VEDTEKTER FOR ANDELSLAGET JARDIN FOYA BLANCA BA Vedtatt på stiftelsesmøte den 21. november 1999, senere endret i generalforsamlinger 20. oktober 2000, 7. mars 2002, 16. mai 2002 og 7. november 2002, 16. april 2003, 31. mars 2004, 30. april 2005, 7. april 2006, 8. april 2008, 5. desember 2009, 30. mars 2010 og 19. april 2011 1. Lagets navn, opprettelse mv. Andelslagets navn er Jardin Foya Blanca BA. Laget er opprettet ved stiftelsesmøte den 23. november 1999 og ble registrert som et norsk foretak i Enhetsregisteret i Brønnøysund den 21. desember 1999 med org.nr. 981 343 905. Andelslaget er også registrert som egen juridisk enhet i Spania, med org.nr. (CIF-nummer) N0281 388I. Lagets forretningsadresse er i Stavanger kommune, i Kongedømmet Norge, og rettsforhold mellom laget og andelseierne skal løses etter norsk rett og for norske domstoler så langt ikke annet følger av vedtektene her eller av ufravikelige internasjonale regler eller konvensjoner bindende for Norge og norske rettssubjekter. 2. Selskapsform mv. Jardin Foya Blanca BA er et andelslag med begrenset ansvar. Hver av lagets andeler lyder på NOK 790.000,- (sjuhundreognittitusen) lydende på eiers navn. Laget har totalt 66 andeler. Andelskapitalen i laget utgjør totalt kr. 52.140.000,-. For hver andel er det utstedt et andelsbrev, som angir lagets navn, dato for lagets registrering, andelens nummer og pålydende og andelseierens navn samt hvilken leilighet som er knyttet til andelen. Videre er det anført på andelsbrevet at en andel ikke kan erverves uten sammen med avtale om bruksrett for den leilighet som er knyttet til andelen, at pantsettelse av andel skal skje etter reglene om pantsettelse av verdipapirer og at avtalen om bruksrett ikke kan pantsettes, verken alene eller sammen med andelen. Andelsbrevene er datert og underskrevet av minst 2 styremedlemmer i laget. Andelskapitalen er ikke sikret gjennom pant i lagets eiendom. Andelseierne er ikke personlig ansvarlig for lagets forpliktelser utover innbetalt andelskapital. 3. Formål mv. Andelslaget har forestått oppføring i Spania av et leilighetskompleks på 66 rekkehusleiligheter på lagets eiendom i kommunen Alfaz del Pi og overlatt bruksretten til leilighetene til andelseierne. Laget forestår driften av eiendommen i samarbeid med forretningsfører. Andelslaget er følgelig ikke et borettslag slik dette er definert i norsk lov av 4. februar 1960 nr 2 om borettslag 1, og loven kommer ikke til anvendelse på laget og
forholdet mellom laget og andelseierne, med mindre det i disse vedtektene er henvist til at særskilte bestemmelser i loven likevel gjøres gjeldende for laget. Laget har dessuten som formål å erverve eller forestå oppføringen av andre bygg eller innretninger (herunder garasjer) når de skal brukes til felles formål for andelseierne, eller når utleie av lokalene i slike bygg skal skje i sammenheng med lagets øvrige virksomhet. Videre har laget som formål å delta i, organisere eller forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes interesser knyttet til bostedet, som for eksempel felles innkjøp av strøm, vann mv., samt andre tjenester beboerne har felles interesse av, for eksempel tilbud om helsetjenester eller lignende. Utover de vedtektsbestemte formål kan ikke andelslaget drive kommersiell virksomhet i eget navn og for egen regning. 