Plan nr. 1323 Reguleringsbestemmelser for TOBIENBORG SENTRUMSOMRÅDE, detaljregulering Dato: 18.12.15 1 BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 NR 1) 1.1 Bebyggelse og anlegg bolig/forretning/kontor område BKB (pbl 12-5 nr 1) 1.1.1 Bebyggelsestype I område BKB skal det føres opp blokkbebyggelse for bolig/forretning/kontor innenfor de angitte byggegrenser. Balkonger tillates utkraget inntil 2,5 m utover byggegrense unntatt mot vei. Det tillates ikke understøttelse av balkong med søyler. Overliggende balkonger skal forskjyves i forhold til hverandre for å motvirke montoni i fasadeutformingen. For boliger på 1.etasjenivå tillates det private hager/terrasser inntil 5 meter fra veggliv. Det tillates kun bruk av vegetasjon for avgrensing av privat område. Etasje med inngang fra gateplan mot St Olavs vei skal være tilrettelagt for mulig bruk til forretning/næringsvirksomhet. Det kan maksimalt benyttes 1000m2 BRA til forretning/næringsvirksomhet. Areal som ikke utnyttes til næringsvirksomhet skal benyttes til boligformål. Det kan maksimalt etableres 75 boenheter. Leiligheter skal ha størrelse fra 30-150 m2. Område B2 skal tillegges Tobienborg gård, og skal være uteareal for denne. Planbestemmelser for område B2 i Plan ID 880 gjelder for dette arealet. 1.1.2 Universell utforming Alle nye boenheter med unntak av inntil 50% av leiligheter under 50m2, dog minimum 70% av totalt antall boenheter i planområdet, skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet, ved at alle hovedfunksjoner skal ligge på inngangsplan. Med hovedfunksjoner menes stue, kjøkken, soverom, bad og toalett. 1.1.3 Krav til uteoppholdsareal For hver boenhet skal det avsettes minimum 50 m² uteoppholdsareal. Areal brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Minimum 50 % av uteoppholdsareal skal være på terreng, balkonger større enn 5m2 og dybde minst 1,5m kan likevel medregnes i uteoppholdsareal. Leiligheter på bakkeplan kan ha privat uteplass på terreng begrenset oppad til 50 m2, og det tillates ikke hekker/gjerder over 1,2 m høyde mot vei eller felles uteareal.
1.1.4 Lekeplass, BLK På felt BLK skal det etableres en sandlekeplass på minimum 250 m2. Lekeplassen skal være tilgjengelig for allmenheten, og skal ikke gjerdes inne eller stenges av på en måte som hindrer dette. Den skal gis en utforming i henhold til kravene til sandlekeplass i «normaler for utomhusanlegg i Kristiansand kommune». Utforming og plassering av lekeplassen skal fremgå av situasjonsplan. Området er felles for beboere i BKB. 1.1.5 Uteoppholdsareal, f_but Området er felles for beboere i BKB og skal være offentlig tilgjengelig. Arealet skal opparbeides parkmessig, og det stilles krav til utomhusplan i samsvar med «normaler for utomhusanlegg i Kristiansand kommune». 1.1.6 Utnyttelse Maksimal tillatt bebygget areal BYA for området er 2200 m2. Areal helt eller delvis under terreng medregnes ikke ved beregning av utnyttelse. 1.1.7 Høyder På plankartet er maksimale byggehøyder angitt med kotehøyde for maksimal gesimshøyde G langs tilstødende vegg og maksimal mønehøyde M. Hovedetasje er angitt med maksimal kotehøyde, H. Møneretning skal være nord-syd. 1.1.8 Terrengtilpasninger Ved byggemelding skal det legges frem snitt som viser forhold til nabotomt/ nabobebyggelse og tilstøtende vei. Mot Tobienborg Gård tillates det ikke større høydeforskjell på tilstøtende terreng enn 0,5 meter målt på terrengnivå. 1.1.9 Forstøtningsmur Forstøtningsmurer skal ha maksimal høyde på 1,0 meter. Høyere terrengforskjeller kan tas opp ved terrassering i trinn med maksimal høyde 1,0 m. Natursteinsmurer skal ikke ha en brattere helning enn 3:1. 1.1.10 Estetiske forhold Bygninger kan saltak, pulttak eller kombinasjoner av disse takformene. Alle bygninger skal ha tilnærmet lik takform og takvinkel. Det kan tillates flate tak dersom gesims settes til laveste gesimshøyde angitt på plankartet for den enkelte bygning. Bygningene skal ha felles eller beslektet materialbruk av høy kvalitet. 1.1.11 Tekniske installasjoner Takoppbygg for tekniske installasjoner og heistårn kan tillates inntil 1,5 m over tillatt maksimal gesimshøyde, tilbaketrukket minst 3,0 meter fra gesims mot St. Olavs vei, Sleipners vei, allé inn til Tobienborg gård og mot Tobienborg gård. Takoppbygg kan skal ikke ha BRA større enn 35 m2 pr bygning. Tekniske installasjoner skal innebygges.
