Utnytte inntektspotensiale og begrense inntektstap 5. februar 2013 Markedsdirektør John Ingar Danielsen
Begrense leietap Hvordan sikre midler til FDV? Effektive arbeidsprosesser Inntektspotensiale gjengs leie kostnadsdekkende
Leietap og utleiegrad Salg Utvikling Rehabilitering/ omplassering Tildeling Vedlikehold
Leietap og ledighet (4 %) 4,0 % Ledighet 2012 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % Vedlikehold Tilbud /utleid frem i tid Ledig for utleie Salg Rehab Kondemnert Omplassering Total ledighet 0,5 % 0,0 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38
Elementer i ledigheten/utleiegrad Vedlikehold Effektive vedlikeholdsprosesser med kort oppussingstid Tildeling Kort tildelingstid Riktig bolig til rett person unngå bomturer Rehabilitering Leietap grunnet rehabilitering Omplassering Grunnet våtromsrehabilitering Salg Raske salgsprosesser Utvikling Avhending, regulering, riving,
Leietap og effektive prosesser Tildelingsprosess boligtildeling i vedlikeholdstiden Istandsettings- og tildelingstid, maks 30 40 dager Tomgangsleie ved manglende boligtildeling Sikre effektive arbeidsprosesser som medfører lavt leietap, 1 % ledighet = 10 mill kr Maks utnyttelse av inntektspotensialet Høy utleiegrad Leiefastsettelse Leieregulering KPI regulering Kontraktsfornyelser Sikre kravstillelse overfor leietaker ved fremsettelse av økonomiske krav i løpende og avsluttede leieforhold.
Betalingsoppfølging Fakturering og innfordring i Agresso. Innfordringen av restanse på løpende leieforhold skjer i eget hus resterende innfordres av kemneren. Ved utsendelse av betalingsoppfordringer (4-18 varsel), sendes oversikt til bydelene om hvilke kunder som har fått varsel. Antall begjæringer økende trend Purreprosessen, antall dager etter forfall Fakturering: 0 Purring: 18 Betalingsoppfordring: 45 Begjæring: 66 Avholder dialogmøter med bydelene utfordringer i samarbeidet med NAV - eget rundskriv/rutine som beskriver oppfølging av restanser. Møter i forliksråd og HTU.
Begjæringer og utkastelser Betalingsmislighold Kontraktsbrudd 1200 70 1000 800 683 743 872 901 927 1011 60 50 40 45 38 49 58 52 600 400 200 58 57 70 70 93 144 30 20 10 15 12 30 23 19 18 28 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Begjæring Utkastelse
Gjengs leie Modell, fastsettelse og regulering Gjengs leie Et representativt gjennomsnitt av det leienivå som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende vilkår. Leienivået i allerede etablerte leieforhold er med i beregningen. Fastsettelse av gjengs leie for et bestemt leieobjekt må skje ved et konkret skjønn. Sammenligningen med andre leieforhold gjelder fastleggingen av et nivå for leien.
Husleiemodell gjengs leie Hovedregel: Gjengs leie ved alle kontraktsinngåelser Gjengs leie måler leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er dermed et uttrykk for gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår (jfr. husleieloven). Unntak: Markedsleie dersom den er lavere enn gjengs leie. Kostnadsdekkende leie for leietakere med oppfølging. Subsidierte leieforhold. Leiefastsetting i 2 trinn: Leieprisrapporter og individuell vurdering av takstmann. Modellen har vært gjenstand for juridisk prøvelse, vurdering og uttalelse.
Gjengs leie - fastsetting Leiefastsetting i 2 trinn: Markedsleie og individuell vurdering av takstmann Trinn 1 Leieprisrapportene: Gjennomsnittlig leienivå for hybler og ett- til femroms leiligheter i fem prissoner i Oslo. Leieprisrapportene har nå et datagrunnlag på 140 000 utlyste leiligheter siden 2002. Leieprisrapportene er takstmannens utgangspunkt. Trinn 2 Takstmannens arbeidsbeskrivelse: Korrigere leieprisestimatet fra leieprisrapporten for alle forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og negativ retning (justeringsfaktor). Gjennomsnittlig justering i 2012: 0,95 Typiske momenter: Beliggenhet i bydelen, beliggenhet i eiendommen, lysforhold, trafikkstøy, standard på fellesarealer, innvendig standard og eventuelt varige problemer med bomiljøet. Takstmannen vurderer om leietaker skal ha fradrag for leieverdien av egne forbedringer og egen innsats. Ikke et fradrag for anvendte kostnader, men et fradrag for leieverdien.