4. Andeler og andelseiere. Bare enkeltpersoner kan være andelseiere i Jardin Foya Blanca BA. Ingen kan eie mer enn en andel. Nåværende eiere som er juridiske personer skal ved salg kun selge til enkeltpersoner og ikke til juridiske personer. Unntak fra disse bestemmelsene i dette avsnittet gjelder kun forholdene nedfelt i avtale mellom DnB NOR Bank ASA, PeMaSi Eiendom AS og Jardin Foya Blanca BA av 10.2.2010. Andelseier må være 50 år eller eldre. Personer som inngår i gruppen nærmeste familie slik dette er definert i Vedtektene 7, avsnitt 7, kan registreres som medeiere selv om disse ikke er fylt 50 år. Styret kan gjøre unntak fra kravet til alder dersom det foreligger særlige grunner. Det er ikke krav om at eier skal være norsk borger. Erverves en andel gjennom arv fra noen som i Vedtektene 7, avsnitt 7, er definert som nærmeste familie, gis det dispensasjon fra kravet om å være 50 år eller eldre. Det er utstedt et andelsbrev for hver av andelene i laget. Samtlige andelseiere skal være innført i et andelsregister med opplysninger om eiers fulle navn, personnummer og permanente bostedsadresse. Andelsregisteret skal også angi eventuelle heftelser/forpliktelser og rettigheter, herunder rett til parkering og/evt. garasjeplass, knyttet til den enkelte andel. Andelsregisteret skal holdes løpende oppdatert. En andel i Jardin Foya Blanca BA er å anse som et ikke-negotiabelt innløsningspapir, dvs. at det til andelen ikke er knyttet overføringslegitimasjon (jf. gjeldsbrevloven (gbl) 14) og at andelen heller ikke er undergitt reglene om avskjæring av utsteders innsigelser om betaling mv. (jf. gbl 15). Andelen skal imidlertid være undergitt reglene i gbl 21, slik at tilbakebetaling av innskuddet kun kan kreves mot innlevering av originalt andelsbrev til andelslaget og mot kvittering på selve dokumentet. Overfor den som i god tro har ervervet panterett eller annen begrenset rettighet i andelen, kan ikke laget påberope seg at det har foretatt tilbakebetaling av innskuddskapital til nåværende eller tidligere eier av andelen. Innløsningsreglene skal anføres på andelsbrevet. 5. Overdragelse av andeler.
En andelseier kan overdra sin andel. Andelen kan kun overdras sammen med bruksretten. Den som har ervervet en andel, må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig overfor laget. Styret kan kun nekte å godkjenne erverver som ny andelseier dersom det foreligger saklig grunn. Kravet om godkjenning gjelder både ved frivillig salg og ved tvangssalg. Skriftlig søknad om godkjennelse sendes styret eller forretningsføreren. Svar på søknaden skal gis skriftlig til selgeren med kopi til kjøperen innen 30 dager etter at søknaden er mottatt av laget. Dersom styret nekter å godkjenne erververen som ny andelseier, skal grunnen til avslaget oppgis i svaret, samtidig som det skal opplyses om at nektelsen kan prøves rettslig for norsk domstol og at søksmål må være reist innen 20 dager fra mottakelsen av avslaget. Dersom laget oversitter svarfristen eller ikke overholder formkravene ved et eventuelt avslag, skal søknaden anses innvilget. For øvrig gjelder bestemmelsene i Lov om burettslag kap. 4 II, III og IV så langt de passer. Så snart et erverv av en andel er endelig gjennomført, skal ervervet innføres i andelsregisteret. En erverver som ikke er godkjent som andelseier har ikke rett til å være til stede eller avgi stemme på generalforsamling. Ved overdragelse av andel er andelseieren forpliktet til å gjøre erververen kjent med disse vedtektene og avtale om bruksrett med andelslaget. 6. Pant i andeler mv. Andelene kan pantsettes eller gjøres til gjenstand for utlegg eller arrest. Andelene anses som omsettelige innløsningspapirer, jf. vedtektene 4 siste ledd, og frivillig pantsettelse skjer etter (norsk) lov av 8. februar 1980 om pant 4-2. Andelslaget skal også kunne forlange at gjennomføring av pantsettelse skal skje på den måte som er nødvendig for at pantsettelsen også skal anses å ha rettsvern etter spansk lovgivning. Andelene skal deponeres i original hos andelslagets forretningsfører etter reglene om håndpant, til sikkerhet for andelslagets krav mot andelseierne etter avtalen om bruksrett. For krav tilsvarende inntil 12 måneders felleskostnader, med tillegg for renter og omkostninger, skal laget ha pant med beste prioritet, foran alle andre frivillige og tvungne rettstiftelser. For krav etter avtale om bruksrett som måtte overstige lagets førsteprioritets krav, skal laget ha prioritet etter andelseierens lån til erverv av andelen. Andelslaget kan for øvrig ikke erverve viljebestemt pant i andelene. Laget kan heller ikke erverve egne andeler uten i forbindelse med tvangsinndriving til dekning av egen fordring. 