1.1.12 Parkering All parkering skal etableres i felles parkeringsanlegg. Underetasje for parkering og boder, PK, er felles for beboere og næringsdrivende i planområdet. Parkeringskjelleren skal ligge på kjellernivå og som delvis sokkeletasje mot Sleipnersvei og mot Friområde f_but. Det skal etableres 1,25 parkeringsplasser pr. boenhet. 0,25 parkeringsplass pr. boenhet skal være forbeholdt gjesteparkering, 1 plass er til beboerparkering. Parkeringsplasser skal være felles. Det skal etableres 1 parkeringsplass pr. 100m2 kontor og 3 parkeringsplasser pr. 100m2 forretning. Min. 5% av parkeringsplasser for bil skal være HC-plasser med tilgjengelig bredde minst 4,5m. Min. 10% av parkeringsplassene skal ha lademulighet for el-bil. 1.1.13 Sykkelparkering Det skal etableres min. 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet for beboere og besøkende. Minst 50% av sykkelparkeringen skal være overdekket. Overdekket sykkelparkering tillates etablert på bakkeplan utenfor byggegrense, og plassering skal i så fall fremgå av utomhusplanen. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass pr. 100m2 kontor eller forretning. 1.1.14 Avkjørsel Det tillates 1 avkjørsel med maksimal bredde = 7,0 meter. Avkjørsel er vist med piler på plankartet. Avkjørsel skal ha frisikt i henhold til Kristiansand kommunes veinormal. Maksimal stigning i avkjørsel skal være 2,5 % de første 5 m fra fortau. Stigning/fall videre skal ikke være brattere enn 1:10. 1.2 Bebyggelse og anlegg renovasjon (pbl 12-5 nr 1) Avfall skal håndteres enten ved nedgravde løsninger eller i egne søppelrom i kjeller under hvert bygg. Oppsetting av avfallsdunker skal foregå på privat grunn. 2 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 NR 2) 2.1 Teknisk plan Det skal utarbeides teknisk plan for alle arealer regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. Tekniske planer for vann og avløp skal omfatte hele planområdet med nødvendige tilknytninger til eksisterende nett. Det skal redegjøres i forbindelse med byggesak hvordan overvann planlegges håndtert. Det stilles krav om dokumentasjon av lokal overvannshåntering. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur skal anlegges som vist på plan og i samsvar med gjeldende kommunale normaler. 2.2 Bruk av veigrunn, jf. pbl 12-7 nr. 14. All veiareal vist med eget formål samt areal til energinett og trafo, skal være offentlige.
