav imøtekommes. Inkludere oppgraderte garderobe-/dusjanlegg, samt betongreparasjon av bassengvegger og omgivelser. - Installering av heis fra kjeller til 2. etasje. - Renovering av de fleste flater, både golv og vegger (unntatt er golvet i idrettshall m/scene, som er beregnet reparert.) - Nye dører, ny skillevegger i toaletter. Nye himlinger. - Tiltakene i kjeller og på utomhusanlegg er meget løselig anslått, da framtidig bruk og ambisjonsnivå er ukjent. Tabell 4: Kostnader, RIB 3. Forklaring Utvendige arbeider; tak, yttervegger m/vinduer & dører, grunnmurisolasjon og utomhusarbeider Pris eksl. mva 7 900 000,- Innvendige tiltak 5 700 000,- Svømmehall 6 000 000,- Sum RIB 19 600 000,- 3 Kostnadene er basert på gulvareal på 3 873 m 2. Side 8 av 10
3. Energivurdering For å kunne tilfredsstille energirammen gitt i TEK 10, vil bygningsmassen måtte gjennomgå flere tiltak, både bygningsmessige og tekniske. - 150 mm utlekting og isolering av vegger - 350 mm isolasjon i tak - Slissing i stålplateprofiler på langside av tak - Isolering på innside av stålplaterprofiler - Isolering av dragere på utsiden - 150 mm isolasjon på utside av grunnmur, 1 m dybde - Nye vinduer og dører med gjennomsnitlig U-verdi lik 0,8 W/m²K - Behosstyrt lavenergi belysning - Nytt ventilasjonssystem med SFP faktor lik 2,0, og varmegjenvinning lik 80% - 100% fjernvarme - Behovsstyrt ventilasjonsanlegg Det påpekes spesielt at energimerkeordningen ikke tar hensyn til at en svømmehall faktisk driftes helt forskjellig enn et annet idrettsbygg. Beregningen med programmet SIMIEN beregner således ikke energibruk til drift av svømmehallen, som være høyere enn energibruk i resten av bygget. Etter planlagte tiltak vil Velferdsbygget oppnå energirammen gitt i TEK - 10, se tabell 5, og energimerke til bygget vil bli lysegrønn B, se figur 1. Tabell 5: Evaluering mot energirammen i TEK - 10. Energiramme ( 14-4, samlet netto energibehov) Beskrivelse Verdi 1a Beregnet energibehov romoppvarming 26,8 kwh/m² 1b Beregnet energibehov ventilasjonsvarme (varmebatterier) 26,8 kwh/m² 2 Beregnet energibehov varmtvann (tappevann) 50,4 kwh/m² 3a Beregnet energibehov vifter 17,9 kwh/m² 3b Beregnet energibehov pumper 1,4 kwh/m² 4 Beregnet energibehov belysning 17,0 kwh/m² 5 Beregnet energibehov teknisk utstyr 2,7 kwh/m² 6a Beregnet energibehov romkjøling 0,0 kwh/m² 6b Beregnet energibehov ventilasjonskjøling (kjølebatterier) 0,0 kwh/m² Totalt beregnet energibehov, sum 1-6 142,9 kwh/m² Forskriftskrav netto energibehov 170,0 kwh/m² Side 9 av 10
Energikarakter ENERGIMERKE A < 109 kwh/m² B < 164 kwh/m² B C < 218 kwh/m² D < 272 kwh/m² E < 325 kwh/m² F < 488 kwh/m² G => 488 kwh/m² >= 82.5 % < 82.5 % < 65.0 % < 47.5 % < 30.0 % Andel fossil/el. oppvarming Beregnet levert energi normalisert klima: 157 kwh/m² Sum andel el/olje/gass av netto oppvarmingsbehov: 30.0 % Figur 1: Energimerke, om fjernvarme blir benyttet. 4. Oppsummering Ved å oppgradere bygget vil man kunne oppnå energimerke B, som bygningskategori Idrettsbygg. Det er nødvendig med full oppgradering av både elektro- og VVS-anleggene. Det vil også være nødvendig å isolere både vegger og tak, og skifte vinduer. I tillegg vil det komme en del kostnader med oppgradering innvendig. Den totale kostnader med å oppgradere Velferdsbygget er beregnet å være 75 millioner kroner + mva. Side 10 av 10