7. Bruksrett Enhver andelseier har rett og plikt til å inngå avtale om bruksrett med andelslaget for den leiligheten som er knyttet til andelen. Andelseierne vil i henhold til avtalen om bruksrett bl.a. være forpliktet til å betale sin forholdsmessige del av andelslagets forpliktelser, kalt felleskostnader. Dette vil være
andelslagets utgifter til nedbetaling av lagets lån, felles forsikring, administrasjon av laget, offentlige skatter og avgifter, vaktmester, fellesstrøm, vedlikehold av fellesarealer mv. Leilighetens andel av lånekostnader fastsettes på grunnlag av den enkelte leilighets inngangsverdi. Andelslaget eier eiendommen med påstående bygninger. Andelseierne i laget har bruksrett til en nærmere bestemt angitt leilighet knyttet til den enkelte andel. Bruksretten er betinget av at andelseieren for hver enkelt leilighet inngår skriftlig avtale om bruksrett med laget. Laget kan bare si opp avtalen om bruksrett dersom andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av avtalen, herunder også lagets ordensregler. Avtalen om bruksrett faller for øvrig bort når andelseieren opphører å være eier av andelen, det være seg ved frivillig salg, tvangssalg eller ved død. Avtalen om bruksrett kan ellers ikke begrenses til et bestemt tidsrom, unntatt når dette er ledd i en senere avtale om frivillig fravikelse knyttet til en andelseiers vesentlige mislighold av sine forpliktelser etter avtalen om bruksrett. Enhver andelseier eller annen med bruksrett til leiligheten, skal ha rett til gjennom laget å motta levering av strøm, vann og andre fellesleveranser, mot at det svares vederlag for dette til andelslaget. Når andelen er overdratt til andre eller avtale om bruksrett på annen måte må anses opphørt, skal laget etter avtalen om bruksrett være berettiget til å holde tilbake slike ytelser selv om vederlaget / felleskostnaden er betalt, såfremt tidligere andelseier/leietaker ut fra styrets skjønn urettmessig opprettholder sitt tilhold i leiligheten. Andelseiere kan overlate bruken av sine leiligheter til andre. Gjelder dette for perioder over 6 måneder må det godkjennes av styret. Ved bruksoverlating må bruker eller hans ektefelle/partner være 50 år eller eldre. Dette kravet til alder gjelder ikke for perioden juni juli august. Andelseiere kan overlate bruken / låne ut sin leilighet til nærmeste familie (slektninger i rett nedstigende linje eller sidelinje så nær som søsken) selv om brukeren ikke er fylt 50 år. Samtykke til bruksoverlating kan kun nektes dersom det foreligger saklig grunn. Bruksoverlating for perioder som ikke overstiger 6 måneder kan skje uten at samtykke er nødvendig. For øvrig gjelder bestemmelsene i Lov om burettslag kapittel 5 I, 5 II og 5VI så langt de passer i forholdet mellom andelslaget og andelseierne. 8. Styret. Laget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og inntil 4 andre medlemmer, samt 2 varamedlemmer. Styremedlemmene velges for 2 år, dog slik at 2 av medlemmene trer ut etter loddtrekning etter første driftsår. Varamedlemmene velges for ett år. Til styremedlemmer og varamedlemmer kan kun velges fysiske personer. Hvor andelseier er en juridisk person, skal eier kunne peke ut en person, som ikke trenger være andelseier, som skal kunne velges som styremedlem. Flertallet av styrets medlemmer må være andelseiere, andelseiers husstandsmedlem eller valgt