3 HENSYNSSONER (PBL 12-6) 3.1 Sikringssone frisikt Innenfor frisiktarealet tillates ikke murer, gjerder eller vegetasjon høyere enn 0.5m over tilstøtende veiers nivå. Terreng skal ikke planeres høyere enn tilstøtende veiers nivå. 3.2 Sone med angitte særlige hensyn bevaring kulturmiljø Det er regulert hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Innenfor hensynssonen er det kulturmiljø som er automatisk fredet. Det tillates ikke tiltak som kan skade, forandre, tildekke eller skjemme kulturmiljøet. Alle nye tiltak i områdene skal avklares med antikvarisk myndighet. Dersom det foretas arkeologisk utgraving i området og området frigis som kulturminne kan det etableres lekeplass i området i samsvar med «normaler for utomhusanlegg i Kristiansand kommune». Utforming og plassering av lekeplassen skal fremgå av utomhusplan. Området er felles for beboere i BKB. 3.3 Sone med angitte særlige hensyn naturmiljø Allèen mot Tobienborg skal bevares, og det tillates ikke tiltak innenfor hensynssonen som kan skade eller forringe trær og rotsystemer i allèen. Det tillates at allètrær erstattes med nye. Stjernemagnoliaen i nordvestre hjørne skal bevares på stedet eller om mulig relokaliseres innenfor planområdet. 3.4 Båndleggingssone - bevaring kulturminne I område f_but og B2 finnes det rester etter forhistorisk bosetting i form av stolpehull, ildsteder og kokegroper. Kulturminnene er fredet etter kulturminnelovens 4. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som kan skade, grave ut, forandre eller tildekke kulturminnene eller fremkalle fare for at dette kan skje. Alle nye tiltak i området skal avklares med Fylkeskonservatoren i Vest-Agder. Dersom området etter arkeologisk utgraving frigis som kulturminne, endres status til kun å omfatte sone med angitte særlige hensyn - bevaring kulturmiljø jfr pkt. 3.2. 4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER (PBL 12-7 NR 10) 4.1 Teknisk plan Før det gis rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid skal det foreligge godkjent teknisk plan for samferdsanlegg og teknisk infrastruktur samt godkjent utomhusplan. Før det gis brukstillatelse skal teknisk infrastruktur være ferdig opparbeidet og godkjent i henhold til godkjente tekniske planer. Før det gis brukstillatelse til bebyggelse i felt BKB skal - området f_but være ferdig opparbeidet og godkjent i henhold til godkjent utomhusplan. - området BLK være ferdig opparbeidet. - Kvartalslekeplass i Tryms vei være opparbeidet. - Tobienborg allè/h540_1 være ferdig opparbeidet og godkjent i henhold til godkjent utomhusplan.
4.2 Opparbeiding av samferdselsanlegg utenfor planområdet Del av St.Olavs vei må være ferdig opparbeidet som miljøgate, eller delav av Oddemarkakrysset må være ferdig opparbeidet i henhold til reguleringsplan for "Oddemarka Kryssområde" før det gis igangsettingstillatelse for anleggs- og byggearbeid i felt BKB. 4.3 Trafikkstøy Det skal dokumenteres i byggesaken at gjeldende grenseverdier for vegtrafikkstøy ikke overskrides. 4.4 Tiltak mot forurensning i grunnen Tiltaksplan jfr. «Forskrift om begrensning av forurensing, kapittel 2 opprydding i forurenset grunn ved bygge- og gravearbeider», skal være godkjent av kommunen før det gis igangsettingstillatelse for gjennomføring av område BKB. 4.5 Geotekniske undersøkelser Før det gis igangsettingstillatelse innenfor byggeområdene skal geotekniske undersøkelser være utført. I søknaden skal det redegjøres for nødvendige tiltak for å motvirke skadelige setninger. 4.6 Arkeologiske utgravinger Før iverksetting av tiltak skal det foretas en arkeologisk utgravning av den berørte del av det automatisk fredete kulturminnet id 122993, samt en arkeologisk undersøkelse på arealet som omfattes av bygning/drivhus til hagesentret, som er markert som H570_2 i plankartet. Det skal tas kontakt med Vest Agder fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske granskningen kan fastsettes. Godkjent av Bystyret i Kristiansand den 20.01.2016 som sak nr. 4. Plan- og bygningssjefen.