FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER VESTMOEN, NODELAND, GNR. 110, DEL AV BNR. 1, M.FL. PLAN NR. xxxx SONGDALEN KOMMUNE 1 FELLESBESTEMMELSER Planområdet er avgrenset på reguleringskart med plangrense. Området skal benyttes til byggeområder for boliger, kombinert bolig, kontor og forretning, friområde lekeplass, parkering og kjøreveier, samt offentlige trafikkareal. Alle felles utearealer og friområder innenfor planområdet skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA), bebygd areal (BYA) og maksimalt antall boenheter og maksimale byggehøyder, gjelder for de enkelte byggeområdene slik disse er vist avgrenset i plankartet. Disse begrensningene er angitt i tabell for de enkelte byggeområdene i tabeller under 2 og 3, i de nedenstående bestemmelsene. Minste uteoppholdsareal (MUA) er angitt på plankartet for de enkelte byggeområdene. I minste uteoppholdsareal inngår ubebygde deler av det enkelte byggeområdet, med følgende tillegg og begrensninger: Parkeringsplasser på terreng inngår ikke. Terreng brattere enn 1:3, etter opparbeidelse, skal ikke medregnes. Adkomstbalkonger, balkonger, terrasser og takterrasser skal tas med i beregningen. Overdekte utearealer, terrasser og balkonger, tas med med inntil 2,0 meters avstand inn fra overdekningens ytterkant. 2 BYGGEOMRÅDER FOR BOLIGER Pbl 25.1 Generelt: Bebyggelsen skal plasseres innefor regulerte byggegrenser. Balkonger og karnapper kan utkrages maksimum 1,0 m utover byggegrenser. Bebyggelsen kan ha flatt tak, saltak eller pulttak. Piper, ventilasjonshetter, heishus og lignende, unntas fra bestemmelsene om maksimale byggehøyder. Disse bygningselementene skal form og utseendemessig tilpasses bebyggelsen for øvrig. Takoppbygg for heis og ventilasjon m.v. skal ikke overstige 10% av bebygd areal i det enkelte byggeområdet.
Grad av utnytting og byggehøyder: Maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA), bebygd areal (BYA), byggehøyder (møne og gesims) og antall boenheter, skal ikke overstige det som er angitt i nedenstående tabell, i de enkelte byggeområdene: Område B1: T-BRA = 2400 m2 BYA 60% byggehøyde = kote 30 24 boenheter Område B2: T-BRA = 6000m2 BYA 70% byggehøyde = kote 36 60 boenheter Område EB1: T-BRA = 500 m2 BYA 40% byggehøyde = kote 32 4 boenheter Område EB2: T-BRA = 1200m2 BYA 60% byggehøyde = kote 33 10 boenheter Bruksareal definert som kjeller etter bestemmelsene i Plan og bygningsloven regnes ikke med i grad av utnytting, verken ved beregning av BYA eller T-BRA. Bygninger i område B1 og B2 oppføres med flatt tak. Alternativt med som har maksimal takvinkel på 10 grader, eller med kombinasjoner av disse takformene. Bygninger innenfor områdene EB1 og EB2 kan oppføres med flate tak, pulttak eller saltak, med takvinkel inntil 40 grader. Laveste sikre nivå for oppføring av boliger i byggeområdene B1 og B2, er kote 17,9. Parkeringsanlegg, boder og liknende kan etableres på lavere nivå enn dette, men de må da bygges med vannsikker utførelse opp til kote 17,9 Minst 50% av nye boliger i de enkelte byggeområdene skal ivareta tilgjengelighet for alle. Parkering: Ved beregning av antall parkeringsplasser skal gjeldende parkeringsnormer for Songdalen kommune legges til grunn. Det beregnes 2 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering. I byggeområde B2 skal minst 50% av parkeringsplassene plasseres i parkeringsanlegg i bebyggelsen eller under terreng. I de øvrige byggeområdene kan det også oppføres frittstående eller sammenbygde garasjer. Slike garasjer skal ha en maksimal mønehøyde på 4,5 meter, og garasjens maksimale T-BRA skal ikke overstige 40 m2 pr. boenhet. 3 BYGGEOMRÅDER FOR KOMBINERT FORMÅL BOLIGER, KONTOR OG FORRETNING Pbl 25.1 Generelt: Bebyggelsen skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Balkonger og karnapper kan utkrages maksimum 1,0 m utover byggegrenser. Bebyggelsen kan ha flatt tak, saltak eller pulttak. Piper, ventilasjonshetter, heishus og lignende, unntas fra bestemmelsene om maksimale byggehøyder. Disse bygningselementene skal form og utseendemessig tilpasses bebyggelsen for øvrig.