representant for andelseier som er juridisk person. Umyndig person kan ikke velges til styremedlem. Etter at styrets sammensetning er klar, velges styrelederen ved særskilt valg blant styrets medlemmer. Styreleder velges for ett år. Det er generalforsamlingen i laget som velger styremedlemmer (herunder styreleder) og varamedlemmer. Styret velger selv nestleder og sekretær. Et styremedlem eller varamedlem kan tre tilbake før utløpet av funksjonstiden dersom det foreligger særlige forhold som gjør dette rimelig. Som særlig forhold regnes bl.a. sykdom, salg av andel, separasjon/skilsmisse mv. Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten er til stede og mer enn halvparten av de fremmøtte stemmer for vedtaket. Styret er ikke bemyndiget til å stifte gjeld på vegne av andelslaget mot pant i lagets eiendom med mindre det foreligger beslutning om dette fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall. Styret er likevel bemyndiget til å stifte usikret gjeld knyttet til lagets formål, såfremt det økonomiske ansvar for laget ikke overstiger et beløp tilsvarende 10 % av den til enhver tid gjeldende samlede, årlige husleie. Alle utvendige endringer på eiendommen, både bygning og grunn inklusiv beplantning skal godkjennes av styret etter skriftlig søknad. Slike søknader må inneholde både begrunnelse og beskrivelse. I behandlingen vil styret bl.a. legge vekt på om: Utformingen tar hensyn til den arkitektoniske helhet Endringen gir anlegget merverdi Løsningen ikke virker unødvendig lukkende i forhold til fellesarealet Endringen ikke bryter med offentlige tillatelser og påbud Det brukes materialer som allerede er representert i anlegget Løsningen ikke vanskeliggjør eller fordyrer tilsyn og vedlikehold Utformingen ikke er til sjenanse for naboleilighetene For øvrig gjelder bestemmelsene i Lov om burettslag kapittel 8 I og 8 IV så langt de passer. 9. Representasjon mv. Styret representerer laget utad. Styrets leder og et av styremedlemmene i fellesskap tegner lagets firma. Rettshandel som styret i forhold til laget er uberettiget til å avgi, er ikke bindende for laget dersom medkontrahenten visste eller burde ha innsett dette. Styret kan tildele prokura. 10. Generalforsamling. Lagets øverste myndighet utøves av generalforsamlingen. Generalforsamlingen innkalles av styret. Ordinær generalforsamling skal avholdes hvert i år perioden mars til mai. Den ordinære generalforsamlingen avholdes på lagets forretningssted eller på det sted eiendommen ligger, og skal innkalles med skriftlig varsel, hvor e-post regnes som skriftlig, på minst 8, høyst 20 dager. Innkallelse skal sendes med e-post eller til
andelseiernes kjente, faste bostedsadresse, med mindre annet skriftlig er meddelt styret eller forretningsføreren av den enkelte andelseier. Lagets forretningsfører skal være representert på den ordinære generalforsamling, med mindre det er åpenbart unødvendig. Dersom en andelseier ønsker at en sak skal behandles av den ordinære generalforsamling, må det fremsettes skriftlig krav om det til styret innen utløpet av januar. Dersom saken åpenbart er laget uvedkommende, usaklig, krenkende e.l. kan styret nekte den fremmet. Dersom forslaget er uklart, kan styret pålegge forslagsstilleren å klargjøre forslaget. Saker som kreves fremmet skal for øvrig nevnes i innkallingen. Ekstraordinær generalforsamling avholdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor, forretningsfører eller minst 10 av andelseierne skriftlig krever det overfor styret, og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet. Dersom styret ikke etterkommer et slikt krav om generalforsamling innen 14 dager, kan de som har fremsatt kravet forlange at tingretten foretar innkalling på lagets bekostning. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig - innkalles med minimum 3 dagers skriftlig varsel. Innkalling til ekstraordinær generalforsamling skal skje skriftlig til andelseiernes kjente oppholdsadresse på innkallingstidspunktet. 11. Saker som skal behandles på den ordinære generalforsamling, møteledelse mv. Generalforsamlingen kan ikke treffe beslutning om andre saker enn dem som er bestemt angitt i innkallingen. Dog kan det besluttes innkalt til ny generalforsamling til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet. Generalforsamlingen skal likevel alltid behandle følgende saker: 1. Styrets årsberetning 2. Årsregnskapet, herunder spørsmål om anvendelse av overskudd eller dekning avtap, og om å beslutte ekstraordinær gransking. 3. Styrets vedtatte driftsbudsjett refereres for generalforsamlingen. 4. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer til styret. 5. Fastsettelse av godtgjørelse til styret. Generalforsamlingen ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Generalforsamlingen fatter sine beslutninger med alminnelig flertall, med mindre annet fremgår av vedtektene her. Ved stemmelikhet har møtelederen dobbeltstemme. Dersom møtelederen har unnlatt å stemme eller dersom det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning. Ingen andelseier har stemmerett for mer enn én andel. Andelseier kan møte med fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn 1 andelseier. Dersom noen eier en andel sammen, kan likevel én fullmektig representere disse. For øvrig gjelder bestemmelsene i Lov om burettslag kapittel 7 så langt de passer.
12. Utbytte. Utbytte skal så lenge andelslaget er i ordinær drift ikke kunne utdeles i likvide midler. Regnskapsmessig utbytte i form av naturalutbytte skal likevel være lovlig dersom dette er skattemessig fremprovosert gjennom ligningen av selskapet eller andelseierne. 13. Revisjon, oppløsning, taushetsplikt og erstatning (skadebot). For så vidt gjelder disse forhold gjelder følgende bestemmelser i Lov om burettslag så langt de passer: Kapittel 9 / revisjon og kapittel 11 / oppløsning / erstatning (skadebot) 13-I Taushetsplikt (teieplikt) 14. Lovvalgsregler mv. Ved tvister knyttet til leieavtalen mellom laget og andelseierne skal norsk rett legges til grunn. Det samme gjelder ved tvangsfullbyrdelse. Dette gjelder såfremt noe annet ikke følger av ufravikelige bestemmelser i konvensjon eller traktat som Norge er bundet av. Dette innebærer bl.a. at eventuell tvangsrealisasjon av andel så langt loven tillater det skal skje i Norge etter den norske tvangsfullbyrdelseslov av 26. juni 1992 nr 86 10-13. På samme måte skal også tvister om tvangsfravikelse fra leieobjektet avgjøres på grunnlag av norsk rett, dog slik at en sak må reises for og avgjøres av kompetent spansk domstol i det rettsdistrikt eiendommen ligger, så langt dette er et ufravikelig krav etter Luganokonvensjonen (artikkel 16) eller senere konvensjonsbestemmelser som måtte avløse denne. Tingsrettslige spørsmål om lagets faste eiendom i Spania skal løses etter spansk rett (lex rei sitae). Det samme gjelder forsikringsrettslige spørsmål. For øvrig skal den alminnelig internasjonale privatretts regler legges til grunn for hvilke lovvalgsregler som skal gjelde på de forskjellige rettsområder laget har interesser i. 15. Endring av vedtektene mv. Disse vedtekter kan kun endres ved beslutning av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. I spørsmål som gjelder endring av selskapsform eller ansvarsform for andelseierne kreves enstemmighet blant samtlige andelseiere. Dersom vedtektsendring er en nødvendig konsekvens av norsk lovgivning, er det tilstrekkelig med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Alle andelseierne skal få utlevert ett eksemplar av de til enhver tid gjeldende vedtekter.