Trinn 1: Leieprisrapporten 1. Gir estimat på markedsleie og gjengsleie for til 1-5-roms leiligheter (og hybler. Årlig kvm -pris 2. Oslo er delt inn i 5 prissoner: 1: St. Hanshaugen og Frogner, 2: Ullern, Vestre Aker og Nordre Aker 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand. 3. Datafangst fra Finn.no. 4. Annonserte leiligheter de tre siste måneder kontrolleres (ved spørreundersøkelse for utleier) for å korrigere estimatene fra kunngjorte priser på Finn.no
Årlig gjengsleie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: Opinion Perduco med data fra Finn.no
Forholdet mellom markeds- og gjengs leie Gjengs leie økte med 4,7 % i 2012. Markedsleien økte med 5,3 % i 2012. Gjengs leie økte med 1,5 % 3. kv. 2012 Markedsleien økte med 1,1 % 3. kv. 2012 Snittleie marked: kr. 11 800 mnd Snittleie BBY: kr. 8 760 pr mnd Gjengs leie måler leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er dermed et uttrykk for gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår
3. kv 05 4. kv 05 1. kv 06 2. kv 06 3. kv 06 4. kv 06 1. kv 07 2. kv 07 3.kv 07 4.kv 07 1.kv 08 2. kv 08 3. kv 08 4. kv 08 1. kv 09 2. kv 09 3.kv 09 4.kv 09 1. kv 10 2. kv 10 3. kv 10 4. kv 10 1. kv 11 2. kv 11 3. kv 11 4. kv 11 1. kv 12 2. kv 12 3. kv 12 Årlig leie pr m² 1. kv 02 3. kv 02 1. kv 03 3. kv 03 1. kv 04 3. kv 04 1. kv 05 3. kv 05 1. kv 06 3. kv 06 1. kv 07 3.kv 07 1.kv 08 3. kv 08 1. kv 09 3.kv 09 1. kv 10 3. kv 10 1. kv 11 3. kv 11 1. kv 12 3. kv 12 Årlig leie pr m² Leieprisutvikling 2002-2012 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Markedsleie 2002-2012 Hybel 1-rom 2-rom 3-rom 4-rom 5-rom+ Gjsn Finanskrise 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Gjengs leie 2005-2012 Hybel 1-rom 2-rom 3-rom 4-rom 5-rom+ Gjsn
Prognose 2012-2013 Gjengs leie for en bolig av gjennomsnittlig størrelse og standard vokser med 5-6 % i 2012 og deretter med 5-7 % i 2013. Prognose Prognose
Leiepris på internett
Trinn 2: Konkret vurdering vurdering Takstmannens oppdrag : Korrigere leieprisestimatet fra leieprisrapporten for alle forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og negativ retning (justeringsfaktor). Gjennomsnittlig justering i 2012: 0,94
Justeringsfaktoren den konkrete vurdering Fastsettelse av gjengs leie er ikke en gjennomsnittsleie for det enkelte leieforhold - gjengs leie forutsetter en konkret vurdering av leieobjekt og avtalevilkår. Hovedelementer i en konkret leievurdering: A. Innvendig tilstandsgrad B. Byggets utvendig tilstandsgrad/fasiliteter C. Øvrige opplysninger med relevans til leiefastsettelsen D. Vurdering av leiers påkostninger/investeringer
A. Innvendig tilstandsgrad Takseringsfirmaet vurderer standard, alder, funksjonalitet og plassering av utstyr. Det oppstilles tilstandsgrad fra 0 til 3. Leilighetens overflater Baderom Wc Kjøkken Tekniske installasjoner Unormal fukt/sopp
B. Utvendig tilstandsgrad Takseringsfirmaet vurderer fasaden i den utstrekning det er nødvendig for å gjennomføre en leievurdering. Det oppstilles en tilstandsgrad fra 0 til 3.
C. Øvrige utvendige forhold Det oppstilles tilstandsgrad fra 0 til 3. Beliggenhet i prissonen Beliggenhet i eiendommen Lysforhold (sol, gjennomgående bolig) Støy og miljø Fellesareal Balkong Heis Garasje Parkering
D. Leiers påkostninger/mislighold Leiers påkostninger: Personlig fradrag i leien for investeringer og egen innsats som representerer økt leieverdi. Leiers mislighold: Ved skadeverk og manglende vedlikehold skal leievurderingen angi boligens reduserte leieverdi som følge av forholdet.
Leieprismodul
Leieregulering Leiereguleringer av kontrakter der gjengs leie ble fastsatt ved kontraktsinngåelse: År 0: Kontraktsinngåelse med gjengs leie. Fakturering av nettoleie (husleie bostøtte). År 1 og 2: Indeksjustering, jf. husleieloven 4-2. År 3: Regulering til gjengs leie, jf. husleieloven 4-3. År 4: Indeksjustering, jf. husleieloven 4-2. År 5: Ny gjengs leie hvis kontraktsfornyelse innvilges.
Takk for meg