Takoppbygg for heis og ventilasjon m.v. skal ikke overstige 10% av bebygd areal i det enkelte byggeområdet. Kombinert bolig og næringsbebyggelse på øvre del av planområdet, i byggeområdene BKF1 og BKF2 forutsettes bebygd med forretninger og/eller kontorer i første etasje. På nivåene over første etasje kan det bygges leiligheter med maksimal byggehøyde som angitt for det enkelte området. Grad av utnytting og byggehøyder: Maksimalt tillatt bruksareal (T-BRA), bebygd areal (BYA), byggehøyder (møne og gesims) og antall boenheter, skal ikke overstige det som er angitt i nedenstående tabell, i de enkelte byggeområdene: Område BKF1: T-BRA = 4800m2 BYA 85% byggehøyde = kote 36 30 boenheter Område BKF2: T-BRA = 1200m2 BYA 90% byggehøyde = kote 36 18 boenheter Bruksareal definert som kjeller etter bestemmelsene i Plan og bygningsloven regnes ikke med i grad av utnytting, verken ved beregning av BYA eller T-BRA. Bygninger i område BFK1 oppføres med flatt tak. Alternativt med som har maksimal takvinkel på 10 grader, eller med kombinasjoner av disse takformene. Bygninger innenfor områdene BKF2 kan oppføres med flate tak, pulttak eller saltak, med takvinkel inntil 40 grader. Alle publikumsarealer i forretninger og kontorer, og minst 50% av boligene skal ivareta tilgjengelighet for alle. Parkering: Ved beregning av antall parkeringsplasser skal gjeldende parkeringsnormer for Songdalen kommune legges til grunn. Det beregnes 2 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering. Det skal etableres minst 1 parkeringsplass pr. 50 m2 bruksareal i bebyggelse som er regulert til forretning og kontor. I byggeområde BKF1 skal alle leiligheter ha minst en privat parkeringsplass i parkeringskjeller under bygget. Også parkeringsplasser for ansatte i forretnings og kontordelen av bygget skal etableres i byggets kjelleretasje. Gjesteparkering og kundeparkering skal etableres på bakkeplan. For boenheter i området EB2 skal det avsettes 10 parkeringsplasser på bakkeplan, innenfor område BKF1. 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER Pbl 25.3 Innenfor planområdet skal det anlegges kjøreveier og fortau som vist på plankartet. For øvrig skal oppbygging av grøfter og skråninger være i samsvar med gjeldende kommunale vedtekter.
5 FRIOMRÅDER Pbl 25.4 Friområdene langs Songdalselva skal holdes åpne for allmen ferdsel. Det kan tilrettelegges for tursti og mindre anlegg av betydning for områdets bruk. 6 SPESIALOMRÅDER Pbl 25.6 I frisiktsonene som er vist på plankartet skal det være frisikt langs veg/kryss/avkjørsler 0,5 m over tilstøtende vegbaner. Busker, trær og gjerder som kan hindre sikten er ikke tillatt. Områder med flomfare, alle områder som ligger lavere enn kote 17,9, tillates kun benyttet til tiltak som tåler å bli oversvømt, eller for tiltak som er sikret mot flom. Ved søknad om rammetillatelse, i byggeområdene B1 og B2, samt ved utarbeidelse av utomhusplaner og tekniske planer i de lavtliggende områdene, skal der foretas utredninger som viser at flomproblematikken er ivaretatt. Områder langs hovedkloakk og langs hovedvannledningen gjennom området er markert som fareområde med 10 meters bredde. Det er ikke tillatt å gjennomføre tiltak som skader ledningen, eller som hindrer fremtidig vedlikehold. Alle tiltak innenfor de markerte fareområdene må avklares med godkjennende myndighet før tiltak kan iverksettes. 7 FELLESOMRÅDER Pbl 25.7 Felles atkomstvei og gjesteparkering skal holdes åpen for all trafikk til og fra bolig og forretningseiendommer i planområdet. Området BKF1 har hovedadkomst fra Songdalsveien via felles adkomstvei langs område BKF2. Innen områdene BKF1, BKF2 og EB2 skal det opparbeides uteoppholdsarealer, tilrettelagt som sandlekeplass, som skal være tilgjengelige for beboerne i områdene. Slik lekeplass kan eventuelt etableres på nivå over 1. etasje, forutsatt at området tilrettelegges i henhold til kommunale retningslinjer, og sikres forsvarlig. Sandlekeplassen som mellom områdene B1 og B2, skal opparbeides med sandkasse, benker og bord, samt med minst to lekeapparater egnet for bruk av barn i førskolealder. Ballplassen skal opparbeides med grus eller gress dekke. I tilknytning til ballplassen skal det også tilrettelegges alternative aktiviteter for barn og unge. Det skal utarbeides utomhusplan for alle fellesområder i planområdet. Utomhusplanen for de enkelte delområdene skal godkjennes av bygningsmyndighetene før opparbeidelse iverksettes.
8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER Pbl 26 Før arbeider med gjennomføring av reguleringsplanen kan påbegynes skal utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger være godkjent. Før det gis igangsettingstillatelse til oppføring av bygg, eller igangsetting av anleggsarbeider, skal det foreligge godkjente tekniske planer for den aktuelle del av planområdet, inkludert nødvendige tilkoblinger til offentlig ledningsnett. Plan for opparbeidelse av lekeplasser og friområder skal være godkjent av kommunen før det gis igangsettingstillatelse for oppføring av nye bygg og anlegg innen byggeområdene B1 og B2. Lekeplasser og friområder skal være ferdig opparbeidet i henhold til godkjent plan før det kan gis brukstillatelse eller ferdigattest for boliger i byggeområde B1 og B2. Offentlig veg og trafikkarealer i tilknytning til byggeområdene B1 og B2, inkludert opparbeidelse frem til offentlig vei ved Kirkeveien, skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for nye bygg i byggeområder som har adkomst fra denne veien. Felles veg og trafikkarealer i tilknytning til byggeområdene BKF1, BKF2 og EB2, inkludert opparbeidelse frem til offentlig vei ved Songdalsveien, skal være ferdigstilt, og eksisterende adkomstvei til områdene BKF2 og EB2 skal stenges, før det gis brukstillatelse eller ferdigattest for nye bygg i byggeområder som har adkomst fra planlagt felles adkomstvei. I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak i de enkelte byggeområdene skal det foreligge utomhusplan for opparbeidelse og disposisjon av uteområdene i det aktuelle byggeområdet. Denne utomhusplanen skal vurderes som en del av det omsøkte tiltaket. Før det gis igangsettingstillatelse for oppføring av nye bygg skal trafikkstøy utredes, og det skal utarbeides plan for eventuell påkrevd skjerming av boliger og utearealer i de enkelte byggeområdene. Nødvendig støyskjerming, iht. støyrapport, av fasader og uteområder må være gjennomført før boligene i de aktuelle byggeområdene kan tas i bruk. Songdalen, 28.04.09.